[摘要] 酝酿已久的商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准终于有了明确的结果。日前，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。
酝酿已久的商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准终于有了明确的结果。日前，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。
根据通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
这标志着“认房不认贷”的二套房认定标准正式启动。
今年4月，在国务院下发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中就已经明确要求实行更严格的差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。二套住房的认定标准由住房和城乡建设部会同人民银行、银监会抓紧制定。
早在4月中下旬，银监会相关人士就已经透露了三部门联合制定二套房认定标准的主要原则———“以房为限、以家庭为单位”。此次三部门联合发文则正式将这一认定原则变为具体的标准与措施。“以房为限”的精神成为正式文件下发执行，对中小业主的房地产投资、投机无疑又是一次严重的打击。
2009年，伴随着国内房地产市场的迅速升温，部分城市房价的过快上涨极大地刺激了房地产投资、投机行为的产生。在这个过程中，除了拥有强大资金实力的炒房团在不断出手，就连许多“散户”、小业主也开始寻机炒房。在北京、上海、深圳等地，抵押已有住房，购买二套甚至多套住房，等待房价上涨后套利的个体投机行为不断出现，直接助推着房价的进一步上涨。
北京中原三级市场研究部研究总监张大伟在接受记者采访时表示：“以房为限的原则，很大程度上使房产回归了居住的本质，这将彻底扭转目前已经开始形成的普通工薪阶层对房子的投机心理，短期内将使得房产市场投机潮锐减。”
其实在三部门联合出台此项通知之前，许多已经制定房地产调控细则的地方政府就已经开始按照相关精神执行差别化住房信贷政策。
4月30日发布的《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》中就提出，金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房，事实上就已经开始执行新的二套房认定标准。
5月底，记者在走访北京多处在售楼盘时也发现，“是否利用贷款购买住房，且贷款是否已还清”的传统标准已经不再实行。几乎所有提供房地产信贷的商业银行在评定购房者是否属于购买二套(及以上)住房的问题上，均是考察购房者是否已经拥有住房。北京西五环楼盘“远洋山水”的销售人员告诉记者，甚至连曾经购买过住房，后来又将此住房出售的购房者也会被银行划入购买二套(及以上)房的范围内。
业内人士表示，随着新政策的正式出台和在范围内的逐步执行，对于有改善性需求的住房拥有者而言，只有出售住房，才可以享受首套房的优惠利率。对于已经用全款购买过房产，但还想利用贷款投资另一套住房的小业主，以后无法享受首套房的信贷待遇，必须执行首付50%、利率1.1倍的严格政策。这一举措无疑将使得市场的房源供应大大增加，也抑制了一户家庭有多套空置住房的现象。
根据北京中原三级市场研究部统计数据显示，在目前的商品房市场上，套房全款购房的比例高达50%，特别是在2005年以前购房的人群中，80%以上为全款购房，这部分面临着再置业或者升级居住的业主，一旦选择出让手中的房子，将会给市场带来大量的房源。同时，“以房为限”的原则也限制了这部分客户消耗目前市场的房源，降低了他们利用金融杠杆进行再投资的可能。
毋庸置疑，新标准的出台对于中小投资者的心理威慑力会非常大，但是需要注意的是目前住房联网制度还不完善，曾经使用贷款购买的房产可以从银行征信系统查询，但是难以确定家庭名下的未贷款房产。二套房认定标准确定之后的作用究竟有多大，还要看相关监督与核实手段是否能进一步完善。（来源：河北日报）
--
记者6月7日从21世纪不动产获得的监测数据显示，5月份京沪深三地楼市成交量集体大幅下行。其 中 ，北 京 二 手 房 成 交 量 环 比 降58.8%、上海环比降69.0%。、深圳环比降24.1%。中指研究院的统计数据也显示，一线城市5月成交量“腰斩”，在监测的30个城市中，成交面积几乎全线下跌，总跌幅约44%。其中，北京、上海、深圳、杭州及南京跌至其历史水平(春节期间除外)。与此同时，房价的，成交价格普遍下降。
据21世纪不动产和北京房地产交易管理网的数据显示，5月，全市一、二手房的成交量分别为9639套、14501套，环比上月分别下跌50.0%、58.5%。其中，住宅分别成交6360套、13545套，环比分别下跌47.8%、58.8%。
北京出现的情况并非个案，上海、深圳等重点城市成交面积环比也都出现了大幅度的下跌。中指研究院的统计数据显示，5月，主要城市库存量普遍上涨，其中，上海商品住宅可售面积增加60万平方米。同时，在监测的30个城市中有29个城市成交面积环比下跌，半数城市成交量下跌接近或超过50%；10个重点城市成交面积环比全部下跌，京、沪、深、杭、宁、渝六市环比下跌接近或超过50%，杭州下跌幅度，达76.50%。
记者发现，在成交量出现大幅下挫的同时，房价的议价空间有所扩大，各地的成交价格也普遍出现了下降。“根据我们的监测数据，北京挂牌15000元/平方米左右的房产，议价空间能达到千元左右；20000元/平方米以上的房子，一般让价能让到2000元/平方米左右。”
21世纪不动产市场分析师齐凡接受《经济参考报》记者采访时说，受累于近期市场成交量的大幅缩水和房产税征收预期的日益增强，业主方尤其是拥有多套房产的业主压力倍增。在此压力下，议价空间、范围呈扩大之势。
21世纪不动产深圳泛城监测数据显示，深圳特区内福田、罗湖和南山区的大多数楼盘当前的价格相比4月17日新政前的价格出现了10%至15%的幅度下跌。同时，中指研究院的统计也显示，5月在监测的30个城市中，各城市成交价格普遍下降，整体市场价格并未出现大幅波动。重点城市中，仅杭州商品房价格逆市上涨，京、沪等城市均价下降幅度超过10%。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，5月份应该是传统的销售旺季，但今年5月份的成交量却持续低迷，其中北京日均成交甚至跌破了百套大关，主要的原因是由于调控新政的作用影响，例如提高二套房贷、停发三套房贷、限制外地人购房等等。这些调控政策非常有针对性，以改善性、投资性需求为主体的消费市场立刻得到抑制，刚性需求在这种调控的大背景下也出现了观望情绪，诸多因素叠加在一起，导致了5月成交量出现了大幅下跌，几乎达到了冰点，往昔“五月红”的热闹场面难以再现。
对于未来的走势，任启鑫认为，在一系列限制投资消费政策的作用下，楼市短期内很难出现曾经的红火现象，而且从目前的实际情况来看，楼市交易低迷的现象在未来一段时间内还将存在。
中国房地产学会副会长陈国强接受《经济参考报》记者采访时说，前一段时间，不仅消费者的观望情绪浓厚，房地产开发商也在观望，但经过一段时间的政策消化，开发商对政策和市场有了更为清醒的认识，部分房地产开发商已经开始调整经营策略。“二套房认定标准”可能会是一个象征意义事件，近期，打折让利、开盘价格下调的项目明显感觉多了起来，估计未来会有更多的楼盘项目加入到价格调整的行列。
陈国强认为，目前楼市并不缺少需求，而是由于价格与市场预期之间存在较大的差距，因此造成了消费者浓厚的观望情绪，如果让利空间能够符合市场的预期，那么后市成交量将会出现一定幅度的回升。（来源：经济参考报 ）
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
