[摘要] 中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一在接受新浪网访谈时表示，官方公布地价成本是好事，但有两个关键问题需要计算在内，否则国土部的结论经不起考验。
国土资源部日前公布了对620个地产项目土地成本的调查结果，得出“中国地价占房价平均为23.2%”的结论，随即在业内掀起了轩然大波。昨日，中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一在接受新浪网访谈时表示，官方公布地价成本是好事，但有两个关键问题需要计算在内，否则国土部的结论经不起考验。
问题一：地价与房价时间差
“一个方面是国土部公布的地价是按项目当时拿地的价格，这与后来房地产销售时的价格不是一个时间点，这就有了时间差的问题。”朱中一表示。
朱中一的观点也得到了业内人士的认同。“地价和房价时间差的问题是国土部此次计算土地成本不准确最为主要的原因。”明天地产业务总监贾玉鹏表示，国土资源部用以前拿地的地价，来比较现在房屋销售的价格，这肯定是把土地占房价的比重算低了。
我国土地的稀缺性，决定了土地的价值。除了2008年有略微的下降外，中国的土地价格一直都是上涨的。贾玉鹏认为，从拿地到销售，需要1年左右的时间，而1年后的土地已经大幅，房价也会大幅增值。所以算地价占房价比肯定是需要拿现在土地的价格与现在的销售房价，或者拿当时拿地的价格，除以当时同区域楼盘销售的价格，这样的比较才会有意义。
贾玉鹏还表示，在土地开发的过程中，还需要耗费许多投资成本，并不仅仅是计算土地出让金。
不过，也有专家认为国土部的统计是没有问题的。中指研究院副院长黄瑜表示，从拿地到开盘大概的周期是在8-10个月左右，任何项目从拿地到销售是有一个过程，而我们去计算地价占房价的比率只能是一个标的物，而不是两个标的物做对比。
“如果按照现在的地价和现在的销售房价相比，就会出现‘面粉贵于面包’的现象。像方兴地产拿下的广渠路15号地，楼面地价就是1.6万元/平方米，而现在该区域有的房子就卖这个价。不是一个标的物的比较，那就没有意义了。”黄瑜表示。
问题二：土地增值税的计算
另外一个关键问题，是土地增值税的计算。朱中一表示：“土地增值税也很重要，它肯定是跟地价密切相关的，所占比重较大。我感觉在国土部公布的地价中，土地增值税这块是缺少的。”
对此，贾玉鹏认为，土地增值税也是土地成本构成的重要部分，如果加入到土地成本里面，土地占房价比肯定会提高。
“在土地增值税缴纳的问题上，许多开发商的归纳方法是不一样的，有的将土地增值税这块归纳到开发成本里面。”黄瑜表示。
朱中一也拿二手房举例说：“按说房屋折旧，价值会越来越低，但为什么二手房价格反而越来越涨？主要一个原因就是因为土地在增值。”
业内不愿具名的分析人士表示，此次国土部和开发商的争议还是各自的立场不同，国土部此次计算的地价占房价23.2%的比例是并不全面，也比实际偏低。国土部的目的只是向外界传达，并不是政府部门收土地出让金高而推高了房价。而开发商显然也不愿意被扣上暴利的帽子。（来源：北京商报 潘建 ）
尽管经历了2008年的短暂“拐点”，但在五花八门的优惠政策支持下，今年上半年房地产市场又出现了高潮。中国国土资源部最近的一项特别调查显示，中国土地出让价格占商品房开盘均价的比例平均为23.2%，这似乎暗示监管层要为重新膨胀的房地产泡沫降温。
地价再次推高房价？
投在信息泛滥的年代，历史很容易被遗忘。2004年以来，中国政府一直在密集从事房地产调控，可“星星还是那个星星”。在开发商“恍如隔世”的感叹声中，房地产迅速回暖；之后地价亦抖擞精神，各地地王频出，可以说土地市场一夜之间回到2007年。
资者敏感地捕捉着任何政策变动的蛛丝马迹。支持当前房地产盛宴的是上半年如洪水般泛滥的流动性，更是其所代表的政策取向。由于地方政府控制土地导致可用于开发的土地稀缺，并导致房地产价格飙升，使得部分购房人难以承受，政府也因此面临日益高涨的批评声浪。
上述在国土局网站公布的调查显示，地价占房价的比例介于5.3%-58.6%之间。东部地区的土地出让价格，占房价的27%；西部地区的土地出让价格，占房价的18%。其实，6月23日，国土资源部副部长鹿心社就对外宣布了这调查结果，这也是国土部首次正面回应“地价推高房价”的争论。
此次调查的对象覆盖105个城市2006年以来取得土地的620个商品房开发项目。这是中国政府首次针对土地出让价格对房价的影响展开调查。近年来中国部分大城市的地价出现大幅上升。根据调查，中国主要城市的土地出让价格在2006至2008年期间平均上涨19%，但在今年上半年下降了0.88%。
政府数据再次打架
此次国土部调查的计算公式是房价除以地价，调查的房价多为商品房2006年开盘时的平均售价，地价为土地出让时的楼面地价，土地取得时间为取得国有土地使用权证的时间。国土部以开盘时的平均售价来计算。中指研究院高级分析师、顾问咨询部总监张化学认为，这无法反映项目价格和周边土地价格变化后的情况，因为，几乎所有项目在开盘后，售价都会出现浮动。
以北京朝阳区北苑一项目为例，该项目楼面地价为4000元/平米，2006年开盘时平均售价为10000元/平米，地价房价比例为40%，但如今，据了解该项目价格已经涨到了14000元/平米，按此计算，该项目的地价房价比则为28%，前后相差甚远。
国土局公布的数据跟工商联地产商会公布的数据再次打架，工商联提供过一个9个城市房地产费用的调查结果，土地成本占直接成本的比例是58.2%。
对此，远洋地产市场部总经理肖劲表示，工商联所说政府从房地产售价中拿走了58.2%，里面包含土地，税收等。如果把税收和政府投资这块减掉，差不多就是25%，实际上大概是售价这么高，政府也从中有的。也就是说，地方政府财政依然严重依赖土地交易。
很显然，目前，中国之所以采取相机抉择的房地产调控模式，是因为对房地产这个所谓的支柱产业过于依赖。我们应该抛开自说自话的房地产数据，从常识出发。如果房地产这个技术含量并不高的服务业能持久拉动经济增长的话，世界上或许就没有穷国了，美国也不会发生次贷危机。
对于中国来说，如果继续维持房地产业的暴利而不参与危机下的调整，只会让亚健康变成不健康。而这不仅仅是房地产一个行业的问题。（来源：搜房网 何婷 ）
商品房的成本构成主要有三部分：土地、建安费用，还有就是政府的各项税费。从成本清单中，近日的调查发现，各级行政部门林林总总的税费在当中占了20%，和15年前比，当地房地产业的税费增加了30%，不仅收费项目在增加，收费标准也在升高。
而就在上周末，国土资源部公布了房地产项目用地地价专项调查结果。620个楼盘，地价占房价平均比例为23.2%，其中，比例在30%以下的约占项目总数的78%。国土部揭开低价比例的盖子，目的是为了证伪“地价推升房价”的公众舆论；房地产商不甘落后，曝光的是林林总总的税费。捂了多年的房价成本的盖子，终于大白于天下，结果是让公众大吃一惊。原来市场上的天价房，竟然有一半以上源于税费紊乱。
但是，对公众而言。明白了房价成本构成，知道了房价高企的原因远远不够。公众需要知道的是，为何房市成本构成里杂乱横陈着如此多的行政税费？为何地价比例如此之高？这两个疑问显然成为难让公众释怀的房价黑洞。因为无论地价也好，各种行政税费也罢，汇总之后总是要纳入地方或中央的财政预算轨道。除了一部分行政开资，大部分应该专款专用，取之于民，用之于民。比如经适房、安居房、廉租房建设，比如房屋维修等等。遗憾的是，民生安居工程眼下尚不完善，各种商品房质量和纠纷问题络绎不绝。也就是说，地价和各项行政税费具有“只进不出”的黑洞虹吸效应，却不见回馈和反哺公众安居。
还有，即使地价和各项行政税费占了房价的50%，那开发商依然还有50%的利润。除去建设费用，开发商最终的利润构成也会在20%至30%间，这个比例依然可以算是高额利润了。当然，按照目前渐趋清晰的房价成本构成，利益既得者首先是地方政府，然后是开发商。笔者以为，房地产商追求高额利润，基于其市场逐利本性，是无可厚非的。但是，对于政策设计者或决策者，将楼市视作GDP和财源的孵化器，显然有悖其公共属性。
值得一提的是，地价成本构成的清晰，映射出一道尴尬的场景。对于公权力而言，如果地价和行政税费占了房价的50%，权力推升房价就是正解。当然，开发商也难辞其推升房价之咎。资本诿过于权力的借口很弱智，很有“五十步笑百步”的讽喻色彩。但不管如何，房价高企的黑洞是权力和资本合力而为。
现在的问题是，既然开发商因为撇清推高房价责任而甩出了房地产成本构成的黑洞，公众就希望正本清源，还给人们一个价格公道、供求合理的楼市。首先，房价构成中的地价成本应该降低，各种税费应该整合，而且应该收得合理，用得明确，而决不应该变成一笔糊涂账，变成预算外流动的地方“小金库”；其次，地价和税费成本应该由开放商和购房者均摊，而不应由开发商直接转嫁给购房者。
对于至今依然讳莫如深的房地产利润构成，应该通过公开、透明的审计手段弄清楚，并 公众。防止开发商攫取高额利润。更重要的是，除了地价、税费、建安费用，房价成本中是不是还有潜伏更深的违规成本？（来源：上海证券报 张敬伟）
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