[摘要] 土拍冷热程度向来会对后期楼市的走势起着不可小觑的作用。楼市买卖双方的博弈会何去何从？未来无锡房价的走势怎样？甚至后期会有哪些板块悄然崛起？在具有“坐标系”功能的土拍市场，我们将可以从此次土拍中先窥一二。
土拍冷热程度向来会对后期楼市的走势起着不可小觑的作用。楼市买卖双方的博弈会何去何从？未来无锡房价的走势怎样？甚至后期会有哪些板块悄然崛起？在具有“坐标系”功能的土拍市场，我们将可以从此次土拍中先窥一二。
◎看点一
从此次出让的29幅地块来看，绝大部分都是商业用地，纯住宅仅有2块，另有3块为商住按比配建，其余均为商业用地。
纯住宅用地仅2幅 商业用地多，是此次土拍的特色，而在诸多商业用地中，锡山商铁商务区无疑是最抢眼的。该区域在此次土拍中，一口气推出了9块比邻而居的商业用地，位置在春丰路东、东安大道辅道北，总面积达7.55万平米，用途为品牌汽车4S 店。按此来推断，今后那里的规划应该是一个集中的汽车专业市场。此外，惠山区也有5幅纯商用地待拍，用途以商业、市场、办公、物流为主。
至于2幅纯住宅用地，位于锡山高铁站商务区的XDG-2010-63地块相对较大，面积17.35万平米，具体位置在锡沪路南、润锡路西，与曾经土拍被碧桂园摘得的地块以润锡路东西相隔；另一幅XDG-2010-58地块位于滨湖区北华路西侧，面积1.53万平米。
商产开发迎来热潮 从此次土拍地块的性质来看，商业用地占到八成以上。“近几年来的土拍中，商用的总体比例一直是高于住宅的。”业内人士介绍，自2009年起无锡市国土拍卖的地块商业用地占比始终保持在超过一半的水平，像2009年大概是将近80%，2010年虽然有所在落，但也有近60%的量。
对于商业用地在土拍中比重如此之重，业内人士分析，如今进入住宅市场的门槛越来越高了，商业地产逐渐取代住宅成为房地产投资的新热点，因此不少城市都把开发热点从住宅转向了商业。在无锡同样存在着这种情况，1—3月全市非住宅成交28.5万平方米，占商品房成交总量的25.19%，相比去年全年占比高出了约8个百分点。从此次土拍推出的地块性质来来，无锡的商业地产也同样会迎来一波开发热潮，不过还是要提醒投资人士，商业地产的风险远高于住宅，开发一定要慎重，切不可一篷风。建住房还要加配套 仔细研究这次土拍各地块后，不难发现，在带有住宅开发的用地中都对商业配套提出了很高的要求。如3幅商住两用地块中，一幅商住用地XDG-2011-23位于锡山经济开发区二泉东路北、团结大道东，土地面积11.63万平米，土地用途为居住、商业（商业建筑面积占总建筑面积比例不超过49%）；另一幅商住用地XDG-2010-52位于锡山区鹅湖新市镇甘虞路、新园桥路交叉口东北侧，土地面积4.74万平米，土地用途同样为居住、商业（商业建筑面积占核定建筑面积比例不大于20%）；还有一幅XDG-2011-26地块，位于惠山区玉祁曙光路与暮桥路交叉口东北侧，土地面积5.79万平米，土地用途规定居住建筑面积占总建筑面积比例不大于49%。
由此来看，政府在希望开发商拿地做住宅时，也希望他们能多做些商业完善区域内的配套。业内人士认为，这对开发商也提出了更高的要求，要求开发商除了住宅方面的开发建设外，还需要有一定的商业开发能力。
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◎看点二
外围较多，城中空缺
本次土地拍卖锡山区是主推区域，共有16幅地块，此外推出了7幅地块的惠山区也是一个抢眼的角色，新区、滨湖各有4幅地块、2幅地块参与，推量并不明显，而崇安、南长、北塘三个主城区则集体缺席。
京沪高铁将于今年6月正式通车，而无锡停靠站点则设在锡山区安镇。若干年前，无锡便围绕这一区域建设起以高铁商务区为核心的锡东新城，力争打造成为无锡高端产业集聚中心以及长三角区域性交通枢纽。虽然锡东新城正日益焕发着生机，但在与其他成熟板块的竞争中还是不免处于弱势地位，但随着京沪高铁穿行之日的临近，锡东新城越来越成为市场关注的热点，成为锡城开发力度最为强劲的区域，相关的路网建设、配套设施均在紧锣密鼓地跟进着。新城建设的提速，吸引了栖霞建设、融科智地、碧桂园、红豆等一批知名开发商的入驻，锡东新城在朝着商务区发展的同时，也朝着宜居之地迈进。由此来看，在此次土拍上带着13幅地块而来的高铁商务区会是锡城楼市中下一个热点。
惠山新区也不逊色 惠山区此次共有7幅地块参与土拍，包括惠山新城、洛社、玉祁、前洲等，土地面积高达41.28万平米，占到总量的近四成。同时值得注意的是，地铁1号线和3号线都从这个片区经过，该区域楼盘空间可见一斑。
新区参拍地块虽然并不多，只有4幅，但却包含了此次土拍中的一幅地块XDG(XQ)-2010-40，位置在新区沪宁高速出入口北侧、新韵南路东侧、锡勤路南侧，面积19.10万平米，用途为商业。
纵观近几次的土拍，曾一度占据市场主力的滨湖区似乎有着“退二线”的态势。此次滨湖区也仅有2幅地块，面积也都不是很大，除北华路西侧1.5万平米的居住用地外，还有位于建筑路南侧、青祁路东侧、北华路西侧的XDG-2010-82，面积也只有2万多平米，土地用途为商业、商务办公、酒店、酒店式公寓（其中公寓设置在B块，建筑面积不超过A、B块总建筑面积的20%）。
中心城区集体失约 此次共有29幅地块，但却无一位于崇安、南长、北塘三个主城区。中心城区一齐与土拍失之交臂，也成为这次的一大特点。
“外围片区供应较多是今年以来，我市土拍的一大新情况。”房管部门人士介绍，今年以前无锡的土地市场略有降温，1—3月无锡市区共有23幅国有建设用地使用权挂牌，其中22幅成功出让，1幅因故流拍。土地出让总面积为126.98万平米，同比减少了51.45%，其中住宅用地面积约为85.2万平米，占总量的67.1%。土地出让总金额为63.89亿元，平均地价为5032元/平方米，土地溢价率为24.93%，同比下降了约22个百分点。从出让地块的区域分布来看，一季度我市土地供应以城市外围为主，锡山区、新区和惠山区分别占了9幅、5幅和4幅，而中心区域总共才占4幅。
商报记者/祝雯隽
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