[摘要] 就在市场把注意力集中在房产税上时，继2010年4月、9月之后，第三波调控密集政策出台。
就在市场把注意力集中在房产税上时，继2010年4月、9月之后，第三波调控密集政策出台。
市场人士预计，2011年楼市调整的幅度将大于2010年，部分城市房价将出现一定幅度下滑；70个城市房价指数将于二、三季度出现同比负增长。接下来，多部委将陆续出台细化文件。
信贷： 威慑作用大于实际影响
“新国8条”中最引人关注的，莫过于第四条“强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，信贷政策的加码幅度并不大，中央明确提出的只是二套房首付增加一成，关键要看接下来央行、银监会的细则，以及商业银行的执行力度。由于当前信贷政策已经比较严厉，估计进一步收紧的空间不大。
中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，二套房首付比例提高一成对于市场的实际影响不会太大，因为二套房购房者要么是改善型需求，要么是投资需求。改善型需求一般来说是卖掉已有房产后再购入新房，首付款比例一般都较高；而目前的市场上，投资者一般资金实力都比较强，因此提高一成首付的实际影响并不会太大。
据21世纪不动产针对旗下门店2010年成交房源的抽样调查显示，购房者中以纯公积金贷款买房约占18%，商业贷款购房的约占57%，一次性付款购房的约占25%。而总成交金额中，商业贷款约占总成交金额的33% ，公积金贷款则约占5%。根据以上数据统计，2010年购房者中平均贷款需求占购房资金的约四成左右。因此，二套房提高一成首付要求对市场影响不会太大。
税收： 交易环节成本大增
“新国8条”第三条明确规定：“调整个人转让住房营业税政策”，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税，交易环节税收成本再度提高。
目前，营业税的征收普遍按照差额征收，即已满5年的普通住房免征营业税，未满5年的普通住房和已满5年的非普通住房按差额的5.55%征收，未满5年的非普通住房按卖房款的5.55%征收。如今，改为未满5年的住房全部按全额征收，征税基数增大很多，税负也相应显著增加。例如一套以200万买进、300万卖出的房产为例，一旦未满5年交易，此前所需缴纳的营业税为差价100万元的5.55%，即5.55万元；而如今，必须按照卖出价款300万元的5.55%缴纳营业税，即16.65万元，仅此一项税费增加了十余万元。
限购： 严厉程度超出预期
同时，“新国8条”第六条明确要求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。
值得注意的是，此番中央层面的限购令更加严厉，要求“原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房”。也就是说，已有两套以上住房的本地居民家庭、以及拥有一套以上住房的非当地户籍居民家庭，不可再新购住房。这就意味着，已经出现限购令的20多个城市将重新调整限购口径，因为除深圳外，其余城市之前的限购令都规定居民还可再新购一套住房。
“这一升级版的限购政策相当严厉，这比二套房提高一成首付严厉得多。”一位不愿透露姓名的上海开发商说。一旦升级版限购令严格施行，将对楼市成交量造成致命打击，这意味着目前上海很多家庭将被“限购”。不过，他也表示，政策效力依然有赖于执行力度以及细则的制定。例如，已有两套住房的家庭，卖掉一套后再购买，算不算在限购范围内，还要等地方细则加以明确。
上海证券报
春节前一周，更严厉的楼市第三轮调控突袭。
“限购令”推至，有2套房家庭本地暂停购房；“限价令”首现，要求地方设定新房价格目标；二套房首付比例提高至六成……一系列信贷、税收、土地、保障房政策组合成“国八条”重磅挥出。
被期待多时的房产税试点，新政并未提及。不过，在昨日（1月26日）国务院刚刚公布“国八条”调控措施之后，分析人士对 《每日经济新闻》指出，新政赶在春节前出台，或与即将召开的“两会”有关。
与此前两轮调控政策类似，“国八条”同样被认为行政意味浓厚。
有观点指出，新政严厉程度远超预期，久烧不退的中国楼市将在2011年迎来转折。虽然这一转折并不意味着房价立马大幅下跌。
地方政府“接招”
国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。在此前两轮调控的基础上，会议提出了调控房地产市场的8条措施，被称为“国八条”。
去年4月份 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即“国十条”）出台；9月29日，多部委推出“新五条”。
前两轮调控政策似乎未能遏制房价上涨的势头。数据显示，截至2010年12月，70个大中城市房价同比上涨6.4%，环比上涨0.3%，连续四个月保持上涨。而去年全年的市场成交量也有超过10%的涨幅。“量价齐升”态势明显。
中国房地产学会副会长陈国强向《每日经济新闻》记者表示，政策效果不佳，很大程度上在于执行不力。按照政策要求，热点城市应尽快出台“地方版”调控政策及“限购令”等措施，尽管限购城市如今已扩大到超过30个，但总体执行情况仍被认为不尽人意。
对此，新政又推出“限购令”的“升级版”，要求在热点城市中，对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
另一个“包袱”也被抛向地方政府。新政要求，各地根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标的，将按照规定实施问责。
“这相当于把皮球踢给了地方政府。”阳光壹佰置业集团副总裁范小冲向《每日经济新闻》记者表示，由于各地的情况千差万别，很难确定“合理价位”，中央要求地方政府自行制定目标，又自行完成，这将给地方政府带来空前的压力。
意外未提房产税
出人意料的是，此前一直热炒的房产税试点，新政并未提及。
据了解，上海、重庆两地正在筹备房产税试点工作，其试点方案也已获得财政部的原则同意，待国务院批复之后，将正式启动试点。近期，新华社也推出两篇文章力挺房产税，试点预期空前强烈。
业内人士向本报记者表示，按照惯例，如果房产税试点即将推行，“国八条”应当予以提及。但事实上，新政并未提及任何有关房产税的内容。
杨红旭认为，房产税试点的一拖再拖，反映了高层对这一政策的谨慎态度。而随着“国八条”中一系列调控手段的推出，房产税的试点时间有可能再度延迟。
在税收政策方面，“国八条”指出，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。这被认为将继续提高交易环节的成本。
新政还要求，加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。
房价短期或遏制
与“国十条”和“新五条”相比，新政无疑继续加码。本报记者发现，包括个人转让住房营业税、二套房首付、“限购令”、问责制等政策，都得到强化。而在土地供应、保障房建设等，新政同样继续予以强调。
陈国强表示，暂时抑制需求，为加大市场供应赢得时间，是新政的主要思路。
另一项被看好的内容是问责制的强化。按照要求，未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，将根据规定进行问责。
多数业内人士表示，强化政府责任之后，政策的执行效果可期。短期内，房价涨幅将可得到有效遏制。
但“行政意味浓厚”也被认为是新政的特征之一。业内人士表示，这主要表现在“限购令”的强化，以及要求地方政府“自定房价”的措施上。
范小冲表示，当前的楼市火爆主要由资金泛滥造成，建议继续收紧流动性，并放开高端物业市场，使其进一步沉淀楼市资金。他认为，未来很可能继续加息，并提高存准率。
国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议提出八条政策，包括二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、地方政府问责、调整个税和加强土地增值税、普遍实施限购令等。一系列全新的调控政策，让人感觉到的调控力度。
对此，房地产权威人士表示，前两轮调控中未落实的部分政策将在2011年更加收紧，这足见中央政府的调控决心。该人士预计市场将出现明显淡季，房价理性回归不再是梦。
“新国8条”调控力度
“新国8条”明确要求地方政府承担楼市稳定发展责任，要求2011年各地根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
而从具体调控政策来看，财税、信贷、行政三大杀伤力的调控政策无一不名列其中。
其一，相比之前执行差额收取营业税，新8条再次严格了二手房交易税费。“5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本将明显上涨，这将明显遏制过度炒作。”北京中原地产张大伟说。其二，“新国8条”还对房价超过平均水平的商品房项目进行土地增值税清算和稽查，将有效的遏制部分开发商过快上涨价格。对此，业内人士预计，各地区还将陆续出台房价抑制措施。其三，“新国8条”要求加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。“目前部分城市，存在明显的避税现象，导致楼市调控的部分措施作用减弱，调控将弥补这部分漏洞，预计部分城市的二手房交易可能增加税费在一倍以上。”张大伟说。其四，“新国8条”要求严格执行个人转让房地产所得税征收政策，业内人士表示，如果个税按照20%严格收取，这可能比房产税更有效。
加快建立和完善个人住房信息系统
26日召开的国务院常务会议要求，各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。专家认为，这或将是为房产税未来试点、实施做好准备。
“新国8条”对投资及投机购房者的控制更是态度显明，并完全体现在信贷、行政二大狠招之中。而土地“闸门”更是有收有放。
“第二套房贷款增加一成首付，将使得投资者只能贷款4成，这可以有效避免金融机构风险。”张大伟分析指出，预计首套房在部分城市的优惠利率也可能取消，楼市调控的作用将在增加供应及严格信贷的双重作用下效应逐渐明显。
在土地方面，除了重申“保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求”外，还在层面提出和推广以“限房价、竞地价”方式供应用地，并首次提出对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。
更为直接且引人注目的调控政策——性的严格限购。
“限购政策继续收紧，相比目前北京部分城市‘不论已有、只论限购’的政策更加收紧。”张大伟分析认为，限购不仅力度加强，而且范围很可能从现在的30个城市，扩大到60个以上，化限购可能使得市场成交量出现明显的下调。
王珏林则表示，前两轮调控中未落实的部分政策也将在2011年更加收紧，足见中央政府的调控决心，只要政府有决心，房价注定可以理性回归。
5年内二手房税费（假设原购价100万，出售价200万）
| 税种 | 调控前税率 | 税额 | 调控后税率 | 税额 |
| 营业税 | 差额5.5% | 5.5万 | 全额5.5% | 11万 |
| 个税 | 1% | 2万 | 1% | 2万 |
| 契税 | 1.5% | 3万 | 1.5% | 3万 |
首套、二套房客户还款变化
| 购房情况 | 贷款额 | 执行利率 | 月供 | 总利息 | 首付 |
| 一套房 | 100万 | 85折 | 5.44% | 6845.03 | 642807 | 首付均为30万 |
| 基准利率 | 6.40% | 7396.98 | 775275 | |||
| 1.1倍 | 7.04% | 7777.02 | 866485 | |||
| 二套房 | 100万 | 1.1倍 | 7.04% | 7777.02 | 866485 | 调控前50万 |
| 1.3倍 | 8.32% | 8564.65 | 1055516 | 调控后60万 | ||
| 说明：央行加息两次后，以贷款额100万、贷款20年计算： | ||||||
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来源 每日经济新闻
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