[摘要] 12月9日消息国务院总理温家宝9日主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施，讨论并原则通过《关于试行社会保险基金预算的意见》。
昨天举行的国务院常务会议提出,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。这意味着政府一方面支持百姓在住房上的自住和改善性需求,一方面抑制投机性购房。
住房城乡建设部房地产司司长沈建忠说:“营业税征免时限重新恢复到5年,主要是抑制投机性购房,最重要是增加短期炒作的成本。”
2008年年底,针对金融危机给我国经济带来的严重冲击,特别是房地产市场低迷的状况,国务院调整了个人住房转让营业税征免时限,由5年调整到2年。
目前,我国房地产市场已经走出低迷,部分城市房价涨幅较快,投机性购房是推动房价上涨的重要因素。
今年11月底,国务院总理温家宝在上海考察保障性住房工程时指出,要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置,在财政、金融和土地政策上给予大力支持,让城市广大中低收入者安居乐业。同时,要抑制投机性购房,促进房地产业健康发展。
中国房地产业协会副会长朱中一说:“据我们了解,房价上涨快的地区,投机成分比较多,营业税政策的调整,能够对炒房起到挤出效应,这样一来就缓和供求关系,有助于平抑房价。”
在9日举行的发展和改革工作会议上,国家发展和改革委员会主任张平表示,明年中国将完善住房消费和调控政策,增加中低价位和限价商品房的供应,抑制投机性购房。
对于国务院常务会议提出的其他住房消费政策继续实施,沈建忠说:“这说明政府支持居民自住和改善性购房需求,政策对自住和改善性需求没有影响。”
国务院发展研究中心研究员廖英敏表示:“老百姓一直担心自住和改善性购房需求政策有变,政府明确表态,等于给了因自住和改善性需求而购房的老百姓吃了一颗定心丸。”
朱中一说:“其他住房消费政策不变,再加上抑制投机需求,这样才能够真正满足普通群众自住和改善性购房需求。”
接受采访的专家官员都表示,增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求,有助于扩大居民消费需求,增强消费对经济增长的拉动作用。综合新华社电
国家发改委：增加中低价位和 限价商品房的供应
据新华社电 国家发展和改革委员会主任张平9日在发展和改革工作会议上说,明年我国将完善住房消费和调控政策,增加中低价位和限价商品房的供应,抑制投机性购房。
张平在谈到明年进一步拓展消费空间的问题时表示,国家将促进消费需求持续较快增长,增强居民特别是低收入群体的消费能力,进一步拓展消费空间。发展改革委将会同有关部门,继续完善鼓励消费的财税、金融政策,继续实施鼓励家电、汽车、农机、节能产品的优惠政策,完善住房消费和调控政策。
近年来经历多次调整
2005年，为了调控不断走热的房地产市场，国家税务总局发文，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
2006年，为了抑制房地产投机现象，减少楼市泡沫，国家税务总局再次发文，从当年6月1日起，个人购买不足5年的住房对外销售，要全额征收营业税。
但是这一政策对炒房的遏制作用有限，2007年楼市依然迎来了狂飙突进的一年。在过度透支楼市的购买力之后，2008年楼市陷入了低潮，再加上全球金融危机的来袭，中央和地方政府相继出台了救市政策。
2008年12月18日，财政部和国家税务总局共同推出了《关于个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2008〕174号)，文件规定，“自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2 年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年(含2 年)的普通住房对外销售的，免征营业税。”
而昨日，国务院表态，营业税的免征年限将由2年重新恢复到5年，显示政府对当前楼市的过热高度关注。 马祚波 刘莉 陆艳
相关资料
2008年国家出台的部分购房优惠政策
契税、印花税、土地增值税
2008年10月22日，财政部、国家税务总局下发《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》
1、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。(原比例1.5%)
2、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。(原比例0.05%)
3、对个人销售住房暂免征收土地增值税。(原比例1%)
实施日期：2008年11月1日
营业税
个人购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。(原比例5.5%)
实施日期：2009年1月1日
贷款利率
商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；首付款比例调整为20%。
实施日期：2008年10月27日（以上来源：扬子晚报）
12月9日消息国务院总理温家宝9日主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施，讨论并原则通过《关于试行社会保险基金预算的意见》。
会议认为，去年四季度以来，为应对国际金融危机的影响，中央采取了一些列惠民生、促消费的政策措施，有效激发了城乡居民的消费潜力，促进了家电、汽车、住房、节能环保产品等行业的生产和结构调整，使人民群众特别是农民和城市低收入家庭得到实实在在的好处，对我国经济企稳回升发挥了重要作用。
会议指出，明年我国经济发展面临的困难和挑战仍然很多，为实现经济平稳较快发展，仍然需要坚持扩大内需特别是增强消费对经济增长的拉动作用。
总的原则是，促进消费的政策必须进一步加强，现行政策大部分要继续执行，同时为了进一步加强对农民和困难群众的消费支持，并且根据经济结构调整和环境保护的要求，对一些政策进行必要的调整和完善。
（一）继续实施家电下乡政策。大幅提高下乡家电产品限价，进一步完善下乡家电产品补贴标准和办法；各省（区、市）可根据本地实际增选1个品种纳入补贴规范。
（二）将汽车下乡政策延长实施至明年年底，已纳入汽车下乡补贴渠道的摩托车下乡政策执行到2013年1月31日。
（三）家电以旧换新明年5月底试点结束后，继续实施这项政策，并在具有拆解能力等条件的地区推广实施。
（四）继续实施农机具购置补贴政策，适当增加补贴资金规模。
（五）继续实施节能产品惠民工程，加大高效照明产品推广力度，将节能与新能源汽车示范推广试点城市由13个扩大到20个，选择5个城市进行对私人购买节能与新能源汽车给予补贴试点。
（六）将减征1.6升及以下小排量乘用车车辆购置税的政策延长至2010年底，减按7.5%征收。汽车以旧换新的单车补贴金额标准提高到5000元至1.8万元。
（七）个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。(附：现行二手房政策： 对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照首套房优惠政策，即首付20%，利率7折。)
（八）将支持困难企业的缓缴社会保险费、降低部分保险费率、提供相关补贴及下岗失业人员再就业税收优惠和灵活就业人员社会保险补贴政策执行期延长1年。
会议指出，近年来，随着各项社会保险制度的建立和完善，我国的社会保险基金收支规模快速增长，有必要建立预算制度，将社会保险基金的筹集和使用纳入政府预算管理，以强化基金管理的计划性和约束力。这对于推进基金管理公开透明，提高基金保障能力和水平，促进社会保险事业加快发展，维护人民群众切身利益和社会稳定，具有重要意义。
会议决定，先将企业职工基本养老、失业、城镇职工基本医疗、工伤、生育等五项社会保险基金分别纳入2010年预算编制范围，其他依法建立的社会保险基金待条件成熟时也要尽快纳入基金预算管理。会议还研究了其他事项。
营业税减免政策到期，是自动中止、部分续期或是全部续期，或由地方政府决定？
越靠近年底，营业税减免措施“倒计时”效应越强烈。广州二手房市场再度升温，买家、业主纷纷抢在年底前入市、出货。
去年出台一系列救市措施中，只有营业税减免及首次置业契税下调是有时间限制的。据去年国家出台的政策，营业税征收范围从证满不到五年减为证满不到两年的物业，由全额征收变为按差额征收。证满五年改两年，全额5.5%变为差额的5.5%，二手房交易税费得以大幅下降，致使今年二手楼市成交大增。有业内人士估计，今年广州二手楼成交量有望超一手楼。这个有限期的减免措施在12月31日24时后，会发生什么变化？这些变化又会对楼市造成什么影响？记者为此采访了多位资深业内人士，各有不同猜测，大部分认为营业税减免会到期自动中止，明年一季度成交量会大幅缩减。若没有任何减免，二手房转让的各项税费占成交价10%左右。
从本报监测广州市30大二手楼盘价格变动看，全部已超越“07高位”，大部分楼价比“07高位”超出30%以上。广东中原黄韬表示，现在不仅是低收入者买不起楼，连年薪二三十万元者都买不起。可见，楼市升浪已出现不正常态势，营业税减免没有令购房者真正获益，减免措施应到期“下车”，楼市应趁势有所调整。文/图：记者李凤荷
猜想一： 减免措施会否延续？
合富辉煌首席分析师黎文江认为，营业税减免措施很有可能自动到期中止，原因有两个：一，刺激内需目的已达到，市场反应远超政府所预期，估计今年广州二手住宅成交量会比一手多；二，营业税减免以两年为界，短时持有即出手的多为投资客或投机客，不利于政府抑制房产投资需求。基于以上两个原因，黎文江认为营业税减免很有可能到期不再续。
广东中原项目部总经理黄韬认为，中央政府可能会“一刀切”停止营业税减免措施，某些二线城市的地方政府或许以其他方式延续营业税减免措施，但广州等一线城市恐怕不会再网开一面。
满堂红研究部经理周峰表示，可能是将现在房产证“未满两年”转让按差额征收营业税，改为按全额征收营业税，这样可以有效增加短炒客户的操作成本。而超过两年转让免征营业税的措施继续实行,直到政府觉得可以完全取消的时机到了，才会取消。
猜想二： 减免措施取消，楼价如何走？
合富置业市场部总监陈慧红表示，税费及政策调整对楼价变化存在一定影响，但楼价的走势仍取决于多方因素的共同作用，至于决定楼价走势的关键依然取决于市场需求及买卖双方对未来大市的预期。在经济持续回暖的情况下，买家出于防通胀预期而购房的情况会持续增加。对比起2007年投资客疯狂入市的情况，税费优惠政策取消和房贷收紧也可以说是对炒家重新设立了一道“门槛”，可抑制“非理性”需求的增长，这有助于使楼价保持健康稳定的发展态势。
搜房网广州二手房频道主编朱华清表示，若年底营业税费减免优惠到期不续，业主会在现有基础上保持价格进一步观察市场趋向。满堂红周峰认为，若营业税的优惠政策完全取消，楼价加税费的总计成本肯定更高，最后摊分的楼价起码比现在高出8%。
猜想三： 消费者重新陷入观望？
合富置业陈慧红认为，买家虽然在税费和政策调整期会出现一定的观望情绪，但需求始终没有消失，不少买家仍在等待一个值得入市的机会，而不是退出楼市。
广东中原黄韬表示，目前有不少人加紧入市，希望享受到5.5%的税费减免，但同时也有不少人是在观望，他们认为楼价比预算高10%而享受5.5%的税费，不如等楼价跌10%再入市，就算是要承受5.5%的税费也划得来。不过他认为，楼价从高价跌下来速度会较慢，即使是受营业税减免影响而跌价，也只会是小幅下降。
搜房网朱华清认为，假如优惠取消，不少购房者会重新考虑当前是否立即买房，后期政策会不会有所调整，因此可能会出现短暂性整体观望现象。
猜想四： 减免措施取消，利空何时显现？
满堂红周峰表示，季度头两个月是春节淡季，一般不会用作市场成交量观察月份，用3月作为观察月份。若完全取消营业税优惠政策，2010年3月成交量肯定比目前萎缩三成以上，比2009年3月的成交量萎缩两成。
合富置业陈慧红分析，由于春节前后是传统上二手市场的淡季，若要检验政策调整对整个二手市场影响到底有多大，可能要等到明年第二季度甚至下半年才可较显著地反映出来。且明年举办亚运会，也可能导致开发商施工进度延缓，让一手货量或无法满足需求，从而导致买家转移二手市场，有可能导致二手市场交投热度提升。
猜想五： 市场再现盘比客多的现象？
搜房网朱华清表示，根据目前他们监测的数据看，番禺、白云区放盘量有较大幅度增长，其次是天河区，而这几个区是投资客较集中区域。
中原地产盈嘉及汇峰分行主管杨穗娟表示，近段时间珠江新城虽然未见投资客大量抛售物业，由于今年价格不断飙升，不少买家对珠江新城的楼市望而生畏，即使目前营业税优惠尚在，但二手成交已经明显放缓，导致区域现时盘源供过于求。
满堂红周峰认为，目前市场总体盘客对比是1∶6，不排除在优惠政策取消后，盘客对比快速回落到1∶3的水平，但不会出现盘比客多的情况。
合富置业陈慧红表示，由于近期刚性需求买家和高端买家都录得成交比例的上升，由此推断，除刚需买家大量流向二手市场外，从防止通胀和保值角度来看，买家将资金投入楼市的计划一直存在，这并不会导致市场供求状况出现突然转向。
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编者按：国务院总理温家宝9日主持召开国务院常务会议,会议决定,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。
据中国政府网消息,国务院总理温家宝9日主持召开国务院常务会议,会议决定,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。
会议指出,明年中国经济发展面临的困难和挑战仍然很多,为实现经济平稳较快发展,仍然需要坚持扩大内需特别是增强消费对经济增长的拉动作用。总的原则是,促进消费的政策必须进一步加强,现行政策大部分要继续执行,同时为了进一步加强对农民和困难群众的消费支持,并且根据经济结构调整和环境保护的要求,对一些政策进行必要的调整和完善。（中国新闻网）
国家税务总局：个人转租房收入应征个税
近日，国家税务总局下发了《关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（以下简称《通知》），其中阐明对个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题，解读如下：
目前，一些纳税人出于谋利或者其他目的，将所承租房屋转租给第三方赚取租金差价的情况常有发生，针对这种现象，国家税务总局按照现行个人所得税有关政策规定，对个人转租房屋取得的租金收入如何征收个人所得税，作了明确规定。考虑到个人转租房屋所支付的租金是财产租赁所得的成本，《通知》明确规定，转租房屋所支付的租金允许在个人所得税前扣除。同时，为便于管理和堵塞漏洞，要求纳税人必须提交房屋租赁合同和支付租金的合法凭据，否则，不允许扣除租金。
此外，为便于政策衔接，对财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序问题也重新进行了明确，即：在计算财产租赁所得个人所得税时，应首先扣除财产租赁过程中缴纳的税费；其次扣除个人向出租方支付租金；第三扣除由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用；最后减除税法规定的费用扣除标准，即经上述减除后，如果余额不足4000元，则减去800元，如果余额超过4000元，则减去20%。
国家税务总局的这项规定不仅规范了税收政策，减轻了个人承租房屋再行转租的税负，同时规范了税收管理，有利于减少税收流失。
国家税务总局
文件链接：
关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知
国税函[2009]639号
成文日期：2009-11-18
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省(自治区)国家税务局：
为规范和加强个人所得税管理，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的规定，现对个人取得转租房屋收入有关个人所得税问题通知如下：
一、个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。
二、取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。
三、《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》(国税函〔2002〕146号)有关财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序调整为：
(一)财产租赁过程中缴纳的税费；
(二)向出租方支付的租金；
(三)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；
(四)税法规定的费用扣除标准。
国家税务总局
二○○九年十一月十八日
（国家税务总局办公厅）
住房与幸福指数:住房拥有者不比租房者更幸福
住房拥有者并不比租房者的幸福指数更高，虽然住房拥有者有较高水平的公民参与，会带来某些社会效益，但这会以住房发展为代价。
普通美国人的住房梦的核心是拥有自己的住房，更典型的梦想是拥有一所房前带有一小块绿地的独立房屋。这包含了两重含义，一是较大的住房面积，因为在美国，一座传统的独立房屋的居住面积一般都不会太小，另一个是这种房屋的位置大多在郊区，因为大城市中心的地价过于昂贵。
在美国房价大跌之前，大部分的美国人已经实现了拥有自己住房的梦想。历史上，在1929年的大萧条发生之前，只有少数美国人拥有自己的住房。但是危机过后的30和40年代，金融机构采取了发放更长期的抵押贷款的政策，降低了一定期限内还款的数量，从而鼓励了更多的人购买住房。政府对抵押贷款的税收优惠政策也是对购房的推动。这样美国拥有住房的家庭从20世纪40年代的44%上升到60年代的62%。
拥有住房比例的增长，还受到其他因素的刺激：联邦政府对高速公路的建设和城市郊区基础设施的完善。汽车为大量人口分散在更远的郊区居住提供了便利，对住房的需求与对汽车的需求因而同步增长，对与住房有关的所有形式的产品的需求也随之加大。近些年来的金融创新，如可调利率的抵押贷款和次级贷款的证券化，进一步提高了美国人拥有住房的比例，并使对住房的需求一直保持在很高的水平。到2004年，美国家庭拥有住房的比例增加到了创纪录的69.2%。
刺激购房的政策对于大萧条期间成长起来的一代人来说，可能能够起到适当的效果，因为这一群体有节俭的习惯，而刺激购房的政策能够鼓励他们购房，从而在40?60年代推动经济以更快的速度发展。但是到了更年轻的几代人，情况就发生了变化。这些人群从小就习惯于借贷消费，在信用无节制的扩张中，他们并没有因自己的过度消费而产生危机感。同时，拥有住房本身不仅是目的，而且还成了获利的手段。
然而，这次金融危机使美国经历了自大萧条以来的经济危机。房地产泡沫破灭，债券市场暴跌，大量银行破产或与其他银行合并。金融危机伤及了美国实体经济，而且还蔓延到了欧洲、亚洲和整个世界。经济学家们把危机的罪魁祸首归于美国缺乏金融监管。
危机使美国痛切地意识到，美国人的过度消费和储蓄不足是一个长期被忽视的问题。对购房的刺激政策扭曲了美国的经济需求，因为在住房上的大量投资意味着在其他方面较少的支出，例如在医疗技术、软件或新能源的研发上，而这些部门的产品在未来的一些年中可以推动美国的出口和经济增长。有人提出，为了消除美国经济面临的隐患，必须改变政策，停止需求的扭曲，解决的方法应始于不再把拥有住房当作刺激美国经济发展的手段，因为原有的政策鼓励人们买过大的住房，导致了过低居住密度的郊区的发展。
上述主张得到了一些经济学家理论上的支持。最近，沃顿商学院的经济学家格雷西・王的研究表明，在收入和人口数量不变的条件下，住房拥有者并不比租房者的幸福指数更高，他们获得自尊的程度在两种情况下也不会有什么差异。虽然住房拥有者有较高水平的公民参与，会带来某些社会效益，但这会以经济发展为代价。经济学家安德鲁・奥斯瓦尔德指出，在美国和欧洲，拥有住房的比例与失业率成正比，那些拥有住房率更高的地区，失业率也更高，因为拥有住房把人们固定在了一个地区，迫使他们在当地寻找工作，无论他们是否有适当的技能，也无论这里的经济是处于繁荣还是衰退。
显然，当家庭拥有住房的比率提高时，社会流动性会相应降低。据估计，50和60年代，美国人在某一年中流动的可能性是如今的将近两倍。40年代后期美国人口普查局开始跟踪人口地址的变化，而统计数字显示，去年美国人口的流动比例小于40年代。这种劳动市场的僵化，被认为不利于经济发展，尤其是在经济发生动荡之时。
次贷危机的现象之一就是大量不能按期偿付抵押贷款的人失掉了住房赎回权，这就使一些家庭丧失了拥有住房的梦想。这次经济危机可能标志着美国住房梦的受挫和现有美国生活方式的终结。在接受了此次次贷危机的教训之后，未来美国对金融业的监管肯定会有所加强，房贷将不会像危机前那么容易获得，购买住房将因此变得相对困难。这预示着，拥有住房的美国家庭的比例将会有所减少，人口流动可能会有所增加，大城市的郊区将可能缩小，居住将可能变得比以前集中。其根本原因是，美国人的生活方式早已超过了他们自己的实际消费能力，是靠外国资本和虚幻的住房财产来过度消费的。为此，美国人可能必须调整自己的生活方式。 （中国新闻网）
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