[摘要] 2009年11月美联物业（深圳）住宅蓝筹价格指数为263.45点，蓝筹样本的成交均价为15049元/平方米，环比上升5.18%，同比上升44.41%，比07年6月份峰值上升9.48%，较05年1月基期点数有163.45%的升幅，全市二手房价格继续创造新高。
一、住宅蓝筹价格指数
2009年11月美联物业（深圳）住宅蓝筹价格指数为263.45点，蓝筹样本的成交均价为15049元/平方米，环比上升5.18%，同比上升44.41%，比07年6月份峰值上升9.48%，较05年1月基期点数有163.45%的升幅，全市二手房价格继续创造新高。
图1美联物业（深圳）住宅蓝筹价格指数
2009年11月美联物业（深圳）住宅蓝筹租金指数为109.55，蓝筹样本的平均租金为39.59元/平方米.月，环比上升0.99%，同比上升5.66%，比05年1月基期升9.55%。受销售市场影响，租赁市场房源数量有所下降，推动租金水平回升，同时，房价过快上涨也在一定程度上推动租金水平上升。
图2 美联物业（深圳）住宅蓝筹租金指数
受近期房价继续快速上升影响，租金指数依然呈现下降趋势。2009年11月美联物业（深圳）住宅蓝筹投资为3.16%，环比微跌3.95%。由于二手房价格继续维持上升趋势，租金水平仍在低位徘徊。
图3 美联物业（深圳）住宅蓝筹租金
四、二手房家庭负担比率
二手房家庭负担比率继续走高，11月美联物业（深圳）二手房家庭负担比率为52.66%，环比上升5.19%，同比升27.14%。二手房家庭负担比率逐步偏离警戒水平，继续高位运转，居民购房负担显著加重，市场风险正在上升。
图4 美联物业（深圳）二手房家庭负担比率
假设条件：60㎡，家庭年均收入88488元，7成20年按揭
注：利率按12月23日基准利率下浮30%计算；家庭年均收入数据来自深圳市统计局月度数据。
五、后市预测
受政策调整预期推动，11月全市二手房成交量大幅上升。数据显示，11月份全市二手房成交面积为1482720㎡，成交宗数为16666套，环比分别大增62.17%、60.57%。六区成交量均有明显上升，其中，福田区成交最为活跃，11月福田成交二手房3802套，环比增长65.59%，市场成交分额占比为23%，超过罗湖区居六区之首。盐田区成交量增幅，本月盐田成交二手房477套，环比增长108.30%，增幅排全市。罗湖、南山、宝安、龙岗分别成交3707、2566、2831、3283套，环比分别增长54.72%、48.93%、59.31%、67.67%。
本月二手房成交量的大幅上升具有明显的政策“末班车效应”。08年下半年，政府为刺激楼市出台了一系列优惠措施，如利率七折、契税、营业税减免等。其中，住房转让环节营业税减免政策的执行时间暂定为一年，也就是今年12月31日即将到期。由于这些优惠措施都是在市场极度低迷时期政府为提振楼市信心而出台得，时至今日，房地产市场环境和08年相比已是冰火两重天，因此，市场普遍认为优惠措施（特别是营业税减免政策）继续延续的可能性不是很大。出于这种预期，购房者纷纷抢搭“政策末班车”，提前兑现购房需求，导致二手房成交量出现大幅攀升。这种购房冲动在相关政策明朗之前将会继续下去，预计12月份全市二手房成交依然会维持十分活跃的态势。
表1 深圳住宅典型成交案例（2009年11月）
编制对象：深圳市二手住宅
样本范围：深圳市六大行政区
发布内容：全市蓝筹价格指数、蓝筹租金指数及指数、家庭负担比率等
投资：当期投资=当期平均租金×12/当期均价×100%
更新频率：1次/月
样本来源：深圳美联物业二手住宅成交
指数基期：2005年1月，基值为100
指数计算：当期指数=当期均价（均租）×100÷基期均价（均租）
家庭负担比率：当期家庭负担比率=当期均价×60×7成按揭的20年月供系数×12÷家庭年均收入（美联物业）
美联：差额征收不变 营业税调整力度低于预期
12月9日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议指出，明年我国经济发展面临的困难和挑战仍然很多，为实现经济平稳较快发展，仍然需要坚持扩大内需特别是增强消费对经济增长的拉动作用。同时，根据经济结构调整和环境保护的要求，对一些政策进行必要的调整和完善。涉及房地产业的相关优惠政策，除个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年外，包括房贷利率七折在内的其他住房消费优惠政策将继续实施，政策调整力度低于预期。
房贷利率七折优惠不变
此前，由于各大银行相继收缩二套房贷的投放力度，结果引发市场关于房贷利率七折优惠是否将继续执行的担忧，目前来看，银行收缩房贷，主要是因为其年度贷款任务已基本完成，并不涉及到相关政策的调整。在11月27日召开的中共中央政治局会议上，已经明确明年将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。这一政策导向表明，明年市场上的流动性依然会维持充裕。随着新的一年到来，银行业将开始新一轮贷款周期，其贷款额度将会得到重新放开。从以往的操作经验来看，上半年是银行业集中放贷的高峰，预计届时银行放款条件会重新放松。
差额征收不变营业税调整对普通住宅影响不大
“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。”根据目前的政策表述，营业税优惠调整只涉及征免时限的调整，其他的内容没有做出改变，如果按照这样理解的话，那么此次营业税优惠调整，将会提高非普通住宅的交易成本，但对于普通二手住宅的交易成本，则没有太大影响。
09年以前的普通住宅营业税规定为，不足5年转让的，营业税按转让收入全额征收，超过5年（含5年）则免除征收。09年施行优惠调整后，普通住宅营业税政策改为，对不足2年的普通住宅按差额征收，超过2年（含2年）则予以免征。此前，市场普遍预期营业税优惠到期后将回到09年以前的规定，但现在看来，只是将2年年限变为了5年，差额征收的方式并没有改变，也就是说，购买不足5年的普通住宅转让，现在是按照差额征收营业税，而没有调整回09年之前的全额征收，这一调整幅度低于此前市场的预期。新的营业税调整符合中央鼓励自住消费抑制投资需求的思路，但由于在实际交易中，按差额征收的营业税往往可以通过一些手段进行规避，因此，新的营业税政策对于普通住宅的交易成本将不会产生实质性的影响。（美联物业市场研究部）
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