[摘要] 最近网络上流行了一些新名词，如“蒜你狠”、“豆你玩”等，使得不少购房人大吐苦水，恨不得把一分钱掰成两掰花。在月薪增长远远赶不上CPI及物价上涨的时下，房贷紧缩时期，有没有什么省钱高招呢？
最近网络上流行了一些新名词，如“蒜你狠”、“豆你玩”等，使得不少购房人大吐苦水，恨不得把一分钱掰成两掰花。在月薪增长远远赶不上CPI及物价上涨的时下，房贷紧缩时期，有没有什么省钱高招呢？
首次购房人群—代表人物：小沈外地人某大型公司高薪白领
小沈目前一直租房居住，月租金2000元，小沈打算以后定居北京，他觉得一直租房居住不是回事，所以准备在城区内淘一套小户型房屋，但是小沈现在手头积蓄加上父母的资助也只有100万，难以实现全款购房，只能使用银行贷款，他自己有着中长期的提前还款计划，小沈想知道在贷款方式有没有省钱妙招。
人群，根据目前“认房又认贷”的二套房政策精神，小刘这种情况很有可能被认定为第二套住房。但由于银行和房管局还不能实现全面联网，实际操作困难较大，在住建部未出台新政前小刘如贷款的话有可能比照首套房政策操作。不过，一旦有新的文件精神传达，那么像小刘这种情况的借款人有可能“得不偿失”需按新政要求办理。思前想后，小刘不敢贸然贷款。“伟嘉安捷”建议小刘还是采取“卖旧买新”全款买房的置业升级计划。在购房方面，因为小刘购房的目的是为了结婚，考虑到日后生孩子的需求，不如一步到位选择学区周边或者离重点小学较近的区域购房，做好长远打算。
首套房贷款购买：
典型案例：小赵是北京人，现任某外企公司人力资源部经理，其名下有一套房婚前贷款购买的住房，贷款已于前年结清，现市场价约为150万。眼看着小赵的儿子已经到了快上小学的年龄，小赵想接父母过来接送孩子，可是现在居住的小两居明确不够用三代人共同居住使用，所以小刘想贷款再买套房大点的房子。小赵夫妻现有存款60万，小沈不知道购房能满足自己的需求。
贷款方案：“1+1”式置业公积金二套房更省钱
伟嘉指导：“伟嘉安捷”指出，像小赵这种有过贷款购房纪录的置业升级人群，从目前的政策来看，即使将这套房产出售，央行征信系统仍会保留其贷款纪录，所以只要小赵再贷款购房，都会被认定为二套房，首付、利率均上调。所以小赵与其打肿脸冲胖子，不如选择时下年轻人较为流行的“1+1”式置业升级模式，保留这套房子，再在附近买套小房子，这样一来可以减轻首付及还款压力。同时，还可以保持两代人生活上的独立性。
“伟嘉安捷”建议小赵可以在同小区选择一套房100万的一居室，这样方便父母接送孩子。在贷款方面，小赵的公司有为其缴纳公积金，建议其选择在二套房贷款上优势较大的公积金贷款，因为在商业贷款和公积金贷款首付相差无几的情况下，公积金贷款利率优惠却是能够让借款人省钱不少，小赵的情况大约能申请到60万的公积金贷款。贷款方案：商业贷款银行及还款方式寻突破 。
伟嘉指导：首先，对于小沈这样的外地购房人，根据新政目前银行一般要求其提供在京一年以上的纳税或社保缴纳证明，而小沈所在的公司可以提供这些证明。其次，对于首次购房人群，目前商业贷款和公积金贷款在首付方面无差别，只是利率有略微的差别，在贷款利率相差不明显的情况下，“伟嘉安捷”建议小沈选择比较普遍的商业贷款，目前部分银行对首套房的借款人政策相对实惠，仍可申请到下浮30%的优惠利率。在贷款方式上可以大胆的选择等额本金还款，虽然前期还款压力相对等额本息大一些，但是从长远来看，等额本金还是比较节省利息的。再加上小沈有提前还款的打算，等额本金更适合小沈使用。
在购房方面，“伟嘉安捷”建议小沈可以选择地铁沿线及商圈附近的小户型房屋，便于其上下班出行。在贷款方面，可以选择贷款额在80万左右，采用等额本金还款的话，个月还款6093.78 元，还款额在小沈月收入的50%以内，而等额本金月还款额以后逐月递减，后期还款压力会越来越少，比较适用于他。
置业升级人群—代表人物：小刘小赵 北京人 公司高层管理人员
首套房全款购买：
典型案例：小刘是北京人，现任某公司高层管理人员，收入颇丰。小刘和爱人结婚多年，两人名下都没有过贷款购房纪录，小刘现在居住的房子为当初父母以小刘的名义全款购买的，该房产位于通州区，房子较旧且面积较小。由于小刘和爱人准备今年要小年，所以再换套房子，小刘看上了一套总价为200万左右的大两居。但小刘现在手头资金只有40万，父母资助50万，名下的这套房产现在市场价约为120万。
贷款方案：卖旧买新 一步到位实现置业升级。
伟嘉指导：像小刘这种已下已有住房的人置业升级
中小企业主—代表人物：小张北京人私营企业主
典型案例：小张是北京人，现为一家印刷厂的老板，客源稳定，收入可观，小张现名下有两套房产均无贷款，一套房市场价为200万，一套为250万。为公司扩张需要，小张需要将工厂移址并将现有生产设备进行升级换代，总费用需要大概220万，小张手头现有的资金不能够支付全部购机款，小张不知道有没什么途径可以解决他的经营融资问题。
贷款方案：抵押消费贷款中小企业主融资
伟嘉指导：“伟嘉安捷”指出，像小张这样的中小企业中，如果在经营中遇到融资困难，可以放心大胆的选择抵押
消费贷款，将名下房产做抵押向银行申请经营贷款。目前抵押消费贷款除支持购房、购车、装修外，对中小企业主经营融资也是扶持的。小张只需提供公司的组织机构代码，营业执照，财务报表、公司章程、公司的损益表等，即可向银行申请抵押消费贷款，一般可以贷到房产评估价的七成，假设小张的两套房一套房可以评到150万，一套可以评到200万，七成计算的话，两套房产做抵押完全可以满足小张的资金需求。并且目前抵押消费贷款相比于其他经营贷款，在贷款利率上也存在较大的优势，可谓是中小企业主融资的。来源 合房网
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目前大部分银行都是按年调整利率，以每年1月1日的央行基准利率来决定房贷老客户当年的还贷利率。如果剩下的几天央行不再动利率的话，“房奴”们明年就得按此次调整后的利率还房贷。
对于以1.1倍基准利率办理二套房贷的贷款者来说，月供负担的增加显然要更重一些，100万20年的二套房贷，加息前月供为7606元，加息后则涨为7777元，增加了171元，涨幅度为2.25%。
对于那些在今年10月加息前就已经贷款买房的购房者来说，明年利率的增幅实际为两次加息效果的叠加。如果享受了利率优惠，利率的折扣银行一般不会调整。以7折利率为例，这些老“房奴”2010年适用的利率水平为4.158%，2011年则调整为4.48%,上调0.322个百分点。在不考虑已还本金的前提下简化计算，100万20年的贷款今年月供大约为6143元，明年月供就涨为6316元，增加173元，涨幅为2.82%。如果考虑已还本金和贷款期限缩短的影响，明年月供实际增加的幅度应该略少一点。
楼市下周成交量或将出现回落
本报讯 “年底前连着两次加息是不是央行扭转通胀预期的信号？央行要扭转通胀预期预示着房价的上涨就不会那么快了，这就会使一批购房人重新观望。”购房人张阳昨晚表示。多位业内人士对昨晚加息的看法和张阳类似，也正是如此，他们认为，下周，近期价量双涨的楼市有望出现成交量回落现象；下周将进入新的一年，不排除有购房人会因为加息而提前还贷。
和10月20日的加息相比，昨晚央行加息对购房人的震动似乎更大。“不是本身加息多少，而是是不是将进入加息通道。”张阳告诉记者。昨晚6点，他收到加息的短信后，就赶紧上网进行查询计算。实际上，加息本身没什么，首套房100万的贷款，和10月20日加息相比，月供仅多了115.57元，二套房月供也不过增加了173.38元，幅度并不大。但加息这个举动是不是意味着央行要出手扭转通胀预期就值得注意。如果是，就意味着将进入加息通道，或者还将有其他收紧信贷的措施出台，这就意味着房价或许不会上涨得像现在这么快了，而如果这样，像我这样的买房人就会不急着买，等等看再说。”
“这位买房人分析的不无道理。实际上，我们也是这样看的。”昨天，几位不愿意透露姓名的开发商负责人表示。在他们看来，此次加息的主要原因不外近期出现的“楼市年底翘尾现象”，包括深圳、北京等地楼市均现价量齐涨现象，北京万科[简介 动态]长阳半岛等新开预售部分再次出现“日光盘”，二手房也出现成交量新高。而“楼市翘尾”的原因除了部分刚性需求得到释放外，通胀压力也让不少购房人或为保值增值或因房价继续快速上涨而出手买房。
在上述人士看来，此次年底前的加息或许“意味深长”，可以看作是央行下定决心扭转通胀预期的信号。“而果真如此的话，就将意味着下一步还将有措施出来，一种可能是进入加息通道，另一种可能是针对开发商的信贷政策还要继续收紧，以抽紧开发商手头资金，迫使他们降价。因为谁都清楚，开发商如果不降价，市场就不会出现降价。”
此外，值得关注的是，不论是商业贷款还是公积金贷款，北京目前执行房产贷款银行均是按“次年调整”，即从加息后第二年的1月1日起，按上一年末12月31日当天的新利率执行。这意味着在10月20日次加息以前，已经办理购房贷款的购房人，将在4天后，也就是2011年1月1日起全部执行新利率，接受累计两次加息的影响。计算结果显示，对这部分贷款人，20年的100万元购房贷款，首套房每月月供要增加267.24元；而如果是二套房，每月增加的月供则为303.62元，月供压力明显增加。
也正是如此，购房人和业内人士认为，上述有关此次加息是央行欲扭转通胀预期的信号的判断，以及新年的到来将使首次加息前已经办理房贷的购房人承担两次加息的事实，都将促使楼市产生新的观望。下周，近期楼市出现的价量齐涨现象有望或将被打破，成交量或将因此出现回落。（北京青年报）
央行年内再次加息 专家：为抑制通货膨胀做准备
中广网北京12月26日消息（记者张棉棉）据中国之声《新闻和报纸摘要》报道，中国人民银行昨晚（25日）发布公告称，自26日起，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。专家表示，此举是为了促使货币政策尽快加速回归常态化和正常化，进而抑制通胀预期。
在国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松看来，央行此举主要是为了促使货币政策尽快加速回归常态化和正常化。
巴曙松：在中央经济工作会议确定之后，货币政策要从应对危机时期的超常规“宽松”转到稳健的正常的货币政策，所以这次加息，加上此前，已经有六次调整存款准备金率，还有一次加息，这是第二次加息，综合看起来，货币政策加速回归常态化，应该是一个大趋势。
从消费者信心指数增长的趋势来看，短期内物价上升压力还没有得到减缓，市场普遍预期明年（2011年）一二季度，特别是明年一季度，物价上涨的压力比较大。因此，巴曙松表示，以一年期加权存款利率计算，此次加息缩小了负利率水平，并将使中长期存款接近正利率。
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