[摘要] 面对严厉的楼市调控,有人欢喜有人愁,房地产公司同样如此。房地产企业竞争实力的悬殊在严酷的市场环境下开始凸显,同时,资金实力雄厚的企业并购扩张、廉价获得土地资源的良机或许已经来临。
面对严厉的楼市调控,有人欢喜有人愁,房地产公司同样如此。房地产企业竞争实力的悬殊在严酷的市场环境下开始凸显,同时,资金实力雄厚的企业并购扩张、廉价获得土地资源的良机或许已经来临。
并购良机渐现
6月18日,京能置业(600791)公告,公司拟与北京世丰基业投资顾问有限公司共同设立一家项目公司,并由该项目公司收购天津瑞湾投资发展有限公司100%股权,收购价格为4.47亿元,其中京能置业以7475万元出资拥有项目公司65%的股权。据介绍,被收购公司目前主要的资产为位于天津津滨港的E2、F1、F2地块使用权,三块宗地规划总用地面积为6.94万平方米,综合容积率为2.65,规划总建筑面积约为22.38万平方米。
近期以这种方式获得新土地资源的公司还有凤凰股份(600716)、新城B股,两公司收购兼并的代价极为低廉。其中凤凰股份以1000万元的代价,收购了江苏景枫置业投资有限公司持有的南京景枫润城房地产开发有限公司100%股权,获得3.65万平方米房地产开发面积;新城B股旗下公司以2000万元的代价,获得了常州恒福置业有限公司拥有的18.5万平方米土地,且该地块的土地出让金5.56亿元已完全付清。
据分析,自身资金匮乏、缺乏相应的开发能力可能是上述地产公司被收购的主要原因。以京能置业收购的天津瑞湾投资发展有限公司为例,该公司的主要资产为价值3.18亿元的土地使用权和4271.26万元的货币资金,同时却有2.46亿元的土地出让金要在今年6月底前缴纳,并且相关土地产权手续也尚未办理。凤凰股份、新城B股兼并获得的土地项目也存在类似状况。
新城B股对外联络的王姓工作人员认为,这些小型地产公司手中的项目被“便宜”收购与当前的房地产调控政策有关。在资金允许的情况下,新城B股还会趁机进行类似的并购。
实力分化加剧
业内人士认为,房地产“强者愈强”的行业格局是近期并购案例频繁发生的主要原因。
以A股上市房企为例,在120余家上市公司中,2009年“万保招金”以及华侨城等5家营业收入超过100亿元的公司合计实现营业收入超过1050亿元,而60余家营业收入不超过10亿元的中小房企合计实现的营业收入只有230亿元。
这种差距不仅表现在去年的收入水平上,而且也表现在拥有的资金以及获取土地储备等实力上。
WIND统计显示,今年一季度资金余额的前10大房企合计拥有的货币资金总额达990亿元,而70余家货币资金余额不足10亿元的公司合计拥有的资金总额只有203.44亿元。
资金实力上的差距直接影响了房企的拿地能力。由于去年以来土地价格不断创出新高以及土地政策趋严,今年以来只有17家左右公布了购买土地的情况,万科(000002)、保利等大型房企是土地市场的主要买家。据粗略统计,今年1-5月份万科在各地新增了35个土地项目,其中仅5月份就新增8个项目,涉及金额超过28亿元。5月份保利买地的金额则超过55亿元。
相比之下,营业收入在10亿元以下的60余家上市房企中,仅有深物业A、合肥城建(002208)、西藏城投(600773)和ST重实4家公布了买地情况。
因资金紧张难以新增土地储备以及缺乏专业开发能力,不少涉足地产业务的上市及非上市公司已开始出售手中的地产业务。6月18日丰乐种业(000713)表示将转让丰乐房产股权,退出房地产行业;5月31日南宁百货(600712)将所持北海五象房地产开发有限公司51%股权以8740万元的价格售出;5月12日航天科工以2.84亿元的价格转让旗下北京金中都置业有限公司。据统计,4月中旬以来,各大产权市场挂牌转让的房地产项目已超过30个。
行业格局将生变
回顾国内房地产发展历程,优势房地产企业市场占有率的大幅提升,多发生在宏观调控迅猛之时。2008年楼市低迷时期,万科、保利等大型房企在2008年的市场占有率大幅提升。其中,万科市场份额由年初的2.07%增长到年底的2.34%左右,保利的市场份额也从2007年年底的0.67%上升到2008年的1.1%。
事实上,自今年楼市调控以来,在楼市成交持续低迷、资金压力日益绷紧的形势下,已有部分大型房企开始为大规模的兼并扩张做准备。5月初率先在范围内降价售房的恒大地产已多次公开表示,将借机扩大市场份额,推动行业整合,并提出二三线城市将成为恒大重要的并购区域。与此同时,万科、保利等公司也明显加大了获取土地资源的力度,新一轮的行业洗牌已悄然展开。
北京格雷投资管理有限公司总经理张可兴表示,随着调控力度的加大以及国家土地出让政策的规范化、市场化,特别是有品牌、有实力的地产企业在重要城市布局的完成,房地产行业进入壁垒将日益提高,市场集中度将进一步提升。从长远看,中国房地产行业必将出现规模庞大的巨型企业。（来源：证券时报）
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