[摘要] 北京目前执行严格的限购政策，不仅使楼市的成交量迅速大幅的下降，也引起了一些新的现象。在二手房市场主要表现为“一增一减”，增的是先卖旧房后买新房的“连环单”，减的是“一房多证”的房产几乎无法出手。
北京目前执行严格的限购政策，不仅使楼市的成交量迅速大幅的下降，也引起了一些新的现象。在二手房市场主要表现为“一增一减”，增的是先卖旧房后买新房的“连环单”，减的是“一房多证”的房产几乎无法出手。
“一房多证”成交遇冷
“一房多证”房产就是一套房子却拥有多个房产证。原本一套房子只应该有一个房产证，但为何会出现多个房产证呢？这类房产普遍出现在2006年北京执行“70/90”政策之后。2006年北京出台了“70/90”政策，要求开发商一个项目中至少有70%的住房面积不大于90平方米。一些开发商为了规避这一政策多建大户型，将两套或三套规划中的小户型合成一套大户型出售给买房人。在当时的政策环境下，一个家庭名下拥有多少套房产都是不受限制的。但是，现在政策变了。一个家庭可以拥有的房产套数受到严格限制，想再拥有多套房产已变得非常的困难。
而“一房多证”的房产合成一套大户型容易，再分割成独立的几套房产几乎是不可能的了。据了解，如果再分成独立房屋，就会出现有的房没有厨房或卫生间的情况。对北京户籍的人来说，只能新购两套房产。除非名下无房，才能买下“一房两证”的房产。遇到“一房三证”的房产恐怕还得借助亲属的名额才能购买。而对于外地人来说，限购后只能买一套房。因此，几乎不可能再有外地人能够买这类房产，而北京户籍人能够拥有多套房产购买资格的也少之又少。因此，这类房产的再上市交易就成了问题。
“链家地产”的首席分析师认为，由于此类房源在市场常态之下，成交量较少，成交周期缓慢。而调控后到目前为止，没有成交也是正常的市场现象。
“连环单”二手房交易增加
当前二手房交易中，改善型购房者越来越成为市场重要的部分。而由于目前房价处于较高的水平，大部分人在换房时必须出售原有房屋而获得再次购房的资金。抑或受限购影响，必须出售原有房产才能有购房资格。因此，卖房后买房的人群在逐渐增多，形成了交易中的“连环单”。连环单客户的主要表现为以下的特点：
首先大多数需求为“卖次买好”的升级置业。据“链家地产”市场研究部统计，连环单购房的有59%的人群选择在同区域换房，一般都会选择房屋朝向和楼层都比较好的房屋。12%的人群是由郊区向城内换房，其他则主要是向内城区转移或者购买等特殊需求的换房行为。
其次一般连环单都是卖小买大。据“链家地产”市场研究部统计数据显示，业主卖出的房源中，面积大于90平方米的房屋占比约为26%，而再次买入的房源中，大约90平方米的房屋的占比45%，比增加了约20个百分点。业主再次购买时，倾向于选择更大户型的房屋。“链家地产”的首席分析师认为，连环单的成交主体主要是卖次买好改善性人群，因此一般都是卖房之后获得资金再购房，因此其对首套房资金获得与二套再购买的时间节点配合往往要求非常高，无形之中会加大二手房成交的难度。
另外，卖后再买，全款占比增加27%。据“链家地产”市场研究部统计，当前连环单业主再购房时选择全款购房的方式占比大约是66%，这比整体市场全款购房占比高出27个百分点。“链家地产”首席分析师认为，与普通购房者相比，出售一套房后，业主的资金相对充裕，所以一般会选择全额支付，即使选择贷款金额较少的公积金都可以购房。
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