[摘要] 6月1日，国际金融协会(IIF)发布的报告显示，今明两年新兴市场的净私人资本流入量将继续增长，预计将分别达到1.0411万亿美元和1.0564万亿美元。大量的资本流入也给这些国家带来了政策挑战，特别是对那些已经面临通胀压力、信贷增发强劲以及资产价格上涨等挑战的国家而言，更是如此。
6月1日，国际金融协会(IIF)发布的报告显示，今明两年新兴市场的净私人资本流入量将继续增长，预计将分别达到1.0411万亿美元和1.0564万亿美元。大量的资本流入也给这些国家带来了政策挑战，特别是对那些已经面临通胀压力、信贷增发强劲以及资产价格上涨等挑战的国家而言，更是如此。
今年前4月我国金融机构新增外汇占款已超过万亿元人民币。接受《每日经济新闻》采访的分析人士认为，持续的境外资金流入给中国的货币政策调整和实现抗通胀的目标带来了外部压力，为了应对流入资金，存款准备金率还有可能继续上调。
中国吸引力不减
中国稳定的经济增速和政治环境成为吸引境外资金的主要原因。国际金融协会的报告称，资本除了外国直接投资外，也包括投向股票市场的外资以及银行间的资本流动。
“资金从海外流入需要落脚之处，这些资金通常会选择股票或房地产，从而进一步增大了现有的国内压力。”渣打银行首席经济学家李籁思表示。
报告指出，从2008年以来，中国一直是国际私人资本的目的地，2010年到2012年私营资本净流入都在2500亿美元上下，是巴西的近2倍，是印度的近3倍。2011年的预期也比该机构今年1月预测的高800多亿美元，主要是因为中国和巴西吸引外来资本的势头明显好于预期。埃及因为局势动荡，导致资本外流。
光大银行资金部宏观分析师盛宏清认为，由于美国仍未表示要马上退出低利率政策，因而国际资本继续流入境内动力将保持年初以来的强劲态势。“综合贸易顺差、FDI和热钱因素，预计未来月均流入境内的国际资本将保持在300亿美元至400亿美元之间的水平，综合2000亿元至2600亿元人民币的水平。”
货币政策继续稳健
IIF常务董事查尔斯·达拉拉指出，大部分新兴经济体持续增长的威胁是通胀压力，而非大量资本的流入。他还指出，政府合适的应对措施是在必要时收紧货币政策，同时更广泛地实施财政和宏观审慎的政策手段。
人大财经委副主任委员吴晓灵日前表示，货币供应分为两种，一种是被动吐出基础货币，一种是主动吐出基础货币，两种货币政策工具实际上完全不一样，现在中央银行正面临着被动吐出基础货币的情况。
“打个比方来说，美国采取量化宽松的政策，货币的水龙头开得很大，而中国是稳健的货币政策，水龙头开得小，但水池是相同的，所以美国的资金会一直流向中国。这导致了中国货币政策的难点，一直提高存款准备金率是为了吸收美国流入的外汇，是比较被动的工具。”国泰君安证券首席经济学家李迅雷对《每日经济新闻》记者表示。
他认为，今年1～4月份的外汇占款比去年同期增加了4000亿，这反映了海外资金有增加流入的迹象。“6月份还有上调存款准备金率和加息的可能性。”
浙江在线06月02日讯近日，杭州某品牌房企在申请到五六亿元的开发贷款后，大吁一口气。“幸亏我们旗下同时有三四个项目，是银行的优质客户，才拿到这笔贷款。”据该房企相关负责人透露，接下去，各家银行的开发贷款审批权将由省行收归到总行。这也意味着，下一笔开发贷款的发放将路途漫长。
5月起，房企融资更困难
相关信息显示，中融信托、平安信托、中信信托、中诚信托、北京信托、上海信托等20多家信托公司近日陆续收到来自银监部门的“窗口指导”电话。
银监部门要求信托公司严控房地产信托业务风险，对于房地产信托余额较大的信托公司，要求“规模要实现稳中有降”；对于房地产信托新增规模较大的信托公司，要求“把握好节奏，严格控制增速”。
与此同时，其品牌房企的财务总监也向记者透露，每年6月前，都是房企申请开发贷款的高峰期。但今年，自5月起，银行的开发贷款开始关上大门。“即使已经审批出来的开发贷款，假如这时还没有发放，就暂停发放。”
4月份，某国有银行开发贷款负责人曾向记者透露，今年该行新增房地产开发贷款量为零，也就是说，开发贷款和审批和发放只针对老客户。如果有新客户来申请，必须有人还款空出余额才可以。但现在，这种开发贷款难的情况却更加严峻。
开发贷款和房地产信托是房企融资的两大渠道。上半年，在房地产业调控政策不断收紧的背景下，许多资金链紧张的中小房产商在从银行贷不到款的情况下把最后的融资希望寄托在了信托渠道上。据中国信托协会统计，2011年1~4月，信托公司共发行集合类房地产信托项目222个，募集资金722.11亿元，发行数量同比增66.92%，募集资金规模同比增长115.26%。但现在信托和开发贷款的双重收紧，对开发商融资的杀伤力无疑是巨大的。
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开发贷款，今年量少利率高
为可今年开发贷款这么难贷？一位房产公司的财务总监如此分析，今年，银行贷款量收紧控制的主要就是开发贷款。
其他贷款品种如按揭，其实还是有渠道的。“虽说我们在一些大银行申请不到按揭额度，但一些小银行还是有按揭额度的。基本上每笔符合条件的按揭贷款都能申请到。”一家中介公司相关负责人向记者透露。只不过，无论首套还是二套，利率及贷款成本相比以前均有所提高。
而住房抵押贷款，今年主要控制用途，额度还是充足的。住房抵押贷款对于一些正常用途的消费类抵押贷款，如装修，必须提供装修合同、发票，而且贷款必须打到装修公司账户上。一些人想借装修名义申请贷款再转而购房或其他用途，可能就很难行得通了。“购房用途的抵押贷款是办不出了，但其他用途的抵押贷款增长了。”一位知情人士分析。
控制的就是开发贷款。建设银行(601939,股吧)在一季度中称，“加强项目资金封闭管理，持续优化客户结构，主要支持房价走势平稳区域中资金实力强、开发资质高的重点优质客户。”这一点，很多房企在办理开发贷款中也明显感觉到，银行一般都有一份重点客户名单。对于这些重点优质客户，银行在有限的额度中还是有所倾斜的。但不管怎样，开发贷款不但利率提升了30%~50%，而且房地产开发贷款少了，小企业开发贷款多了。据悉，很多银行今年新增小企业贷款部，小企业贷款这一新业务快速发展，但房地产贷款额度被大幅压缩。
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房地产行业的黄金时代即将结束；没有人再怀疑政府的决心，更没有人敢赌这只是“一场虚惊”。
前面是一个十字路口，你不清楚该选哪边，只知道原地踏步和闷头向前都是行不通的，无论向左还是向右，开发商们必须有所选择了。
一些市场人士将这种危机和王石、任志强最近淡出前台相联系，这未免有些牵强。王、任二人的游学、退休早有计划，并非因当前的市场形势而定。但结论其实是“歪打正着”，房地产行业的黄金时代确实即将过去。
随着限购和信贷的收紧，开发商“打着高尔夫赚钱”的好日子已然成为历史。而随着2011年1000万套、今后五年3600万套保障房的入市，先不论其是否能真正转化为有效供应，商品房的市场空间无疑将被大幅挤压。
一些人质疑，保障房真能落地吗？就算落地，相关的进入、退出机制尚待完善，或许将出现供应和需求的错位，导致保障房空置率提高的状况。但从中央到地方，目前所有信息都显示着保障房“大干快上”的局面，从2010年4月到现在，幻想逐渐破灭，没有人再怀疑政府的决心，更没有人敢赌这只是“一场虚惊”。
失去“护身符”
与此前任何一次调控不同，此次以深化“限购令”为核心的“新国八条”，彻底扑灭了开发商之前仅有的一丝乐观，悲观和极度悲观情绪在市场蔓延，即便有人声称保持“谨慎乐观”，但业务转型的急迫性已难以掩饰。
新“国八条”后，限购被当作主要工具。政府完全了解限购副作用，仍将其全面推广，凸显出调控的强势与决心；但在土地财政等体制问题尚未涉及的情况下，地产调控的难度不言自明。
“限购令”的威力可以想见，且何时退出仍不得而知(参见本刊2011年第8期“限购龙卷风”)。龙湖集团董事长吴亚军在该公司3月21日的业绩发布会上表示，“我相信宏观调控显现出的效果会在未来一段时间内反复，对行业、对开发商的品牌及操作能力、执行能力、财务安全是一个重大的考验，可能会看到行业发生比较大的变化。”
信贷也被政府牢牢压住，除了提高二套房首付、三套房停贷以外，银行对开发商的开发贷也呈趋紧之势。国家开发银行一位人士向财新《新世纪》记者透露，部分银行确已有计划停止对开发商提供开发贷，“一家此前被四大行追逐的大型房企，最近贷款四处碰壁，最后在国开行得到几个亿的贷款，非常高兴”。
政府部门也在多种场合暗示，开发商们需要“自寻出路”。一位民营上市房地产公司人士对财新《新世纪》记者表示，过去国家大搞城市化，需要开发商给政府捧场，而实际上地方政府也在其中大捞好处；而现在，房价飙升、二三线城市房地产泡沫等等罪名归咎于开发商头上，“以前在桌子下面的交易，政府现在要把它摆到台面上讲，为了给政府正名，开发商必然成箭靶子。”
除了上述心理和实际层面的压力，保障房计划的公布，一方面挤压了商品房的市场空间；另一方面，撕下了房地产行业拉动内需、拉动产业链、拉动GDP的这一张张“护身符”。
一位接近决策层的智囊机构人士曾向财新《新世纪》记者表示，关于房地产有三个威胁论，即房地产是经济引擎，打击地产市场，经济增速会放缓，银行会被套牢，老百姓变成负资产。
然而，现在银行风险被认为是可以量化的，调控打击的主要是最后进场的富裕人群。至于对经济的拉动作用，则可以通过2011年1000万套保障房、今后五年3600万套保障房，来弥补商品房市场开工量缩减的缺口。
上述种种信息，都传达了相同方向的结论，房地产“只要能盖出来就不愁卖”的黄金时代即将终结，开发商也来到了战略转型的十字路口。
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