[摘要] 尽管被指责为“假摔”，可从每平方米22000元的均价优惠到16000元后，京洲世家也没引来大卖，开盘三个月至今仅签约了7套。三轮调控新政落地近百天，低迷的市场成交令一些项目开始迎合购房需求，各个区域都陆续出现打折促销或低价开盘楼盘。可曾经疯狂领涨楼市的通州，房价却依然走在高位，呈现骑虎难下之态。
尽管被指责为“假摔”，可从每平方米22000元的均价优惠到16000元后，京洲世家也没引来大卖，开盘三个月至今仅签约了7套。三轮调控新政落地近百天，低迷的市场成交令一些项目开始迎合购房需求，各个区域都陆续出现打折促销或低价开盘楼盘。可曾经疯狂领涨楼市的通州，房价却依然走在高位，呈现骑虎难下之态。
单价降六千
仍无人买单
4月中旬，位于通州京洲南街的“京洲世家”楼盘，对外传出特价消息，现房整体均价每平方米16000元，比开盘价格便宜6000元。“东西向户型有单价14300元的，南北通透的94平方米两居均价16000元，是通州的价格了。开发商是为了快速回笼资金，才愿意降价的，楼盘的预售申请均价是每平方米22000元呢。”项目的一位销售员告诉记者。
可就在两天后，特价的京洲世家就被购房人指责为“假摔”，项目开盘来的实际成交均价刚到每平方米16000元。“其实京洲世家的降价活动在春节后就已经推出了，只是没有对外公布，近期才开始宣传。”负责销售的经纪公司相关负责人解释。
无论“真摔”“假摔”，楼盘的销售均价确实比高位时下降了6000元，可即使这样，依然无法搅动市场。记者登录北京市房地产交易管理网看到，截至昨日，于今年的2月11日取得现房销售证的京洲世家项目，签约和预订的房源共达到7套，仅占推盘量104套的6.7%。
同样的滞销场景也出现在另外两个低开楼盘上。五一小长假开盘的通州梨园华业东方玫瑰二期，均价为每平方米16000元。“前期预热时的预估报价是18000元，实际开盘价已经算是低了点。”相关人士向记者透露，时隔一年后才再度投入市场，开发商已经为迎合需求而降低预期了。可即使是这样，直到昨天，项目的签约量才达到240套，仅占到849套开盘量的四分之一。而另一个3月就投入市场的远洋东方项目，296套房源至今仅签约了20套。
楼市调控半年
签约不足两成
“自从去年政府启动楼市调控后，通州区域市场整体就很冷淡，多数楼盘的月成交套数都保持在个位数。”一位业内人士向记者透露，由于通州的房价优势并不明显，部分商品房项目均价超过2万，所以在购房人非理性购买的冲动被调控抵消后，市场成交也归入冷淡平寂。
根据北京市房地产交易管理网的数据显示，截至5月上旬，通州最近半年来的预售项目合计达到22个，提供的房源套数合计为9943套，可签约套数仅为1730套，签约率仅为17.4%，其中更有10个项目截至目前的签约率依然不足1成。从价格上预估，近万套房源预售总值在200亿左右，而已签约房源总值仅为33亿，库存积压增加超过167亿。
“房价高还是通州滞销的最主要原因。”北京中原地产市场总监张大伟表示，同样受到楼市调控的影响，同样处于改造升级，可房山地区同期项目的平均签约率就达到了6成，如长阳的热点区域签约率更是接近九成。“通州最近半年来的签约均价为每平方米19450元，而房山的签约均价才每平方米14890元。一套90平方米的二居，总价差额就超过40万元，这对于刚需一族来说意义很大。”
涨价虽没空间
降价依旧很难
“大北京向东看。”通州房价走高，是在新城规划被披露之后。国际化新城、北京“副中心”、8条地铁，接二连三的利好消息，让通州楼市在2010年年初经历了一轮暴涨，最疯狂的时期，楼盘售价一个月内的涨幅就能超过万元。
2009年底，市民陈小姐在通州果园附近的翠屏里小区，买了一套二手房，签约付定金时，价格才每平方米12000元。可2010年春节后，她申请贷款成功正式付款时，小区的成交均价就已经到了每平方米15000元。“4月初点时，小区一些房子的报价都到过21000、22000元。”
楼市调控后，涨价没了空间，但直到今天，真正降价的也没有几个。“前几天我经过中介时看了一下，我们小区的挂牌均价大概在每平方米18000元，还是比去年3月份调控之前要高。”
价格透支利好
虚火何时能降
对于伴有虚火的通州未来走势，业内呈现出两派观点。
“通州因为在2010年3月的房价跳涨，导致价格透支利好。在目前市场从成交量减少到局部价格变化的趋势下，它很可能因为库存量比较大，价格基础比较高而出现明显的变化。”张大伟向记者表示。
房地产经理人联盟副秘书长陈宝存却告诉记者，通州的房价未来将趋于稳定，既不可能再出现暴涨，也不可能出现下降。“由于新城的概念，通州的地价也在去年有了不少上扬。所以，开发商基于自身土地成本的考量，也不会轻易降价。的可能是，大家在调控大势下，不发展、不扩张，减少在一线城市地块的投入。”
土地财政失灵 地方融资困境渐显
在房地产市场的源头土地市场，1至4月份，各地大量减少住宅类商业用地出让，再加上开发商资金紧张，购地热情降低，土地成交价格在低位徘徊，各地土地出让金收入急剧减少。北京1至4月份土地出让金同比减少55%，上海方面同比下降32%，而深圳今年以来商品住宅用地几乎“零供应”。
京沪深各地住宅用地出让骤减
在中央严控房价的大原则下，楼市的紧张气氛弥漫在每一个环节，包括土地市场。根据上海证券报调查，北京、上海、深圳、郑州、杭州等地出现不同程度的商品住宅用地供给减少。其中，深圳今年以来商品住宅用地几乎“零供应”；郑州出让的几十幅土地中，有住房类字样的只有4、5个，且都是协议出让的“其他普通商品住房用地”性质。据了解，根据郑州的规定，未来开发商以出让方式取得商品住房项目用地的，须按不低于地上建筑总面积10%的比例配建保障性住房。
“在平稳地价的大基调下，现在地方政府哪敢明目张胆地出让高价住宅类商业用地，要避免地王再现，的做法就是减少住宅类用地的供给，转而出让更多商业用地或工业用地。但这样做一定会导致地方政府今年土地收入的锐减，以及未来商品住宅市场的供给不足。”一位上海市房地产界资深人士表示。
在2010年末，京沪等地土地出让市场一片火爆，土地单价被屡屡刷新。多个城市进军土地出让千亿军团的预测在坊间流传。最终，根据国土资源部权威统计，2010年，土地出让成交总价款2.7万亿元，其中北京收入1638.5亿元，上海为1527亿元。
仅仅4个月后，土地市场的惨淡局面就已经显现。据北京链家地产市场研究部统计数据，4月北京市共实际成交13幅土地，土地出让金收入仅约63.5亿元。1至4月北京共成交60块土地，土地出让金规模仅为223亿元，同比分别减少21%及55%。其中，1至4月成交的10幅居住用地平均楼面价仅约为4384元/平方米，与2010年7337元/平方米的平均楼面价低约40%。
在上海，今年4月，住宅土地成交面积23.81万平方米，土地出让金合计3.12亿元，环比下降了94%；住宅用地楼面均价819元/平方米，较3月的3569元/平方米下降77%。今年1至4月，上海市成交235幅土地，土地总价款375亿元，同比下降32%。杭州方面，前4个月，杭州出让的住宅用地一共28幅，成交总额123.31亿元，不及杭州去年同期的三分之二。
有专家预测，如果前4个月的这种成交趋势得以继续，京沪杭等地今年土地出让金的收入将比去年大幅减少30%至60%。
开发商购地热情降温 底价成交地块大增
今年以来，各地土地市场底价成交甚至流拍的消息屡屡见诸报端。3月份，上海共成交25幅经营性用地，其中近8成地块零溢价率成交。今年前3个月，南京共挂牌出让土地12幅，其中有8幅地块以底价成交。4月27日，南京国土局出让4幅地块，其中3幅地块为底价成交。
素有“富人之乡”之称的温州今年初共推出10幅地块，最终全部流拍。这一现象在土地供给一直紧张的温州实属罕见。而今年前4个月温州土地成交行情也基本为底价成交。
4月20日，北京有3幅住宅用地入市招标，结果顺义区的2个地块流标，密云区地块的报价仅超过底价。6天后，北京丰台长辛店新区、成寿寺及通州几幅土地成交的溢价率22%，仅为8%。
根据以往经验，土地成交量低迷的原因多与供给减少有关。而此轮市场如此表现的原因则是多方面的：总体来看，除住宅类商业用地减少外，整体土地供给并未明显减少，但因为多数开发商仍执著于住宅开发，因此商业用地、保障性住房用地多以底价成交。比如上海3月份成交的25幅经营性用地，其19幅底价成交的地块全部为商业用地和保障性用地，没有一幅商品住宅用地。仅有的4幅住宅性用地溢价率仍然达到41%。
不过，即便是商品住宅用地，开发商的购地热情也已经开始降温，这其中包括对政策的观望，也有资金乏力的无奈。
不久前，上海川沙界龙联合发展有限公司以1.52亿元摘得川沙C02-18商业地块，溢价率高达146%。不过，和2009年同样位于迪士尼板块的川沙A08-03地块相比，其成交楼板价已经由当年的14024元/平方米下降到8980元/平方米。很多业内人士感慨，近似疯狂的地王时代已经远离土地市场。
也有业内人士担忧，土地市场现在的供给紧张可能会演变成未来的楼市供给压力。尽管开发商目前有大量存货在手，但相对上海每年大量的新增需求，一旦限购取消，供不应求的局面可能随之到来。
房企拿地乏力的另一个原因是资金的紧张。根据沪深两市136家地产上市公司季报数据，今年一季度，136家上市地产企业存货总量达到9865.13亿元，比去年同期的7041.46亿元增加了2823.7亿元，增幅达到40%以上。其中招商、金地、万科、保利四家企业一季度的存货分别为407.79亿元、522.45亿元、1508.52亿元、1270.61亿元，同比分别增长28.62%、30.09%、45.73%和58.01%。在负债方面，Wind资讯统计，一季度上市房地产企业总负债达10458亿元，较去年同期增长41.27%。
经营收入的减少更令房企资金链雪上加霜。据了解，113家房企一季度营业总收入较去年同期下滑4.86%，其中一季度净利润出现同比下滑的达到了42家，出现亏损的房企为25家。“万保招金”等龙头企业盈利虽依然保持增长，但增速已经出现放缓迹象。大量中小房企增长更显乏力。
“银根紧缩，销售乏力，开发商的拿地热情自然会受到影响。这种局面持续下去，短期内房价会有所松动，但长期来看，只要开发商资金链不断，挺到需求松绑，可能会寻得涨价时机再出货。”一位房企高层表示。
土地财政失灵 地方融资困境渐显
土地收入锐减对地方财政和城市发展的更深影响将在未来显现。“目前，地方政府收入的主要来源有三块，一是税收，二是土地出让金，三是以土地等资产为抵押的银行贷款。而这三块都和房地产业密不可分。房地产绑架地方政府的判断并不为过，而楼市调控带来的地方收入的锐减也将是不争的事实。”复旦大学产业研究中心一位专家告诉记者。
中国社科院近日发布的2011年房地产蓝皮书显示，“十一五”期间，地方政府过度依赖土地财政，土地出让成交总价款累计超过7万亿元，地方财政总收入中土地出让成交总价款占比从2006年的38.9%，增长到2010年的65.9%。专家判断，如果今年土地成交趋势持续，今年典型城市的地方土地收入及相关房地产税收可能同比减少一半左右。受此影响，因基础设施建设资金不足导致的城市化进程可能放缓。
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2011年4月29日16点不到，无锡今年第二次土地拍卖落下帷幕。本次土拍，无锡市国土局推出了29幅地块，总面积110万平米，其中锡山区16块、新区4块，滨湖区2块，惠山区7块，崇安区、南长区、北塘区均无地块推出。此次土拍成交总价为41亿3890万元，整体溢价率为14.24%。
此次土地拍卖中，共挂牌29幅地块，仅15幅参与现场竞买，位于惠山区风电产业园创业路与纵二路交叉口东南侧的地块，因无人竞买被国土资源局收回，另有13块地底价成交。
土拍开始前气氛轻松
本次拍卖是在锡版限购令出台2个月之后的首次土拍，开发商们拿地也都比较谨慎，叫价轮数均未超过30次，且多位竞买人同争一块地的壮观景象也没有出现。在现场拍卖中，有5块地仅1轮叫价就成交，其中2幅地块由汽车销售公司摘得，2幅由恒廷实业摘得，1幅由个人买家单景轩摘得。
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继2011无锡首次土拍，无锡华夏房地产开发有限公司分别以8.6亿夺得编号为锡国土2010-23号地块和2亿夺得编号为锡国土2011-1的地块之后，在这次土拍中又有所斩获，拿下了编号为锡国土（经）2011-36的地块，该地块的溢价率也是所有地块中的，从3400万起拍，经过13轮激烈争夺，一路飙高到6200万，溢价率达到了82.35%，楼面价为 1752.43元/平米，该地块为商业、办公用地，且位于高铁站商务区广诚路东、延庆街南。
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6291.29元，这个楼面价在无锡最近7次土拍中能够排到第4位。这块编号为锡国土（经）2011-49地块位于滨湖区建筑路南侧、青祁路东侧、北华路西侧，经过27轮的激烈竞争，最终由北京居业投资有限公司摘得。该地块周边有中锐隽园（新房论坛）、蓝庭国际（新房论坛）、瑜憬湾（新房论坛）等项目。
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以往多次土拍中，土地成交总价最贵的地往往出自滨湖区，拿地企业也都是大家比较熟悉的房企，比如盛高置地、苏宁置业等，不过这次的黑马却出在了锡山区，这块编号为锡国土（经）2011-37的地块，位于锡山经济开发区，面积超11万平米，从7.01亿起拍，在39、59与60号的16轮叫价中，由59号民发实业集团有限公司以8.4亿的总价摘得，该地块楼面价达到了3139.17元/平米，溢价率为19.83%。
拍得该地块的民发实业是一家来自湖北的房企，分别在湖北襄樊、广西南宁等大中城市拥有多个大型房地产项目。
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此次土拍中10块地集中用于汽车品牌4S店的建设，实为罕见，其中9块集中位于高铁商务区春丰路东、东安大道辅道北。无锡未来汽车交易的集中地似乎将位于这片区域，汽贸一条街或成型。还有一块虽然同样用于汽车品牌4S店的建设，但位于锡士路以东、高浪路以北。
无锡第二次土拍进行中
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此次土拍中，大连万达以总价4.13亿拿下了惠山经济开发区政和大道与吴韵路交叉口西南侧的一块地，这也意味着惠山万达广场将成为继滨湖万达广场（新房论坛）、江阴万达广场（新房论坛）、宜兴万达广场之后，无锡第4个万达广场。而百联奥特莱斯也以2.3亿的价格拿下了新区沪宁高速出入口北侧、新韵南路东侧、锡勤路南侧的地块，这也是百联奥特莱斯首次亮相无锡。据了解，无锡的奥特莱斯与上海青浦的一样，同为上海百联集团投资，以销售国际、国内一线品牌折扣服饰和日用品为主。
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签约台右侧为王日沛
个人拿地已经不是什么新鲜事了，这次土拍中，个人买家单景轩以1亿2100万拿下了锡山区鹅湖新市镇甘愚路、新园桥路交叉口东北侧的一幅地块，而王日沛则以4100万摘得锡山区锡沙路与振新路交叉口东南侧地块。近年来，无锡土拍市场中也多次出现，如2011年锡城首次土拍中的个人买家陈才富，2010年锡城土拍市场中的尤晓东、楼志明、薛学等，都以个人名义拿下了地块。
根据规定，中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加土地出让。而且个人购买土地的程序比以单位名义购买还简单。只要交上一份身份证明材料和一笔数额不小于竞买保证金的个人资产证明即可。
通常情况下，个人拿地并不是真的由私人买，绝大部分都是民营开发企业以个人的名义拿。以个人名义拿下，比较容易成立新的公司。种种迹象表明，个人拿地已逐渐开始成为土地市场的一股新力量。
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