[摘要] 国家统计局9日公布的数据显示，1至7月，全国房地产开发投资为31873亿元，同比增长33.6%。其中，住宅投资为22789亿元，增长36.4%；商品房销售面积为52037万平方米，增长13.6%。其中，住宅销售面积增长12.9%。7月份，全国房地产开发景气指数为101.50，比上月回落0.25点。
国家统计局9日公布的数据显示，1至7月，房地产开发投资为31873亿元，同比增长33.6%。其中，住宅投资为22789亿元，增长36.4%；商品房销售面积为52037万平方米，增长13.6%。其中，住宅销售面积增长12.9%。7月份，房地产开发景气指数为101.50，比上月回落0.25点。
业内人士表示，7月份的数据延续了上半年的平稳增长态势，由于基数原因，预计全年房地产开发投资增速会维持在30%以上的较高水平。
值得注意的是，7月份住宅销售面积、销售额、商品住宅完成投资额等，环比6月均大幅回落。业内人士分析，这从一定程度上加剧了房地产开发企业的资金压力，下阶段房地产宏观调控政策或难放松，未来几个月内开发商或大面积采取降价销售策略。
开发投资平稳增长
亚豪机构市场总监郭毅认为，7月份的数据延续了上半年的平稳增长态势，2011年全年房地产投资发生暴涨暴跌情况的可能性甚小。“这说明目前我国整个房地产行业投资并没有想像中的那么差。”她认为，一方面，目前调控效果主要集中显现在一线城市，且绝大多数楼市库存也在一线城市。而其他二三线城市的开发投资，都呈现出平稳上涨甚至部分迅速上涨的态势；另一方面，今年我国对于保障房建设的明确投资，从很大程度上维持了房地产开发投资的稳定增长。
值得注意的是，虽然今年1-7月份，房地产开发投资31873亿元，同比增长33.6%。其中，住宅投资22789亿元，增长36.4%。但是，中国证券报记者根据国家统计局公布的数据计算，7月份单月的商品住宅完成投资4175亿元，环比减少22%。链家地产首席分析师张月认为，房地产开发商减少住宅投资的主要原因是，当前住宅销售市场成交维持低位，未来可能面临全面限购，住宅销售将受影响。开发商对于住宅投资持有谨慎态度。“另外，开发商在下半年的投资安排中，往往不会在月份就投入过多。”
销售策略或转变
另外，中国证券报记者整理国家统计局的数据发现，7月份当月的商品住宅销售面积为6754万平方米，环比6月份下降了34%，住宅销售额为3487亿元，环比下降了30%。
郭毅指出，商品住宅各项销售数据的环比下降，说明购房者的观望心态更加明显，楼市成交“胶着”状态持续。“下半年开始，虽然有些开发商采取了低价策略，但大部分楼盘的价格显然并没有降到购房者的心理预期。”
张月认为，排除去年的基数因素，随着今年调控的逐渐深化，消费者降价预期增强，加之信贷政策从紧减弱部分消费者的购房能力，导致7月份市场成交走低，住宅消费者面积和销售额均呈现大幅度下降。“这也是继4月份以来再次下降，并且是大幅的下降。对于开发商来说，当前销售难度不断增加，而资金回笼有限。”她指出，在当前的资金和调控的双重压力下，开发商三季度必然面临策略的调整来促进成交量。其中，是否降价求量将是必然重点考虑的方式之一。
业内人士表示，7月份的数据或许是商品住宅销售面积、销售额“转冷”的重要信号。而且，如果限购令扩至二三线城市，房地产宏观调控的效果将进一步显现，需求将更趋悲观。
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正当上半年各大房企交出“满意答卷”的时候，楼市宏观调控政策也正逐渐深入。日前记者调查发现，有房企巨头率先掀起降价促销风潮抢跑市场，以取得下半年楼市主动权。专家表示，下半年房企面临内忧外患的双面夹击，降价是必然趋势。
现象：房企巨头率先刮起降价风
在宏观调控的重压下，日前记者获悉，不少房企巨头已率先掀起了降价风潮，包括碧桂园、万科等。
7月21日，碧桂园·十里银滩对外发布价格信息，提前认筹、开盘当天成功认购的客户可额外享受7.5折购房优惠。而此前该盘早已推出“诚意金客户购买洋房可获2万元抵4万元、别墅5万元抵10万元”的特大购房优惠，近期推出新优惠折扣后，多重优惠可以同时享受。
而在7月24日，碧桂园于南京的另一项目碧桂园欧洲城也开盘销售，和此前项目一样，该项目也采取了极低的定价策略。
“低价”已成为碧桂园贯穿今年始终的主题。此前，碧桂园执行董事兼总裁莫斌曾表示，下半年楼市形势严峻，公司将坚持低价策略去实现全年销售目标。此外，世联地产(002285,股吧)(17.82,-0.36,-1.98%)首席分析师王海滨分析指出，碧桂园向来开发的都是郊区大盘，又是全产业链模式，因此有降价的空间。王海滨称，碧桂园向来拿地便宜，此外因为其为全产业链模式，成本控制较好，所以能够降价。
无独有偶，低价促销、率先抢跑的开发商并不止碧桂园一家。7月22日，深圳万科表示，即日起至8月31日前，准备发出10000张“万团卡”，启动为期50天的“万团大战”。所有参与活动的置业者，在12月31日前凡在深圳万科旗下11个项目开盘当天购买，即可享受额外5000元优惠。
而早在去年上半年突然宣布楼盘全线8.5折降价促销的恒大地产将如何迎战？是否会沿用去年的折扣促销力度呢？对此恒大集团董事局主席许家印表示，集团7月和8月新开工开盘项目不多，大部分新盘开盘都集中在9月以后。为保持公司销售，个别楼盘会有一些优惠措施，“但不会出现去年全线8.5折的优惠了。当然，个别楼盘价格的调整，会影响到均价，但这都是‘正常营销’。”
内忧：供应大存货多降价压力大
据世联地产对北京、上海、广州、南京、天津、青岛、沈阳等40个重点城市未来潜在供应量监测显示，下半年绝大多数城市的商品房供应将迅速放量。世联地产华北策略资源中心总经理刘春岩分析认为，2012年1季度楼市供销差将达到顶峰，价格面临较大的下行压力。
广州下半年的供应量也将呈现井喷状态。合富辉煌集团研究部日前发布的研究报告显示，2011年下半年广州市十区预计将推出新增商品住宅供应量3.9万套。新推货中，中心六区仅占总量的36%，花都、番禺、白云和南沙仍是新货供应的区域。新货集中在花都、番禺，合计比例超过五成。虽然广州市中心六区总体供应占比较低，但总量也有明显增加。特别是黄埔、海珠等长期缺货的板块，今年下半年将有大量新货推出，白云的金沙洲、白云大道供应亦充足。此外，广州十区总体新货供应比重仍以旧盘新推为主，但预计将有40个全新盘上市，货量约13673套，创近年新高。
不仅如此，由于上半年的政策调控导致不少货量的积压。据北京市房地产交易管理网统计，截至7月20日，北京市一手住宅库存量为10.7万套，这一数额处于今年高点。而根据上半年北京市的销货速度，北京楼市的存销比达14.8。北京中原地产市场总监张大伟表示，这一存销比是最近三年来的新高，表明北京楼市积压严重。
同时，截至7月20日，上海可售一手住宅为53948套，面积为783.9万平方米。据中原地产预测，其存销比为12.4，库存也需要较长的消化时间。而截至7月20日，广州市的未售房源为73728套，可售房源为36034套，也显现出积压态势。在二三线城市如石家庄、郑州等地，库存量也在逐步攀升。
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