香港五洲国际集团投资有限公司董事 席文官
商业环境里面最重要的要素是消费力，人口、产业。因为专业市场主要是跟产业和物流条件相关，零售商业这一块，主要是跟人口，消费力相关。无锡的人口数量还是不错的，整个城市有500、600万人口无锡市区将近300万人口。人口基数相对不错。GDP很高，人均的GDP，人均消费总额和零售的总额应该来说都是不错的。所以从无锡的零售商业来讲，消费力非常强，而且未来的增长速度也是非常好的。这个对连锁商业的发展，我觉得是一个很好的基础。如果从产业和物流条件来讲，对专业市场来讲，它的条件也是不错的。
无锡是长三角的物流枢纽城市，交通枢纽城市，整个物流的地位应该来说，在整个长三角是非常突出的，无锡是中国、规模的不锈钢的集散地。不生产不锈钢，不是不锈钢的产地，但是它是不锈钢的最主要的集散地。同时，它也是不锈钢的消费地，所以跟产业有关，这边的制造业非常发达，现在制造业，和传统的纺织服装业，从整体市场环境来讲，我觉得无论是对零售商业还是对专业市场来讲，都不错的。具体的商业地产发展现状，零售商业这一块还是比较典型，从单核向多头核发展的临界点，心在单核的形式比较强，现在如何从单核打破形成多核城市，这个需要开发商运营商来努力。也离不开我们的政府的规划和媒体的推动。
商业地产，它作为对所有的城市来说，是它城市的一张名片，为什么呢？人有所谓的生活方式是依托于商业来实现的。人们的生活质量的提高，也是依托与商业，商业就需要商业地产。我们一直有一个观点，这个我也是很多场合都说了，一个城市的商业有品位，这个城市一定是一个有品位的城市。一个城市的居民是有品位的居民，他必然是要依托有品位的商业来实现，否则的话谈不上。商业地产对城市的这种竞争力的影响，是显而易见的。当然我们讲，商业地产，一个是零售商业地产一个是产业商业地产，产业商业地产主要是提升它的整个产业的竞争力，产业属于城市竞争力中一个很重要的一部分。零售商业地产是提升老百姓的生活这一块的。所以他们这之间的关系是非常非常密切。
我们7月份举行了一个无锡多核商圈发展论坛。无锡目前的形式就是由单核向多核发展的关键时刻。目前几个新城里面，实际上都有相应的商业在做，而且做这些项目的开发商都是比较有实力和经验的开发商，从这里面，我们可以看到无锡的商业发展的希望。具体到我们哥伦布广场这个区位，我们是崇安区的一个项目，但是实际上我们的核心的辐射范围，附近居民的经济实力很强，消费能力很强，但是大家可以看到在整个扇形区域里面一直以来没有一个像样的商业，可以说这个片区以前的城市形象，在无锡市民的脑海里面不是很好的。但是它又恰恰处在城市这么中心的一个位置，它是空白。
哥伦布广场进来以后，就彻底的把整个片区的城市形象，消费环境，有了一个彻底的改观。可以说，这样的一个区域型的购物中心的项目，它应该，的的确确提升城市的形象，造福了一方的百姓。应该说，它有比较积极的作用在里面。商家进入我们这里来说，他的生意是相对具有性的，对于商家来说是一个很好的平台。而且我们在业态组合和招商的控制里面，比如说我们这里面有整个无锡规模的餐饮集群，我们里面大概会有30到40家，各种类型的餐饮，聚集在我们这里面。但是我们有控制的。
无锡万达商业广场投资有限公司副总经理 马俊浩
无锡是一个单核的城市，去年的人均GDP占到第七位，人均富裕水平和消费力是不相符的，老百姓都把钱放在口袋里面，这和无锡的商业环境是有很大的关系的，这么多年来逛来逛去都是中山路。无锡未来的商业道路是很宽广的。我想可能它首先作为一个城市副中心的诞生，是选择一个居住密度相对比较高的，还有人均比较富庶的区域来做副中心。
我们主要是做零售商业这一块，专业市场这一块我们涉及的不多，或者说我们早期做过一些商业地产的整合。应该说，我说一些零售商业方面的。在这个事情当中有一个互补的关系。每一个大型的城市会有一个、两个、三个城市中心。我是这个城市的副中心，我就要居于这个城市的环境现状和发展情况，机遇这个前提我们来做商业的布局，在这个方面，我们是机遇这几个角度去思考，我们可能是基于城市中心偏下的地位。可能这个城市的消费力比较强，年轻人比较主导，我们是一个新区的时尚的概念，来做城区的规划方案。在这个基础上，应该说，首先要搞清楚自身的现状和状况，还有就是在说多的零售的城市副中心的概念的时候，要先了解周边的市场的情况，再了解自身的情况，然后才能够做明确的定位。
香港五洲国际集团营销总监 李峰
从专业市场的角度来讲，无锡二产比较发达，三产相对比较落后，相对浙江和其他地方是比较落后的，商业存在很大的发展空间，所以我们五洲在无锡开发了很多商业地产的项目。整个无锡的商业环境未来还是有很大的空间可以去发挥。商业地产的发展现状如何？无锡的专业市场开发也是落后于周边的城市的，比如苏州、常州、上海。无论在装饰建材方面，还是工艺博览城工业基建方面，都是有发展空间的。
专业市场是提升一个城市很重要的部分，比方说，浙江的义乌小商品，，绍兴的纺织等等，专业市场影响一个城市，带动这个城市的发展。无锡前期做的比较落后。现在二产的发展，无锡的工业总产是10640亿，居第六位，工业基础非常雄厚，工业总产值超过了广州，但是没有一个配套的工业品交易市场。这就是三产方面发展不足的地方。
缺乏这样一个大的配套的市场！我们之所以在经过调研之后决定做这个市场，无锡是工业强市，我们希望未来无锡能够做一个贸易强市。单纯的二产也是不健康的，在三产这方面必须要发展，二、三产是互动的，相互促进。小商品义乌已经做到了全球领先。在工艺产品这一块，没有一个领先的市场，如果无锡有这样一个方向，建设一个工业品的领先市场，对无锡的工业品竞争力提升将会有很大的帮助。一个市场带动一个城市，希望这方面的大家做一些努力，三产的发展带动无锡的发展和无锡竞争力的发展。
对于一个专业市场的开发商来讲，很多人讲开发商理念，我们五洲走的路不同。我们是把运营放在位的。任何市场我们是先考虑运营，卖商铺我们当然也会卖，我们会有一些商铺出售，然后把这个钱再投入运营当中去，形成一个良性循环，打一个比方，我们现在的五洲工业博览城，80%都卖给经营户，有些商铺他们是卖给投资户，经营户如果买过来自己经营的话，肯定不用担心，他会做旺这个市场。卖给经营户之后再来扶持。我们这方面有很多的策略，除了广告之外。我们每年有将近20个大大小小的展会，通过展会来推动市场的发展。上次梁保华书记来视察的时候，视察之后对我们的评价非常高。准备以我们这边为中心建立一个工业博览园。七大博览园，其中工业博览园就是以我们五洲为核心，有政府的支持，有我们自己的投入，有我们前期在销售这方面的把控，还有后期的我们的经营策略的手段，我们目标是把这个市场做大做旺，做成、全世界有影响的市场。
无锡宝龙房地产发展有限公司总经理助理 李海燕
商业地产这种像万达一样，开发以后，不销售，纯粹是经营的方式也有。但是宝龙集团不是，就是真正的商业地产商，既开发又运营。无锡这一块商业环境，整个无锡市区来讲，没有真正的很好的商业房地产项目，也没有很好的购物环境。一站式的购物中心，吃喝玩乐都要有，无锡没有很好的地方让我们去消费，但是购买力又很强。就像我去太湖那边，看到很多大喇叭喊着：不可以游泳。这样一个很小的细节来看，无锡这里没有很好的去玩的地方。要打造的不仅仅是商业地产，包括百货公司，一站式购物中心，要把娱乐、休闲构成一个整体的商业项目。未来的无锡市场我们是很有信心的。我们在无锡的公寓一期是销售完了。未来在商业地产这一块，也是希望大家多多支持，把这个商业地产真正的在无锡地产商推广出去。
我想一个商业地产发展，首先就是归功于政府对这个城市的区域的规划定位很重要。一个城市的规划离不开商业的发展，对于我们商业地产商来讲，我们不仅是做商业地产，还要负担这个责任。商业地产你开发起来了，招商进来就可以做的到位吗？不一定，这些世界500强的商家和一些知名品牌，可以到这个区域来运营。这个对于商业地产的发展运营非常重要，不光光是一个城市的配套，将来也是这个区域的人生活的配套。
无锡万达广场策划部经理 石勇健
无锡主要现在还是单一商业圈，包括前期有一些，商业地产的案例都不是特别成功，像保利，中南路那边的财富广场都是一种小型的商业地产，不是特别正规。我觉得无锡这个城市，虽然说收入水平都比较高，但是城市还是比较小，现在正在向大型城市发展，这种商业模式，给多核的商业圈提供了一个很好的道路。万达做商业地产，主要是只租不卖的大型商业，考虑到以后的运营情况，运营能力，把这个商业做好，这对商业的规划、管理，对一个成功的商业项目是有保证的。
新城的概念和发展，都是中型城市向大型城市发展。万达广是在河埒口的中心，我们不是一个新城的发展，应该是老城的改造，因为这个区以前是一个人口密集度很高的，以前商业是老的传统的商业区，这几年没有很好的发展，商业的业态比较零乱，档次也不高，万达进来主要是对这个区的商业这一块做一个很好的提升。万达做商业也是在来说是前列的，它的整个运营能力包括招商这方面的整个一套资源都是比较很不错的。然后整个我们万达广场，可能会有7.2万平方米，我们的运营主要是体现在定单式式地产。我们很多商家在我们没有造完之前就已经确定下来了。这种买铺的经营状况，在是属于领先地位。我们商业地产还有一个发展，对城市的形象提升，包括对区域的人口就业、税收都有很强的增强作用。这一块也是商业地产的一个很强的优势吧。
无锡新区经济发展集团总公司：丁瑾
我们公司现在做的一个项目是在新区的商贸区的核心区。这个项目从我们公司的角度来说带有一定政府职能。在此之前我们也对新区，包括这个商业环境做了一个分析，无锡的商业是有自己的一些特定的特性的，现在是集中在中山路商圈一带，就我们新区本身来说，原先主要是一个工业区，不像其他的一些配套设施，包括服务业的发展相对来说都比较落后一点。现在也有一些商业慢慢进驻了，会改变这个区的现状。同时也存在，一个区域也存在商业项目的竞争，如何进行错位。然后形成一个共赢的局面。
商业地产对城市和一个地区的关系是互动的关系。区域发展到一定程度必然产生对商业的需求。商业需求，新区对商业的需求也是在区域发展到一定程度之后自然而然产生的。新区原来的商业集中在城乡路沿线，还有一些分散的商业块，新区现在据统计有4000个外籍人士，这部分人的消费不可能停留在新区的，都到临近的昆山去消费。所以这一可以反映出新区的商业发展的落后的态势。作为我们这个项目来说，它是新区的一个商贸区，我们这个区域大家对它的了解也不是很多，但是现在周边的住宅，像国信、美新这些住宅的开发，使这里的建设逐渐成熟，我们这个项目也是在这种情况下，不光是适应政府的规划指导，一方面也是满足这个市场需求，在这种前提下产生的。它的定位方面，我们也研究了一下，走了一个无锡的商业格局。
它的定位还是区域性的商业中心，它的存在一方面是满足人们的一个购物的消费需求，包括这种大卖场，最基本的消费需求，其他在消费升级方面很多谈到，像品牌商家、餐饮休闲这些液态的，目的是要打造一个一站式的休闲，消费的中心。应该说，一个商业项目来说的话，一方面是可以为项目本带来一个持续的赢利，一方面也是为周边的土地价格的提升提供一个促进的作用。这也是一个好的商业项目，是一个城市和区域的价值所在。
另外，多核发展我觉得应该是一个趋势，因为无锡的城市范围在扩大，原先可能是有交通方面的瓶颈，包括人们的消费习惯，现在人消费需求是多方面的，中山路商圈是满足购物的需求，而休闲社交等娱乐需求还没有办法满足。所以多核发展也是我们在这边感觉，很多的项目都不是在中山路的范围之内，所以需要我们大家的共同努力完善无锡的完善的商业割据。
湖滨假日专案经理：黄挺炜
每个区域分到最后都会有一个比较出色的CBD，从单核发展到多核发展，多核以后就是多核之间的互相竞争，然后就要形成差异化竞争，差异化竞争才能够使自己更加具有竞争力。比如我们
湖滨假日就是特色旅游街之一。定位成为一个旅游休闲特色商业街。我们的业态定位是中式餐饮、休闲餐饮。从我们的体量来讲并不是很大。以后和万达、哥伦布广场相比是有很大的劣势，但是从差异
化角度来做的话还是具有竞争力的。从业态选择来讲，我们也是经过多方比较，我们是打算建造一个相关的礼品城，我们发现在无锡市场上，像箱包礼品是比较紧缺的，我们想填补这方面的空白。旅游
经济和会展经济对我们这边的消费也是一个很大的促进，所以我觉得这个市场，想做差异化的竞争的话，对大家以后的发展都是一个促进。从生活配套来讲，我们有欧尚超市，一些茶吧，小型的酒吧都会有。 我们基本上辐射到5公里左右的住宅需求的生活配套。
腾方投资管理执行合伙人 唐军民
房天下每一段时间就搞一次大话地产，是一个非常好的举措，对我们无锡的商业发展起到一个划时代的意义。我们公司是一个为政府提供产业定位、产业发展策略，以及投资这方面的评估支持，支持招商这方面的企业。我们的背景是从国际的产业资本投资出来的，所以我们对于国际财团的投资是非常有经验，他们不是什么样的项目都能够投资的，从无锡目前的这个，我们讲商业地产的格局来看，没有太多的国际财团介入，大概2005年以后陆续有一些财团，他们并不是纯粹的资本投资机构，大部分是开发商，比如恒隆，九龙仓，他们以开发商的角色在我们无锡出现的，为什么会出现这样一个现状？可能有很多东西是跟我们这个城市的一些产业的定位，以及我们目前格局的紊乱有非常大的关系，比如说我们过去有一些零售产业，或者是商业产业，大部分是以销售为主，那么这次因为我们无锡民间资本比较充裕，大家都愿意来买一个商铺来养3年，有这样的市场需求，导致很多国内的开发商就来做这样的事情。这并没有错，但是，如果引导得不好，就会让人家感觉到，这个市场上好象投机比较多，这个大部分都是建了又卖，建了又卖，国际资本对这些模式不太感兴趣，就造成我们现在这个格局下面，好象开发量非常大，但是，实际上这个商业的格局，或者是说商业的品质也不太高。那么，始终就集中在我们解放区，解放路商圈这么一个地区。一直没有把我们无锡的商业提高起来。所以，这个就是刚才一个专家讲的，政府可能有点缺位，实际上，市场化的房地产开发也好，商业地产开发也好，政府并不是专家，它缺位有些时候是好事，有些时候也不是说，要政府和专业机构结合起来，那么，有的放矢，或者是说，比较有水平的来引导城市的规划以及城市的商业地产。
无锡在规划上面，概念都不大清楚，零售商业和所谓的工业产业的这种，以批发为主的这种商业，这两个是不能够混淆在一起的尤其是不能够规划在住宅的地区。或者一个新城区的发展的地区。从一些批发市场或者这样的经营者为主的地产项目，他们是一个产业项目，并不是对城市的居民住宅这个区域的发展有直接的支持的。你要说没支持也不太现实，也有一点支持，主要是这儿有了就业机会，所以就会有一些人买住宅，间接的对零售商业有支持。但是并不能把它和我们的零售商业混为一谈。它的这个经营模式我不太有经验，我不敢提。但是从零售商业来讲，可能世界上也没有一个地方的零售商业是靠散卖掉把它做起来。我们有一些地产大腕，他们卖了很多，老是想别具一格，把散卖掉的这个经营好。其实这个有很大的难处，但是，他迎合了很多有钱人，想保值增值的心态，取得资金的回笼。实际上也是因为没有大的财团，在这个地区来接盘，或者是说，引入他们，所以这个市场就有很多是散卖掉了。
那么，使得我们这个商业的格局很难优质的发展起来。那么说到多核，我想每一个城市再不断的扩大过程中，它肯定是从一个核心要派生出来几个城市副中心，这个是城市化角度的一个必然的趋势。但是，这个具体的布点，就是它的商业中心，或者城市副中心是在什么区位，这个其实是需要有一个模型测算的。包括交通的组织，包括开发的进程，包括商业设施的容量是多大。人口的聚集度是多少，产业在这个区域里面应该是怎么样的产业，是一个睡城吗？还是只是为了卖房子赚点钱，这个商业什么时候能够发展起来也不用管，所以目前的情况，我自己的感觉，我们无锡这方面的城市化的进程，政府也有规划，但是实际上，在这个推动方面，力度还不够。基本上由市场去决定，可是开发商都是散的，你一个楼盘，他一个楼盘，基本上很难有主导的，所以我们现在发现，来一个开发商就是城市综合体，来一个开发商就是城市综合体，没有看到副中心哪一个是真正的中心，所以商业在初期阶段没有一个中心的话很难聚集，他的辐射量不够了，它只有聚集到一定程度才能够辐射。我们现在就是这儿一个中心，这儿一个开发中心，到处都是中心，大家都在竞争，很难有一个，先成熟的发展起来。所以这个是一个需要我们很多层面的人深深思考的问题。否则我们这个城市，就会被这种投机性的行为阻碍它的科学的发展。或者是说我们就可能落后于以前落后于我们无锡的一些城市，他们现在已经发展起来了。
五洲家居生活广场策划经理 盘艳姣
五洲家居生活广场招商和销售还是比较成功的，它成功的原因和基础在什么地方呢？我们分析认为，它可能所处在无锡西北这样一个区域市场的空白。这是下面再做定位，政府和开发商做规划的时候抓的比较准的一点。这个市场，在无锡的专业市场里面，在家居建材这一块，都是处于在无锡的东部在发展，西北边这一块，其实它的经济发展的一些人均居住群的数量之大，还有它房地产一些住宅发展，成规模，规划也非常之好，交通道路，等等各种条件，其实酝酿成这个项目在这个地方的成功的一个基础。另外专业市场上它的特点，主要在于这个项目后期的经营和运营。包括它的一些经营管理的思维，服务、在这个项目运作当中投入的一些资金，一些财力等等各个方面的，综合性的一些优势的因素在里面。促成了这个项目还是比较成功的。
作为专业市场这一块，它可能跟零售市场不同的地方在于，它更多的得力于它有这样一个产业链存在这个地方。可能我们很多产业的东西已经形成了，甚至有很好的一个延伸出来的东西存在这里。一个市场，一个专业市场做在这个地方，就是把这些专业产业链上面需要的各个方面的优势，一些因素，比如它生产的一些厂家，他做的一些品牌的代理，还要一些采购商，包括一些消费者，要在这个地方来消费，等等，这诸个环节上面的东西都综合到这个市场里面去，它的不同就是和零售商业的区别就是这个地方。因为我比较匆忙，认识不是很够。在座的席总，李总对这方面的理解会有更独到的理解。
对于金九银十，刚好快到九月份了，对于我们项目来讲，金九银十，不是我们去跟往年，可能2005年，2004年那个很好的状态下，几百套、上千套，一推出来，一抢而光，可能跟我们上半年来讲，我们觉得金九银十相比较前半年来讲还是会出现，我们很看好这两个月份，怎么说这个事情呢？可能这个宏观的大的市场对于商业地产，很深刻的影响我们认为没有，无非会教会我们的投资者更加理性，如何选择一个项目投资。而不会像以前看到有人扎堆，就会跟风去买。现在的投资者已经很理性了，他会一两三个项目去对比，这个项目的招商情况，经营情况，他们都会比较谨慎了。对于五洲国际这个项目来讲，这几个月来讲销售情况还是很好的，不仅仅是无锡这边的客户，还有浙江那边的客户也是蛮多的。浙江的客户投资他们是很有名的，他们在做项目投资的时候是稳，稳又深，又快。这是他们的三个特点。他们还是很多人在我们这边做投资，项目的进行装璜又是非常好的，第三个，确实实实在在的，价格，包括后期的运营，我们的招商情况都会给他们有这方面的购买的保障，有投资的保障。
因为我们这个项目定位的是比较高端的品牌家居的卖场，我们和成都、广东、深圳那边的经销商，包括一些代理品牌厂商，像红苹果、皇朝这些大的厂商都会有很深的互动，他们这些，在家居行业这一块，他们加快了进入无锡市场的脚步，他们要进行大面积的扩展，他们非常看好无锡这一块的市场，是认为无锡起码有30—50%的商业上涨空间。这是对于商家能够看到的，对于老百姓是不懂的。但是他们还是能够看到，一期的商铺投资者已经赚到钱。在现在这样一个状况之下，他们还是觉得很有投资的保障，心理是很安稳的。所以金九银十对于我们项目来讲，可能我们项目代表一个比较成熟的规划、运营程度比较好的，比较优势的商业项目来讲，金九银十的现象还是会出现的。至于一些新的商业项目，可能更好的要注重他在业态规划，一些定位，等等这些方面，要做扎扎实实的一些功夫，而不是说，单凭一些策划，或者一些造势活动来带动这个市场、让投资者去投资，这种现象不会再像以前那样出现在这个年代了。
无锡日报无锡房市编辑 明
金九银十，，和07年比，06年比，可能没有那么疯狂，高潮差一点，但是对于和上半年，和6月、7月比较，可能要有所增长。为什么呢？还是那个意思，现在的住宅项目，价格水分已经很低了，降价了，降价以后，原来的狂热开价的情况不会出现，狂热开价，原来有的楼盘喜欢它的市民认为它是5800，他看好，开的6800、7800的都有，现在他就开5800。这个价格水分少了，价格比较离理性了，会带动一些销售。
但是，我们无锡碰到什么情况呢，06年全年、07年全年，销售成交住宅方面是井喷了两年，持续了两年，08年可能会歇一歇了，尤其是有钱的人，已经买过三回了，在10年之内，98年到07年10年买了三回，四回的都有。再有一个就是，股市被套牢好多好多钱，如果不套牢，他这个钱就像一头狮子被股市囚禁住了，他们这个钱被套牢了，如果没有套牢了就会到楼市里。去年就是有一些人股市里的钱赚了来买房。这些对于真正买房自住的人是一个利好的消息。因为不来抢盘了。
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