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三问土拍潜力何来? 锡城土拍风潮来袭二三事

无锡商报   2011-08-17 08:49

[摘要] 即将推出的地块将为无锡楼市带来多少新的居住板块?又有多少商业地块,将为现有板块创造何等消费配套?热点区域推出的新地块是否会引起地产大鳄们的追逐竞价?每一次土拍中,都可以看出一些市场的真实动向。

 

即将推出的地块将为无锡楼市带来多少新的居住板块?又有多少商业地块,将为现有板块创造何等消费配套?热点区域推出的新地块是否会引起地产大鳄们的追逐竞价?每一次土拍中,都可以看出一些市场的真实动向。

疑问一:东西新城,“铁”定?

自从有了高铁概念,各地楼市纷纷围绕着高铁站点展开着一轮新的比拼,无锡也不例外。不管是京沪高铁经过的锡东站,还是沪宁高铁停留的惠山站、新区站,周边的地块都因为与高速铁路近在咫尺而身价倍增。而几个站点也不负众望,每次土拍都会拿出足够的地块供开发商争夺。

就在今年4月份的第二次土拍会上,仅锡东高铁商务区提供的土地量便超过了10幅,在整个竞拍过程中,这些用地也受到了热捧,无锡恒廷实业连拿两幅商业办公用地,华夏房地产更是经过13轮竞拍,以6200万元拿下一幅商业办公地块,溢价率高达82.35%,足见该地区的吸引力。而在前几次的土拍中,在无锡以打高铁牌而著称的锡东新城早已吸引了碧桂园、上海长甲、上海万业、无锡红豆等诸多品牌开发商的争相入驻,区域地价节节攀高。随着高铁的正式运营,锡东新城更是成为众开发商眼中价值潜力无限的板块,成为众人争抢的“香饽饽”。

在本周举行的第四次土拍会上,锡东高铁商务区依旧保持着较为高昂的势头,一次性拿出4幅地块,且全部为商业办公用地。事实上,京沪高铁的开通为锡东新城的提速发展提供了一个很好的契机。这个原本只处于无锡东片的乡镇之地,就因为一条铁路而受到了关注,政府更是重点规划、倾力打造。业内人士分析,今明两年内锡东新城板块将出现居住类物业的集中供应。而最近几次土拍大量商业、办公用地的推出,则在为这里本不是很齐全的配套进行了一番有效的完善。

高铁影响的并不仅仅是锡东新城,惠山区的锡西同样在这轮交通变迁中受益匪浅。据了解,已有多家开发企业表示“最近正在考虑在无锡拿地,正在看惠山的几块地,随着规划利好,惠山区的地价也上涨了,不过还是看好这个区域的发展。”也正因此,在19日的土拍中,沪宁高铁惠山站区的一幅5万多平米的商业、办公、居住混合用地同样受到关注。对于“嗅觉”最灵敏的房地产开发商来说,交通驿站总是他们的必争之地。高铁进入我们身边的日子并不长,但开发商却对“铁”定深信不疑,这使得他们在拿高铁地块时,毫不会心思手软。究竟飞驰而过的高铁是否真能为周边楼市带来如其行进速度一般的,我们唯有拭目以待。

疑问二:滨湖板块,再破纪录?

近年来,由于滨湖区自身的发展潜力,不断有品牌开发商进入,使得该区域地价不断走高。尤其是太湖新城,频频创下无锡土拍史上的新纪录。然而今年以来,滨湖区的土地市场显得有些沉寂,只是“很小气”地拿出一二幅地登陆一下土拍市场,有时干脆直接缺席。本周五,滨湖区将难得的豪爽一回,一口气推出了4幅地块,且亮点颇多。

首先是位于滨湖区梁溪路与青山路交叉口西北侧地块,该区域属于河埒口商圈范畴,夹在了万达广场和惠山之间,各项配套资源极其丰厚。地块周边目前有在售的紫金伴山小高层均价已达16000元/平米,洋房均价达17500元/平米。该待拍地块面积2.43万平米,容积率1.9,折合计算下来起始楼面均价已达6094.39元/平米。滨湖区向来是,今年4月份的土拍会上,紧邻建筑路的一幅地块便成为当天最为抢手的,经过27轮拉锯战后才由北京居业投资以3.09亿元拿下,楼面地价达到6291.29元/平米,溢价率为54.50%。此次滨湖区再度拿出板块内黄金段的地块,且以居住为主,商业占总建筑面积比不得超过35%,是否能带来一场更为激烈的争夺呢?楼面地价是否会再创新纪录呢?答案只有等到土拍现场才会揭晓。

此次滨湖区还拿出了本轮土拍中的一幅地块,位于太湖新城金石路与高浪路交叉口东北侧,面积21.52万平米,起始价已高达19.37亿元,起始楼面价高达5999.8元/平米。地块的用途定性为居住、商业用地,要求商业用地面积不低于总量的15%,商业建筑要沿金石路相对集中布置。由于该地位对开发时容积率的指标为小于1.5,加上该地块周边已经聚集了太湖国际社区、魅力万科城、保利香槟国际、融创熙园等诸多高端项目。因此业内人士预测一旦有开发商成功拍得,应该会做成别墅、小高层以及商业类的混合型产品。而谁又会一举拿下这块可能创下无锡土拍新地王的“沃土”呢?会是某个大牌房企,还是隐匿的“马甲”?不管是谁,对于原本已是群星荟萃的太湖新城来说,只又会更加热闹。

疑问三:太科园区,群雄逐鹿?

本次土拍依旧延续着今年以来每一次土拍商业用来唱主角的行情,在全部18幅地块中,纯居住用地仅为2幅。一幅在太科园内,另一幅则在北塘区的石门路一带。物以稀为贵,夹在大批量的商业用地中,住宅用地就显得尤为珍贵。

新区太科园纯住宅用地面积2.29万平米,北塘区石门路西侧(原山北小学)纯住宅用地面积0.68万平米。相较之下,太科园区的用地更受关注。太科园此次推出地块,容积率小于2.5,起始价1.17亿元,折合楼面价2041.5元/平米。太科园,本身是作为无锡市政重点项目来打造的,其被规划为高新产业发展基地,周边有国家信息传感中心、国家物联网中心、国家软件园等高端产业基地,形成良好的产业氛围,与之并存的是8000人左右的高科技尖端置业人才以及湿地公园、高尔夫球场、游艇俱乐部等相当齐全的政府配套设施,整个太科园板块最终将会成为高端物业的聚集地。从围边的现有楼盘情况来看,龙湖澜澜山、协信阿卡迪亚、朗诗绿色街区、国信观湖湾均是响当当的角色,在这里高端住宅物业的形态已初步形成。而下一个进驻这一高端区域的又会是谁?在本次土拍会上,是否会吸引地产大鳄“群雄逐鹿”?

至于另一幅纯住宅用地面积不大,根据土拍要求,该地块容积率小于1.4,起始价2800万元,折合下来起始楼面价为2918.05元/平米。这样低总价的纯住宅用地,对于目前手头资金有些紧张的开发企业来说,倒是个不错的选择。或许正因为它的低总价,反而可以吸引到买家的青睐。该地块周围目前有多个在北塘区内很有口碑的项目,如小天鹅品园、蓉湖山水、蓉湖壹号等。

商报记者/祝雯隽实习生/陈露

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标签: 土地 拍卖

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