[摘要] 中国经济网北京4月15日讯 (记者 毛雅谊) 昨日，北京为控制房价试验的首个“中小套型普通商品房”项目，长阳国际城公布预售方案并进行摇号。作为北京第一个“限房价、竞地价”的项目，该楼盘限价12500元/平米。符合目前北京购房资格的家庭都可以申购，另外为防止投资投机，方案中明确提出，购买本项目的家庭自
中国经济网北京4月15日讯 (记者 毛雅谊) 昨日，北京为控制房价试验的“中小套型普通商品房”项目，长阳国际城公布预售方案并进行摇号。作为北京个“限房价、竞地价”的项目，该楼盘限价12500元/平米。符合目前北京购房资格的家庭都可以申购，另外为防止投资投机，方案中明确提出，购买本项目的家庭自房屋交付之日起，两年内不得将该住房出租或出售。消息一出，立刻引发网友热议。
热议：户籍限制的口子该不该开？
“北京人会越来越多，北京会越来越堵。”一位通过手机上网的国外用户在谈及这一问题时这样说。网友cnboilerman也说：“非京籍也能买限价房？那估计北京人口要迅速突破一个亿。真是发热。”部分网友对北京的城市承受能力感到非常忧虑。
北京的政策房该不该放开户籍限制这个口子？纵观网友们对于这一问题的态度，我们可以看到，部分京籍网民认为，政策房就应该首先惠及京籍百姓。网友“baomazxc_vg9al”说：“我认为非京籍在京家庭购买房产是造成房产紧张的开始，给北京籍家庭不能解决房产的问题又增加了难度。政府应该首先应考虑为本地纳税居民创造一个相对优越的购买环境，此次做法，京籍百姓应该反对！”
新浪网友xiaos说：“京籍的都等了好几年都没轮上，非京籍，哈哈！”
网友“我爱大斐斐”也在新浪微博上表示：上MSN看到说北京非京籍家庭首次可购买限价商品房，我不知道这个我应该怎么解读。我只知道我身边有北京家庭买限价房都等三年了还没轮到呢。自己人都还不够呢，能别叫“别人”掺和吗？
而非京籍网民似乎对限价商品房也不太感冒。网友“溪流花”在新浪微博上说：“在京的外地人可以购买限价房，是个好消息。但要交够上五年的社保。也就是说，要在京租五年的房子，才能购房。唉，合理吗？”网友“我是被统治阶级你也是”也说：“那地方，没车去不了，有车你也交不起各种税费、停车费和油钱。只适合养老，但是您要是非京籍去那个草都不长的地方养老干嘛？”
地段、价格、指标，哪一个都是矛盾的焦点
一位住在长阳的网友“怕黑”说：“长阳那边08年的时候，新房才6000，如今来个限价房12500，不知道给谁限价呢？上班巨不方便，杜家坎收费站每天早高峰堵得死死的，长阳到西四环的岳各庄桥也要一个多，更别说在东面上班的人了，估计到单位就该吃中午饭了，就这地方精装修商品房也就13000左右，还tm限价房，真是逗人玩呢。看来是开发商绷不住了，主动降一点回笼资金。”
网友“沉默即承诺”：参与摇号的人里面还有不符合京15条的人，怎么就审查通过了呢？并且摇号还摇在前面，真正的刚需基本上都在2500号开外。
网友bonorabbit：该买不起还是买不起，1万多一平，什么时候工资两万一个月？
网友wwwqq：纯属逗苦恼人的笑！买套限价房也要150万！请问北京的“夹心层”难道真的有如此能力吗？请不要拿北京的“夹心层”开涮了！北京的房价短短几年跟一样，翻了数倍之多，所以必须把房价大幅度的降下来才是根本。所谓的限价房也仅仅比当前商品房下降500-600元，说白了，实际上还是面向那些高端收入者，投机者！
新浪北京网友注册真烂：原先规定限价房5年不得租售，30%要作为补偿金上缴，现在变两年，不提补偿金，呵呵，想想会是什么人能买到吧！！！
搜狐北京市网友：限价房准入门槛还8.8万呢，这点钱连吃饭都不够还买房呐？限价房单价从08年的四五千涨到现在都12500了，翻了一番都不止。审核标准却一直停留在8.8万！凡是审核成功了有钱买这12500一平米限价房的，肯定都是超标了的！要严查！
网友支招：应让政策房更好的惠及普通民众
长阳限价商品房的相关消息一出，许多网民就对禁租售的年限问题产生了质疑。究其原因，无非是过去被曝光的政策房中存在的种种猫腻，让政策房的公信力不够。那么，如何才能提高政策房的公信力？如何让政策房真正惠及到普通民众？网友们纷纷支招。
新浪微博网友@吴寿茂说：“限价房真想惠及普通民众只有一个办法：你可以买，要卖只能卖给政府，卖的时候计算住多久交多久房租折旧就好，不卖就等同商品房可以永远住下去。当然，不流通的东西无法增值，也许会损害一批既得利益者的利益。”
网友“星云与月天”：对于经济适用房、限价房等保障性住房，如果要出售产权的话，应该不得租售，除非原价加算货币成本后由政府回购，这才能打消一部分人炒作保障性住房的想法。
新浪微博网友@Howard_Roark月黑高飞：允许限价房出售，就给寻租留下了口子。如果非要加上一个期限，我希望是10年。
相关资料：
限价商品房出炉记
●2010年4月国务院发布调控房价的"国10条"遏制部分城市房价过快上涨。
●2010年5月北京市试点中低价位商品住宅用地以"限房价、竞地价"方式出让。
●2010年5月20日中国铁建(601186,股吧竞得试点项目房山长阳镇起步区6号地。
●2011年4月14日该项目1594套房源入市，9011人参与摇号。公布预售方案，符合目前北京购房资格的家庭都可以申购，首次购房等三类家庭优先。
●房屋交付后两年该住房不得出租或出售。
【小贴士】三类家庭优先购买
一是在北京首次购买住房的本市户籍家庭；二是持有本市有效暂住证在本市首次购买住房，且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭；三是已经通过住房保障资格审核，正在轮候保障性住房配售，且同意购买该项目后放弃保障性住房购买资格的家庭。
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地产中介人士认为，二手房交易为“一对一”，成交价最终看买卖双方博弈的结果
《商品房明码标价规定》五一实施 二手房交易也要参照执行
《商品房明码标价规定》即将于5月1日起实施，规定中的第二条“中介服务机构代理的二手房参照本规定执行”，使二手市场被“无厘头”念了一道紧箍咒。不过广州地产中介人士认为，二手房交易为“一对一”，成交价最终看买卖双方博弈的结果。广州市房屋交易监管中心主任史小明表示，据他理解，应该是中介公司应当向买家如实告知业主的真实报价，不过他也承认二手房交易是双方博弈的过程，中介方只是提供居间服务，就算是签订中介服务合同的放盘价与最终网签成交价不一致，也不可能对此作出监管。中原地产越秀区区域营业经理谢镜荣告诉记者，业主的真实价或底价属于业主的谈判筹码，他们一般连经纪都不会告知，很多时候业主都准备好“漫天开价，落地还钱”的议价过程。由于目前成交较平淡，60%的交易会以低于放盘价成交，40%业主会以放盘价或高于放盘价成交。60%的业主并非降价成交，只不过他们放盘时开高价，最终成交价与市价相差不远。
看价贴士
市场上有这个价那个价，边个最“贴市”？
水牌价:可信度★★
中介公司制作水晶牌都要投入，肯定不会经常换牌。
Banner价:可信度★★★
不少中介公司都设液晶显示屏，即时把收到的盘源放上去，价格更新较快，不过Banner价也存在广告嫌疑，报价不会太可信。
阳光家缘价:★★★★
阳光家缘显示的二手房成交价全部为中介公司促成，成交价较真实，可惜物业地址全部为标准地名，难以获知具体小区名称。
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政府监管部门:
广州市房屋交易监管中心主任史小明表示，《商品房明码标价规定》主要约束开发商涨价、调价需提前备案和公示，在他看来，“中介服务机构代理的二手房参照本规定执行”的意思可能是中介公司应当向买家如实告知业主的真实报价，他也明白二手房的成交价最终要看买卖双方谈判。目前二手房网签中，有业主担心因签订放盘合同时商定的价格与最终成交价不一样而“受罚”，且中介公司一般是在签网签合同时才签订网上放盘合同。
史小明表示，放盘合同与网签合同的成交价不一样不会受罚，网签系统从盘源上网公示到成交到递件及出新证，全过程监控中介公司服务行为，并非对二手房放盘价进行监控。
史小明表示，中介人员隐瞒放盘价，或许是出于吃“差价”的考虑，不过近年广州二手房市场已很少出现吃差价行为。史小明认为，经纪吃差价，在行业内相当于是“犯天条”，经纪必定被房屋交易监管中心“钉牌”，中介公司也会开除这类员工。建议业主切勿与中介人员签订全权委托合同，中介人员手拿全权委托合同即可吃差价。
中介高层观点:
二手成交价存在较大变数
合富置业副总经理潘宇豪表示，就目前二手市场的情况来分析，在售盘源绝大部分都是分散在众多小业主手中，业主放盘价主要受市场行情、供求关系、买卖双方博弈情况、业主出货积极性等诸多因素影响，而中介公司经纪主要是提供二手房居间服务，尽力促成买卖双方顺利达成交易。近几年，小业主心态的强硬与否、出货意欲的高低直接导致惜售、反价或割价急售等情况的出现。
据合富标准指数统计显示，目前广州二手住宅市场多达60%~70%的业主拥有完全自有产权，其中按揭投资房不多。而目前广州二手楼市中近2/3的盘源转让不需办理转按揭或“赎契”，因此，导致在调控中业主大部分“不差钱，不着急”，占据强势的议价地位，在一定程度上造成二手业主对放盘物业定价的应变速度远低于一手发展商。受市场行情影响，小业主叫价也存在较大变数，随着小业主出货积极性的低或高，因而会相应出现反价、惜售或割价出售等诸多变化。
方圆地产副总经理李铮认为，《商品房明码标价规定》内的明码标价，是由公开标示价格和公开收费及影响价格其他因素两部分组成。众所周知，中介机构提供的是居间服务，只能对卖方要求的售价给予专业意见，并不能最终左右其放盘价格，实际成交价是市场供求和买卖双方相互博弈产生的，所以如果以中介机构公开标示价格的准确性来衡量是否执行《规定》，并不符合市场实情且有失公允;而公开收费标准，政府监管部门早已明确要求中介门店必须在显眼处清晰、公开明示，绝大部分中介机构都已遵照执行。另外，如户型、间隔、朝向、楼层等影响楼价的关键因素，经纪人通常在买方咨询或实地看房期间都会如实告知客户，所以我个人认为对二手楼市影响有限。
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兴业地产天河员村板块区域经理甄欣说，若二手房也像一手楼市一样实行“一房一价”，将会大大缩短买卖双方的谈判时间。一直以来买卖双方在交易过程中都会在楼价上浪费大量的谈判时间，而且中介服务机构在该环节中起到了重要的调节作用，如果能够把房价落实的话，将会大大缩短谈判时间。中介服务机构可以有更多的时间放在其他增值服务上，例如做好后续的按揭过户业务，为客户量身订做一系列的安家增值服务。
中原地产谢镜荣认为，二手房“一房一价”实际上不太可能发生。业主告诉经纪的只是一个期望价，业主不会把真实底价透露出来。业主放盘前都会到多个地产行探听行情，也会跟邻居打听的成交价是多少，加上媒体每天对楼市都有大篇幅报道，业主“收风”信息渠道很多，放盘时对基本市价也“八九不离十”。
不过业主一般都会高于市价开价，一是业主希望可以逮到“水鱼”，碰到一个不太熟悉行情的买家可以高价成交;二是业主惜售心理重，卖房子心大心细。谢镜荣表示，由于二手房供求关系不如开发商“一对多”，很多时候是“多对一”，即多人上门看楼，业主可能随时调整放盘价。
广州市各大地产行每月都会公布上月的二手房价。谢镜荣表示，二手房价也只是体现总体趋势，具体到某个小区的某个房型，基本上没有可比性，也意味着没有“市价”可参考。他举例说，同一小区某个房型，有三套房子放售，18楼卖两万一平方米，过一两个月19楼卖两万三，剩下一套业主开价两万六，两万、两万三的价格已成历史，两万六变成“市价”。在某种意义上说，每个业主做的是“独市”生意，成交价要看业主本身出售房屋的意欲。
买卖双方:议价是个博弈的过程
张小姐最近看二手房，感觉二手房“价”太多，中介公司门口有水牌价，经纪人员转述的业主心水价，业主亲口说的价格，基本都不一样。她觉得买房是一生人的投资，选中地段，挑选合适的房型，在可承受的范围内成交，便宜几万元贵几万元都不是问题，最主要是业主产权没问题。
李先生在祈福新村有套房子，在增城也有一套度假屋。他说，小业主总是贪小便宜的，开价必定是希望以价成交，但有时候放盘几个月都没几个人来看，自己都会自动告诉经纪下调放盘价。他觉得政府没必要监管二手房交易价，大家真实交易，又签网签合同，到房屋交易登记中心递件，不需要搞到像开发商卖楼那么严厉。李先生认为，二手房业主开价或成交都是参考周边一手价，买卖自愿，愿者成交。
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《商品房销售明码标价规定》颁布未满一周，针对销售商品房过程中涉价格违法的首张罚单即告开出。
国家发改委网站3月28日发布消息称，江西省赣州市物价局近期对江西云星房地产开发有限公司在销售商品房过程中，以价格欺诈的手段欺骗消费者的价格违法行为进行了查处。
江西省赣州市物价局责令江西云星房地产开发有限公司退还违规收取的“诚意金”和各项代收费，并处以法定额度50万元的罚款。
有业内人士称，此处罚决定对于规范房地产市场有警示意义，但违法成本过低，可能令开发商存侥幸心理。
首张罚单剑指价格欺诈
据国家发改委网站消息，2010年12月23日，江西云星房地产开发有限公司在第二期房源只有102套的情况下，故意散布商品房将要涨价的信息，吸引消费者购房，发布了云星中央星城2号楼公开选房须知。该须知宣称：“后期房源也将于2011年上半年面市，其均价将极有可能突破8000元/平方米”，“此次2号楼房源以略高于一期开盘价格水平的补充供应，可谓稍纵即逝的置业良机”。这一涨价信息诱发了抢购，该房地产开发公司向521名购房者收取了“诚意金”521万元。
2011年1月1日，当交了“诚意金”的消费者对商品房价格提出质疑询问时，该房地产开发公司告诉购房者：“第二期的房价可能会比期略高一点，可能不会超过7000元/平方米”。随后，该公司采取摇号方式，在521名已交“诚意金”的消费者中，确定最后的102名购房者，并限时在3内选好房。至此，该房地产开发公司第二期102套商品房的实际销售均价被哄抬到每平方米8000多元，并由此引发了群体性上访事件。
江西省赣州市物价局认定，该公司的以上行为，违反了《价格法》第十四条第（四）项“利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易”规定，构成《禁止价格欺诈行为的规定》第七条第（一）项——“虚构原价，虚构降价原因，虚假优惠折价，谎称降价或者将要提价，诱骗他人购买的”——规定的价格欺诈行为。
国家发改委要求各级价格主管部门，结合《商品房销售明码标价规定》，重点查处以下行为：经营者销售商品房不明码标价、标价信息不全、不按规定内容明码标价和公示相关收费；在标价和公示的收费之外加价、收取未予以标明费用；虚构原价、虚假折扣、虚假优惠，利用虚假信息、模糊语言或者使人误解的标价方式或者价格手段进行价格欺诈。
国家发改委称，将继续公开曝光情节恶劣、影响较坏的典型违法案件。
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曾经的“主流营销手段”
对于即将开盘的项目，采用口头报价的形式，在人为制造供不应求的状态下，以高出口头报价的价格出售。这一度是房地产市场颇为流行的营销手段。
据一位不愿具名的开发商称，此前不少知名企业也是这种营销手段的“拥趸”。有些项目尚未取得预售证，积累的意向金已高达上百万元。收取意向金之后，开发商再根据市场情况，确定开盘时机，掌握主动权。上海此前曾出台规定，禁止未取得预售许可或未办理现房销售备案的商品住房项目，以认购、预定、排号、发放VIP卡、收取诚意金等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。
但在取得预售证之后，开发商收取意向金或发放VIP卡，让购房者去摇号的现象依然存在。
同策研究与咨询部主任夏宇分析，项目开盘前，如果价格报得过高，往往会失去潜在客户，因此一些销售人员往往会报一个预估的价格，楼盘的真实售价往往是在开盘的前三天，根据积累的客户确定的。在此之前，开发商对实际定价并无把握。虽然目前有网上备案机制，但是在售楼处，工作人员的报价往往强调是估价，和网上备案完全是两回事。
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违法成本仍过低
金丰易居普润地产中央企划总监周华燕算了笔账，102余套房源，以每套100平方米计算，江西云星通过跳价1000元/平方米，即多赚了近千万元。50万元的罚款，占比仅为5%。“违法成本过低，会导致违法违规行为屡禁不止。”周华燕说，房地产市场的规范条例有很多，执行不力的原因主要是违法成本过低，导致不少企业抱有侥幸心理。
周华燕并称，“商品房明码标价”规定本身仍有较为积极的意义。“从这则案例中，明确了口头低价邀约积累客户，这也是价格的欺诈。对于现行的市场有警示作用。”
有开发商称，现行政策对于开发商有警示作用，在风口浪尖上，谁都不敢冒险，但要规范房地产市场，还要看长期执行力度。
商品房销售过程中的问题，价格欺诈或只是冰山一角。
据夏宇介绍，售楼人员会告诉购房者，未来周边有地铁，有卖场，有医院等配套，而实际上开发商并没有对这些配套建设的操控能力，所有的消息只是开发商单方面的描述。这些虚构的信息和前述案例中的价格欺诈一样，也是一种消费引导，也应该受到监控。
夏宇同时表示，房地产销售中的违规问题还有很多，比如面积缩水、房屋质量问题等，但最后追究下来，往往只是简单的退款或者修补了事，房地产市场的规范需要借鉴国外一些惩罚性的措施，才能真正杜绝侥幸心理的滋生。
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国家发改委22日发布《商品房销售明码标价规定》，从5月1日起商品房销售实行一房一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。
须防止抬高价格再打折
博主“番薯”说，按照发改委的制度安排，对商品房进行明码实价，并且不得在标价之外再加收任何费用，这不仅是对消费者知情权的一种尊重，也能确保房地产市场交易的公平与公正。
署名“正言”的博客文章说，这是一项好的举措，可以比较直接有力地解决当前商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈等问题，值得称赞，但不尽如人意。因为《规定》中并未对商品房销售定价标准作出限制，因此担心房地产商会高报价格，再采取打折方式销售。
博主“知风”说，“明码标价”只是向消费者公布商品价格和服务的一种方式，并不涉及到产品的成本和利润。假如商品房没有明确的利润比例，用已经“注水”的房价“明码标价”，只能是让暗度陈仓变成明修栈道。
别给审批者制造寻租空间
署名“易宪容”的博客文章说，《规定》试图通过行政手段的方式来保证住房交易价格明示性，并强调这种明示的住房交易价格只可下跌不可上涨(或上涨要重新审批定价)，一定会给这种没有监管与约束的行政权力创造寻租与设租的空间。因为，所明示的标价应该是多少？如何来定价？这些都是相当不确定的。如果卖者要涨价还可再申请一次，而卖者的每一次申请都是给了审批者寻租机会。
署名“李宁”的博客文章说，一套一价的楼市调控措施，要切实做到规范政府行为，保持政府中立。现在实施“一套一价”的政策，而批准这一套一价的权力主体仍然是政府的物价部门，也就是政府说了算。其实，在没有规范土地财政，隔断开发商与地方政府利益的情况下，政府说了算等同于开发商说了算。
配套措施要跟上
署名“李宁”的博客文章说，发改委应该在强化落实方面出台更为实际、具有可操作性的配套措施，比如发现一套一价政策中有地方政府不作为，或者乱作为、徇私舞弊行为的，要处理相关直接责任人，处理时间也有要求，同时实施三级连带制度，对地方主要领导和上级领导问责。对于问责的真实性，邀请媒体或者民众监督，这样才能限度防止政策“空转”。
CNTV网博主“知风”表示，商品房“明码标价”的同时，国家还需从土地财政、扩大供给以及提供保障性住房入手调控楼市
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免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
