[摘要] 证券市场上，证监会暂缓受理房地产开发企业并购重组申请，但在产权市场上，面临资金压力的房地产企业还是可以通过股权出让来解决矛盾。目前，房地产是产权市场最活跃的板块，反映出这一行业的兼并重组在继续推进中。
（来源;新闻晨报）证券市场上，证监会暂缓受理房地产开发企业并购重组申请，但在产权市场上，面临资金压力的房地产企业还是可以通过股权出让来解决矛盾。目前，房地产是产权市场最活跃的板块，反映出这一行业的兼并重组在继续推进中。
关键指标显示格局生变
国家统计局日前发布的房地产市场运行数据显示，1月-4月房地产开发企业本年资金来源21603亿元，同比增长59.9%，环比1月-3月减少1.5个百分点， 4月环比3月更是下跌了7.4%。从数据可看出，房企资金来源增幅峰值出现在今年1月-2月，接下来增幅持续收窄，房企资金面将由宽松向紧张慢慢演变。
同时下降的还有房企的存货周转率。以万科为例，其今年一季报数据显示，该公司存货周转率为0.5倍左右，不到其2007年0.9倍周转率的60%。根据Wind资讯数据，截至2011年一季度，两市136家地产上市公司的存货金额高达9865.14亿元，与2010年同期的7041.46亿元相比，增幅超过40%。
在严控房地产行业信贷的背景下，上市公司的资本市场融资计划纷纷搁浅。由中国房地产研究会、中国房地产协会联合发布的 《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》对1000家房地产企业进行的调查称，2009年，房企 IPO融资总额为302亿元， 2010年这一数字却为零，这一状况今年也仍将不会改变，融资紧张程度空前。
房企股权转让金额居前
面对如此局面，不少房企通过证券交易所的交易系统抛售所持上市公司股权进行 “自救”。而许多非上市公司选择通过产权市场进行股权转让。
北京产权交易所发布的数据显示，今年一季度北交所房地产行业共成交标的14宗，总额25.81亿元，平均溢价率为 33.66%，其中，受让方七成为非国有企业。如中国恒天集团公司、南方工业资产管理有限责任公司、中机十院国际工程有限公司三家央企或者下属企业转卖企业或下属企业的房地产股权；北京城建集团有限责任公司将所持有的北京金州工程有限公司30%股权、三亚京海成房地产开发有限公司19%股权挂牌转让。自5月中旬以来，在上市房地产公司中有佳兆业集团、泛海建设、弘业股份和建发股份等一些知名房企加入了 “转让股权”的行列，颇为吸引市场眼球。另悉，金发科技已经将持有的长沙 房地产公司75%股权，作价5.54亿元转让给广州诚信投资管理有限公司。建发股份转让了上海长进置业公司100%股权。
在上海产权市场，房地产行业挂牌和交易金额持续保持头牌位置，仅上周就成交了3宗房地产项目，成交金额合计达到2.07亿元。目前在挂牌行列的房地产项目约达10个，其中包括广州立成投资发展有限公司33.33%股权、上海环城置业发展有限公司100%股权、上海康世黄浦房地产开发有限公司5%股权、上海汇丰房地产开发经营公司整体产权、上海千禧置业有限公司100%的股权、上海中国石化大厦置业发展有限公司52%股权、上海中国石化大厦置业发展有限公司48%股权等等。
进入强者恒强趋势通道
可以确定的是，短期内房地产调控难以松动，房地产市场预期也在发生变化，投机者基本已离场，自住需求者纷纷观望，楼盘销售普遍遇冷，成交下降，开发商难以通过销售回笼资金，资金压力持续加大，随着调控的继续深入推进，开发商将进一步面临存货增加、供应增加、资金压力加大的考验。
除加码房地产调控外，在现实通胀之下，政府还得继续收紧货币政策，采取利率、存款准备金率、公开市场操作和汇率等调控工具，打击通货膨胀。这些必将对房地产市场产生进一步影响。
据此，不少专家认为，房地产行业正进入强者恒强的趋势通道，整个房地产行业的市场集中度会进一步提高。资金实力薄弱、融资无门的房企濒临被吞并的危险境地；而大型房地产公司则可择机扩展版图，通过并购获得业务和土地，将资金拮据的小企业卷入麾下。SOHO中国董事长潘石屹(微博 博客)表示，目前已经明显迎来房地产并购市场的巅峰，他们坚定今年完成150亿元的收购计划。
清科研究中心数据显示， 2011的1月和2月，房地产行业位居所有行业并购的首位。其中，从并购类型上来看，国内并购19起，交易总额为10.47亿美元；外资并购3起，交易金额为1.03亿美元。并购的细分行业集中在房地产开发经营企业，共发生19起，并购总额为10.95亿美元；其次是房地产中介经营和物业管理领域。 3月份，房地产并购更是达到顶峰，整月共有10起并购。整个一季度，房地产行业的并购占比14.1%。清科研究中心预计， 2011年房地产市场或将超越2010年的84起记录，并购数量有望突破百起大关。
整个房地产行业并购正在风起云涌， “洗牌”已不只是传说
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提要：随着调控深入，大型房企融资活动日渐频繁。紧接着，楼市成交量持续下跌，项目预售款难以回笼，开发商资金链遭遇断流，银行信贷额度依然紧收。众多房企都在通过各种手段进行积极融资，在港股上市的房地产公司纷纷向海外市场发行债券和票据，掀起了境外融资高潮。
随着调控深入，大型房企融资活动日渐频繁。日前，中国海外发展发布公告称，与11家著名银行组成的银团签订一项62亿港元5年期的银团贷款；中铁房地产获母公司中国铁建50亿元注资；又有金科集团借壳重组获批，47亿元资产注入ST东源。
“信贷收缩，已经成为2011年，最让开发商心惊胆颤的关键词。”专业人士表示，国八条推出后，内容包括限购、贷款及取消差额营业税，政策的严冬已经来临。
紧接着，楼市成交量持续下跌，项目预售款难以回笼，开发商资金链遭遇断流，银行信贷额度依然紧收。
调控已经进入博弈阶段，开发商的资金链问题正在被日益放大。
众多房企都在通过各种手段进行积极融资，在港股上市的房地产公司纷纷向海外市场发行债券和票据，掀起了境外融资高潮。
同时，IPO及定向增发全面暂停。据不完全统计，2010年，共有超过30家房地产企业公布定向增发预案，增发数量逾80亿股，共计募集资金逾700亿元，却无一例增发获得成功。
紧缩环境下，大型房企集体“找钱”已成不争事实，正是八仙过海各显神通。
自搭平台 海内外融资
地产巨头万科日前召开了今年次临时股东大会，正式审议并通过关于与华润集团合作的议案：贷款合同金额、利用的资金金额及共同投资金额总计约人民币44.2亿元。
资料显示，今年以来，仁恒置地、佳兆业等知名企业选择了海外融资；远洋地产、绿城等依靠自己的经营特色选择了项目交叉持股方式拓展融资空间。有业内人士透露，包括华润置地、保利地产等大型开发商开始建立自己的基金公司。
专家提示：内地房地产企业对境外融资的热衷不减，其中重要原因是人民币带来的成本福利。房企海外债券的成功发行反映了海外资金对国内房地产市场的热情，但监管层未必乐意见到“热钱”通过房地产行业涌入国内市场。当融资资金涉及国内公司具体项目时，相关部门可能会通过收紧审批手续和延长审批时间等方式对之进行限制。
发债卖股便捷融资
北京城建近期宣布，拟收购北京中鸿房地产开发有限公司持有的世纪鸿城公司45%股权及其相应债权；中粮地产也在同期发布公告称，通过上海证券交易所出售公司持有的招商证券970.07万股，之前已经出售1651.42万股，税后利润2.23亿元。
4月初，龙湖地产发布公告称，其首次在新加坡交易所上市的美元优先票据规模确定为7.5亿美元，同时中化方兴地产也宣布计划于新交所发行票据。
“一般而言，房企筹措资金，首先考虑的是银行信贷，其次是降价促销，最后才会卖股、卖地、卖项目。”专业人士认为，发债卖股是十分便捷的融资方式，也反映了房产资金链的紧张，然而如何在卖债发股之后长远经营，才是应该引起重视和思考的。
吉信行分析师也指出，大房地产公司通过发债等方式更多是为了进行自我扩张，而这也是房企洗牌一个无法避免的过程。如何占据更多的市场份额和资本话语权成为当前大型开发商应该考虑的长远战略。
自身短缺借壳融资
光大银行一位工作人员表示，所谓借壳融资，就是一些自身条件不够充分的房企，通过寻找一家非房企公司达成一定协议，从而通过非房企获得银行信贷。起先这种案例通常获得成功的原因是，房企会比较聪明地选择类似“扶贫”、“低碳”等社会公益性质和导向的企业“借壳”。
据了解，这种“借壳”的融资方式比较常见，只是从3月份开始数量明显增加。而且由于这种方式操作比较简单，甚至出现了有的公司业务拓展为专门“做壳”和“帮忙申贷”。
市场人士指出，近期几家房企成功借壳，均是只将房地产资产注入上市公司，无融资行为。它们拿到批文只是证监会对遗留问题的清理解决，并不代表房企再融资开闸。
对于“借壳融资”这样一种现象，农业银行的一位分析师向记者表示，对于一般企业而言，“借壳过河”只是“泥菩萨过河”时的权宜之计。里面存在着各种大小法律风险，所以不会成为融资主流。如今通胀预期严重，调控政策下资金全方位收紧，一般企业即便借壳其他行业，恐怕也很难达到扩大资金来源的良好效果。做好内功，把产品研发做好才是长远之计。
“大型房企的巨额融资行动折射出目前房地产市场又一轮较大变局。”分析人士指出，资金链紧张的同时，也反映了行业内部的洗牌和重组需要。
面对资金链困窘和大型房企融资频繁等诸方动作，专业分析师预计：开发商会采取降价销售策略回笼资金，因此三季度开始房地产行业可能会有较大规模的促销活动，降价幅度约在10%左右。
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