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“认房又认贷” 对无锡杀伤力有多大?

房地产门户房天下  作者:九歌   2010-06-09 16:54

[摘要] 据统计6月1日至6月8日,无锡商品房成交741套,其中110平米以下房源成交361套,占据48.72%比例;110-144平米房源成交184套,占据24.83%;144平米以上房源成交196套,占据26.45%。

据统计,6月1日至6月8日,无锡商品房成交741套,其中110平米以下面积段房源成交361套,占据总交易量的48.72%;110-144平米面积段房源成交184套,占据24.83%;144平米以上面积段房源成交196套,占据26.45%。

从成交结构来看,110平米以下面积段房源交易量,该阶段首次置业占据主导,刚性需求在市场中仍出手置业。而144平米以上面积段房源也有一定量成交,从成交物业类型来看,别墅市场保持较高活跃度,特别是龙湖滟澜山开盘带来大额交易。

110-144平米面积段主要集中为改善性需求,受到“政策”影响,这部分交易相对萎缩。目前“二套房”标准明确,个人住房信贷再度收紧,这部分需求有可能进一步受到压抑。此外,无锡市场从推出洋房产品或其它一些大户型产品逐步改换主打小户型产品,调整产品线以适应市场需求。110-144平米面积段房源去化似乎进入“放缓”时期。

从周五晚(6月4日)“二套房”标准明确之后,近来的四天(6月5日至6月8日)无锡110-144平米段房源交易套数占总交易量的25.98%,较新政之后市场形势,没有表现出特别明显影响(当然网上备案具有时间差)。那么,无锡后市情况如何呢?

国家注册高级策划师杭卫认为,二套房认定标准明确,对整体楼市造成一定杀伤力,特别是改善性住房需求。从无锡本地来讲,大多数无锡人手中都有一二套房产,买房大多是改善性需求,如果执行二套房住房信贷政策,即二套房首付50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,首付以及利息大大增加,将会对很多无锡人造成影响。从市场来看,这部分人对于产品需求多数集中于中端产品,对中端楼盘造成比较大影响。

不过,目前“二套房标准”执行存在很多问题,从查询方式来说,住房系统与银行系统的信息尚未联网,不能共享信息,很难查询贷款人的住房情况。另外,银行通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查,需要花费很多时间、经历,操作难度更大。同时,无锡很多银行标准未细化,留有比较大的操作空间。此外,开发企业也有很多方式来应对政策。比如让利,超出基准利率部分,开发企业可以给予适当补贴。因此,具体情况要看银行执行力度。

另外,杭卫认为,房地产调控调的不是房价,是人心,搅动的是卖买双方的心理预期,是人性中丑陋的赌性。说得好听些是一种搏弈。2010年不要去纠结于房价,而是要真心真情专注于品质,为不同的业主打造好不同的产品,做好产品才是本。

无锡首佳房地产中介有限公司风雷店许经理表示,4月中旬楼市调控政策出台之后,无锡二手房市场到目前为止,交易量明显下降,处于低迷、真空状态,即使想要买房的人都在“等一等”“看一看”。

她认为,一方面,房贷门槛提高,贷款额度收紧。比如,外地人在无锡买房,银行贷款的房源面积需要在60平米以上,以一套60平米的房源举例,按首次置业标准计算,银行评估价大约是30多万元,以三成首付计算,银行可以放贷20多万元,而市场交易价大约40多万元,因此,首付几乎达到50%左右,一套总价50万元的二手房,首付需要20多万元。很多外来人口在无锡就业,但是没有缴纳社保,“二套房标准”明确后,对外地人购房条件有所放宽,但是首付需要支付50%,资金要求很高。另一方面,市场交易量下滑,无锡一些地方的拆迁速度放缓,也影响二手房购买人群数量。

针对其它城市出现中介关门现象,许经理表示,房地产市场运行都是具有周期性,市场行情好,中介公司业务量扩大,市场行情不好,中介公司业务量就收缩,这是正常现象。2009年市场行情比较好,尽管目前无锡二手房市场处于“真空”状态,但是无锡中介公司仍然可以维持一段时间,如果到了10月份,情况仍然没有好转,无锡中介公司也会收缩。

锡城某楼盘一线人员表示,“二套房”认定标准是国家对于“新政”的再次明确,银行之前执行已经比较严格,因此“二套房”标准明确后对于楼盘来说还没有造成进一步的影响。

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