[摘要] 北京的公租房建设和管理的相关细则正在制订中。昨天，记者从市住保办了解到，北京公租房将在全国创新采用“三多一统筹”的建设管理模式，面向社会公开摇号配租的公租房将按统一标准建设。
（来源：新京报）北京的公租房建设和管理的相关细则正在制订中。昨天，记者从市住保办了解到，北京公租房将在创新采用“三多一统筹”的建设管理模式，面向社会公开摇号配租的公租房将按统一标准建设。
机关、企业等多主体建公租房
北京是推出公租房的城市之一。市住保办常务副主任邹劲松介绍说，目前，北京公租房的建设管理的主体思路已逐渐清晰，北京市《关于加快推进公共租赁住房建设和规范管理等有关问题的通知》正在制订中。
北京将采取“三多一统筹”的创新建设管理模式，加快公租房建设。“所谓‘三多’，一是‘多主体建设’，除市、区政府组织建设外，还组织产业园区建设，鼓励机关、事业单位、企业、社会团体等社会单位，投资机构、开发企业建设公租房。”邹劲松说。
多方式筹集房源多元化融资
同时，还将“多方式”筹集公租房源，采取新建、改建、收购、长期租赁等方式，筹措公租房房源；并将“多元化”融资，依托新成立的保障房投资建设中心的投融资平台职能，以财政投入为引导，广泛吸引社会资金进入。
统筹管理增加教育医疗等配套
“一统筹”是加强统筹管理，统一建设标准，规范审核分配，抓好后期管理。“公租房以区为主、全市统筹。区里落实土地、组织建设。市里发挥资金优势，通过保障房投资建设平台，收购公租房。”邹劲松表示，除了市里的保障房投资建设中心外，区县也可以成立区里的投融资平台，北京面向社会公开摇号的公租房，都将由市、区平台来收购。
“收购是要签协议的，房子要达到相应的条件。如果没有按照标准来建设，房子不好，是不会给钱的。”邹劲松说，这意味着，在将来公租房家庭入住前，房屋就已经由政府进行了严格的验收，让入住家庭住得放心。
据了解，在统一标准中，项目的各种配套设施是否完备，也将体现在标准的要求中。同时，北京还将在公租房的规划指标控制等方面给予相应的政策倾斜，适当提高公租房项目的教育、医疗、商业等规划配套标准。
■相关新闻
政府组织建设公租房占6成
园区和社会单位建设公租房各占26%
按今年北京的目标，在新开工和收购的20万套保障房中，有10万套是用于公开摇号配租配售的，其中6万套是公租房。在“十二五”期间，公租房也是住房保障的“主力军”，在50万套用于公开摇号配租配售的保障房总量中，公租房要占到6成，即30万套。
邹劲松表示，截至目前，北京全市累计落实公租房项目98个、共10.3万套。
其中政府组织建设的项目有59个，共6.2万套，占总量的6成；园区建设的公租房项目12个、2.7万套，占26%；社会单位建设的项目有27个、2.7万套，占26%。
■审核配租
首批面向社会公租房本月配租
远洋山水 项目有望成为配租项目
加快建设是为了让公租房尽快地配租给需要的家庭。今年上半年，产业园区建设的公租房就已经开始配租。
位于亦庄开发区核心区的亦城茗苑 小区是北京入住的公租房，该项目的公租房配租给园区企业中有住房困难的职工，今年3月，首批承租的职工代表拿到了新房钥匙。市住保办的统计显示，截至目前，中关村园区、亦庄开发区5000多套公租房已竣工并开始启动配租。
北京面向社会的公租房何时开始配租？邹劲松透露，本月起，面向社会的公租房将启动配租，配租的项目预计为石景山区远洋山水项目，该项目将在年内交用。这类公租房配租将与其他保障房相同，采用公开摇号的方式，并邀请人大代表、政协委员、新闻媒体等现场监督。今年年内，北京将力争实现公租房配租1万户以上。
■租金标准
中低收入家庭租公租房享补贴
实行“市场定价、分档补贴、租补分离”
将来哪些人有资格租住公租房？公租房的租金多少？邹劲松表示，北京公租房的供应对象将包括中低收入住房困难家庭、新就业职工及连续稳定工作一定年限的外来务工人员。
公租房租金一两年调整一次
邹劲松介绍说，北京将科学确定公共租赁住房租金，促进公共租赁住房可持续发展。公共租赁住房的租金将实行“市场定价、分档补贴、租补分离”原则。
“租赁补贴是国外住房保障制度较发达国家普遍采用的一项政策，德国甚至对住房补贴制度进行立法，规定住房补贴的标准、范围、时间等，以此确保承租人的利益不因支付能力不足而受损。”邹劲松说。
他表示，北京公租房的租金标准将考虑项目建设、运营和管理成本，按照略低于同地段、同类型住房的市场租金水平确定。不过相对于市场租金来说，公租房的租金比较稳定，一般一两年调整一次。
实际租金是标准租金减去补贴
同时，对于中低收入家庭承租公租房，政府还将给予一定的租金补贴。也就是说，这些家庭最终实际缴纳的租金，是标准租金减去补贴剩余的部分。
■后期管理
物业协助巡视保障房违规出租
市保障房投资建设中心将负责公租房后期管理
保障房违规出租、转租和闲置等问题，一直是社会关注的热点问题。对此，邹劲松表示，北京市保障房投资建设中心将负责公租房的后期管理，代表政府监督公租房家庭是否有违规出租出借的行为。
此外，对于其他保障房，政府也将委托物业公司，巡查和报告业主是否有违规出租、出售的行为，一旦发现属实必须退出限价房。
仅靠住保办监督不过来
据了解，目前对于保障房业主的违规出租等问题，监管方面确有力不从心的问题。市住保办的工作人员一共40多人，区县住保办也就10多个人，而一个区县的保障房有几万户，仅靠数十人也监督不过来。
邹劲松表示，北京市保障房投资建设中心不仅将负责保障房的投融资，还要打造成类似香港的房屋署。“它将组建一支专业的队伍，来负责公租房的后期的管理，比如租赁、物业管理。它将被赋予一个很重要的职能，就是代表政府监督租户有没有违法出租、出借等行为。”
委托物业公司协助监管
“只有和公租房家庭朝夕相处的人，才能有效监督。这样公租房才能实现退出机制，否则制定政策无人执行，只能是空话。”邹劲松说。据介绍，目前香港也采取这样的方式，公屋楼内的一些保洁、保安等是政府的人员，他们来负责监督业主。
此外，对于其他保障房，北京也计划委托物业公司，协助政府，巡视发现并报告是否有违规出租、出售、闲置等行为。对于没有禁止出租的限价房，发现有出租行为也需要报告，住保部门将复核其当时申请限价房时是否符合资格，如果属于骗购也必须退出限价房。（记者马力）
【相关阅读】沪公租房新模式:公积金介入 带装修约700元/平
（来源：东方早报）上海市公租房申请对象、分配、租金等相关细则“有望在‘十一’后公布”
关于公租房建设的资金难题，上海设计的解决方案之一是公积金的介入。
位于杨浦区新江湾城的尚景园，是上海市公积金管理中心于今年5月成功收购的公租房项目，总投资14.98亿元。据上海市公积金管理中心相关负责人介绍，尚景园项目还处于装修阶段，预计年底完成装修。该负责人称，按照尚景园的分配对象，是符合上海市公租房条件的公积金缴存者。但具体的分配方案，还是房管部门协商，再到市政府报批。
而据上海市住房保障和房屋管理局相关负责人称，上海市公租房申请对象、分配、租金等相关细则，仍在细化之中，具体政策有望在“十一”后公布。
9月19日召开的国务院常务会议提出，要继续大力推进保障性安居工程特别是公租房建设。
“带装修约700元/平方米”
9月21日下午，早报记者在新江湾城尚景园调查发现，整个小区的规划设计及配套设施，与普通商品房小区并无太大差异。
据物业工作人员介绍，整个尚景园小区的土建工程已全部结束，水电、燃气、宽带、监控设备等也都安装完成。“从7月起，整个小区就全部移交给物业公司管理了”。
尚景园小区的项目部工作人员称，该楼盘目前正在进行的是后期室内装修，由三家建筑装饰工程公司承包，装修工程的甲方正是上海市公积金管理中心。
据了解，尚景园的规划住房面积15.15万平方米，配套商业建筑面积0.6万平方米，住宅房型以60平方米的二房一厅为主，总计2202套。该楼盘项目部墙上贴有的铭牌显示，尚景园的室内装修工期从2011年9月18日-2012年2月12日，整个室内装修的总投资为1.37亿元。
现场一位装饰公司负责人介绍说，尚景园虽然是公租房小区，但带装修约并不低，平均为700多元/平方米。室内电视、冰箱、洗衣机、空调、抽油烟机等电器和橱柜等都在装修范围内，项目建成后，可以达到“拎包入住”的标准。
上海市房管局相关负责人介绍说，上海关于公租房的准入条件并没有太多限制，但对居住条件有一定限制。该负责人称，公租房方面，政府会统一制定“游戏规则”，但是各个公租房项目，都会有不同的运作。比如租金方面，就会因为地段差异体现不同。
“公积金中心还会寻找投资和收购机会”
值得一提的是，尚景园不仅是上海首批面向全市的大型公租房项目，还是住房公积金投资公租房的一次尝试。
今年8月初，上海市公积金管理中心发布的《上海市住房公积金2011年上半年运行分析报告》提到，上半年上海市公积金中心依据国家政策，在首次利用住房公积金增值投资公租房，实现了住房公积金投资公租房政策零的突破。
报告还提到，在成功收购了尚景园后，上海市公积金中心对该项目进行了装修，装修工程将在年内基本完成。市公积金中心将与杨浦区公共租赁房运营公司研究尚景园的委托运营工作，争取年底前首批符合公租房申请条件的公积金缴存人顺利入住。
可见的是，公积金资金收购公租房，从客观上解决了部分资金。
项目承建方上海城投相关负责人称，尚景园立项之初，规划的是经济适用房。城投只是承建企业，利润也是核定好的。
一家大型房企相关负责人说，在保障房建设中，开发商最怕的就是资金沉淀期过长。如果在整个参建中，项目能被一次性收购，对企业而言，无疑降低了资金和时间负担。
上海市房管局相关人士称，公租房建设的确存在融资难问题，但公积金收购公租房并不是融资难下的产物。
上海市公积金管理中心相关负责人分析，公积金增值本来有一块，是要用于廉租房建设的补充资金。现在投入公租房项目，也是一次尝试，“尚景园是项目，未来还会寻找投资和收购机会”。但该负责人并没透露投资的目标金额。
资金平衡探索
此前，公租房建设被最常提及的一个难题即是资金。
据一位不愿具名的开发商称，目前原意参与建设经济适用房的房企都不多，更别提公租房了。原因很简单，就是占用资金量大，和投资严重不匹配。
前述大型房企相关负责人称，公租房建设目前的分配标准等政策尚未统一出台，公租房的租金和不匹配，这些风险很容易导致一些企业对于公租房望而却步。
问题，也是上海市公积金管理中心，在收购尚景园后需要面对的问题之一。
上述上海市公积金管理中心相关负责人称，尚景园的产权归属公积金中心，当时的收购价格为9500元/平方米，而目前周边的项目售价为2.5万/平方米。从这点来说，已体现了收购价值。
尚景园位于杨浦区新江湾城板块，区域内新盘林立。网上房地产数据显示，目前新江湾城板块内在售的楼盘就有21个，其中包括多个高端标杆楼盘。分析师称，目前新江湾城板块内的高端楼盘售价在4万-8万元/平方米，普通楼盘的售价也在2.8万-3.2万元/平方米。
但按目前的政策，尚景园的房源只能出租，不能出售，这部分资产暂时并不能通过出售来形成。
对此，上述上海市公积金中心的相关负责人坦言，这不代表没有其他办法。租金是一部分，市公积金中心还制定了相关方案，来平衡投资。对于该方案的细节，上述人士称尚不成熟，暂不方便对外公布。
【相关阅读】 公租房"主角"怯场 单位当"替身"?
（来源;千龙网）
广州市国土房管局日前表态，广州公租房将实行通过用人单位筹建公租房为主、政府提供公租房为辅的方式。并且，社会力量投资建设的公租房，还拟规定不受户籍限制。
能够“自己的事情自己做”固然不错，但现实中，什么事情都想仅凭一己之力来全部搞定，其实也并不现实。某种程度上，相比不自量力的夸下海口，最终却力有不逮，弄得任务交不了差，承诺兑不了现，能够认识到自身能力的局限性，不能胜任“主角”，便及时让位贤能，甘当“配角”，也未尝不是一种值得赞赏的美德。以公租房建设为例，政府能当好“主角”固然不错，但假如实力不济还要逞强，最终却把公租房这出戏“演砸”恐怕在所难免。如此看来，把用人单位推上前台当“主角”，政府则退居幕后成“配角”，广州市政府在公租房建设这出戏中的角色转换，不仅手法稔熟，更不失明智。
不可否认，能否充分调动社会资源来办大事，本身也是政府能力的重要体现。具体到公租房建设上，相比由政府独自承担，假如能有用人单位来分担，建设主体、资金来源的多元化，不仅风险将更小，兑现承诺的概率也更大，如此多赢之举，乍一看来，还真是无可挑剔。
不过，自己的事儿，有搞不定的地方，固然可以广纳贤才、另请高明，但假如连自己的本职都要放弃，甚至推给别人，恐怕同样有些说不过去，甚至多少有推诿责任之嫌。事实上，公租房这事儿，政府即便力有不逮，需要调动更多社会资源参与进来，但公租房既然是政府的民生承诺，政府作为主体和责任人的身份，显然不能随随便便拱手相让。照此逻辑，既然公租房可以推给用人单位，那么岂不是教育、医疗的公共供给不足，也可以随便让用人单位去挑大梁呢？将政府的公共民生责任推给企业，不仅是在向“企业办社会”的倒退，更是政府职能与责任的失位。
此外，即便“主角”怯场，要重选“主演”，其实也不能随便“赶鸭子上架”，好歹也应尊重当事人意愿才是。对于被政府推上前台的用人单位而言，尽管开发商的利润向来被各行各业羡慕嫉妒恨，但当机会真的砸到自己脑袋上，却未必都能消受得起。一来，并不是所有用人单位都有当开发商的实力；二来，即便用人单位有这样的实力，也同样可能隔行如隔山；更何况，假如真有这样的实力和能力，人家何必不直接去当开发商赚钱，而非要出力不讨好的在公租房这事儿上无私奉献呢？
不难看出，既然企业都是以盈利为目的的，没有好处的事儿，其实不能指望这些用人单位会趋之若鹜，而假如公租房的筹建和运营成了一件有利可图的事情，则又偏离了公租房政策的初衷。尽管广州市政府号称用人单位筹建的公租房也将面向所有公众分配，但既然筹建公租房由用人单位为主，主人凭什么不能在公租房的分配上享有些近水楼台的优先权，如此公租房会否成为有实力单位职工的专享福利房，也就更令人担忧。
一言以蔽之，公租房的建设固然可以多渠道筹建，但却不能角色错乱，该由政府担纲“主演”的公共民生事业，也请别让单位去当“替身”。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
