[摘要] “剑指”投资投机性需求，保护合理购房需求，用于保障房建设等“民生之需”……备受关注的上海、重庆两地房产税方案27日终于露出真容。房产税试点究竟向楼市释放出哪些信号？
“剑指”投资投机性需求，保护合理购房需求，用于保障房建设等“民生之需”……备受关注的上海、重庆两地房产税方案27日终于露出真容。房产税试点究竟向楼市释放出哪些信号？
打击投资投机性需求
根据上海２７日出台的《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》（下文简称《办法》），征收的对象为：上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房。同时明确对上海居民家庭给予人均６０平方米的免税住房面积予以扣除。
“如果一个三口之家，原来已拥有一套１５０平方米的住房，现又新购一套１１０平方米的住房，则人均住房面积已超过免税标准，因此该居民家庭新购住房中超出免除标准的部分面积，即８０平方米，须按规定缴纳房产税。”上海市财政部门负责人举例说明。
税率方面，上海体现出“差别化”：适用税率暂定为０．６％，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格２倍（含２倍）的，税率可暂减为０．４％。上年度新建商品住房平均销售价格则由统计部门每年公布。
重庆作为个人住房房产税改革试点，宣布从１月２８日开始向个人房产征收房产税。重庆市市长黄奇帆表示，重庆主城９区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，这涉及１０％的人数，主要针对富人群体征税，其税率为０．５％－１．２％。
黄奇帆介绍说，重庆市房产税改革试点采取分步实施，首批纳入征收对象的住房包括：个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高档住房，高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价２倍（含２倍）以上的住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。
“这是对投资投机性需求的精准打击。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说，房产税开征后，增加持有环节的成本，短期内必定会对试点城市的房地产市场造成利空影响，将有助于抑制投资投机需求，有利于稳定房价。
“有保有压”照顾合理购房需求
房产税的征收，是否会增加普通购房者的成本、是否会“殃及”刚性需求？这是市场十分关注的问题。从目前的方案看，沪、渝两市的房产税对各类购房需求是“有保有压”，并照顾到了合理的购房需求。
上海的《办法》规定了几种退还、免征房产税的情况。比如，上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有住房的，其新购住房已按规定计算征收的房产税，可予退还；上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭住房的，暂免征收房产税等。
上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生说：“房产税不会影响合理的购房需求。”重庆市市长黄奇帆则表示，重庆房产税征收范围只涉及１０％的人群，主要针对高端房产业主和炒房客，不会增加普通百姓的购房负担。与此同时，为减轻首次购房者的负担，重庆继续保留实施首次购房按揭贷款抵扣个税的财政补贴政策，确保百姓刚性购房需求。
增资金“活水”“援建”保障房
房产税作为地方税，其收入进入地方的“钱袋子”。目前在上海、重庆的试点阶段，房产税收入规模较为有限。但随着征税对象、税率以及地区的调整、扩大，房产税将成为十分可观的地方“财源”。如何使其避免成为地方的“私房钱”而做到“取之于民，用之于民”，殊为关键。
中国税务学会理事、上海财经大学教授胡怡建说，在世界许多国家，房产价格高，缴税多，用于教育和治安的资金多，纳税人直接从中受益。我国包括房产税在内的财产税与其他税在用途上是没有区别的，纳税人缴纳财产税没有真实感受到财产税的受益，“应考虑房产税的特点，让其直接惠及纳税人，来调动纳税人的积极性，以及感受到纳税的必要性”。
国务院相关部门负责人表示，为充分体现调节收入分配的政策目标，改革试点征收的收入将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设等，以解决低收入家庭住房困难等民生问题。从目前上海、重庆两地公布的细则看，房产税用于保障房建设的意图均十分明确。
“保障房尤其是公租房的融资是困扰各地的难题，房产税能起到多大的‘支援’作用，值得关注。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说。
多位专家还建议，应借房产税改革之机，推进地方财税制度的改革，建立公开透明的决策和监督机制，保证税收所得用于公共品与公共服务的提供。（叶锋 魏宗凯 徐旭）
上海：关注“升温”行情“遇冷”
２８日是上海房产税试点方案正式实施的首日。记者采访发现，市场对此高度关注，而交易行情却显著低迷。业内人士认为，在房产税、限购、限贷等措施叠加影响之下，楼市短期内将大幅“降温”。
２８日上午，记者来到上海浦东新区房地产交易中心受理分中心。此时，一楼交易大厅内已有数百人等候办理业务。保安人员告诉记者，近两周前来办理业务的人数明显增多，但２８日大厅内比前两天还要拥挤，人数差不多翻了一倍。
在二楼的房产交易税务受理窗口，前来办理业务的购房者也有数百人。负责发放排队号码的工作人员告诉记者，２７日约发放了１２００个号码，２８日估计发放更多，上午就要突破８００个。
交易大厅外的告示栏上已经张贴了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，不少市民围观、议论。一位６０多岁的老太太急切地问别人：“我儿子有两套房，一套１８０平方米，一套１５０平方米，要交多少税啊？”当得知房产税暂不对存量房征收时，老太太顿时神情轻松。
记者看到，工作人员耐心地回答每一个问题，并对问题的类型进行分类、统计咨询人数。工作人员说，在其统计的９种类型中，询问人数的就是房产税的征收对象、征收时间等问题。
不过，市场成交行情十分冷清。记者在中原地产上海普陀区几家门店看到，这里已不再有此前“末班车”行情时的热闹场面，显得较为冷清。中原地产区域总监范成章说，除天气、临近春节等因素外，房产税以及限购、限贷等措施的作用是目前市场低迷的原因。一些较悲观的人士估计，预计春节后三个月内二手房成交量可能下降六七成之多，但房价短期内还不会有明显松动。
他还介绍，房产税等措施实施后，由于成本转嫁、需求增加等原因，房租或将延续去年以来的上涨势头，这在春节后的一段时间里将尤为明显。
房地产企业也正在谋划应对之策。复地集团董事长张华２８日告诉记者，此次房产税试点方案内容符合此前的预期。目前公司正在研究市场走势和应对策略。预计今年不少房企将对住宅的户型、面积等作出一些调整，中小套型房源比例将会增加。不过，房产税的“落地”也说明新的房地产调控政策正陆续到位，形势的明朗化对企业来说倒不是坏事。
重庆：部分购房户放弃购买高档房
重庆市政府２７日召开新闻发布会宣布开征高档商品房房产税，相关细则公布后引起社会关注。
某央企重庆分公司高管曾于２００６年团购重庆某知名楼盘别墅，当时购买房价约２００万元一栋，其如今市场价约５００万元一栋，按重庆房产税标准，其每年将被征收约５万元的房产税，该公司高管李先生告诉记者说：“我们夫妻年薪总共３０多万元，每年缴纳５万元的房产税，加上每月还要还银行购房贷款，压力不小。我们正考虑是否出售别墅，换一套面积小点的花园洋房。”
记者走访多个重庆房产中介发现，如今购房客在咨询房产信息时首先关注房产税情况，为避免缴税，很多购房户都放弃购买大户型高档商品房。
拥有多套别墅的重庆富商熊英女士告诉记者：“如果政府收取房产税能真正用于接济穷人、改善民生，她还是支持和接受征收房产税，但希望政府能做到征收合理公平、每年公开房产税收支使用情况，使纳税人明明白白纳税。”
目前，房产税改革试点已对投机性购房者、尤其是炒房客“警示”作用显现。来自黑龙江的炒房客沈女士一直看好重庆的房地产市场，她认为不像北京、上海、深圳等一线城市，重庆的房价没有被爆炒，但作为西部直辖市和拥有第三个开发开放新区两江新区，重庆房产潜力大、房价才刚进入快速上涨通道。她目前已在重庆主城区购买了两套商品房，今年原本打算再买一两套。但当得知重庆要开征房产税的消息，她开始犹豫了。“两套面积加起有１５０多平方米，如再买就要交房产税了，现在国家又出台了更为严厉的调控政策，投资房产前景还不明确、目前风险很大，只能放弃买房。”沈女士说。
长春开发商谨慎观望
１月２８日长春市国土资源局举行了新年“拍”，小地块成为“香饽饽”，引来多个竞买人。业内人士认为，“国八条”立竿见影，开发商正在改变大进大出的策略，出手变得更为谨慎，进入“边开发边观望”状态。
当天共推出７宗经营性用地，其中５万平方米以下的５宗地块，有４宗引来两家以上竞买人。竞争最为激烈的是东方广场附近一宗８７８０平方米的住宅用地，楼面价１４４７元/平方米，两家竞买企业经过１２０轮激烈竞价，成交价达２６３７元/平方米，溢价率超过８０％。小地块因为总价低、市场风险小，更受开发商青睐。
另外两块１５万平方米以上的地块以底价顺利成交。吉林省力旺房地产开发公司在本次竞买中斥资５亿元拿下一块１５万平方米土地。该公司相关负责人表示，“国八条”不是要搞垮房地产市场，而是规范市场，这对房地产企业是挑战更是机遇。因为每次大的调整后存活下来的都是有实力、有底蕴的企业，市场的集中度和占有率也会大幅提高。不过，也有一些大型房企对拿地更为谨慎。
贵州超额完成保障房建设指标
贵州去年在城镇廉租住房、公共租赁住房和农村危房改造上，均完成和超额完成国家下达的任务指标，其中农村危房改造比国家下达的指标多完成１２万多户，全面完成了全省所有茅草房和剩余五保户一级危房的改造任务。
贵州是较早推出廉租房“租售并举”措施的省区之一，目前共筹集廉租住房资金８３．６４亿元，为１３．９９万户城镇低收入家庭提供了住房保障。其中出售廉租住房１２９８４套，回笼资金４．５５亿元。２０１０年新增廉租住房补贴３万多户，新开工廉租住房８．１万多套，竣工５．６万多套，超额完成国家要求的“年末争取建成和基本完成６０％以上”的目标。
此外，贵州经济适用房开工１８０４５套，竣工１３１８９套；公共租赁住房开工１０００套；完成城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、林场棚户区改造等共１．２万多户。
贵州省住房和城乡建设厅厅长李光荣介绍，贵州比原规划提前２年完成全部１９２万户的农村危房改造任务。２０１０年实际完成３０．４６万户，其中含全省所有茅草房１８．６９万户和剩余五保户一级危房０．９５万户的改造任务，超过国家下达的１８万户的改造任务指标。
房产经纪管理“重拳”能否终结二手房中介乱象？
阴阳合同、违规赚差价、欺骗客户……在一些城市，二手房市场“蛋糕”不断增大，市场失范现象也越来越多。住建部等三部委日前出台并将于今年４月１日实施《房地产经纪管理办法》，这是我国专门规范房地产经纪行为的部门规章。“重拳”已出，市场“乱象”能否根除？
上海白领周小姐最近通过一家中介在郊区购买了一套二手房，由于上家报出了“到手价”，因此要支付２％的中介费用。同时，中介声称能通过做低房价以进行避税，并索要３．５万元的手续费。这样一来，她购买一套总价１３０万元的住房，前后支付给中介的费用达６万多元。后来，周小姐对一笔不合理的费用坚持不愿支付，中介居然通过电话恐吓她。“对于中介这种行为，非常希望有法律法规来约束。”她说。
这是二手房市场秩序不规范的一个普通案例。近年来，一些城市住宅二级市场迅速壮大，上海、北京、深圳等城市二手住宅市场的成交量已接近乃至超过新房。在此过程中，中介机构遍地开花，市场监管薄弱、运行失序等问题也逐渐暴露。
记者采访了解到的中介“乱象”可谓五花八门。比如，捂盘抬价，帮忙炒房。一些购房者反映，新房附近的中介往往能寻觅到一些所谓的“内部房源”。这些房源中介多称其楼层好、位置好，但是购买时必须支付一定的转让费。中介人士说，每逢行情看涨，如果开发商不愿意销售过快以致牺牲利润，他们就会把一部分房源挂在员工名下，到中介挂牌，实现“迂回捂盘”。
还有，哄抬价格，抢房加价。由于房源可以多处挂牌，导致很多中介为抢生意，不惜通过加价、诋毁同行等方式招揽客户。中介在这个过程中不需要支付任何代价，甚至可以取得更高的，要承受代价的是无辜的买家。
另有一些中介，能通过“假离婚”、贷款公司，绕过二套房、三套房申请的门槛；或者以“阴阳合同”避免缴纳契税和交易税，甚至帮助客户购买一些没有产权的房屋。上海一中介门店经理告诉记者，目前符合普通商品住宅价格的二手房已越来越少，而非普通商品住宅的交易中要缴纳近１０％的税费。为通过中介做低房价避税，每套房屋需要支付２万－３万元中介费。此外，近期深圳、北京等地频频曝出房产中介关闭店门、老板携款失踪等事件，购房者大量资金卷入其中，市场信用时常陷入危机。
针对此，住房城乡建设部、发展改革委、人力资源社会保障部近日联合出台《房地产经纪管理办法》，将于４月１日起实施。
《办法》明确对房地产经纪机构和人员可以采取约谈、记入信用档案、媒体曝光、取消网上签约资格等多种管理手段和监督措施，对房地产经纪机构的价格违法、赚取差价、不正当竞争、分割出租、挪用交易资金等违法违规行为，根据情节轻重，可以处以没收违法所得、罚款以至停业整顿等行政处罚。
《办法》在规范房地产经纪行为方面，规定十分明确。比如，规定了房地产经纪机构应当在经营场所公示的内容，应当向委托人说明的事项；规定实行交易资金监管制度，要求由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金；明确了房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为。
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