[摘要] 房地产企业资金链问题，再度跃入人们的眼帘。 在宏观调控大背景下，一季度江苏房地产企业资金面出现异常，人民银行南京分行就此发出风险提示。
房地产企业资金链问题，再度跃入人们的眼帘。
在宏观调控大背景下，一季度江苏房地产企业资金面出现异常，人民银行南京分行就此发出风险提示。
不仅如此，从范围看，房地产企业“贷款下降，投资增加”的情况也普遍存在，其资金来源既有自有资金，也有境外融资，这引起了监管部门和国际评级机构的高度警觉。
信贷吃紧
在日前召开的江苏省金融系统经济金融形势分析会上，一份统计数据显示，一季度江苏省房地产业来自银行的新增贷款大幅减少，但房地产投资却在高速增长，人民银行方面据此判断，可能是房地产企业在大量使用自有资金进行开发。
“不知道能撑多久”
“目前自有资金足以支撑，但是不知道能撑多久。一年?一年半?如果房价再下降，开发商压力就大了。”上述无锡房企的总经理说。他向本报记者介绍，前几年市场形势好，开发商攒了不少钱，但靠自有资金开发，很难有可持续性。“现在也有一小部分企业以别的渠道融资，发债、发信托，但是信托开口就要18%的利率，关系好的13%、15%，资金成本太高了。”他说。
“现在手里有钱还不怕，但接下来恐怕会受很大影响。”江苏吴江一家房地产企业负责人告诉本报记者，“大家怕政策再变，都在抓紧开发，赶快动、赶快卖。”
杨肇锋分析认为，未来一段时间，大的开发商，例如央企、上市公司，不会受影响，因为它们有多元的融资渠道。但中小开发商，则会面临巨大的困难，另外随着成交量下跌，大量的房产中介将会受到巨大冲击。“以前拿地、现在还没交付的，不管银行贷款多难，也得硬着头皮上啊。”他说，“现在资金问题已经反映在房价上了，你上网查查价格，各种变相降价已经满天飞了。”
境外融资引警觉
另外值得注意的是，与开发贷款额度收紧相对应的是，诸多拥有“境外资源”的大型房地产企业充分利用了境外融资的便利，发行相当规模的优先票据和可换股债券。
比如1月14日，恒大地产宣布将发行55.5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%，两笔共计融资92.5亿。有统计数据显示，今年前三个月，中资房企境外举债超过30亿美元，包括恒大、碧桂园、龙湖、仁恒、合景泰富、宝龙、雅居乐等。
中国开发商大规模境外发债的行为，已经引起评级机构的关注。日前，全球三大评级机构之一的标准普尔向部分中资房地产开发商提出风险警告，认为这些近期激进的大规模发债行为将削弱企业的信用状况。今年以来，标普已将9家房企债券(非投资级)的评级由稳定下调至负面，比去年年底新增了4家。
新增的被下调评级的房企，包括恒盛地产控股有限公司、佳兆业集团控股有限公司、人和商业控股有限公司等。标普表示，这几家新增企业被下调评级，主要是由于其用激进的债务融资来支持企业扩张。今年其余被下调评级的开发商还有上海证大房地产有限公司、绿城中国控股有限公司、沿海绿色家园有限公司、花样年控股集团有限公司和碧桂园控股有限公司。
不过，上述业内人士也指出，从一季度的资金情况还不能判断开发商已经陷入资金紧张的困境，现金的流动性依旧保持稳定。但如果银行开发贷款持续收缩，以及房屋销售市场陷入长时间低迷，则有可能对开发商的现金流形成冲击。
该数据显示，今年季度，江苏省新增房地产贷款比去年同期减少了33.94%，而其中大部分还是保障性住房贷款，这意味着房地产企业从银行贷款吃紧。
同期，商品房销售面积比去年四季度下降42.8%，成交均价比去年下降7.5%，显示出一季度开发商收入不及往年。而在银行资金来源吃紧的同时，一季度房地产投资却仍然保持较高增速。房地产投资比去年同期上涨30%多。
国家统计局日前披露的数据显示，一季度，房地产开发投资8846亿元，同比增长34.1%。其中，住宅投资6253亿元，增长37.4%。商品房销售面积17643万平方米，增长14.9%。其中，住宅销售面积增长14.3%。
资金来源方面，一季度房地产开发企业本年资金来源19268亿元，同比增长18.6%。其中，国内贷款为3837亿，同比微幅增长4.4%，自筹资金、其他资金(定金及预收款、个人按揭贷款)增长显著，增幅分别为27.2%和18.7%，其中，定金及预收款同比上涨28.7%。
人行南京分行副行长李文森提醒，这种反差应该引起商业银行警惕。“两者的反差显示，房地产企业已经在大量使用自有资金。在房屋销售低迷的情况下，部分融资能力不强、应对市场能力弱的房地产企业资金链可能会出现紧张局面，可能引发贷款安全风险，其后期走势值得关注。”李文森在会议上说。
广州一位业内人士认为，由于统计部门没有将保障性住房的投资情况单独统计，因此还难以判断投资增长中有多少成分是来源于政府保障房大面积动工所致。
不过，房地产贷款日益吃紧已是不争事实。
“不管是四大行还是其他小型银行，对房地产贷款都卡得很紧，开发贷款和按揭贷款都在降，”江苏无锡一家大型房地产开发商的总经理告诉《财经日报》记者，“以前，一二季度银行几乎放完全年的额度，今年货币政策卡紧，要求按季度划分额度，实行‘3：3：3：1’分配，贷款非常难。”
“很多开发商根据前几年的销售情况开发，现在，糟糕!银行资金出问题了。”苏州房地产协会副会长、兆丰不动产董事长杨肇锋告诉本报记者，“开发商不但借不到钱，银行还往回要，大部分贷款是一年期的，银行说你先还过来然后继续借，等开发商好不容易凑齐了交过去，银行说对不起我不借给你了，这种情况很常见。”
而南京高科置业销售主管彭友向本报记者分析，目前信贷收紧，开发商主要依靠前几年积累下的资金进行投入，民间借贷或者其他渠道的融资，相对较少。而目前占用资金的项目，多是去年前年拿的地。“今年各家新拿地的积极性已经不高了，不再像前几年那么疯狂。统计数据里面所说的投资增长，应该主要来源于以前拿的地块、还未完成的项目。”他说。
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自去年4月房地产市场受政策调控以来，房价并没有明显的下跌。其中保利地产的净现金流是负的223.7亿元，位列排名榜倒数位；华发股份位列净现金流正数位，是31.26亿元；第二位是万科A，净现金流22.37亿元。
严厉的楼市调控政策下，房地产企业在忙什么呢？随着去年年报的披露，上市公司中的房地产企业业绩和详细的财务报表亮相。根据Wind数据统计，截至4月15日共有74家A股上市公司公布年报，其中合计现金流净值为负的701.67亿元，去年这74家公司的现金流净值为357.56亿元，同比减少了296.24%；其中资产负债表中的存货合计为7237.29亿元，去年这些公司的存货是5110.19亿元，同比增加41.62%。
一边是现金流的骤降，一边是存货的增加，业内人士分析认为，这是房屋销售量下降的结果。同时也说明房地产企业坚持不降价销售，增加了很多持有性房产，这其中既包括开发完没有售出的也包括卖不出去被动持有的。
看来开发商暂时以观望应对调控政策的路线被财务数据显示出来了，《华夏时报》采访获知，这些企业已经显示出现金流紧张的局面，一些房企已经开始酝酿从海外市场筹资了；未来如果现金流持续紧张而又没有有效的资金来源，那么可能出现降价出售存货的情况，到那时房价就可能出现下跌。
现金流同比少一千亿
自去年4月房地产市场进入政策调控期以来，房地产股票经历了一轮惨重的下跌。现在房地产类的股票估值已经处于比较低的水平。尽管过去一年楼市处于调控政策下，但上市房地产公司的业绩还是增长了不少。根据Wind统计数据，上述公布年报的74家A股上市公司2010年合计净利润为472.5亿元，与去年可比数据351.85亿元相比，同比增长34.29%。
净利润前四名依旧是“保招万金”，其中业绩的是万科88.4亿元，其次分别是保利地产55.05亿元、金地集团31.33亿元、招商地产24.84亿元。
国泰君安证券首席经济学家李迅雷(微博专栏)对记者表示，房地产企业的净利润体现的是去年的房屋销售情况，去年全年的房屋销售情况还是比较好的。信达证券研究所副所长刘景德也表示，房地产公司的业绩好还是因为房价在高位，销售出去的房子能保证一定的利润空间。
不错的净利润下也有着让人担忧的现金流状况。根据已经公布年报的房企现金流来看，数据还是比较严峻的，74家企业合计现金流净值是负的701.67亿元，而2009年时它们的现金流是正的357.56亿元，这其中减少了1000多亿元。
其中保利地产的净现金流是负的223.7亿元，位列排名榜倒数位；华发股份位列净现金流正数位，是31.26亿元；第二位是万科A，净现金流22.37亿元。如果之后再对照保利和万科的存货增长情况，能看出两者在降价销售积极性上的差异。
“去年房子销售状况明显下滑，销售的房子减少，回来的资金肯定减少，在房地产企业投资大回流小的情况下，现金流一定是负的。房企虽然在去年的业绩不错，但未来的业绩增长有一定的不确定性。”刘景德分析说。
存货同比增两千亿
在房企现金流同比显著下降的同时，房企存货在显著上升。根据Wind数据，上述74家房企的存货总额为7237.29亿元，去年这些公司的存货是5110.19亿元，同比增加41.62%，而2009年这些公司的存货同比增长率是31.06%。
其中存货量的依旧是最有实力的“保招万金”四家，万科和保利地产的存货位居前列，超过1000亿元。其中存货增长率的是保利地产，高达82.86%，万科存货增长率是48.01%。保利地产现金流负值高企且存货高企，说明保利地产在2010年有一定量的建成项目，且没有销售出去。万科也有很高的存货值，但现金流为正，说明万科在2010年也有一定量的建成项目，有一部分售出，还有相当一部分没有售出。从现金流状况来看，万科相对保利，出售更积极。在楼市调控政策下，出售意味着以不能涨很多的价格出售，或者以稍有降幅的价格进行出售。
“现金流为负和存货高企是对应的，房子卖得少了，回流资金比较少，同时房地产企业在融资和企业贷款方面都受到了限制，现金流也就是负值了。房子销量自去年以来逐渐下滑，市场成交量低了，房地产企业的存货就高了。”李迅雷表示，“市场的买房和卖方都有观望心理，也无法说清楚房企有几成是主动不降价销售，有几成是被动卖不出去。预计今年房地产企业的业绩会增长，但是增长率会回落。”
在惜售中度过一年
房地产调控政策的目的直指房价，但调控一年以来房价并没有明显降幅。根据上述房地产上市公司在2010年的年报财务数据，西南证券房地产行业分析师肖剑表示：“房地产年报的业绩确实还是可以的，但现金流下降和存货增加体现了一些问题，这应该是政策调控的结果。房地产市场销售量下滑之后，房地产企业的现金流会下降，同时存货会增加。”
存货既包括建成没有出售的房子，又包括被动售不出的房子。房价没有明显下降，或许是房地产企业不愿在较低价格上提供供给，他们更愿意先观望，于是造成了房地产企业的存货增加。由于不销售没有回款，房地产的现金流也变得异常紧张。
“房地产企业多是选择了不降价销售，先扛着价格不卖。但是这种情况能坚持一年两年，还是更长？时间长了这种只产不销的运作肯定是不能持久的。但房企降价销售也有一定的风险，现在房子的成本价格已经比较高了，这主要是由于地价很高，如果房价降得太多会有亏本销售的风险。”刘景德对记者表示。
“在房地产调控政策下，大的房地产公司和小的房地产公司会出现一个分化。这种分化也主要体现在现金流的压力大小上，大公司解决现金流负值的能力还是好一些，其融资渠道多，信用好，融资成本低；而小公司则融资渠道少，融资成本高。于是大公司和小公司在发展路线上也会分化，小公司在现金流紧张情况下会主动减少新开工面积，减少投资。而大公司可能进行土地储备，增加投资。”肖剑表示。房地产公司现金流紧张是不争的事实，有的房地产企业竟然开始想办法去海外市场融资。
其实，解决现金流还可以通过售出存货的办法。目前开发商都根据自己的资金实力，维持一定水平的存货。只是这种持有对每个不同的企业都是有资金上限的。随着调控的深入和房地产自身资金紧张状况的累加，或许未来房企为了回笼现金会选择以较低价格出售存货。
“现在无论大公司小公司，都对房价进行观望，先本能地坚持着不降价。如果以后新开工面积和投资增速有显著的下降，那么一些房企可能就会降价销售存量，但这种情况还需要一定时间的等待，需要后续多种数据的相互印证、分析。”肖剑分析说。
调控让房企难用银行钱
针对目前调控政策中使用的加息、提高存款准备金率、控制二套房贷等货币政策。聂梅生表示，加息不一定能降房价，因为“2007年到最后不断加息的时候，房价在2007年上涨很多”。
不过，这一系列货币调控政策，极有效地“使开发商自有资金率大幅上升。这对金融来讲是安全的。2009年刺激房地产时，自有资金率降到20%，而且还有些信托和各种融资，那时资金杠杆率可以达到10倍，开发商2亿资金可以撬动20亿。我们是月月统计开发商自有资金率。从去年5月之后，开发商自有资金率一直是52%左右，就是说一半钱是开发商自己的。这就把银行解脱出去了。”
同时“提高首付是大大降低杠杆率的有效手段。当前炒房人已经难以利用银行钱炒房。”
限购令让交易额下降10%
为什么要限购?聂梅生提到这个问题，她表示限制了贷款炒房之后，冒出了很多全额付款买房的。“这就是去年12月和今年1月的情况，股指很低，钱都不在股市银行，都弄出来全额付款买房。”在这种背景下，国家出台了限购令。
聂梅生认为，限购令是为了控制资金进入房地产，“我算了一下，我们限购对象是35个大中城市。统计数据显示2010年这35个大中城市占销售总额的51%。中国有670个城市，这35个城市卖出来总的价款相当于一半以上。
如果设定这些城市投资性购房比例是15%-20%，因为一般投资性购房比例超过15%-20%就容易触动泡沫了。那么一限购就把这15%-20%限出去了。把去年统计局数据拿出来，一共卖了多少钱，乘以51%，再乘20%，就可以得到房地产交易量可以下降5%到7%，交易额会下降7%到11%，也就是10%左右。”
聂梅生认为：“整个政策效果二季度末可以看出一些眉目来。”
大城市房价存在泡沫
对于中国房地产有没有泡沫，聂梅生表示：“性泡沫不好说，因为各地的差距太大。只能说热点城市、房价投资性购房过高的城市是存在泡沫的。”
聂梅生认为大城市的房价“已经差不多了”，“一再说中国城市居民的住房自有率已经达到86%，那你还盖那么多房子干什么?你盖了卖给谁?一方面说是巨大城镇化，一年有一千万的人进城。结果下来中央政策是谨慎稳健地发展城市化，不一定全到大城市。可能会逐渐形成经济发展带、经济发展区，像西部等。所以我觉得可能一个比较悲观的看法就是，大城市的、热点城市的商品住宅这一块已经差不多了。”
聂梅生提出：“中国现在最最要改的是土地财政。2004年土地收入才5000多亿，去年到了接近3万亿。土地收入占地方收入的比重，去年达到了空前的71%。我们看土地交易价格指数和商品住宅价格指数，从1998年到2009年，到底哪个涨得快，1998年到2001年，它们两个是一样的。结果1998年以后土地价格猛涨，然后就是商品房价格涨，所以地价领跑房价，这没有什么冤枉的，统计局数据就是这么个情况。如果中国房地产出问题，土地是平抑房地产的权重力量。”
她说：“现在是把地方政府紧紧绑在房价车子上，涨房价地方政府要问责，降房价土地卖不出去。怎么办?所以要促进已经出让的土地赶紧开发出去，最终平抑房地产市场。”
4月13日，“房地产未来发展走势报告会”在扬州豪第坊会所举行。工商联房地产商会会长聂梅生在会上就房地产未来走势发表了专题报告。
聂梅生表示，由统计局数据测算，限购令应当使房地产交易量降低5%-7%,交易额降低7%-11%。而调控的效果大约会在2季度末，也就是今年6月初步显现。她更鲜明地表示：“大城市、热点城市的房价已经差不多了。”
来源：金陵晚报
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