[摘要] 一些热点城市在各项政策和有史以来“最认真”的限购令的作用下，伴随“竞争白热化”和“市场结构性饱和”，以及土地、金融、产品、市场和管理等门槛的抬高，正出现了一种梯次下移的开发“大转移”，即上游城市的开发商向下游城市转移如一线向二线、二线向三四线等。
（来源：观点地产网）“旱、涝”急转，这是近期国内部分地区天气的真实写照，似乎与部分楼市的境况也颇多相似。
一些热点城市在各项政策和有史以来“最认真”的限购令的作用下，伴随“竞争白热化”和“市场结构性饱和”，以及土地、金融、产品、市场和管理等门槛的抬高，正出现了一种梯次下移的开发“大转移”，即上游城市的开发商向下游城市转移如一线向二线、二线向三四线等。大量的资本裹挟着“流动性之火”不断流向下游城市，造成多数中小城市土地火爆的局面。
在大规模的“造城（镇）运动”强大外力的挤压下，因更多资本抢占山头，中小城市的房价迅速飙升。正因如此，这种市场也面临着巨大风险，这些风险中有一个就是违规风险，地方政府与房产商急功近利的追求，促使项目违规操作事件层出不穷。
诸如此类问题，实际上给我们提了个醒：楼市要想健康发展，政府自身应当具有权威性和一致性，唯有如此，其他市场基础条件才可能健康起来。
用经济“板块漂移”理论来看：投资热点从中心转向次中心城市到一般中小型城市；楼市发展热点也毫无二致的从一线城市转向二三线乃至四线城市。选择在不同层次的城市发展，企业自有其内在和外在的双重因素作用。对于多数三四线城市，早期进入的房地产商几乎都是一些资金实力相对较弱的“游击队”。而现在，越来越多的大型民企、央企把目光聚焦三四线，其战略意味也多于以往，跑马圈地也好，投资换土地也好，“下沉”到下游城市，已是不争的事实。
以投资置换土地，对于企业和地方政府来说是双赢，但其中也蕴含着一定的风险。对于置换的土地，投资企业面临能否如期获得以及开发后能否顺利销售变现的风险。在国家加快中小城市建设的大背景下，开发商全面进入末梢城市，这种方式可能会被越来越多的中小型企业借鉴。
据了解，目前有280多个地级市正处于快速发展阶段，政府主导下的城市化进程动作大、速度快，城市交通完善、新区快速开发、人口超速增长，使得房价及地价上涨，为开发企业带来巨大的发展机遇。把区域培养成熟，使之具备城市中心的功能，并大举建造商业配套，因此土地基本上被通吃，这也成为很多房企的通用运营模式，中铁建、世纪金源、保利等企业都是大盘造城的典型代表。
如是，即品牌房企进军三、四线城市开展“造城运动”的内动力。而事实上，“造城”是机遇，也有风险。这种风险，主要来自于政策市。房产政策“三天两头变”，甚至一年出台几轮住房调控政策。在一、二线城市，楼市总体上比较规范，中小城市那就难以定论了。有地方政府，为了获取巨额征地与卖地的差额利润，违规改变土地性质，却按“正常程序”拍卖给开发商。一旦事发，当责官员下台，给开发商和购房者就埋下了无穷的隐患。
“香河圈地案”表明：地方政府卖地冲动源自于征地的低廉成本与拍卖巨额的地价的利差。基于“地方GDP主义”的现实诉求，或私人利益，或地方利益，卖地生财制造的违规事件频频爆发。基层政府用于发展经济的资源并不多，一些发达地区土地生财发展起来的现实经验已经成为“普遍真理”，乃是性小城扩建如火如荼之滥觞。
以杭州某郊县城为例，2008年时，土地价格只有每亩100多万元，如今已涨到每亩500-600万元，上涨超过5倍。与此同时，房屋空置率和空关率迅速攀升，房价却上涨的厉害。这个在两三年前连一栋像样的办公楼都没有的县城，现在同时在建拥有40多座、体量近百万方写字楼、酒店和购物中心的城市政务区。
在城市化进程中，政府很欢迎大型企业入驻并进行大型城市综合体项目的开发，企业参与造城将使获取土地变得相对容易，且土地价格低廉，有效地降低了开发成本。尽管这些城市的市场具有很大的发展空间，但企业在投资过程中，仍然需要提防来自各方的风险，尤其是政策上的风险和法律上的风险。
首先，地方政府的更替对房产政策的连续性会造成一定的影响，一些官员的失信更是让一些外来房产投资商损失巨大；其次，旧城改造项目中，由于开发商缺乏重视，拆迁安置、补偿拆迁户不可避免的陷入遥遥无期的说服动员工作中，贻误了预定工期；再者，落地合作，往往采用与其他企业共同出资或一方出地一方出钱等方式，而在这样的合作关系中往往埋藏着潜在的矛盾；再就是以国有四大银行为主，其他商业银行不多。当地银行对外来房产商的支持力度非常有限；最后一个难题还是地方经济基础薄弱，甚至没有成型的支柱产业和产业链，消费观念相对落后，发达城市的营销手法必然受阻。
因此，真正“下沉”三四线城市，房产商必须注意到这是一个快速导入与膨胀而非稳健的过程，刚需容量是有限的，虽不乏还有部分投资性需求，但“群城记”在各个地区同时拉开帷幕，保持每场戏都能观众爆满，是一件很难做到的事情。大量的土地及房源的供应量，很可能在不久后就会造成供大于求的状况。
另外，房产商存在“一窝蜂”供应高端物业的倾向，这存在很大的结构风险。目前，中小城市居民贫富差距比较大，城市中层阶级甚至白领阶层都未成“群”，大多仍是中低收入群体，消费结构呈哑铃型。“先富阶层”对高端住宅会有需求，可他们数量有限，一旦有限的需求被满足之后，高于市场平均价的高单价和高总价房源，就会存在巨大的去化压力。
还有，在规模庞大的项目运作过程中，开发周期相对长，回报速率慢是必须要考虑的一个问题，这有可能影响整个开发企业的资金链结构。对于资金压力大的房企来讲，运营大盘存在一定风险。因此，许多大盘开发企业通常会采取布局的模式或者强强联合的方式来降低风险。
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