南丰御园 项目经理 张波
搜房网：张经理，你好，自房产新政出台后，二手房市场首当其冲率先带头跳水，市场也出现了较高的降价预期及浓重的观望情绪，公寓楼市的成交量大幅缩水。在这样低迷的市场情况下，保值能力被寄予高期望的别墅楼盘表现究竟如何？是逆势热销还是价格跳水？
张经理：这次新政之后，无论是市场还是区域市场都出现了比较浓重的观望情绪。其实房地产的调控是一直在进行的，可以说从有房地产这个行业开始，也经历好几次的调整。从经济学的角度来说，本身一个行业的发展就应该经历一个起起伏伏的过程，每当发展到一定程度，可能就会进行一次调控。房地产行业并不是单纯的一个经济范畴的概念，它还关系到国家民生这一方面。国家对于房地产行业的调控一直都是有的，这次调控的力度相对来说比较大，所以自4月份的调控以来，市场所受到的影响是比较大的。这种影响无论从成交量看，还是从市场氛围、客户心理、舆论导向等方面，都是有体现的。
但是，从无锡的市场来看，这次调控受影响的还是中高端的住宅物业，这是有其自身属性的原因的，因为中高端的住宅产品供应量是非常大的，产品的同质化也是非常严重的。在高端豪宅物业或者低端的住宅市场上，目前的表现还是比较正常的。从近期的成交结果上可以看出，高端别墅、商业、刚性需求下的普通住宅和周边郊县的普通住宅的成交还是比较好的，也构成了整个市场成交的主体。
你刚才说的二手房市场的跳水，二手房市场的反映肯定是最迅速的，因为这次调控更多的是从政策面上的调整，如金融政策、税费等方面，这种调控直接导致了二手房购房成本的增加。从我们最近的所作的分析来看，二手房的供给量是非常大的，这是与去年下半年到今年前几个月的不正常、不科学的成交构成有关的，在这个阶段的购房人群中，投资客的比例比较大，在今年的调控政策影响下，众多的投资客集中出来挂牌出售，导致了二手房的供应量不断增大，导致了客户进入观望阶段，这些都导致了二手房的带头跳水。
回过头来看别墅市场的成交，4、5、6三个月份的成交还是比较平稳的。无锡的别墅年成交量大概在400-500套，基本上和供应量持平，甚至在去年其成交量是大于市场供应量的。从数据统计来看，无锡市场的别墅月成交大概在50套左右，独栋别墅的月成交量大概是15-20套，新政后的4、5、6三个月也都保持了这个量，上个月成交了19套，这个月到目前为止已经成交了16套。从这些数据看，无锡别墅市场在新政之下的表现还是比较平稳的。
搜房网：俗话说“物以稀为贵”，目前因为受到用地限制，政策，规划等方面的限制，别墅用地的稀缺性使得真正意义上的别墅成为了一种奢侈品，您对无锡别墅的发展现状怎么看呢？您认为无锡别墅的投资前景如何？
张经理：无锡别墅的发展差不多也就十年的时间，产品线的发展越来越趋于成熟，产品的品质、风格越来越好，客户购买别墅的心理也越来越成熟、越来越理性，经过这么多年的发展，开发商的经验也越来越足，消费者能够挑选的产品越来越多。这种市场层面的发展，也已经发展到了“春秋战国”的阶段。虽然无锡这个城市的消费能力非常强，但是处于金字塔顶端的这部分客户群还是非常有限的，各家都在争这一部分客户，这种竞争是比较激烈的。
无锡的别墅发展到现在，不同区域的产品有其各自的特色，都在发挥自己的优势来争取客户，我认为这更需要在产品力上体现自己的优势。因为别墅本身是一个奢侈品，购买奢侈品的这些客户，他们在购买的时候考虑的并不是产品的价格，更多考虑的会是产品的价值。只要他认为是自己需要的，他认为是有独特价值的，他就会去购买。
从投资前景来看，无锡市场上的别墅不乏好产品，当然有些产品值得更加去优化。说到投资前景，不得不提的是长三角的一体化和无锡本身的一些发展，城市的价值在这种变化中不断的增加。别墅本身是一个稀缺性的产品，它的保值性和增值性是毋庸置疑的。无锡别墅的价格是被低估的，无论是与上海、北京还是苏州等地相比，它的价格还是没有很好的体现其价值，其上涨空间还是很大的，所以无锡别墅的投资前景是非常巨大的。之前无锡别墅的成交一直是依托着无锡的本地客户，这从一定程度上导致了无锡别墅的低价格。放眼长三角，无锡别墅的价格是很低的，这么好的资源、这么好的产品，价格却只是1万到2万每平米，可见其潜力非常的大。
从去年开始，尤其是去年下半年开始，外地客户投资无锡别墅越来越多，而且这种趋势也将越来越明显，外地客户购买的比例将会逐渐的增加。
搜房网：经过多年的发展无锡别墅市场趋于成熟，您认为目前无锡别墅项目该如何做到增值化及价值化呢？
张经理：从国内的一些比较优异的豪宅开发商，如星河湾、龙湖等，它们都有一个很大的共通点，那就是注重细节，在项目的规划、产品的用材的方面会比别人做的更好。它以它优异的产品去吸引客户，别墅在占据了稀缺的自然资源、低容积率的土地资源优势下，已经注定了它的自然属性。在这个基础上，不断的吸收更好的元素来优化自己的产品，那么在目前的别墅市场下，它会更有竞争力。
刚才也提到了，无锡的别墅市场购买人群中，外来客户比例越来越大了。这些外来客户考虑的就是别墅的本身价值和附加价值。从这一方面来看，物业方面就显得尤其重要了。从目前的现状看，物业是目前无锡别墅市场的一个短板，因为购买豪宅的这部分人群，他们对小区的物业管理水平、安全性、社区的智能化系统等的要求是非常高的，这些都影响了一个产品的保值增值性的。现在在国内做的比较好的开发商，都会非常注意这一块。无锡别墅在向上发展，那么在物业这一块也要做得更好，这样才能真正的匹配别墅这样一种奢侈品。
搜房网：2010年7月23日第七届中国别墅节即将在上海开幕，这对于目前的无锡别墅市场来说是否带来了一些机会？
张经理：这次第七届中国别墅节可以说是中国高端豪宅的一次盛宴，众多豪宅开发商聚集在一起，对于无锡的别墅发展会有一定的推动作用。一方面，能让各家开发商取长补短，学学各自的东西，从而提供更好的产品；另一方面，也能让更多的客户认识更多的产品，因为客户决定了产品，客户要求的越高，开发商就必须给自己提更高的要求，促进了产品的发展。再加上无锡轻轨马上就要开通，这样会带动更多的长三角的人群去关注无锡，这样对于无锡的别墅市场的发展有很大的推动作用。
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