[摘要] 春节后，楼市销售可以用一个字形容——“热”，而房价则是另一个字——“涨”。去年冷到极点的楼市突然翻了脸，为什么？下半年房价涨还是跌？听听专家们怎么分析。
春节后，楼市销售可以用一个字形容——“热”，而房价则是另一个字——“涨”。去年冷到极点的楼市突然翻了脸，为什么？下半年房价涨还是跌？听听专家们怎么分析。
亚豪机构副总经理高姗：房价上涨有因
其一：热销项目多次提价，引发部分楼盘跟风涨价，导致了整体开盘均价的不断上升。部分开发商跟风涨价，一方面是存在着盲目乐观的心理，他们也想趁楼市回暖之机火爆一把，另外一方面是一季度以来政府的信贷政策较为宽松，大大地缓解了资金压力，开发商不再急于销售产品缓解资金困境，所以敢于提价销售。
其二：投资性购房重回楼市。房价的不断上涨，除了开发商主观提价因素外，与投资性购房消费重进楼市也有很大的关系。在金融危机的背景下，世界经济面临着较大的通胀风险。不动产成为许多投资者规避风险的，加之限外令解禁的宽松政策，大量的投资性置业重新涌进了京城楼市，进一步助推了房价的回升。
中国社科院研究员曹建海：宽松信贷助推房价
目前中国房价还在上涨，跟信贷政策有关，目前的需求更多是一些公司和投资者担心通货膨胀而进入到房市。中国的房市目前并不真实，相当比例的销售量是通过自买自卖而产生的，有虚假的成分。
我认为中国的销售数据有50%是不真实的，贷款里面有20%是虚假贷款，中国的房价回落调整周期会延缓，投放货币可能会导致恶性的通货膨胀。
不能在房地产领域通过信贷投放支持高房价，应该通过市场化的调整，让房价落下来，让两亿农民工能够在城市买房留下来，如此，中国的消费会得到突破，中国的增长就会找到出路。
协成机构副总经理缪培丹：开发商提价需谨慎
因需求集中爆发促成的高成交使得众多开发商开始对楼市后期走势持乐观态度，出现多个项目提价销售，一些项目的价格甚至超过2007年历史点。而经过2007年的暴涨、2008年的冷市，购房者已开始理性对待房价上涨，已无2007年那年对格价上涨而恐慌性追涨购房。市场成交量从5月份开始出现下滑，说明在2008年积压下来的刚性需求释放已接近尾声，市场需求的追涨能力明显不足。楼市价涨量跌的现象比较明显。开发商选择在这个时间内提升房价需要谨慎考虑。否则只会破坏目前楼市来之不易的回暖。虽然说价格的上涨可能提高开发商的利润率，但也会造成市场成交的停滞。
我爱我家副总经理胡景晖：二手房业主应理性定价
随着新房价格的持续高涨，随着高价抢地和新“地王”的诞生，二手房业主的挂牌报价也节节攀高。近期，CBD、望京、方庄、朝青、金融街等区域的二手次新房市场中甚至出现了二手房报价高于一手房的情况。但目前的市场支撑不了比08年更高的成交价格，业主盲目涨价将丧失卖房机会。
因为目前的二手房购房者绝大多数是用于自住的，任何购房者都不会在同类房里选择最贵的那套。
第二，6月份开始，北京市政府加大了土地供应量，开发商项目开发自有资金比例从35%下调至20%，这意味着未来市场供应量将扩大，对房价将起到平抑作用。
第三，目前整体宏观经济形势并不明朗，购房人的收入预期也不稳定和乐观，在这种情况下选择大幅涨价是一种不理智的行为。
北京易居研究所副所长牟增彬：下半年房价高位盘整
下半年房价将会维持现状，高位盘整，原因有二：
，目前的房价上涨缺乏动力和环境。现在的房价已经接近甚至超过了2007年峰，2007年的房价是不正常的，所以政府才会出手调整。如果价格继续大幅度上涨，政府必然会采取措施。而且，成交量已经出现下降，继续涨价动力不足。
第二，年内房价很难下降。房价要下降，政府是主要动力，市场刚刚好转三个月，加上年内保八的任务，政府出手打压房价的可能不大。加上通胀预期，“刚需”虽然在退场，但投资性需求在进场，再加上宽松的信贷政策，所以，房价也很难降下来。
但是，从世界经济形势，和国内经济复苏情况看，经济很难短期重振，国人的实际收入其实是在减少，因此，目前的房价已远远超过消费者的承受水平，调整势在必行。这种调整很可能出现在今年年底或明年年初。
销控暗推房价上涨
今年的楼市可谓“乱花渐欲迷人眼”，一方面权威部门发布的数据显示北京市存量面积足够消化两三年，另一方面市场上房源难求，不少项目楼盘一经推出就很快销售一空，房价更是顺水推舟，越涨越高。究竟是供大于求还是供不应求？记者调查后发现，虽然市场供应的确受到去年土地交易和开工面积减少的影响，但“供不应求”现象的形成中，再现市场的精细化到单元、楼层的“销控”功不可没。
精细到单元的销控
从4月份开始，胡小姐欲在东五环外买一套两居室的住宅，但几经销售人员的“折腾”后，胡小姐觉得有些蹊跷了，“通知我要开盘了，赶快过去，房源有限，但想买的人很多，越早去越好，等我赶过去就发现看的人的确不少，但是他们所谓的开盘就推出来一栋楼两栋楼，几十套房子而已。不提前找人、排队，就很难买到。这次不买，下次开盘价格马上就涨了”，她问记者，“不是说有大量的存量房吗？为什么房源却显得这么紧俏？”
胡小姐遇到的情况并非个案，记者调查后发现，从4月份以来，市场上超过半数的项目每次开盘都是以一栋楼的方式推出的，个别项目甚至出现按单元或楼层开盘的现象。东南五环外某大盘项目，同一栋楼里不到70套房子，却在四五月份按单元号，分了两次开盘。无独有偶，西大望路附近一个项目也将同一栋楼按单元号分批开盘。据该项目介绍，该栋楼为项目的位置景观的楼王。通州某项目十几栋楼已经是准现房阶段，但依然一次仅推出两三栋楼，而且开盘期一拖再拖，客户量越积越多。
一位业内人士指出，这就是业内说的“销控”，其实就是为了多卖钱，“多批次少量开盘，可以造成房源紧张的假象，加剧购房者的恐慌心理，然后顺理成章地涨价”。
过半项目按栋销售
从去年销售转差以来，因为不知道市场接受程度，很多项目不得不采取小批量开盘的方式，以找到合适的市场价格，但春节后市场转暖，开发商迅速回收大批资金后，部分项目却开始有意识地通过减少推盘速度，降低开盘规模，以控制销售速度，为提价营造氛围。而且，随着市场的不断升温，有意识进行精细化销控的项目越来越多。
据搜房网对四五月份在售的65个项目统计，按栋销售的项目多达38个，还有三个项目按单元或按楼层销售。其中，近20个项目每次推出的套数不足百套。
无论从各类媒体还是开发商处，记者听到的都是房子供不应求，一开盘即售空，购房者连夜排队购房的现象再现楼市……据不少业内人士反映，最近两个月接到的各种辗转而来的托付日渐增多，不是为了寻找折扣，而是为了能在开发商放出的有限的房源中抢到一套。
6月3日，北京市统计局新闻发言人于秀琴公布：“截至4月底，北京市现房住宅空置面积487.6万平方米，同比增长28%”，并表示，“按2008年现房成交量看，这些空置房至少两年半才能消化。”
在官方数据“供大于求”和市场反馈“供小于求”的矛盾中，北京的房价突飞猛进，大部分区域都逼近甚至突破了2007年的峰。
销控推高房价
业内人士指出，销控对引发恐慌心理、推高房价影响甚大。
“销控”，即销售控制，它通过对销售速度或成交数量的严格控制，使销售达到均衡状态，实现利益化。这是开发商销售中最核心的机密之一，也是开发商利用信息不对称，主动控制市场的法宝。
中原地产华北区董事总经理李文杰告诉记者，根据北京市现行规定，项目在取得预售证时需要明确注明在何时开盘，开盘价格是多少。但记者调查时发现，部分项目并没有按照销售证的信息进行开盘。
通州北苑地区的天时名苑项目，在5月2日取得12栋楼的销售许可证，并注明将在5月5日开盘，拟售均价为9000元/平方米。但实际上，6月初记者以购房人身份采访时，该项目仍然未开盘。据销售人员说，可能6月底开盘，而且仅推出三栋楼，并告诉记者尽快下手，现在看房的人非常多，这期不买下期价格还会涨。
大望路地区的首城国际，总体量将近60万平方米，但从去年开盘以来，6栋楼分了6次开盘，而客户累计已经高达8000余人，价格更是从开盘的10800元/平方米飙升到现在的14800元/平方米。
监管力度不足
一位销售经理告诉记者：“销控就是一场心理战，购房者被身后众多的同类包围着，看到有限的房源时，多半会失去理智，产生‘抢一套是一套’的心理。”
北京易居房地产研究所副所长牟增彬告诉记者：“销控就是通过信息不对称，控制房源销售，这与当前政府的精神是背离的，但对商人而言，攫取利益化并没有错，因此要控制销控的泛滥，只能期待政府出手。”
几年前，北京市场细致到单元、楼层的销控项目比比皆是，为了限制“销控”对市场的控制，北京市相关部门在2005年推出北京市房地产交易信息网、2006年出台《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》，以增加市场信息透明度，限制开发商囤房，规定开发商取得预售证或销售证后必须如实推向市场，否则将予以惩罚。但实际执行中，却大打折扣。
胡小姐对这一局面提出了质疑：“房子卖不好，政府很快就出手救市，但现在缓过来的开发商们有恃无恐地控制房源抬高房价，为什么不见人来管？”
面对再次失控的房价，胡小姐暂停了购房计划。
每一个开发商都想攫取利润，但越来越理智的购房者并不会继续配合开发商们的如意算盘。当胡小姐成为市场的主流时，2008年的寒冬将会再次出现，面对连促销都撬不动的购买力，任何销控都无济于事。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉记者，通过销售技巧，确实有助于提高销售速度，并获得较好的利润率，因此必然会推高房价。尤其是在市场上升期，容易制造恐慌气氛。但杨红旭指出：“销控不能对抗大势，对开发商来说，只能锦上添花，难以雪中送炭。如果市场降温，则作用不大了。”（来源：京华时报赵丽萍 鲁欢）
中国部分城市房价被高估房地产需求增长空间仍大
西班牙对外银行近日发布的《中国房地产观察》报告认为，中国不同城市的情况差别很大，短期内一线城市房价可能下调约20％。该报告指出，基于中国主要城市供需状况评估的商品房价格显示，北京、上海和深圳的房价目前比均衡价格分别高估16％、18％和20％。在某些二级城市，如重庆和天津也存在房价高估20％至25％的情况。
报告指出，中国住宅价格将进一步下调，但中国地产市场大幅度下滑的可能性很小。考虑到高储蓄率、良好的增长前景、低利率环境和积极的政府政策，中国城市房地产需求未来增长空间仍然很大。只要房价足够灵活并且能够根据经济状况进行调整，那么需求则随之产生。
在房地产贷款工具创新方面，报告认为，新型融资工具也是房地产开发商拓宽筹资渠道，降低杠杆率并与广大投资者共担风险的有效方法。采用资产担保债券等新型抵押融资工具将有助于降低房地产融资成本和商业银行的集中风险。（来源：经济参考报 方烨 鹏）
开发商缩量"谷价"? 6、7月份是楼价走势关键点
近期楼市价量双升，鼓舞众多炒家再度入市，却令普通买家望而生畏。下半年楼市又将出现怎样的局面？在一片火热交投中悄悄集聚的泡沫会越来越大还是会遽然破裂？
基本面： 短期内供不应求
数据显示，1~5月房地产开发投资同比上升6.8%，其中商品住宅上升4.4%，与2008年（1~5月份开发投资同比上升32%，其中住宅为35%）相比大幅收窄。
另一方面，1~5月，房地产开发企业的新开工面积同比下降16.2%，降幅呈扩大趋势；同时，受到去年开工放缓影响，目前竣工的项目面积明显放缓。
新供应量有收紧之势，加上近几个月楼盘存量消化快，都将导致供应偏紧，楼价因此被催升。
开发商缩量“谷价”？
开发商放慢供应速度，是希望以此形成供不应求的市场局面，还是对下半年市场没有信心？
上海某开发商龚先生解释，竣工面积和开工面积下降主要有两个原因：一方面是开发商对楼市前景仍比较谨慎。另一方面，2008年的调整使开发商放慢开工速度，而2007年购买的土地成本太高，开发积极性很低，直接导致竣工面积增幅放缓。
根据目前主要城市的成交量，业内预测，2009年全年成交量有望成历史新高峰。
涨价将遏止刚性需求
不过，据美联物业研究中心测算，目前的城市负担比（指每个城市的房价与当地居民平均收入之比，反映楼价是否超出居民的承受能力）虽在历史低位，但有上升态势。
根据5月数据，广州的楼市负担比为44%，深圳为33%，上海接近50%，北京超过50%。理论上，50%为负担比的参考指标，但实际上30%已是民众的心理承受极限。随着楼价的上升，刚性需求有可能被遏止，成交可能受到影响。
观点 成交量或逐渐下降
市场人士分析，6、7月是决定下半年楼市走势的关键，如果价格升幅太大，则刚性需求的意愿将减小，换楼客和投资客比例将大幅增加。到9~10月份，房价可能出现短期的低谷期，成交量将有大幅增长。但在下半年一手楼价无优惠信号出现之前，整体市场成交量将逐渐下降。
中原地产研究中心总监陶琦：
下半年成交量将继续保持高位波动，价格出现快速上升。
美联物业研究中心：
下半年楼市成交量可能逐渐下降，整体价格预计比年初上升10%左右。
其他因素
政策面： 应不会出台严厉措施
陶琦认为，目前直接或间接影响房地产市场的政策均趋向利好，如降低营业税、下调资本金以及低价土地的推出等，都体现了政府的放松和鼓励倾向。因此他相信下半年政策将在较大程度上容忍楼价的上涨，以柔性政策为主，而不会出台严厉的打击政策。
上海某开发商龚先生认为，市场不要期望近期还有房地产优惠措施出台。但国家去年推出的部分房地产优惠政策在年底就要告一段落，是否继续还不确定，因此这也可能刺激购房者在政策过期之前入市，再次支撑房价上涨。
心理面： 通胀预期致入市动力
业内分析认为，通胀并不一定如期而至，但目前对民众心理上的影响力日趋强烈，特别是有产一族更是加速了资产的转移。
某地产公司负责人姜君聪认为，国际大宗商品价格近期很可能出现回调，市场对未来经济形势依然比较谨慎，大量投资者入市恐怕还要等一段时间。 （来源：京华时报 林琳 张忠安）
大城市地价房价比2至4成 土地化为房企利润
是地价推高了房价,还是房价上涨的预期拉动了地价上扬,这个话题越来越像"是蛋生鸡还是鸡生蛋"的悖论。
自从今年两会上工商联发布一项调查称,房地产项目开发中,土地成本占直接成本比例达到58.2%之后,房地产业界便开始将房价过高归咎于土地价格的高昂。
但这种结论始终未能得到土地管理部门的认可。
来自国土部系统的一份报告显示,近年来主要城市同时点地价房价比基本保持在20%～40%之间。而如果考虑到地价增值有可能转化为开发商的利润,地价房价比还要降低。
同时点地价房价比,是指用当前市场上的楼面地价水平（非开发商刚拿地时的价格）与市场上销售的房价水平相比。简单来说,如果一个城市当前的新房售价为10000元/平方米,而楼面地价为4000元/平方米的话,同时点地价房价比即为40%。
地价增值转化为开发商利润
上述报告系由国土资源部土地利用管理司和中国土地勘测规划院共同编写的《2008中国城市地价状况》（下称《地价状况》）,该报告对和各主要城市、重点区域的地价走势进行了分析,同时对各界一直关注的地价与房价关系、房地产租价比关系等热点问题进行了专题报告。
近年来,在房地产开发过程中,土地成本的地位日渐增大。在社会各界围绕"地价是否推高房价"而激烈争论之际,此报告的出炉引人关注。
在接受《中国国土资源报》采访时,中国土地勘测规划院地价所所长赵松表示,目前进行地价房价比的测算有两种思路,同时点地价房价比往往用于宏观观测市场价格水平和动向。另一种是从商品房成本的角度,将土地获取时的楼面地价水平与房屋开盘销售时的房价相比,即成本地价房价比。
而《地价状况》中公布的是同时点地价房价比,旨在反映当前市场上的地价水平占房价水平的比例关系。如果从开发商的房价成本构成角度分析,还会有较大差异。
"从购置土地到商品房上市,其间通常会有3年左右的开发时间,而这一期间,如果土地市场走势是上涨的,那么这种上涨带来的地价增值就有可能转化为开发商的利润,即使考虑了地价款的利息支出,得出的地价房价比也会更低些。"赵松称。
对于土地增值谁获益,也有观点辩解认为,开发商也要为此缴纳土地增值税相关支出。但一位土地专家昨日对CBN表示,目前土地增值税的征缴方式未尽完善,也时常会有开发商拖欠。
地价房价比在20%～40%
赵松以北京、天津为例表示,根据监测数据测算,两个城市2008年底的同时点居住地价房价比分别为39.01%、36.05%。
而"以平均开发期为3年进行测算,成本地价房价比分别为24.44%、29.51%,可见,在近三年的房地产市场走势背景下,两种地价房价比的差异达到10个百分点左右"。
监测数据显示,2008年季度北京居住用地价平均为5707元/平方米。而据北京市统计局的数据,2008年北京市四环路以内住宅期房均价为15581元/平方米,如果扣除政策性住房因素,四环路以内住宅期房均价为16892元/平方米。
2008年,为掌控地价和房价上涨态势,国土部将地价监测城市由的35个重点城市逐步拓展到105个城市。这包括报国务院建设用地审批的84个城市中尚未纳入的城市,以及重点地区的部分城市。同时增加交易活跃地区监测点数量。
"就监测城市的平均数据而言,近年来地价占房价的比例基本保持在20%～40%之间。当然经济发展程度不同的城市间,以及同一城市的不同区位间也存在较大差异。"赵松称。
机构称10家标杆上市房企存量仅够消化6个月
日前，中原地产研究中心对10家标杆上市房企跟踪监测发现：5月底，10家房企已领预售证而未销售的库存面积总量达1247万平方米，若按从去年下半年至今的平均月销量计算，以上存量仅可消化6个月。
就在半年前，诸多机构还在报告中一再强调，当时各大城市的新盘存量至少需要消化2年以上。
在楼市“小阳春”开始仅两个月有余后，这一数字已变为6个月。显然，楼市成交恢复的速度有些惊人。
“轻存货”时代来临？
据了解，中原地产研究中心跟踪监测的10家公司包括万科A(000002.SZ)、保利地产(600048.SH)、金地集团（600383.SH）、中海发展(00688.HK)、富力地产（02777.HK）、雅居乐(03383.HK)等，监测项目包括土地储备、在建项目、在售项目。
今年5月，10家标杆房企销量达329万平方米，创下去年6月以来的销量新高。据中原地产研究中心监测，5月10家房企一共有8个新项目开盘，新增预售许可证49个（4月为38个），新增供应量达123万平方米，环比上月增14%。
按照供应与需求的相关数据计算，5月底，10家标杆房企已领预售证而未销售的库存面积总量达1247万平方米，环比继续下降14%，比2008年10月底下降39%。而5月标杆房企总销售量达329万平方米，占总库存面积的26.3%。
如果以去年下半年至今的平均月销量计算，以上存量约需6个月的消化时间。与之形成对比的是，就在今年4月份，该指标为8个月；2008年底，该指标为12个月（按2008年下半年销售速度计算）。这一组数据表明，今年以来房企库存压力已大为减少。
事实上，或许是开发商对后市仍缺乏信心，包括北京、上海和广州在内的一线城市今年前5个月的住宅新开工面积仍出现大幅下滑，其中北京1~5月住宅新开工面积为339.6万平方米，同比下降54.5%，住宅新开工面积已经连续4个月降幅超过50%。上海1~5月的商品住宅新开工面积仅544.71万平方米，亦下降25.4%。这也是新盘存量消化时间急剧减少的原因之一。
去年曾公开表态“不降价”的绿城中国（03900.HK）今年也调整了销售策略，公司执行总经理曹舟南表示，以消化存量为主是公司今年的指导方针之一，绿城这一年“不等待、不惜售，力争销售化”。
涨价冲动重现
在“轻存货”的背景下，多数开发商都已按捺不住涨价的冲动。5月，10家房企成交均价达10006元/平方米，环比大增6%，其中涨价的项目约占全部在售项目数的25%。成交均价增幅的被监测房企为绿城中国和华润置地（01109.HK），分别达35%和29%。
开发商急迫的涨价行为也引起了业界的担忧。克而瑞（中国）首席研究员陈啸天表示，成交量继续维持高位的可能性不会太大。一方面各城市的成交量经过数月的增长后，市场需求已经得到一定释放；另一方面，资本金比例下调及市场热度上升，导致开发商态度乐观起来，“捂盘”现象出现。价格的上涨也会导致刚性需求的减少，同时随着三季度供求矛盾的缓解，预计成交价格会随着成交量的调整受到考验。（来源：财经日报 叶国靖）
十大房企月均销量创1年来新高
近3个月来每月消化库存200万平米 楼市增长点将从自住转向投资性需求。
中国房地产市场在最近3个月里持续上扬，北京、上海等大城市的交易量屡创新高，这令去年底还压在开发商手中的大量库存房源在近期迅速消化。
中原地产中国研究部一份房地产企业研究报告显示，十大标杆地产上市公司（保利、复地、富力、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海）在过去5个月时间内库存出现大幅度下降，按现在的进度，目前其平均库存将在半年内消化。此外，未来楼市主要增长点将从自住需求向投资性需求转变。
这份行业研究报告显示，5月，十大标杆房企销量达329万平方米，再创去年6月以来的销量新高。招商、绿城、保利销售面积增幅，分别达81％、70％、19％，其月销量均达到各自近一年内值。
5月底，十家房企已领预售证而未销售的库存面积总量达1247万平方米，环比上月继续下降14％，比2008年10月底下降39％。近3个月标杆房企销量主要来自库存消化，每月消化库存量约200万平方米。
标杆房企5月总销售量占总库存面积的26.3％（4月的数据为21％）。若按从去年下半年至今的平均月销量算，以上存量约需6个月消化，而4月份这一指标为8个月，2008年底，该指标为12个月（按2008年下半年销售速度算）。表明今年以来，房企库存压力已大为减少，且库存比例逐月更显乐观。
另外，这份报告显示，除持续数月的刚性需求外，一部分针对高端住宅的改善及投资需求也陆续入市，推动了楼市进一步回暖。
由于前期积压自住需求的集中释放，带动改善、投资性需求入市。5月，标杆房企高端项目热销，销售均价大涨，表明改善、投资性需求量已有明显增加，抵消了自住需求逐步回落的影响，推动5月成交量环比增长12％。
报告分析，高端项目的热销也折射出当前市场需求结构的变化，从3—4月的积压自住需求为主，向改善型、投资性需求转变。（来源：东方早报 刘秀浩）
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