[摘要] 大型房企“跑马圈地”二、三线城市限购令频出。随着调控政策的深入，2011年房地产行业拼杀的战场将从一线城市向二、三线城市转移，高房价和高地价也将随之转移。
市场见闻
综合新华社长春1月25日电 2010年最后10天里，长春土地市场出现抢地狂潮，两次出让仪式，成交经营性用地91万平方米，均价达到4377元/平方米，拉动全年地价同比提高近10个百分点。出手者有首次进军长春的华润置地，也有蛰伏一年有余的中海。
业内人士认为，随着调控政策的深入，2011年房地产行业拼杀的战场将从一线城市向二、三线城市转移，高房价和高地价也将随之转移。
触角远至吉林通化
2010年12月23日长春市国土资源局举办的国有土地出让仪式上，华润置地成都有限公司经过与竞买对手71轮激烈竞价，最终以8亿元摘得长春市南关区一幅12万平方米地块。该地块楼面地价起始价为人民币1717元/平方米，成交价为2457元/平方米，溢价率为43%，惊得在场的人们都出了一身冷汗——如果溢价率达到50%，就要上报国土资源部备案。而华润置地首次进军长春就以高价拿地，更让当地人惊呼“狼真的来了”。
据相关统计，2010年十大房企买地花了2905亿元，二、三线城市成为拿地热点。如恒大这样的开发商，2010年除了在长春、石家庄和兰州等二、三线省会城市圈地外，触角更是延伸到吉林省的通化、辽源等中小城市。
吉林报人策划公司副总经理顾永超认为，一线城市已在一定程度上饱和，二、三线城市却处于大规模城市化进程中。而且，宏观调控盯得最紧的是一线城市，因此房地产开发企业肯定会转移到二、三线城市。
“二三线才是危险区”
随着房地产行业的战略转移，二、三线城市房价水涨船高。1月17日，国家统计局发布的2010年房地产市场运行情况显示，2010年12月70个大中城市房屋销售价格环比（比上月）上涨0.3%，为连续第四个月环比上涨。其中一线城市房价波动幅度较小，主要是部分二、三线城市房价上涨所致。来自长春市住房保障和房地产管理局的数据表明，2010年长春商品住房均价为4998元/平方米，同比上涨28%，为历年之最。
顾永超认为，这一现象值得警惕。去年12月，中国社科院发布《中国住房发展报告》，认为中国二、三线城市才是房价泡沫指数的“危险区”。报告指出，35个大中城市平均房价泡沫达29%，泡沫指数的前7个城市分别是福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄，这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50%。长春市泡沫指数为47.3%，高于上海。
25个城市发限购令
对二、三线城市房价上的异动，政府早有察觉。早在2010年4月份，国土资源部就曾要求各级严防高房价、高地价向二、三线城市蔓延。去年10月份以来，中央政府调控加码，同时督促地方政府出台细则，除北京之外，厦门、上海等十几个城市陆续出台限购政策。进入新的一年以来，限购范围进一步扩大，直指去年岁末上涨过快的二、三线城市。
媒体此前广泛报道，住建部日前要求2010年年末房价上涨幅度较大的一些城市出台“限购”政策。
可查资料显示，截至1月25日，已至少有25个城市加入限购大军。分别是北京、深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州、南京、三亚、天津、海口、广州、大连、温州、苏州、舟山、兰州、金华永康、太原、郑州、武汉、昆明、南昌、济南、合肥。
其中，新年伊始推出限购令的六个城市——郑州、太原、武汉、昆明、济南、合肥，无一例外为二、三线城市；浙江金华的永康县更是成为个直接干预房地产市场的县级政府。
国家统计局此前发布的数据显示，在2010年的房地产短期疯狂中，二三线城市扮演主力作用。2010年销售面积及销售额度增速上，中部地区为19.9%及39.7%，西部地区为13.5%及32.2%，远高于东部地区的4.1%及10.1%。在中指研究院发布的百城价格指数报告上，位列2010年12月份房价涨幅榜前列的均为二三线城市。
有业内专家指出，二、三线城市限购令的实施，对当地楼市销售影响比较大，但很难让房价下降。主要是因为投资客和热钱开始转移到二、三线城市。不过，顾永超深信，此轮调控中央不达目标不会罢休。因为一旦房地产泡沫在二、三线城市蔓延开来，对宏观经济的危害将甚于一线城市。
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作为楼市调控储备政策之一，“限购令”在开年楼市一波反弹行情下快速扩容，从一线城市及热点二线城市迅速蔓延至二、三线城市。目前已有24个市县正式步入限购时代，加上已传出明确信号准备实施的城市，预计近期逾30个城市将被“限购令”覆盖。业内人士分析认为，随着更多城市加入限购行列，楼市调控效果将逐渐显现。
1月21日，济南房产“限购令”正式出台。根据要求，从现在起至今年12月31日，济南市及非济南本市户籍居民家庭，只能在市区范围内新购一套新建商品住房。由此，济南正式成为第23个施行限购的城市。
去年“新国十条”出台后北京率先实施的楼市“限购令”正在二、三线城市全面铺开。根据各地公布的信息统计，出台“限购令”的城市已达到23个，分别是北京、上海、深圳、广州、三亚、海口、天津、杭州、苏州、温州、南京、福州、厦门、宁波、大连、兰州、太原、济南、武汉、昆明、南昌、金华、郑州。而今年年初，浙江金华的永康县成为个直接干预房地产市场的县级政府。
2011年开年后颁布“限购令”的7个城市分别为太原、济南、武汉、昆明、南昌、金华和郑州。由此可见，内地二、三线城市已成为第三波限购的主要对象。除了明确限购的城市外，西安、南宁以及青岛、合肥等城市相关部门负责人也已明确表示，近期内将加入限购行列。
下半年限购效应将显现
与2010年出台限购政策的14个城市不同，加入限购的城市均属于二、三线城市。而从2010年12月延续至开年的这一波楼市反弹中，二、三线城市的作用不容小觑。
据国家统计局的数据显示，在2010年的销售面积及销售额度增速上，中部地区为19.9%及39.7%，西部地区为13.5%及32.2%，均远高于东部地区的4.1%及10.1%。而据百城价格指数报告，位列去年12月份房价涨幅榜前十名的均为二、三线城市，其中刚刚出台“限购令”的昆明及郑州分别位于榜单的第八和第十三位。
从数据来看，“限购令”是直接导致当地楼市在短时间内成交量暴发性增长的主因。中房指数系统监测的每周交易数据显示，上周监测的35个城市中，成交量环比上涨的城市占六成，过半数城市成交量环比涨幅超过20%。其中1月21日出台“限购令”的济南涨幅，环比超过100%。
但“限购令”的紧缩效果在政策出台一段时间后将有所体现。比如，出台“限购令”仅一周的武汉上周成交量下跌居各城市之首，达27.28%。2010年率先限购的城市成交也逐渐平稳，上海、南京和天津等城市成交环比微幅下跌，价格变动幅度都在5%以内。
杨红旭认为，“限购令”蔓延对楼市调控效果有一个逐渐显现的过程。在2010年十余个城市限购后，部分投资、投机性资金流向了尚未限购的城市，“挤出效应”明显，比如由于“左邻右舍”的广州和深圳实行限购，东莞楼市成交火爆。但随着限购城市增加，城市之间的“挤出效应”将减弱。另外，大部分城市规定一个家庭还能新购一套房，投资、投机者手中的“购房指标”一旦用掉就不能再买房。随着投资需求的减少，同时商品房供应量的增加，预计今年下半年调控效果将更明显，房价涨幅回落，总体维持盘整态势，其中部分城市房价将出现一定程度的下跌。
来源：上海证券报
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“限购令”出台后一周，武汉楼市并未出现购房者所希望的变化。商品房销售依然火热，市场价格也继续保持上攻态势。同时，二手房的挂牌价格逆势领涨，房东们不约而同地选择待价而沽。有业内人士表示，“限购令”对武汉楼市的影响有限，实际调控效果尚需观察。
不过，亿房中心高级研究员陈龙并不认为“限购令”已对武汉楼市产生实质性影响。他表示，一般情况下，由于时间差的问题，新政对市场调控效果需要在2个月后才可能显现。对武汉而言，限购令政策的出台对未来市场影响有限。在通胀预期下，市场内强烈的购房需求恐难限制。
对当前出现的“价升量降”的现象，热线房产分析师潘小山也认为不是“限购令”的作用，而是前期市场消化量过大导致，“短期的市场表现不能说明是政策引起的，只能表明为一种市场现状。春节临近，开发商推盘力度和数量方面都会有所保留，客观造成短时期内的市场供应量较少。”
事实或正是如此，昨日《每日经济新闻》记者从相关职能部门了解到，在传统的新年一月淡季，武汉商品房销量达到了11113套 （截至昨日），这是武汉商品房连续6个月保持销量过万。
由于武汉版的“限购令”只是对购买中心城区的新商品房有所限制，故在新政出台后，武汉二手房市场一举扭转开年遇冷的态势，房主们不约而同地选择了提价惜售。
上周，记者走访发现，武汉几乎所有区域的二手房挂牌价均出现不同程度的上调，平均涨幅在2%左右，甚至有个别业主将其房屋市场售价一次性提高两成。
位于武汉光谷的一家房屋中介的潘姓经理表示，在限购新政出台后当日即有卖家来电告知要提价，“超过一半的客户打电话，要求我们调高房屋的市场挂牌价，尤其是一些比较成熟的社区涨价幅度都比较大。”不过，她也表示，到目前为止，“涨价基本上也只是房东们的一厢情愿，绝大多数看房者选择了观望。”
数据显示，“限购令”出台后的周内，武汉二手房成交面积环比上涨35%。“目前的限购政策只是针对中心城区范围内的新商品房，对二手房暂时没有任何限制，这肯定会造成大笔场内资金流向二手房市场。”潘小山分析。
来源：每日经济新闻
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