加息效果很小 调控房价还需三大措施
无锡搜房网记者（下面简称“记”）：刘总，作为房地产行业中的专业人士，你认为2007年央行的第四次加息对房地产行业有何影响呢？
无锡大卫不动产顾问有限公司总经理刘大卫（下面简称“刘总”）：这个政策对开发商的影响较大一些，对于老百姓的影响很小。央行的历次加息其实是加剧了房地产行业的洗牌，淘汰了一些资金实力弱的企业。两年前的房地产市场可以说是一个百花齐放的局面，现在基本已成为寡头市场。政府真正想使房地产市场向着健康的道路发展必须做到三个方面：
，建立完善的住房保障体系。我国现阶段尚没有建立起医疗、教育、住房、养老四大保障体系，这是政府责任的一种缺失，是国家把矛盾转嫁的结果。现在我国的经济处于高速增长，房地产是龙头产业，国家不会轻易对房地产进行大的调控。但是我认为，国家要想真正是房地产行业健康发展，就应该建立住房保障体系，拿出一部分的财政来保障中低收入者的住房问题。
第二，征收物业税。我国暂时还没有真正征收物业税，这可以说是一种制度的缺失。我国现阶段在物业方面征收的费用只是“交易”环节的费用，这样只是限制的交易，把交易期延后而已，治标不治本，真正合理的应该是在“拥有”环节征税。
在“持有”环节中征税合理性主要体现在两点：一，以前政府推出大块土地往往被大开发商拍下，因为没有持有成本，而房价会一直涨下去，所以开发商会慢慢开发，打个比方开发商拿了200万亩的地也许只会开发200亩。当开征了物业税后，土地有了持有税，这样开发商将会理性的来拿地，将不会拿200万亩的地只开发200亩的情况，这样房地产行业的利润也将趋向社会平均利润，将不会出现大量资本流入房地产行业的情况。现阶段的情况就是开发商拿了地，但是他们会按照自己的节奏去开发，这样房屋的供应量上不去，房价就只有一直上涨了。二，物业税的开征可以有效的抑制投资者的炒房行为。据了解，目前房地产市场中有15％的是投资者，这部分人大多把房子拿在手里，等到了感觉自己能够获得满意的利润的时候才会出手。而开征物业税后，持有房屋者将会根据物业的数量累进征收税收，这样就会有效的抑制一些投资者的炒房行为。
第三，国土资源局要制定处理“闲置土地”的相关制度。我国的“闲置土地”现场比较严重，在无锡万科、顺驰加上华润新鸿基拿到的地就将近5－6千亩。而开发量却还很少,这个其实和我国的政治体制有关和保障体系有关，这可以说是国家与老百姓在争利益。每年的土地出让金应该用来建立各种保障体系，可惜我们政府做的不够。
房价上涨比上一轮更加厉害
记：房价一直是人们关注的焦点，请刘总谈谈无锡以后的房价将会如何发展呢？
刘总：总体来说，这一轮的房价上涨将会比上一轮更加厉害，这个可以从今年夏季的房市看出，以前没有过在最热的天气还有市民看房买房的情况，今年就出现了。个人认为主要有两点原因，一是一些有购房需求的人不再观望，他们一直认为国家会出台一定的政策，可是房价还是一直在涨，他们终于都忍不住出手了；二是近期在股市中赚到钱的人转入房市所致。
从来说，在外汇储备很多的情况下，中国的经济可以说是在走钢丝，外汇储备多主要是由于外资的进入，这样对中国的经济是潜在的威胁，到时外资的抽离将会给中国经济带来重大的冲击。在这种情况下国家也不敢对房地产市场有很大的调控。
无锡现在的土地供应和楼盘供应都比较多，无锡整个房价走势还是处于上升趋势，只是区域不同程度会有所区别。比如，蠡湖板块属于高价位板块，整体涨幅不会太大；钱桥板块房价将会出现跳空高开；市中心和副中心缺少相应的房源，房价上升肯定会很厉害，环线内应该在15000元/平方米，副中心在12000元/平方米左右。
刘大卫简介
无锡市大卫不动产顾问有限公司总经理/首席策划师
浙江大学工学硕士
清华大学金融MBA
中国银行贵宾理财中心 房产分析师
浙江大学无锡校友会 副会长
无锡电视台《房产工作室》/《无锡房产》 创办人
中国注册房地产评估师
中国注册房地产经纪人
中国注册监理工程师
1995~1997 浙江大学建筑设计研究院 助工
1997~1999 建设部泛华工程无锡有限公司 副总工程师
1999~2001 无锡市建设委员会地产办
（借调）无锡市智汇建设有限公司 总经理
2002 创办大卫不动产
大卫不动产：入选“中国地产顾问100强”（江苏省三家入选），市政府重点项目委托策划代理商，2003年销售额11亿元。
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