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房企拿地小心翼翼 下半年政府"卖地"压力增大

每日经济新闻   2010-07-08 08:59

[摘要] 7月1日,国土部再度表示严查违规违法用地、清理房企闲置土地,同时提高竞买保证金至30%。当下市场信贷紧缩,开发商销售情况不见好转,资金压力越来越大,这给供地集中在下半年的政府“卖地”计划增加了不少难度。

去年受益于楼市的土地价格一路飙升,给地方财政作出了不小贡献,但今年4月新政调控以来,楼市转冷,土地市场也遭遇寒流,流拍,延期现象屡屡出现。

7月1日,国土部再度表示严查违规违法用地、清理房企闲置土地,同时提高竞买保证金至30%。当下市场信贷紧缩,开发商销售情况不见好转,资金压力越来越大,这给供地集中在下半年的政府“卖地”计划增加了不少难度。

土地供应量显著增长

2010年已经过半,开发商的半年销售业绩相比全年目标而言并不理想,作为开发商现金流重要支柱的销售回笼缓慢,意味着下半年的土地市场还将冷清一阵子。

在本轮的楼市调控中,土地市场成为调控重心,国家多个部委多次表示要通过加大土地供应来调控房价。国土资源部公布的住宅用地供应计划显示,2010年住宅用地供应18.5万公顷,同比增加约140%。

新政调控之下,住宅用地供应显著增长,据中指研究院数据信息中心监测显示,2010年上半年,103个城市累计供应住宅用地20335.8万平方米,同比增加100%;6月,103个城市共推出住宅用地3152.4万平方米,同比增加35%。

开发商拿地谨慎

供应量的加大并未得到开发商的积极响应,市场状况的不佳打击了它们拿地的积极性。据悉,2010年,广州预计推出650万平方米的土地供应,其中商品住宅用地500万平方米,但实际上上半年成交的只有32万平方米,仅完成计划的6%。 无独有偶,除了广州,北京、上海城市也遇到了 “卖地难”。有数据显示,今年6月,北京市的土地出让收入仅约为33亿元,环比5月缩水近7成;在上海,据官方数据显示,2010年1~6月上海商品住宅用地成交仅完成了计划的38%。深圳的宅地实际成交也仅完成了计划的14%。

“开发商的资金情况也会让土地市场受到影响。”仲量联行刘裕通认为,去年一些拿地比较激进的大企业今年都均有所收敛。它们对土地市场更为谨慎,主要是它们对此轮调整周期的预期更长。

据悉,2010年上半年,103个城市住宅用地楼面地价平均为1863元/平方米,环比2009年下半年下降9%。土地成交价格在1600元~2000元,低于2009年下半年的价格水平。

“热点区域、热点地块仍然会受到市场的追捧。”刘裕通认为。据南京土地储备中心的相关数据统计,2009年南京卖地25.38亿元,而仅今年上半年时间,南京卖地已达94.08亿元,是去年同期的3.7倍,但其上半年土地成交只完成了全年土地供应计划的19%;同样情况也发生在杭州,2010年前6个月,杭州卖地创收250亿元,相比去年同期收入差不多。

勾地或成“护身符”

日前,国土部对外表示,要继续强化房地产用地管与控,规定土地出让价格不低于当地基准地价的70%,竞买保证金不低于出让价的30%。

依照出让金的30%缴纳保证金对于当下房企的资金链是一个不小的考验,对于地方政府的“土地财政”也造成了不少压力。刘裕通指出,“今年下半年各地的供应量任务巨大,地块也不排除有流拍的可能,而政府方面也可能适时做出调整,修改土地供应计划。”

据悉,为避免频繁遭遇流拍,上海、广州等城市纷纷开始试点“勾地”的出让方式,今年勾地制度或成主流。广州地产专家谢逸枫对此表示,勾地制度也成了政府完成土地出让计划的“护身符”。

在7月8日的广州番禺宅地块的出让上,政府不仅采用“勾地”制度推出,同时还设置了“保密底价”,报价达到或高于出让底价且报价者为竞得人,报价低于出让底价的,该地块出让不成交。

满堂红地产市场研究高级主任肖文晓认为,从4月中旬调控政策出台以来,房企销售情况不尽人意,资金回笼受到影响,成交的低迷也让开发商考虑下半年用多少钱来拿地。

“时间已过半,不少地方成功出让的土地比预期少很多,下半年的速度必然要加快,但能不能完成全年的供应计划,这很难说。”肖文晓指出,从今年新政后广州首次宅地出让的价格,就可看出,开发商对于拿地的价格更为理性。

他指出,目前开发商更务实,只会倾向于好的地块,整体来看,开发商对后市还是不太乐观,因此开发商在拿地上更为谨慎。但若政府推地经常出现流拍,会导致市场对调控预期加重,更加打击开发商的拿地热情,市场的成交或更萎靡,这也是政府不愿意看到的。

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