[摘要] 来自国土部系统的一份最新报告显示，近年来全国主要城市同时点地价房价比基本保持在20%～40%之间。而如果考虑到地价增值有可能转化为开发商的利润，地价房价比还要降低。
最近又有两套统计数据“打起来”了。
来自国土部系统的一份报告显示，近年来主要城市同时点地价房价比基本保持在20%～40%之间。而如果考虑到地价增值有可能转化为开发商的利润，地价房价比还要降低。
将时间倒推4个月，工商联房地产商会(下称“房地产商会”)曾发布一份房价报告，矛头直指地方政府。在这份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言中，该商会就9城市“房地产企业的开发费用”调查的结果显示，在总费用支出中，流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。
前后相差100多天，土地成本竟然“缩水”了？其实不然。因为两家单位所选取的“参数”与数据模型全然不同。国土部善于运用的对比模型是“同时点地价房价比”，这个拗口的专业术语，实则为“用当前市场上的楼面地价水平(非开发商刚拿地时的价格)与市场上销售的房价水平相比”。简言之，如果一个城市当前的新房售价为10000元/平方米，而楼面地价为4000元/平方米的话，同时点地价房价比即为40%。
房地产商会则用了另一套计量体系，其选取的两个对比要素是“土地成本”与“开发总成本”。根据该商会下属的REICO工作室提交的报告结果：流向政府的部分(土地成本+总税收)所占比例为49.42%。也就是说，在房地产开发项目的总费用支出中，有接近一半是支付给政府的。其中，三个一线城市中，上海的开发项目流向政府的份额，达64.5%，北京为48.28%，广州为46.94%。
这组数据同样存在“陷阱”。华远集团总裁任志强就曾撰文表示，现有的土地供给有毛地和净地出让，毛地出让时，土地部门只知道收取土地出让金的价格，并不知道土地开发与拆迁中的成本。净地出让时，知道土地出让的价格却不知道规划中配套建设的内容与比例及应分摊到土地成本中的大量实物地租等要素，因此土地部门只知道一个出让时的初始价格，无法预知和计算后面的变化。
上述言论足以解释国土部的数据将“土地出让金”含糊为“土地成本”，显然遗漏了在土地出让中产生的诸多隐性费用。而他们所统计的“地价”仅是“土地成本”的一个组成部分而已，仅以这样一个要素与房价做“同时点”对比，是否降低了土地成本占总成本的比例？
当然，房地产商会的“模型”也遗漏了一些要素。他们将土地成本与开发商“总成本”进行比较，这些其实与最终的“房价”无关，因为销售价格其实由市场决定，在多数情况下，开发商的定价是由成本加上合理利润构成，一旦市场低迷，成本则成为开发商的定价底线——宁愿捂盘也不愿意赔本出售。
其实，在更多时候，所谓的数据“打架”现象实际上客观地反映了数据背后的经济问题，或是利益之争。究竟是谁“动了我的房价”，相信仔细审视了“打架”数据背后的“真实与谎言”，大家心里都有了一笔账。（来源：财经日报）
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政府数据再次打架 国土局公布土地成本引发争议
（搜房网讯）尽管经历了2008年的短暂“拐点”，但在五花八门的优惠政策支持下，今年上半年房地产市场又出现了高潮。中国国土资源部最近的一项特别调查显示，中国土地出让价格占商品房开盘均价的比例平均为23.2%，这似乎暗示监管层要为重新膨胀的房地产泡沫降温。
地价再次推高房价？
投在信息泛滥的年代，历史很容易被遗忘。2004年以来，中国政府一直在密集从事房地产调控，可“星星还是那个星星”。在开发商“恍如隔世”的感叹声中，房地产迅速回暖；之后地价亦抖擞精神，各地地王频出，可以说土地市场一夜之间回到2007年。
资者敏感地捕捉着任何政策变动的蛛丝马迹。支持当前房地产盛宴的是上半年如洪水般泛滥的流动性，更是其所代表的政策取向。由于地方政府控制土地导致可用于开发的土地稀缺，并导致房地产价格飙升，使得部分购房人难以承受，政府也因此面临日益高涨的批评声浪。
上述在国土局网站公布的调查显示，地价占房价的比例介于5.3%-58.6%之间。东部地区的土地出让价格，占房价的27%；西部地区的土地出让价格，占房价的18%。其实，6月23日，国土资源部副部长鹿心社就对外宣布了这调查结果，这也是国土部首次正面回应“地价推高房价”的争论。
此次调查的对象覆盖105个城市2006年以来取得土地的620个商品房开发项目。这是中国政府首次针对土地出让价格对房价的影响展开调查。近年来中国部分大城市的地价出现大幅上升。根据调查，中国主要城市的土地出让价格在2006至2008年期间平均上涨19%，但在今年上半年下降了0.88%。
政府数据再次打架
此次国土部调查的计算公式是房价除以地价，调查的房价多为商品房2006年开盘时的平均售价，地价为土地出让时的楼面地价，土地取得时间为取得国有土地使用权证的时间。国土部以开盘时的平均售价来计算。中指研究院高级分析师、顾问咨询部总监张化学认为，这无法反映项目价格和周边土地价格变化后的情况，因为，几乎所有项目在开盘后，售价都会出现浮动。
以北京朝阳区北苑一项目为例，该项目楼面地价为4000元/平米，2006年开盘时平均售价为10000元/平米，地价房价比例为40%，但如今，据了解该项目价格已经涨到了14000元/平米，按此计算，该项目的地价房价比则为28%，前后相差甚远。
国土局公布的数据跟工商联地产商会公布的数据再次打架，工商联提供过一个9个城市房地产费用的调查结果，土地成本占直接成本的比例是58.2%。
对此，远洋地产市场部总经理肖劲表示，工商联所说政府从房地产售价中拿走了58.2%，里面包含土地，税收等。如果把税收和政府投资这块减掉，差不多就是25%，实际上大概是售价这么高，政府也从中有的。也就是说，地方政府财政依然严重依赖土地交易。
很显然，目前，中国之所以采取相机抉择的房地产调控模式，是因为对房地产这个所谓的支柱产业过于依赖。我们应该抛开自说自话的房地产数据，从常识出发。如果房地产这个技术含量并不高的服务业能持久拉动经济增长的话，世界上或许就没有穷国了，美国也不会发生次贷危机。
对于中国来说，如果继续维持房地产业的暴利而不参与危机下的调整，只会让亚健康变成不健康。而这不仅仅是房地产一个行业的问题。
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