[摘要] 监管部门的表态让房产大佬们有点难受。在最近召开的年中工作会上，中国银监会主席刘明康表示，下半年要紧抓房地产贷款风险，杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场。
（来源：经济参考报）监管部门的表态让房产大佬们有点难受。在最近召开的年中工作会上，中国银监会主席刘明康表示，下半年要紧抓房地产贷款风险，杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场。在这一场合，刘明康还首次对商业地产提出预警。随着政策面的继续抽紧，未来房地产业的信贷环境将更加紧张。渣打银行进行的房地产调研显示，在30家开发商中，有22家感到紧张或担忧(而在此前的调查中只有13家)。只有两个受访者表示资金状况良好。
银监会预警商业地产贷款
刘明康公开表示，加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测。同时，继续对商业地产和二三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。
“商业用房现在拼命在增长，全世界经济还有四到五年的不景气，我不知道商业用房拿来干什么，连一个基本判断都没有，所以一定要对假合同、假按揭、违规行为、转按揭、加按揭等 不 审 慎 的 做 法 加 强 打 击 力度。”有媒体转述刘明康的表述。
2010年下半年，随着房地产调控令的加码，相当多的房企纷纷加大商业地产投资，推动了商业地产贷款尤其是经营性物业抵押贷款的火爆。据深圳银监局监测，今年一季度以来，商业地产加速升温，深圳部分银行借此大举进入商业地产贷款领域。
但是，在商业地产的火热背景之下，隐藏着的是暗流涌动的风险。今年以来，陆续有贷款违规案例上报监管部门。今年4月，一家小型商业银行被内部通报，商业抵押贷款的贷款用途审核不严格，贷款资金被查到违规流入楼市和股市。今年5月，一家股份制商业银行通过阴阳合同，违反商业贷款期限不得超过10年的规定。
银监会在上述会议上对商业地产贷款的风险提示是，“部分银行争相抬高地产贷款金额，拉长贷款期限，放松申贷标准，埋下风险隐患。”对此，银监会内部人士证实，去年下半年，商业地产相关贷款大幅上升，银监会首次在内部全体会议上对商业地产贷款提出风险警示。
房地产贷款增速持续回落
央行26日公布的金融机构贷款投向统计报告显示，今年上半年中国房地产贷款增速持续回落，各金融机构人民币房地产贷款少增近6000亿元人民币。
央行公布的数据显示，今年上半年中国主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款同比少增5985亿元，比一季度末回落4 .4个百分点。其中，购房贷款累计新增5815亿元，余额同比增长18.5%，比一季度末回落4.8个百分点。
与此同时，人民币房地产开发贷款增幅也比上一季度有明显回落。上半年，人民币房地产开发贷款新增2098亿元，余额同比增长13.7%，比一季度末回落3 .8个百分点。不过，与房贷数字下降相对应的是，中国保障性住房开发贷款猛增。上半年，保障性住房开发贷款新增908亿元，比年初增长54.8%，高出同期房地产开发贷款比年初增速48.3个百分点。
渣打银行进行的房地产调研显示，开发商正面临更加紧张的信贷状况。几乎所有受访者都表示，在过去3个月里，获得银行信贷用于房地产建设的难度增加了(在我们第二次调查中，持此观点者为20人，而在次调查中为17人)。
同时，开发商当前正面临着更高的融资成本。据开发商所言，银行对房 地 产 开 发 贷 款 的 平 均 利 率 是8.8%，而信托公司和其他融资机构的利率在10%和30%之间，平均为17.5%，是银行利率的一倍。(中国人民银行的一项调查显示，虽然整体利率水平较低，但是与银行贷款相伴的各种正式或非正式费用，将会推高贷款成本。)
某国有银行的人士表示，房地产市场风险正在积聚，已经被列入贷款慎入行业，房地产开发贷款综合利率上浮约40%。现在能做的只是支持存量客户，基本不允许新客户进入。
信托又一扇窗口关闭
在银行信贷政策未见好转的情况下，信托融资的渠道又再次受阻。日前有消息称，监管部门对房地产信托余额和新增规模排名前20的信托公司进行了窗口指导，截至目前已经有包括中信信托、平安信托、中融信托、中诚信托、北京信托、上海信托等20多家信托公司。近日又有媒体报道，四大国有银行发文叫停房地产信托业务。
有消息称，工商银行总行日前在全行发文，停止了房地产信托业务。文件指出，中国工商银行各分行停止办理代为推介、代为资金收付的房地产信托业务。中国银行总行出于风险把控的目的，在操作和审批层面实际已经暂停了房地产信托业务，而建设银行也有严禁分行在未经总行相关部门批准的情况下开展信托计划推介业务、将审批大权收归总行的举措。这些消息虽未得到官方确认，但这些国有大行房地产信托产品发售确实明显停顿。
一位业内人士表示，各大信托公司对于房地产信托也不是不能发放，而是要预先通过审批，风险评估更为严格。每一批产品的发放，都要通过银监局或者当地银监部门的事先审批。相比此前的房产信托备案制，监控力度无疑加大了许多。同时也对房产公司信托产品提出了更高的要求，比如：四证齐全，有30%以上的自有资金和二级以上认证资质。
另有消息称，房地产公司境外融资渠道也再受限制。据媒体周四报导称，中国国家外汇管理局已暂停受理境内地产公司为境外子公司提供债券发行担保的申请。外汇局同时还调减了2011年度境内企业对外债券发行担保余额指标的规模。
（来源：证券日报）本报记者王峥
截至8月10日，根据WIND资讯的数据显示，A股市场共有20家房企披露了2011年中报。《证券日报》统计后发现，这20家房企截至2011年6月30日的存货共计3177.64亿元，同比去年的2171.95亿元增长了46.30%，环比今年一季度的2843.42亿元也增长了11.75%。
其中，招商地产(000024,股吧)与万科2011年中期的存货数据444.70亿元和1713.66亿元，仅这2家房企的存货就占据了20家总和的67.92%。
龙头房企
销售增速略高库存增速
万科的存货明细就显示，截至2011年6月30日，其拟开发产品的存货金额为552.05亿元，已完成开发产品存货金额47.60亿元，原材料存货金额4588万元，在建开发产品存货金额1113.63亿元。其中已完成开发产品提取的跌价准备743.56万元，平均提取比例仅为0.1562%。
与2010年中期相比，万科的存货增长了598亿元，同比增幅为53.63%。其2011 年1~6 月份累计实现销售面积565.5 万平方米，销售金额656.5 亿元，同比分别上升76.7%和78.6%。
而从这里也可以看出，万科的存货虽然增长了近600亿元，但同比下销售的金额还是超过了存货的增长，并且销售金额的增长幅度也高于存货的增长速度。
对此，万科董秘谭华杰就表示，“今年上半年，万科销售的产品中144平米以下户型占比87%。这种面向自住需求、以中小户型普通住宅为主的主流产品定位很好的契合了调控下市场的需求特征。”
但存货周转率上看，万科目前的存货周转率较去年同期降低了逾2成，招商地产同样降低了1成多。
而针对万科下半年的库存问题，万科总裁郁亮也表示，房地产和其他的行业不同，房地产企业的资产除了现金基本上就是存货，真正的库存是现房库存，万科的现房库存占存货的比例只有2.8%，不足一个月的销量。
中小房企库存压力大
相比于万科、招商地产这样的龙头房企，中小房企的存货压力显得更为明显。
据了解，今年上半年受限贷、限购等政策的影响，主要城市成交量明显下降。1-5月，北京、上海、杭州、广州、深圳、武汉、大连、长沙、宁波、南昌、沈阳、郑州等12个重点城市住宅销售面积同比2010年下降9%，比2009年同期下降23%。其中京、沪、广、深、杭等5个城市销售面积比2009年同期下降超过四成，甚至低于2008年同期。同时，随着越来越多的新房转入销售，市场销售速度明显下降。京、沪、广、深、杭等5个城市5月份三月移动批售比（销售面积/批准预售面积）仅为80%，与2008年同期水平相当，比年初下降了28个百分点。
而一些中小房企的业绩也体现了楼市的现状。其中丰华股份(600615,股吧)亏损835.51万元、凤凰股份(600716,股吧)亏损1942.18万元、绿景控股(000502,股吧)亏损1046.13亿元；业绩同比下滑的则达到了7家，占全部20家房企的35%，包括银基发展(000511,股吧)、渝开发、广宇集团(002133,股吧)、滨江集团(002244,股吧)等。而这些十多家中小房企的库存也超过了1000亿元。在8月底很可能出台二三线城市限购令的情况下，这些资金实力较弱的中小房企面临的压力无疑更大。
此外，在这20家已经披露中报的房企中，存货较一季度减少的为5家，包括ST天发、广汇股份(600256,股吧)、卧龙地产(600173,股吧)、天保基建(000965,股吧)、深振业A,而存货增加的则达到了15家。
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