[摘要] 近期，国内不少城市均出现温州炒房团老板出现资金链紧缩问题而争相急抛楼盘。记者昨日走访发现，在福州个别地区的部分项目中有温州客商挂牌急售。但多家知名房产中介机构负责人均表示温州客商大面积抛盘的现象在福州已经不多，而且存量已经接近尾声。
（来源：东南快报）近期，国内不少城市均出现温州炒房团老板出现资金链紧缩问题而争相急抛楼盘。记者昨日走访发现，在福州个别地区的部分项目中有温州客商挂牌急售。但多家知名房产中介机构负责人均表示温州客商大面积抛盘的现象在福州已经不多，而且存量已经接近尾声。
抛售只是个别现象
发现有温州人在福州抛房的是双安房产。双安房产董事长郑爱新透露，近期公司成交的单量中有一部分房东就是温州人。
“最近我们在报纸分类广告和网站上特推的房源中，有一些价格优惠或者标明房东急卖的，经过了解才发现，其中有一部分就是温州客抛售的。”郑爱新介绍，这些房源主要集中在金山和东部新城。
虽然是抛售房源，其价格也只比同区域的同质房源低一成左右。业内人士表示，“现在金山版块很多房源议价空间也能达到10%左右，这样的抛售对购房者的吸引力有限。”
记者随后咨询了朝阳房产、骊特房产、南新房产、阳光家园等多家品牌中介公司，有业内人士认为，“温州客福州抛盘”目前多是个案，挂牌价格与其他房源相比，也没有明显优势。
“温州盘”福州已经不多
朝阳房产运营总监周良表示，温州炒房团在福州买房主要是在2004年至2006年之间，之后福州房价看涨，很多温州人退出福州市场，房子陆陆续续都在卖，房源只减不增，目前存量并不多。
南新房产董事长杨岳剑告诉记者，2004年底，波温州人到福州炒房，当时，金山有些楼盘70%的房子都被温州人买走。福州房价从3000多元/平方米一路飙升至5000-6000元./平方米，“当时福州的房价就是被这些人炒上去的。”
2008年金融风暴袭击楼市，房价下跌，温州人开始抛售房子。杨岳剑说，在那场抛售潮中，温州商人当时卖出了近5成的房子。沉寂了2年之后，去年年底到今年年初，福州再次出现温州商人大面积抛售房源。
“去年年底，温州民间借贷已经隐现崩盘的征兆，促使一些温州房东在福州抛房。当时，这些房源的价格比市场价低了近二成，主要集中在金山版块和东部新城这样的新区。”杨岳剑说，经过这次抛售，今年温州人在福州市场上持有的房源已经所剩无几。
骊特房产总经理郭华也证实了这个说法。2006年、2007年福州有很多温州人都在卖房子，但买房的却不多，经过几年的消化，温州客手上的存量房已经不多了。
杨岳剑表示，由于温州人总是不尊重正规的买卖流程办手续，“还没签合同就要把定金拿走，或者房子还没过户就要求收到全款，交易过程很草率，和他们合作风险很大。”福州很多大中介都不愿意接温州客的单子。
另外，由于房东在外地，对二手房交易的“售后服务”也有很大的影响。
（来源：经济参考报)11日下午，刚刚从美国回来的温州“跑路”老板、信泰集团董事长胡福林在接受《经济参考报》记者采访时做了几点反思，他认为，温州此次的民企债务危机风波，首当其冲的教训就是“急功心切，扩张过快，投资过大，没有稳扎稳打，想一口吃成胖子”。他曾一口气投下5、6亿元巨资，建起3个太阳能生产基地，目标直追产值100亿元……
“哪里有市场，哪里就有温州人；哪里没有市场，哪里就出现温州人”，长期以来被视为中国“市场经济的风向标”、“商业文明的先行者”的温州人，在这次债务危机风波后，对近年来自身表现出来的浮躁之气，进行了反思。专家断言，温州商人能否超越自我，决定了他们能否在新的国际市场竞争中继续独树一帜，创造新的辉煌业绩。
诚信崩盘
“熟人社会”商业模式的一次溃败
位于洞头县的温州奥米流体设备公司老板孙福财在逃跑之前的中秋节，居然破天荒的请公司全体员工300多人去雁荡山旅游，不去的还要罚款200块，原本一天来回的旅游线路，特意安排了两天。员工们玩了两天回来上班时发现，厂里价值上千万的设备全部不见了，老板也跑了———玩“调虎离山”计的孙福财因此被网友称为最有“创意”、也最“无耻”的“跑路”老板。
民间借贷“崩盘”，企业面临倒闭，老板纷纷“跑路”，温州人一直通行的“熟人社会”为特征的诚信基础和企业家社会信用脆弱得仿佛在一夜之间就可以土崩瓦解，抱团“炒作”的温州商人玩起了“跟风”跑路，“跑路者”对温州商业文化环境的破坏作用将使这个“市场之都”蒙上一层阴影。
经营鞋革的喀雷芒进出口有限公司总经理高峰说，以前温州人到各地“炒”这“炒”那，能够快速融资，靠的都是民间诚信。温州人之前改革30多年建立起来的民间诚信、信誉，顷刻之间就被摧毁了。现在是企业银行互不信任，企业说银行不好，银行认为你贷了钱用到“老高”身上了。
高峰说，现在很多老板企业手机不敢关机，不敢出差，听到投资公司，象避瘟疫一样的。以前，差几百万，企业家之间大家都会借。差个30万50万，一个电话过去就给你打到卡上。现在，不敢了。一怕人跑，二怕钱拿去做“老高”。“前天，刚有朋友要借100万给工人发工资，要是以前一句话，我早转过去了。现在，只能人人自保了”。
对于温州老板“跑路”现象，有关专家严厉指出，温州一些民企老板“跑路”后，尽管政府的应急机制发挥了作用，没有造成明显的社会负面后果。但这种现象对当地的商业文化环境的破坏作用，是值得警惕的，它是以诚信的大面积遭受损害为代价，而且这种损害很可能将形成连环效应。
温州市龙湾区一位领导说，温州这个地方，既有商业文明中进的因子，也有传统文化中最落后的因素。此次债务危机以及业主“跑路”事件也是对温州长期以来推崇通行的“熟人社会”规则的一种否定。
他说，以私人关系构成的“熟人社会”行为模式已经严重阻碍了温州的现代化进程和市场经济的发展。温州必须在陌生人社会中谋求现代诚信的建立，从“熟人温州”走向“规则温州”。
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过度投机
疯狂的“快钱游戏“其亡也忽”
温州中小企业联合会会长周德文表示，这几年温州老板虽然一直在搞投资，但基本上是找能给他们带来比较快、短期回报高的项目、产业，包括投资房地产、高利贷等暴利行业，而且相互“跟风”，这种投资的方式，外部环境一变化，就可能造成灭顶之灾。
浙江大虎打火机有限公司董事长，有打火机“教父”之称的周大虎印证了周德文的观点，温州产业以低、小、散为主，在产能过剩的大背景下，近年来生存环境越来越差，基本年利润约在3%至5%之间，却不得不承受原材料和劳动力大幅上涨的压力。在这种情况下，一些中小企业将流动资金和银行贷款投入高利贷运作，炒“快钱”、炒“热钱”。在此轮民企债务危机中倒下的企业家中有不少就充当着“老高”的身份。
浙江东日股份有限公司董事长周前认为，温州中小企业资金链断裂与温州商人将大量流动资金投入房地产行业不无关系。“温州老板中的绝大部分都在利用流动资金投资房产，以期回报化，却忽略了投资风险。因为房产的投资回利需要一个过程，恰恰又碰上政府出台限购政策，房屋无法出手，导致实业资金链断裂，无奈只能转向高利贷。”
“办厂的老板被炒房的老婆瞧不起”，在温州商界流传这样一个源于真人真事的说法，当地一位有一家1000多名员工的工厂企业主，一年辛苦下来利润不足百万，而他的老婆在上海投资了10套房产，8年间获利超过3000万。
“温州的服装企业中，绝大部分都在做多元化投资。有实力的自己开发房地产，小的企业就炒楼。”浙江阔帅服饰有限公司董事长徐政杰说。业界曾统计“2010温州市百强企业”中，除2家房地产公司和6家建筑公司外，其他40多家制造业企业，无一不涉足了房地产开发，包括康奈、奥康、报喜鸟等知名制造业企业。
据了解，温州资本于2003年进军山西煤矿、2007年收购新疆油井，“投资视野”越来越开阔。在2008年金融危机爆发之后，温州资本开始涉足创投公司、小额贷款公司等金融领域，并于近一两年的时间中，在银根收紧的背景下投向民间借贷市场。
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贪大求快
“豪赌”心态导致盲目跟进
周前说，温州商人中相当一部分人有冒进想法，比如温州很多企业家不了解、不懂得房地产和金融行业，却只因看到别人赚钱了自己就 蠢 蠢 欲 动 ， 盲 目 冒 进 、 贪 大 求快，导致很多问题出现。
正泰集团董事长南存辉说，转型不是单纯转行、转业，而是不断创新的过程，要立足自身、立足本地区，保持自己的优势，通过技术创新，营销模式创新、发展模式创新，努力从附加值低的产品制造、服务向产业链高端升级，实现产业的 提 升 发 展 。 无 论 是 政 府 还 是 企业，转变发展方式，首先要推进思想观念转变创新，在发展过程中一定会有阵痛，有时甚至要牺牲眼前的利益。
周德文认为，温州企业家的决策层、决策水平现在还是比较落后的，大部分的企业缺乏完整的公司治理结构，那些决策机制实际上是如同虚设，习惯于人治，什么事情都是老板说了算，决策实际上还是在靠凭经验拍脑袋，因此增加了更多的风险。
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来源：证券日报
从“绿城风波”探房企资金虚实，大型房企负债率不断攀升
对于绿城集团而言，近来可真是个多事之秋。
从“收购门”到“调查门”再到“退市门”，绿城集团的资金链备受关注与考验。绿城集团的撇清声明和银监会的澄清表态，并没有成功挽救绿城股价的一路下跌。
绿城集团资金链的紧绷令谣言四起。有关绿城为摆脱目前的资金困境，或在香港联交所退市的报道随之流出，公司董事会随后紧急澄清，绿城不会学习复地集团[简介 动态]，目前并无有关这方面考虑及打算。在集团董事长宋卫平看来，与2008年深陷欠款危机时相比，目前的状况要乐观许多，“到现在为止，我们还没有拖欠地价款。”宋卫平表示。此前，内地房地产开发商复地集团与2011年5月13日正式撤销H股在香港交易所的上市地位，结束其7年H股上市之旅，并成为自动退市的内地上市房企。
2009年房地产行业率先复苏后，房地产信托开始茁壮成长，今年以来货币政策的收紧更是刺激了房地产信托业务的发展。
银监会数据显示，截至2011年5月末，中国正常经营的63家信托公司中，有56家公司开展了房地产信托业务，存量规模共计5587.66亿元。用益信托工作室发布的8月集合信托产品统计数据显示，今年前8个月，通过集合信托投向房地产领域的资金高达1992.40亿元。
国际统计局数据显示，同期，房地产开发投资37781亿元，同比增长33.2%。房地产信托资金已 过整个房地产开发投资额的5%。据用益信托工作室理财分析师岳婷透露，9月份房地产信托将略微超过200亿元。也就是说，截止到9月末，已经有超过2000亿的信托资金流入房地产开发投资领域。
上半年
房企风行高息举债
虽然至今尚无更严厉的房地产调控政策出台的迹象，但从严执行政策早已开始，且多围绕房地产信贷展开。随着存款准备金率的逐步上调，信贷资源不断收缩，加之房地产调控政策不断施压，房地产企业从银行获取融资日渐困难。迫于发展的压力，高息举债成为房企必须选择的通道，而信贷的紧俏，进一步推高了房企融资的成本。
6月万科发布公告称，为满足公司北京金域华府[消息 价格 户型 点评]项目开发的需要，操作该项目的北京住总万科房地产开发有限公司向金融机构融资人民币10亿元整，这是万科自4月份以来第5次为旗下房地产项目融资，同时公告显示融资从“金融机构”处获取。有业内人士分析，这笔贷款可能通过信托公司获得，而信托公司的获益已高达15%。
没有，只有更高，信托融资日渐走俏的同时获益率也更高。融创集团的两笔高息信托融资引发市场关注，融创集团向大业信托融资6亿为旗下房地产开发公司融创基业进行注册资本注资。该信托计划为期17个月，年利率高达17%，为今年以来正式公布的地产信托年利率水平。
银行贷款门槛高等待时间长，信托融资时间短但成本高，尽管如此，对流动性渴求的房企还是先后加入高息举债融资的道路。近日，新华传媒与长甲集团签订的合作协议中，填入了长甲集团向新华传媒子公司借款4亿的条件。这一借款方式，开辟了房企从合作方处获取融资的新道路，不过仍没有绕过高成本的门槛。该委托贷款为期3年，年利率15%。
房地产上市公司2011年半年报其中有45家公司披露了信托债务余额，占比32.8%。根据广发证券此前披露的数据，所有上市房企今年上半年的债务余额为10921亿元，而这45家公司的债务总额8081亿元，占行业的比例为74%。数据显示，上述45家公司信托债务总量为577亿元。
除信托外，债券融资也备受房企青睐。
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5月23日晚，佳兆业发布公告称，公司在2010年4月发行3.5亿美元2015年到期13.5%优先票据的基础上，进一步发行本金总额3亿美元的额外2015年到期13.5%优先票据，并于公告日于认购人签订认购协议。对于发行优先票据的原因，佳兆业表示，在现有项目的基础上，其计划进军中国其他地区，公司发行额外票据所得款项将用于为中国收购新土地储备提供资金及注资房地产项目。
同样借道债券获取融资的还有九龙仓和华润置地。
5月18日，九龙仓集团发布公告称，拟发行62.2亿港元2014年到期可转换债券，利率为2.3%。九龙仓预计从可换股债券发行所得款项，扣除和开支后，净额约为港币61.7亿元。
早在今年年初，海外融资就成为国内几家大型房企重要的议题。在1月份已公布的海外融资计划的房地产企业中，海外融资规模已超过150亿元。2月份以来，又有部分房企发布融资计划，发布融资计划的碧桂园称，公司计划发行7年期优先票据，并已获得批准将于新加坡上市，但具体的细节还未确定。苏格兰皇家银行假设碧桂园的发债规模与其对上一次去年8月发行4亿美元计，则今年以来房地产海外发债总额达275亿元，相当于去年全年的四成。
瑞安房地产1月发布公告称，公司将在海外发行期限为4年的债券，预计发行规模约为35亿元人民币。12月中旬，瑞安房地产已经发行了30亿元为期2年的人民币的海外优先票据。两个月时间内，瑞安房地产已经通过海外融资的方式获得了65亿元的开发资金。
大型房企负债率
不断攀升
随着融资量、融资成本的上升，房地产企业的负债率也逐步攀升。
在“调查门”事件后，宋卫平上月27日表示信托资金在正常范围内，目前绿城的信托成本在14%左右，占到所有资金来源的约20%。宋卫平同时表示，如果能够按照现在这样良性运转的话，到期的银行贷款和信托还款并不成问题。
但是，今年绿城中报显示，截至6月底，绿城的销售额为201亿元，仅完成全年目标的约36%，而资产负债率却高达163%。宋卫平虽然认为目前的状况比三年前要好得多，但事实上，2008年深陷欠款危机之时，绿城中国净资本负债率为140%。
三年间绿城中国销售额从152亿元冲到了542亿元，但其集团总借贷余额也从161亿飙升至2010年底的340.47亿。按照一位房地产基金合伙人的说法，宋卫平采取的时高负债扩张战略，赌的就是资金链不会断裂，但是在货币政策收缩的时候，资金链的维系并不是一件容易的事情。
高负债的发展模式构成了绿城成长的路线图。2005年底，绿城的资本负债比就高达433%；半年后，2006年6月底，绿城的总借贷增至51.5亿元，流动现金为9.23亿元，资本负债一度跃升至556%。随后绿城的负债率急剧下降，随着2006年下半年，绿城中国在香港交易所的成功登陆，绿城的负债降至74%。
资产负债比自2008年底突破一百大关后，就再也没降下来。2009年底，其资产负债比略降至105.1%；2010年6月30日，资产负债比一度高至158.8%，到2010年底又降至132%；截至2011年6月30日，资产负债比再度升高至163.2%。
高负债的扩张成就了光鲜的销售业绩，而亮丽的销售增长幅度又刺激了进一步的负债扩张。2008年，绿城中国实现销售预售面积123万平方米，完成销售/预售金额约为152亿元，归属于公司的部分为102亿元，创造了历史成绩。2009年，四万亿刺激计划下的房地产狂欢使得绿城集团当年销售金额突破了500亿元，比2008年增长了238%；2010年，尽管步伐略有放缓，也取得了542亿的销售额，比2009年增长6%；其中归属于本集团权益为人民币342亿元，项目整体销售率达到71%。
高负债不仅仅是绿城的选择，以万保金招为首的房地产企业今年以来资产负债率都在攀高。按照申万二级行业分类，房地产业平均资产负债率在半年内从68.47%上升69.73%，而万保金招的平均资产负债率则从去年年底的72.37%上升至74.4%。
万科实现营业收入199.9亿元，净利润29.8亿元，同比分别增长19.2%和5.9%；招商地产实现营业收入和净利润分别为80.9亿元和14.69亿元，同比分别增长15.90%和39.84%。
在负债方面，截至6月末，万科持有现金约407.8亿元，相比一季度末提高9.7%，远高于短期借款和一年内到期的长期借款230.4亿元，剔除预收账款后的各项负债占总资产的比例为36.8%，净负债率20.8%。不过，较2010年末万科17.5%的净负债率，2011年万科净负债率仍出现上升。万科和金地集团的资产负债率也分别达到了77.85%、73.18%。
招商地产经营性现金流下降和负债增加更为明显。半年报显示，招商地产上半年经营活动产生的现金流量净额从上年度期末的负20亿元进一步降至负的30亿元，同时，负债由年初的387亿增加至430亿元。不过，在四家龙头公司中，招商地产的资产负债率相对为65.47%。
业内人士分析，负债率的上升主要是受投资加大和预收账款增长影响。如招商地产今年上半年加大了向三四线城市拓展力度，已进入17个城市，并在深圳以64.39亿元成本拿下蛇口一宗地块，创下深圳总价地 纪录。
保利地产上半年实现营业收入152亿元，实现净利润28亿元，同比增幅达35.1%和71.7%。而在保持高的增长势头下，保利资产负债率高达81.9%，较上年末上涨2.1个百分点。
保利地产认为，在当前复杂的国际政治经济形势下，下半年中国经济发展将面临更大的挑战。“保增长、控通胀”仍将成为经济主题，预期货币政策将保持上半年的紧缩状态。预期下半年随着行业调控措施的持续落实，市场供应量的持续增大和行业资金的持续紧缩，市场不排除出现局部波动的可能。公司表示将继续密切关注政策和市场形势变化，采取灵活经营策略，控制经营风险，保障公司经营业绩的稳健增长。
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对冲基金做空地产股
外资出逃房地产
在融资调控和销售限购等政策的影响下，庞大的融资项目有多少会出现隐性乃至实质性兑付违约？
正在募集中的“中铁信托-丰利73期泰禾集团项目集合资金信托计划”拟募资1.35亿元，其股权质押惊现2.5折的罕见低价。而且该计划还设定了风险警戒线为信托本金的1.4倍，如果信托期限内连续三个交易日该股收盘价跌破警戒线每股3.03元，则泰禾集团必须在3个工作日内追加质押股票数量或现金。这并非个案，近来已有多个信托计划的质押率在30%上下，可见信托公司自身也感受到了地产信托的风险之大。
国际评级机构标普9月27日发布报告，认为融资能力减弱、短期偿债压力及土地溢价等因素，将导致中国部分房企无法承受销售额下降的打击，出现流动性“虚弱”。标普特意点出绿城中国等6家企业名字，认为如果市场继续疲软，这些企业的偿债风险将加大。瑞银在23日发布的一份报告中称，政府加强控制信托贷款，将进一步加大中国开发商的融资压力。
有业内人士称，外国投资者和外媒的联手做空，才是地产股暴跌的主因。花旗银行亚太区房地产研究主管蔡金强近日即表示，政策影响并不是港股市场中内房股下跌的主因，这一轮内房股持续暴跌很重要的因素是来自欧洲和美国的对冲基金，他们有计划地在沽空。
有报道称，曾因做空安然而闻名世界的对冲基金巨头、“卖空大师”吉姆·查诺斯，在9月20日美国一个电视采访中表示，一切与中国房地产相关的产业都是他的沽空目标。查诺斯唱空的同时也在做空，他创立了一只专门“做空中国”的基金，该基金通过在香港上市的实体押注中国房地产市场崩盘，他还曾在一个会议上列举了他做空的股票，其中包括在港上市的保利香港。
分析人士表示，在全球股市弱势的背景下，对冲基金沽空房地产股几乎是没有风险的，因为这与政府打压房地产的行为不谋而合。无论是利空或者利好，他们都可以把它解释为坏的消息。
在对冲基金做空地产股、外资摇旗呐喊鼓吹海外项目的同时，部分外资正在从中国房地产撤出。
9月28日上午，全球的私募股权公司黑石集团已经同意出售其所持有的上海Channel one购物中心95%股权，以14.6亿元人民币的价格出售给香港富豪郑裕彤旗下的新世界发展有限公司，首次退出中国房地产市场。此次收购股权预计于11月初完成，此前黑石于2008年11月以人民币10亿元的价格购得Channel One[消息 价格 户型 点评]购物中心股权。
在持有该物业的三年时间内，黑石集团将其出租率提高至了超过90%。在如此好的趋势之下，黑石没有赚得盆满钵满就撤资，不禁让人怀疑是否为看空中国商业房地产未来走势。
据不完全统计，目前，包括黑石、摩根斯坦利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多国际投资公司均以不同形式进入中国房地产业。由于资本的趋利性，这些外资青睐中国房地产市场是以投机为目的，在市场情况好时，大量投资，而在市场情况不好时，迅速变现离开。
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