[摘要] 5月13日，万科连发两则公告宣布，计划就旗下两个项目开发，向金融机构融资共9亿元。
5月13日，万科连发两则公告宣布，计划就旗下两个项目开发，向金融机构融资共9亿元。
一幅土地可以定生死。
SOHO中国董事长潘石屹、绿城中国董事长宋卫平均提示过土地的变现对于一家房地产公司的重要性，在行业下行周期，基于单幅土地的融资模式，将考验地产商的土地变现能力，然而这种风险显然正在增大。
项目融资频频
据万科公告显示，操作东莞长安万科中心的东莞长安万科拟融资3亿元，公司的全资子公司东莞万科为该笔融资提供连带责任担保。
操作宁波金色城市项目的宁波万港则向金融机构融资6亿元，公司的全资子公司深圳万科为该笔融资提供连带责任担保。
万科指出，目前该两个项目均处于施工阶段。据了解，作为东莞万科商业综合体项目，长安万科中心计划将于今年内上市。预计在4年半时间内建设260米高、共59层的甲级写字楼，建成后将为长安高楼；将用2年时间建成商业广场和洋房。
此外，宁波金色城市已于2010年12月底正式开盘，目前仍有少数房源在售，计划将于2012年正式交付。
类似的融资方案，万科今年已在上海、珠海等地项目中采用过。
据深圳一家信托机构人士介绍，所谓项目融资，就是针对某一地块，筹资和经营成立一家项目公司，发起银行贷款或信托、基金形式，进行融资。其中，贷款以项目公司的现金流量和作为还款来源及取得物权担保，项目公司的资产作为贷款安全的保障。
目前，贷款融资多数是有追索权的项目融资，贷款银行要求有项目实体以外的第三方提供担保。贷款行有权向第三方担保人追索。
截至4月30日，万科担保余额74.22亿元，占公司2010年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重为16.78%。其中，公司及控股子公司为其他控股子公司提供担保余额63.81亿元，公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额为10.41亿元。
最近信托和基金形式的项目融资越来越多。4月25日，中南建设(000961,股吧)为其苏州吴江房地产项目发起信托融资，江苏国投以设立信托计划的方式向项目公司增资，借款总规模预计5亿元，期限2.5年，其中约2.88亿元用来增资。根据公告，这笔融资主要是以将来溢价回购股权来实现，融资利息为15%。
金地集团(600383,股吧)则采取基金形式进行项目融资。本报记者获悉，金地集团与瑞银合作发起的美元房地产基金第二期募集已经完成，基金规模达到2亿美元，投向金地旗下数个房地产项目。
瑞银全球房地产集团大中华区董事总经理陈李健表示，与金地集团合作发起美元房地产基金，是瑞银进军中国房地产投资的步，募集的顺利完成，证明了与金地合作的成功以及投资者对投资项目的信心。
后续资金压力增大
万科、金地等龙头房企频发项目融资，以及中海外、华润、远洋地产等红筹内房股近期进行的海外融资，均显示房地产行业的资金压力正在增大。
中指研究院数据显示，4月份，其重点监测的10家品牌企业的销售业绩除恒大外，万科、保利地产、金地集团等均出现增长放缓，资金回笼受阻。
虽然前四月去化率不错，但万科仍然面临巨大的后续资金压力。根据早前公布的2011年万科公司债券跟踪评级报告显示，万科存货中已完工开发产品占3.97%，现房销售压力小，不过在建和拟开发产品合计占存货的95.96%，后续开发的资金需求非常大。
其他上市房企大概如此。中海外今年计划售楼630万平方米，目前在建面积超过1500万平方米，今年恒大、保利等公司在建面积也创新高，恒大超过2000万平方米，保利达到1800万平方米，这些在建工程的后续资金需求都很大。
与此同时，上市房企长期财务状况欠佳，也是其频繁融资的原因。东方证券分析师杨国华的报告显示，一季度其监测的120家上市房企净负债率为60.2%，创历史新高，现金同比增速仅6%，现金与存货的比值为0.23，均处于2008年来的低水平。
与资本市场发债、IPO、增发等方式相比，项目融资具有易操作的特点，但其中也蕴含风险。“有些项目为了吸引更多的资金，向信托或基金投资人承诺了很高的，但这不一定会实现，”上述信托公司人士透露，目前，市场风险已成为房地产开发项目融资的主要风险。由于房地产具有不可移动的特征，一旦投资开发就难以调整或改变，且单位价值较高、投资流动性风险较大。如果房地产市场出现拐点，市场恶化，投资方将损失惨重。
通过能获得贷款企业转借贷款假借管理费等名目付息，年息高达36%以上 据早报记者了解，在资本市场、银行信贷都对房地产企业关闭大门之后，除了通过房地产信托获得资金，有部分房地产企业正在通过高利转贷的方式曲线获得银行贷款。
通过能获得贷款企业转借贷款 假借管理费等名目付息，年息高达36%以上
记者近日了解到，银行信贷愈发紧张使得一些原本不符合银行贷款条件的企业正通过高利转贷“曲线”获得银行信贷。而且，这些企业中大部分都是房企。
所谓高利转贷是指以转贷牟利为目的，套取金融机构信贷资金再高利转贷给不符合银行借款条件的他人。通过这个手段，一些不符合宏观调控的企业往往能够成功获得资金。
昨日已有专家提醒，高利转贷其实对于交易双方都“风险不小”。
变相月息高达3%
在宏观调控大背景下，不少企业已很难从银行获得信贷资金或者资金成本已较高，而对于房地产企业而言，这种现象则格外严重。于是，现金流紧缺的房企绞尽脑汁开始寻求出路。
据早报记者了解，在资本市场、银行信贷都对房地产企业关闭大门之后，除了通过房地产信托获得资金，有部分房地产企业正在通过高利转贷的方式曲线获得银行贷款。
所谓高利转贷，就是一些目前仍能从银行拿到贷款的企业，将银行贷款以更高的利率转贷给相关企业。据银行业内人士透露，由于这样融资成本很高，就目前而言，转贷行为受让方主要就是以房企为主。
“一般来说，按业界平均水平，通过各种方式变相获得的转贷利率折合成的月利息至少相当于3%-4%。”前述知情人士透露，也就说年化利息高达36%-48%，这样的利息不仅远高于银行目前企业贷利息(即基准利率上浮至少20%以上，但据此计算，也就是8%左右的水平)，更是高于市场上房地产信托20%年利率的成本。
据知情人士介绍，由于以牟利为目的的高利息转贷行为是违法行为，因此转贷双方企业并不会直接协定利率，而是通过管理费等名目、甚至是股权等方式变相获得利息来打擦边球。
“由于现在监管层要求款项实贷实付、甚至是要求有合同往来，表面上看上述行为没有可行性，但是账都是可以做出来的，把款项出去绕一圈再回来也可以。”某股份制银行内部人士坦言，因此，就有企业通过虚构贷款需求先向银行申请出贷款然后再以更高的利息转贷出去。
另一位股份制银行信贷部人士透露，还有一种办法是，由于一般制造业企业贷款时可提供的抵押物有限，就会找到一家房地产企业为其做担保，向银行申请获得贷款后，资金双方各用一部分，房企也由此获得部分贷款。
高息转贷纠纷频现
据了解，由于企业申请贷款时都向银行提供了抵押物，因此这样的转贷行为从理论上来说，对银行并没有造成更多的风险，但是对于转贷双方企业而言，由于转贷成本过高且一般属于私下合同协议，因此潜在纠纷和风险巨大。
记者掌握的一例目前仍在浦东法院审理高利转贷案例显示，2008年，主要从事松江工业园区100多亩园区生活配套项目开发的上海宏邦化工有限公司(简称“宏邦公司”)受金融危机影响，所投资开发的园区房租每个月减少了90%，而恰在此时，宏邦公司为了进行项目开发而在两个银行的7000万银行贷款到期，于是宏邦公司通过高利转贷获得贷款，但最终出了问题。
据宏邦公司法人代表季朝阳代理律师——上海国创律师事务所负责人王曙东介绍，季朝阳所代表的宏邦公司最终拿到了1.2亿元的贷款。但按照双方前后几次签订的合同，季朝阳所付出的融资成本除了1.2亿元资金的还本付息外，每年还须支付胜华公司“管理费”200万元、“资产保值增值费”1000万元；此外，返还抵押100%股权时，季须无偿给予胜华不少于30%的宏邦股权。按照当时宏邦公司的估价，这一融资成本高达50%以上。
正如预计的那样，宏邦公司根本无法承受如此高昂的融资成本，在部分款项到期后未能还本付息，双方纠纷也由此产生，并诉诸法院。
据业内人士介绍，由于高利转贷行为是违法行为，可能并不受法律保护。而普通行业企业尚且如此，昨日有专家提醒，目前正处于调控中的房地产企业贷款风险，更是不容忽视。
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