[摘要] 自从年初宏观调控政策相继出台以来，尽管各地楼市成交量大幅度下降，但多数城市的价格却依旧坚挺。限购令的出台使二三线城市的房产商恐慌，纷纷暗中抵制，那么，在如今限购令名单出台加之开发商羊群效应渐现下，二三线城市房价上扬是否会是终点呢？
（来源：中国经济网）中国经济网编者按：大量产品堆积到第三季度出货，使得开发商在这个秋季，将不得不采取更为积极的促销措施。自从年初宏观调控政策相继出台以来，尽管各地楼市成交量大幅度下降，但多数城市的价格却依旧坚挺。限购令的出台使二三线城市的房产商恐慌，纷纷暗中抵制，那么，在如今限购令名单出台加之开发商羊群效应渐现下，二三线城市房价上扬是否会是终点呢？
成因:调控力度再加大限购名单将出台
随着加息以及房价下跌的预期逐步增强，使得范围内房价上涨的城市在减少，房价涨幅在缩小，但不管是新建商品住宅价格，还是二手住宅价格，70个大中城市中仍有一半的城市在上涨，随着住建部限购五条标准的出台，二三线城市的限购已在所难免，新一批限购城市的名单将在20个左右。
现状：开发商降价现羊群效应三季度多地房价或松动
成都：开发商"以价换量"上演优惠促销
面对不断加码的楼市调控，面对中央加大对房地产调控不动摇的决心，开发商心里都心知肚明：继续坐等下去，没有好果子吃。只有屈尊目前的房价，才是赢取市场份额的筹码。尽管，成都还没有哪个楼盘公开降价，但那些所谓促销优惠、团购优惠、新盘低开等字眼，却充斥在近期各大媒体上，而那些羞答答的“地下降价”现象，也在成都各大楼盘中加速上演。
河北：商品房销量售价涨幅双回落
上半年，河北省房地产行业总体运行良好，房地产开发投资持续增长，商品房市场供应充足，但商品住房销售量增速和平均售价涨幅双双回落。 统计数据显示，河北全省商品房销售面积同比增长40.3%，较去年同比回落28.5个百分点。商品住房销售面积同比增长36.8%，较去年同比回落30.4个百分点，上半年石家庄市商品住房成交量同比跌10%。
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观察：多城市房价是否仍有下降空间
昨日国家统计局公布的70个大中城市7月份房价显示，70个大中城市中，新建商品住宅价格较6月下降的城市有14个。与6月份相比，7月份环比价格下降和持平的城市增加了5个。在价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过1.0%，涨幅比6月份缩小的城市有15个。房价是否还有下降空间
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热议：“按下葫芦起了瓢”二三线城市热潮是否持续
一线城市限购后，周边很多二线城市房价持续上涨，如北京、上海周边的中小城市，成为购房者转移的主要阵地。相比一线城市，二三线城市城市化进程仍在加速，刚性需求和改善型需求比较强烈，还有很多空间。二三线城市热潮是否持续。
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22城土地供应"被收紧"聚焦二三线城市调控
（来源：搜房网综合整理）国土部上收22座城市用地审批权
继住建部新一轮限购政策剑指二三线城市之后，国土资源部也把调控对象进一步覆盖部分二三线城市，将22个城市建设用地审批权收归中央。
该举措看似不与楼市调控直接挂钩，但多位地方国土部门官员和业内人士在接受《财经日报》采访时认为，此举将进一步收紧土地供应，与土地市场唇齿相依的房地产市场势必遭遇多方面间接影响。
助推房价上涨预期
国土资源部此次加强对城市建设用地控制，上收审批权的22个城市包括秦皇岛、镇江、南通、扬州、泰州、嘉兴、绍兴、台州、温州、马鞍山、德州、东营、威海、南阳、江门、惠州、珠海、佛山、中山、东莞、桂林以及三亚。
上述22个城市无一不是房价在近两年涨幅较快的城市，多数是一线城市的二三线城市，三亚、佛山、温州、绍兴等部分城市已经实施了限购政策。
一度因房价过快上涨的二三线城市，目前无疑正陷入宏观调控的漩涡中心，其背后的原因是本地的投资需求和一线城市转移的投资需求带来双重考验，使得的房地产市场压力集中在二三线城市释放。
按照国土资源部的要求，22个新增城市的土地利用总体规划确定的中心城区范围内农用地转用和土地征收须报国务院批准。此前，这些城市的建设用地审批权由所在地的省、自治区人民政府负责。
佛山市国土资源局官员在接受本报采访时表示，该举措与房地产市场并不直接挂钩，但对楼市来说会发生滞后影响。江门市国土资源局有关负责人也表示，短期内对房地产市场影响不大，长期来看则会影响房地产市场的土地供应。
由于广州、深圳、佛山的限购，部分投资者转向了东莞等城市。据东莞市统计局8月15日发布的数据，7月全市新建商品住宅销售均价为8586元/平方米，首次单月突破东莞今年房价控制警戒线，即8200元/平方米。
根据国家统计局的数据，秦皇岛6月新建商品住宅价格同比上涨高达8.6%，仅次于乌鲁木齐9.3%的涨幅，在70个大中城市中排名第二。7月份高达8.3%，在70个大中城市中排名第六。此外，江门、珠海上半年房价涨幅在珠三角城市中靠前。
世联地产[简介动态]在接受本报采访时认为，上述举措无疑将强化了房地产市场长期上涨的预期。在高速城市化发展背景下，房地产市场保持着旺盛的需求，而供给却受到土地供应量的限制。由于土地管理收紧带来的供需失衡将会进一步强化房地产市场长期上涨的预期。
知名房地产商任志强在其微博上也称，限购会造成短期价格波动，但限地大约只能减少供给而推动涨价，中国的住房价格首先从关紧土地闸门开始。
按照此前的程序，佛山和江门的建设用地供应计划由广东省审批，只有总量在供地指标之内可以不限制次数，改由国务院审批后只能一年一次，整个工作要进行全面的调整，审批周期也变得更长，要求会更严格。
合富辉煌首席分析师黎文江认为，审批权上移意味着包括房地产在内的经营性用地都会受到比之前更为严格的控制，而且可以想象，增添了国务院审批的环节，相应的程序也会增多，恐怕建设用地供地会放慢。
但为平衡土地管理收紧政策和房价上涨的矛盾，做到既实现耕地保护目标，又能使房价平稳，世联地产认为，限购政策将可能会因此长期化和普及化。
在世联地产看来，限购政策推行以来，确实起到了减少购房需求、抑制房价上涨的作用。在房地产市场长期上涨的预期之下，限购不失为政府削弱房价上涨势头的利器。
地方土地财政面临冲击
上述22个城市用地审批权上收被认为是土地收紧信号，未来的土地供应量难以大幅放大，而冲击最为直接的无疑是中心城区建设用地供应。
上述不愿透露姓名的国土局官员表示，大部分城市会把30%的指标用于中心城区的建设，如果整体用地指标收紧，其势必影响中心城区的房地产市场。
世联地产认为，旧城改造会因此加速，因为建设用地审批管理收紧或为地方政府加速旧城改造提供动力。一方面贯彻了中央提出的“节约集约用地”原则，另一方面能够盘活城市土地价值，并弥补因建设用地审批收紧致使新土地开发受限带来的经济增长损失。
与此相对应的是，容积率低的住宅产品将会更加稀缺。中央政府坚持节约集约用地原则，这将意味着容积率低的住宅产品用地，如低密度豪宅、别墅等产品的建设用地控制更加严格，审批更加难以获得通过。换而言之，容积率低的住宅产品将会更加稀缺，价格上涨的压力加大，更具有投资价值。
但世联地产认为，普通商品房供应量不会减少，因为国务院此举意在保护耕地、节约集约用地，遏制违法违规滥用土地资源的现象，并没有迹象表明要收紧普通商品房用地。而国务院多次在出台的房地产调控政策中强调，要加大普通商品房供应，建设用地审批权限的收紧没有改变这一政策意图。
相对于楼市的间接影响而言，国务院上收22个城市建设用地审批权举措，被认为将对地方土地财政产生不小的冲击。
此次审批权变更的城市主要分布在环渤海、珠三角和江苏、浙江等地，均为经济相对发达、经济增速较快的城市。在房价出现大幅上涨的同时，这部分城市大多在今年出现了土地出让金的大幅增长。
根据链家地产市场研究部统计，从2011年1月至目前，在国务院新上收建设用地审批权的22个城市中，威海、东营、东莞、泰州、镇江、台州、江门、桂林这8个城市的土地出让金都同比去年增长50%以上。
链家地产首席分析师张月认为，这一措施一方面可以防止部分地方政府为单方面追求财政收入而造成的土地资源浪费及大量占用耕地的情况，另一方面有助于加强地方政府对于部分开发商非法占用土地及违规建设的监督，国务院也可以通过增多或减少土地供应加强对于土地市场的宏观调控。
此外，此次国土资源部收紧建设用地审批权，还被认为与当前土地违法现象严重有关。根据国土部的数据，2011年上半年发现违法用地行为约3万件，涉及土地面积27.8万亩，同比分别上升8.0%和14.8%。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，此举可以规范房企在二三线城市的“圈地运动”，因为一线城市楼市调控导致开发企业转战二三线城市，导致二三线城市上半年地价的快速上涨。房企尤其是大型房企在二三线城市圈地频繁，但这些被圈占的地块由于种种原因开发周期较长或长期闲置。
但在刀客地产顾问机构董事长谢逸枫看来，在目前土地流标和底价成交下滑严重背景下，收回一些城市建设用地审批权被认为会起到变相“托市”的嫌疑。根据国土资源部的统计，今年前7个月土地流标数量达到353块，比去年同期增长242%。紧缩土地入市量会对该城市的土地市场产生较大影响。
据经济之声《央广财经评论》报道，8月20日，住建部要求各省上报辖区内上半年房地产市场调控工作情况的期限已到，今天部分二三线城市的房地产市场出现了一些令人关注的新动向。很多地方选择了限价的方式来调控房地产。
业内人士指出，二三线城市目前都以限价来规避限购，限价和限购都是行政干预手段，都具有很强的杀伤力，相比之下地方会选择杀伤力较小的限价。
而结合住建部通知中的标准，有媒体列出了这次可能上报的城市的名单，其中包括秦皇岛、丹东、锦州、吉林、牡丹江、赣州、烟台、洛阳、襄樊、岳阳、常德、惠州、湛江、桂林等地方。
经济之声特约评论员杨红旭对此发表了评论。
主持人：您觉得这次上报本地楼市调控政策的会是一些什么样的城市？
杨红旭：住建部的通知里面说有5条标准。其中前3条比较明确，6月份统计局的数据显示房价指数增幅较高，排名靠前。这里说的靠前也是有讲究的，我估计一般是指前十名，不会超过二十名。
第二条很关键，6月份新建商品住房均价超过去年年底涨幅或者接近全年房价控制目标。今年，各地方政府面临着两个问责考核，一个是住房保障，也就是开工率，有一千万套需要问责考核；第二个是房价控制目标，“国八条”要求，各地要上报制定全年的房价控制目标。3月份，各地目标基本上都是房价涨幅不超过本地GDP或人均可支配收入的涨幅。地方政府关心的是今年的房价制定目标能不能控制住。
现在来看，很多地方政府都能够完成这样的房价控制目标。如果地方政府认为自己的房价控制目标可以完成的，那么是不是限购不重要。因为中央不会问责，限购只是达到房价控制目标的手段而不是目标。因此现在很多地方政府说自己可以打折，没必要限购。
主持人：如果不上报，符合条件的城市会受到什么影响，上不上报有哪些区别？
杨红旭：中央包括住建部都希望地方政府能积极上报。但是，，地方政府不愿意上报，第二，如果住建部按照这五条进行审核，就会有很多地方用暧昧的态度来应对，比如房价靠前，到底前十名还是二十名。第三，1-6月新建商品住房成交量同比增幅较高，因为很多中小城市房地产交易并没有实现网上登记、备案，可以做假。大城市已经实现网签的制度，住建部可以知道。
总体来看，我对这次限购城市增加数量不是很乐观。而且媒体列举的名单中有很多三线城市，其中部分是东部的，比如沿海城市秦皇岛；但也有很多中部城市，比如襄樊、洛阳、桂林。我认为，中、西部地级市基本上不会列入限购名列。
主持人：一些城市用限价的方式来调控房地产，限购和限价有哪些区别，这两种方式哪个更适合二三线城市楼市的调控？
杨红旭：限价，地方政府有很多花招可以用，空间可大可小，中央很难去控制。限价不一定能限制成交量。
而限购的关键是限制需求，如果打乱需求，市场的成交量就会下降，土地就不好卖了。限价和限购两个措施中，限价是地方主导，限购基本是有中央控制，限价不会影响成交量，也不会使土地出让金下降；但是限购会影响成交量，从而危及地方的收入。我觉得如果地方政府选择，肯定喜欢限价的手段，而不愿意打击需求。
主持人：您觉得8月底出台二三线城市限购名单的可能性有多大？
杨红旭：我觉得并不是很大。上个星期说20日就可能出，我当时就已经预测，肯定不会出，现在我预测8月底也不一定会出。
这个名单制定起来特别纠结，地方政府不情愿，但住建部希望他们降，那么他们之间需要沟通协商和谈判，这需要一个过程，所以8月底之前不出也很正常。要出的话，也可能也是分批，批出几个，放到九月份也很有可能。
我觉得这次限购升级本身并不是特别重要，重要的是已经限购的城市能不能从严执行。我们知道很多一、二线城市只限主城区、不限郊区，只限某些户型、不限大部分产品，甚至可以补交税单。既然大城市都这样了，限小城市是没用的。大城市成交量规模和市场规模都比较大，这些城市如果能够限死，那么市场就会很快降温。
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