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楼市降价失灵了?小恩小惠已经无法打动购房人

扬子晚报   2011-10-27 09:03

[摘要] 市场看空情绪弥漫,走入了“降价盘越来越多、房子却越来越难卖”的怪圈,传统的“金九银十”将成“铜九铁十”

 

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市场看空情绪弥漫,走入了“降价盘越来越多、房子却越来越难卖”的怪圈,传统的“金九银十”将成“铜九铁十”

国家统计局18日公布的70个大中城市房价数据显示,和8月相比,9月南京新建商品住宅价格下降0.1%,同时这也是南京房价连续第4个月出现环比下降。

进入10月份后,开发商降价更是不再羞羞答答,多个楼盘甚至高调给出了“跳水价”。就连一些地产大腕也开始加入降价的阵营。

但令人奇怪的是,虽然南京房价已经出现连环下降,而市场需求也依然旺盛,但是对于拉动楼市成交的整体效果却并不明显。

九月份南京楼市已经风光不再,“金九”变成了“铜九”,而从目前来看,10月份的成交也是较为惨淡,“银十”成为“铁十”也将是意料之中的事。

■本报地产评论员 刘莉 金海亮 高宏年

“跳水”不断,大腕也HOLD不住了

根据365地产家居网的统计,9、10两个月里,南京有81家楼盘计划推出共1.5万套房源。加上南京楼市库存量目前已经突破4.6万套大关,在楼市可售房源量创下年度高峰的情况下,买方市场日益显现。

与此同时,开发商降价打折的消息纷至沓来。根据365网尚数据监控中心的调查,自8月份首次跌破分界线,9月南京开发商降价不再羞羞答答,上个月全市89个楼盘样本的房价走势跌了0.93%。而进入10月后,楼市降价风更是越刮越猛。

10月16日,骋望骊都推出了10多套特价房,交1万诚意金可抵房款50万,房源1.1万元/㎡起售;

高尔夫国际花园上周开始也直降近四成,将均价拉低至7000元/㎡,降幅高达38.5%;

山水云房打出了“买一套送一套”的口号,从10月18日起的一个月内,只要购买该项目光影叠加别墅16栋302号或者25栋305号房源,即可0元获得指定11栋203号的LOFT公寓一套;

河西奥体板块的一家精装豪宅则打出了8折优惠并附送家具的巨幅优惠,刷新了河西板块住宅的谷底价。

一些房企大腕也开始HOLD不住了!

继朗诗、金地借团购的机会给出一定优惠后,最近万科金域蓝湾也加入了团购大军,达到150人可在案场优惠的基础上再优惠3%,每套直减18万。世茂外滩新城近期将拿出100套房源进行团购,优惠可达2700元/㎡,总价优惠达68万元。

降价诱惑力下降,不少楼盘销售不佳

为了打动买房人,越来越多的开发商做起了价格的文章。然而,从市场线给予的反馈来看,虽然近期楼盘打折的活动不少,但对不少项目的销售情况却并未表现出明显的促进效果,购房者对于优惠的楼盘并未出现预期中的热烈响应。

以上个周末为例,南京全市共有8家楼盘推出1300多套房源,创下了银十以来的上市高峰,而且各家楼盘都给出了名目繁多的优惠折扣。

但据365地产家居网统计,尽管有前一天南京公积金新政利好的刺激,上个周末的楼市仍是冷清收场,据了解各家楼盘推出的新房源销售比例都不足5成。

其中,位于城南的一家楼盘新推出了279套新房源,开发商共给出了6重优惠,开盘当天签约的购房者可以享受600元/平方米的优惠,不过网上房地产显示的认购数据是56套,只销售了20%,连销售人员自己也不得不承认“的确并不是十分理想”。

而江北的一家楼盘上周六推出了108套新房源,开发商同样给出了多重优惠,此外还赠送过江隧道年卡,但到场的客户只有70多组,最终开盘当天只有18套房源被认购,销售比例还不到两成。

看空情绪升温,“银十”将成“铁十”

不仅个盘销售表现平平,南京楼市的整体成绩单也难以让人眼前一亮。网上房地产的数据显示,9月南京楼市新房成交3209套,虽然这一销量比8月的2591套上涨了两成多,然而与去年相比(2010年9月南京楼市商品住宅成交6096套,日均卖房203套),今年的金九销量下跌了近五成,开发商期待的“金九”成为了泡影。

进入10月后,楼市成交也是持续低迷。根据网上房地产的统计,截至10月24日20:00,10月以来南京住宅销售量为2627套,日均卖房仍维持在100多套的水平,看来十月成为“铁十”也将是意料之中的。

“在这个时候,一般的降价对于销售已经不管用了,反而会加重

购房者的观望。”南京蓝风机构总经理助理翁忠平认为,从目前来看,南京一些房企降价的效果并不明显,同时降价潮的蔓延也在无形中影响着市场预期,使得买家对后市的看空情绪升温。

近日《扬子楼市》联合新浪乐居共同进行的一项调查也显示,仅有约两成的受访者表示买房时最关心房价和优惠,专家认为这说明当降价日益普遍时,购房者对降价就会麻木,除了部分品牌楼盘之外,普通楼盘诸如九字头的折扣或者每平方米降价几百元的做法,已经没有办法吸引购房者。“从目前的状况来看,市场若想进一步被打开,房价还需大幅调整。”

对于接下来的价格走势,仙林一家楼盘的营销总监认为,随着年关临近,熬不住的开发商越来越多,降价潮仍将会在南京楼市继续蔓延,当前楼市的购买力主要仍是刚需和首次改善的购房者,在房价下跌的趋势下,如果楼盘的品质不那么过硬,那么短期内开发商再打折也难以推动销售。

市场反应

降价了,为什么我还是没感觉?

72.44%的网友认为目前房价还是“降得太少”

国家统计局数据显示,从今年6月至9月,南京新建商品住宅价格已有4个月连续环比下跌,跌幅分别为0.2%、0.1%、0.2%和0.1%。二手房方面房价也已连续5个月下跌。

虽然数据显示房价降了,但是购房者的真实感受又是如何呢?近日,本报联合365地产家居网特别推出南京房价心理底线大调查,选取近期房源集中上市的一些板块的热点区域进行了房价心理预期摸底。

72.44%的网友

认为“降得太少”

“国家统计局数据显示南京房价已连降4个月,你感觉到了吗,”在这一问题上,有72.44%的被调查者选择了“降得太少,没看出来”。秦女士表示,现在虽然很多楼盘喊降价,到售楼处实际一看,房价还是很高,降的不是位置本身就不好的房源就是本来就卖不动的大户型,刚需户型价格还是很坚挺,自己看中的几处房子,买房折扣也只有两个点,根本没有感觉降什么。

只有16.61%的被调查者认为房价“确实在降”,还有10.95%的人认为“现在的房价不涨就是降”。

参与调查的程先生最近正忙着四处看房,准备趁现在房价滞涨时期改善现有的住房条件。“如果没有调控,放以前,房价肯定涨得老高。现在CPI月月冲高,吃的用的什么都在涨,现在房子不涨价就是降价了。”

55.99%预测

南京房价将持续走低

与多数人认为房价跌得不够相对应的,是超过半数的被调查者盼跌心理明显,55.99%的被调查者认为“南京房价将持续走低”,17.96%的人认为房价会保持平稳,只有7.04%的受访者认为可预见的未来房价“开始反弹”。

现实房价

与心理价位差距大

对于一些近期房源上市量集中的热点区域,在楼盘竞争激烈的同时,购房者看低心理也十分明显。例如在“河西奥体房价降到多少,你才会考虑出手?”的问题中,选择“15000-16000元/㎡”和“14000-15000元/㎡”的被调查者各占10.91%,近八成被调查者则选择14000元/㎡以下才会出手。

在每次都率先高举降价大旗的江北,看跌心理尤其明显,在“江北桥北房价降到多少,你才会考虑出手?”这一问题中,多达91.76%的人选择了“7000元/㎡以下”,购房者对江北房价并不看好。

同样对于一些新开发区域,买房人普遍认为房价稳定系数不足,心理房价底线一再看低。

以仙林湖为例,86.31%的被调查者选择了房价降到9000元/㎡以下才会考虑出手,只有5%不到的人选择了会在10000元/㎡时出手购买。

南京瀚成置业营销总监廖曙光分析,与成熟区域相比,新区配套不成熟,生活不方便,市场低迷期主要购房者是刚需客户在支撑,所以看跌心理也越发明显。

各方观点

此时的楼市

信心比黄金更重要

买房信心受打击

南京弘睿地产机构董事长 郑远志

目前之所以出现房价在跌,但成交量难以跟上,是购买环节出了问题。购房人买不买房最终取决于三个因素,一是需要,二是信心,三是支付能力。

虽然买房需求是一直存在的,但在通货膨胀的情况下,各项生活成本都增高了,支出加大,但赚钱不易,实际到手的收入减少了,人们的支付能力出现了问题。有一部分人,是比较迫切的需要房子,但银根紧缩下,丧失了支付的能力,或是首付付不起,或是贷款贷不到,直接影响了购买。而有些人虽然有购买能力,但对楼市缺乏信心,也不愿出手。

楼盘的降价范围在扩大,但尽管折扣不断拉大却始终无法拉动成交。不久的将来,可能会出现开发商觉得降价无用继续硬挺,而购房者不断等待价格进一步下滑。

政策叠加效应发威

江苏香溢置业副总经理 张良

如果说2008年房价降了房子就能卖掉的话,今年楼市已经出现降价失灵,原因就在于从去年至今的调控政策发威了。很多人贷款不是因为购买能力不足,而是将银行贷款作为融资的渠道,但限贷堵死了低利率贷款的门槛。而限购则从根本上改变了楼市的供求关系,因为限购,很多需求受限制了,很多投资客都没有机会了,这个市场就靠刚需和刚改人群在支撑。当所有政策叠加在一起,市场正在经受的考验。

不过也不是所有楼盘降价失灵。比如上周末推盘的朗诗绿色街区,价格的小幅调整换回了不错的销量。所以这也提醒广大开发商,在做产品时就要想好针对的客户群。定位不清晰,特征不明确,品质不过硬的楼盘即便降价也很难吸引客户。

价格失灵也与产品有关

南京房地产促进会秘书长 张辉

之前有些楼盘降价之后,去化率仍然偏低,这进一步加剧了买房人的观望心理,指望房价进一步下跌,买房人盼跌的心理越来越明显。

在既有房价大幅下降也有小幅下调的情况下,价格降得少卖得差的,后期销售会更被动,会带来负面影响,出现降价失灵。

价格失灵还和产品有很大关系,一些楼盘产品特色不明显甚至存在缺陷的,受调控抑制会比较大。对于这类产品,因为已经成形,后期调整困难,虽然在小区环境等方面能稍加改造但基本无明显作用。

对于开发商来说,要想在逆市中占据优势,提高去化率,做好某一两点已经无法打动买房人,必须面面俱到,每个细节都要尽善尽美。

购房者预期较为悲观

世联地产华东区域

首席分析师 吴志辉

目前的调整加深的原因在于:一方面,信贷情况处于谷底,加上限购等,需求被抑制,购房者悲观预期越来越强烈。

另一方面,小房企的资金情况远远比大房企糟糕,往往在最后被逼加大降价的幅度。这种情况在年底会表现得更加明显。

观察南京及其他城市现在的降价情况就会发现,小房企的行为甚至已经开始导致一些知名的大房企被逼跟进,从而加深了购房者对于房价的悲观预期,这是当下最糟糕的局面。

对于高端楼盘,因为总价偏高,阴跌之下会出现降价失灵。不过,目前的楼市数据体现出来的是短期调整正在加深,但是从中长期来看市场仍然乐观。

黎明来临前,总是最黑暗的。

房价调查

81个楼盘只有8个涨了

但降价逾10%的不到10家

日前国家统计局发布信息,9月份南京新房价格环比下跌0.1%,二手房价格环比下跌0.6%,至此,南京新房价格连续4个月环比下跌,二手房则连续5个月环比下跌。不过多数购房者对此并没有感觉,而南京房价的真相究竟如何,在此我们也选取了全市八大片区主要的81个楼盘样本,与年初2月19日南京正式颁布限购令细则后的均价相比,看一看南京房价到底降了多少。

直接降价的占33.3%

从81个样本楼盘房价对比来看,只有迈皋桥的左右阳光、江北六合区的荣盛龙湖半岛等8家楼盘售价有所上涨,且大部分涨幅都在10%以内,与楼市火爆时不可同日而语。

另一方面,虽然直接降价的27家楼盘只占到样本楼盘的33.3%,不过考虑到通胀背景下楼市不涨即是跌、大部分楼盘都推出了诸如特价房和电商团购等优惠暗降的举措,限购令后南京房价的全面松动已是不争的事实。

这其中,江宁的高尔夫国际花园推出的房源8300元的单价与年初相比降幅达到了38.5%,而超过10%幅度的楼盘达到了近十家。

“两江”板块动了真格

调控下高档住宅区价格普遍坚挺,不过在这次调查中一向是豪宅聚集地的河西区域售价的普遍下跌也再次印证着房价的下行趋势。在笔者所选取的15家主要在售楼盘样本中,与年初相比6家降价、9家持平。

而主要定位刚需的“两江”板块更是在此轮房价的调控中担当了“排头兵”的角色,除去上述所说的高尔夫国际花园,28家楼盘样本中直接降价的就达到了15家,超出一半。江宁岔路口片的左邻右里、九龙湖片的万科金域蓝湾、东山片的武夷水岸家园、科学园片的21世纪国际公寓等等项目价格都有所下降,而桥北片区的几个大盘如天润城、旭日爱上城等房价与年初相比降幅普遍达到了10%以上。

新开楼盘纷纷低价入市

另一方面,近期所开的新盘诸如仙林的恒基·玲珑翠谷欲以11400元/㎡起售价格入市、江北的阳光帝景8300元/㎡的成交价较周边低了1500元左右、江宁的银城千花溪和保利梧桐语价格亲民等等,均理性定价抢跑市场。

而关于降价到底有没有到位、房价的底在哪里等问题,南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华也表示,“不存在价格的底线,关键要市场的底线。如果一些品牌项目的价格降到位了,购房者可因需选购。”

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