[摘要] 一个百姓倾尽所有购买了梦寐以求的商品房后却发现，房子还没有入住，房子的土地使用证却到期了。
（来源：地产中国网 ）一个百姓倾尽所有购买了梦寐以求的商品房后却发现，房子还没有入住，房子的土地使用证却到期了。
如果这是一个或数个百姓的"偶遇"，这也仅仅是一种普通的社会现象。但如果是一个城市都是如此，而且这种现象不但经常发生，而是数年来时刻都在发生：普通百姓用大半生积蓄购买的房产刚刚到手甚至有的还未办理入住手续，土地使用权即"末日来临"，这些"偶遇"就不再是普通的社会现象，而是必须摘除的社会"毒瘤"。
"房子还在，地没了"
这一切，却不是如果。如此严重侵害百姓利益的事，曾时刻发生在吉林省梅河口市。记者调查显示，自2004年至2009年间，梅河口市大部分用于房地产开发项目甚至通过"招拍挂"程序出让的土地使用期限，大部分都是5年。至今这些房子已经或即将面临土地使用权限期满的"厄运"。
"你知道对梅河口拆迁户来说的痛苦是什么吗？地还在，房子没了；你知道对梅河口房主来说的痛苦是什么吗？房子还在，地却没了。"这样的调侃在数次去过北京上访的拆迁户梅河口市福民村一组村民肖旭霞和她数十位"上访伙伴"和朋友间一直被热传。吉林省政府一名退休官员曾这样形容梅河口市近年来土地审批与强拆乱象：闻所未闻，举国罕见。
大部分土地使用证使用期限不仅仅是5年，这些房地产项目大部分还享受了诸如"土管、建设费用减半收取"等地方政府以"政府会议纪要"的形式提供的"优厚政策"。梅河口市委官方曾以书面形式这样回应质疑。
"梅河口拆迁和批地太乱了，我们葡萄园被开发商联合政府，在没有合法手续的情况下多次遭推毁。"梅河口市绿色鲜果种植园法人代表肖旭霞在今年6月至9月间，曾多次向政府有关部门举报投诉，虽然直到目前"没获任何反馈效果"，这个普通的农家女仍在坚持："我们不但要讨回开发商强占果园的公道，数万梅河口老百姓房子的土地证使用年限只有5年，这样侵害老百姓的事，政府一定要给个说法。"
肖旭霞在2006年购买的商品房同样存在着"短命土地"问题。
她把房子买到手的第二年，"你的土地证马上到期了，我们不能向这样的房子提供贷款。"一次涉及银行进行抵押贷款时"短命土地"的问题才被她发现。随后她问了身边多个亲戚朋友，要么他们的房子还没办理过土地使用证，要么就是土地使用证的使用期限即将届满。
虽然肖旭霞和亲戚朋友们一直对"短命土地"有怀疑，从2006年至今，却没有从当地政府部门得到任何说法。"土地局说了，他们谁也说不清楚，要问只能去政府找领导问，是他们定的。"
肖旭霞几年来的"遭遇"远不止这些。2001年，肖旭霞所在的福民村部分菜地，当地政府按违章建筑强行将蔬菜大棚等农具拆除后，在未履行相关审批手续的前提下，被当地一家名为翰林中学的私立学校校长邹义，开发建起十几栋豪华别墅。数十间蔬菜大棚每年给肖旭霞带来的经济收入至少都在4万以上。如今10年过去，损失在40万元以上。
梅河口市国土资源局网站公开的信息显示，近6年来，梅河口正在建设、包括已经建设完成的近30余个城市房地产建设项目，如劳动家园、水岸人家、吉利花园等房地产项目，都存在上述"短命土地"问题。
"开发商向政府买了5年期的地，花的钱获得土地开发权，但我们的房子并没有因此便宜。"住在吉利花园的业主李佰同，在得悉自己的商品房土地使用证只有5年使用权后和市内仅有的几栋"长命土地"上的房产对比后发现，他所购买的"短命土地"房产的价格，甚至高过"长命土地"上的房子。
"招拍挂"形同虚设
这样的"短命土地"，当地政府还是履行了"招拍挂"土地征用手续。
"按有关规定，用于商业开发的土地，包括其他由国土部门收储的土地，在出让时，必须履行相关'招拍挂'手续，一切按市场规则办事。但在梅河口，这样的例子即使有，也只是个形式。"梅河口市国土资源局一位负责人曾这样透露：部分党政领导的干预，让这个5年期仅有的土地小也几乎"至死"：市领导的一个指示，甚至就代替了"招拍挂"手续。
这一说法从原梅河口市房地产总公司（房产局）基本能够得到验证。仅2007年该局给全市16个房地产项目办理了商品房销售许可证，且审查"相当严格"。
但在其随后提供的5个商品房销售许可证前置审批文件中，一家公司甚至还未取得用地手续，该局就为其办理了商品房销售许可证。通过进一步调查发现，这些商品房建设项目，不论规模大小，均获得由市政府直接颁发的"特别通行证"，即市政府会议纪要。
这些"政府会议纪要"规定，土地出让金按30%收取，部分项目会议纪要还规定，政府财政部门最后要返还其中的10%给开发商作为其投资回报。如此，"招拍挂"手续便形同虚设。
"难道5年后老百姓还要重新办理土地使用手续，还是这些房子在5年后能拆掉？"一位市政府退休老干部担心："现在所有购房者还不知道这个情况。他们都是拿出甚至一生的积蓄购买了这些房产，一旦知道这个情况，产生的社会后果不堪设想。"
在梅河口市几年来近200万平方米涉嫌违规建设的房地产项目中，目前至少有近6万户业主，已经面临土地使用权期满的"短命土地"问题。
"有上限，没下限，不违法"
购买这些"短命土地"上的商品房过程中，不管是政府还是开发商，没有人告诉买房者这些商品房的土地使用权只有5年。接受记者采访的村民均表示，"如果知道，我们肯定不能买。"
"国家土地法对土地的出让年限的规定，有上限，没下限。"梅河口市国土资源局办公室主任张一泉这样回应本报记者："国土局不存在不当行为。"
面对众多房主"没有下限，好端端的商品房，土地证使用年限政府就可以规定5年土地使用期、开发商和政府极端不负责任"等问题的质疑，张一泉在请示梅河口市委宣传部副部长关卫东后向本报记者表示，采访必须经市委宣传部同意。
根据我国现行土地管理法规定，国有土地的出让年限一般为50-70年。"虽然国家没有明确规定年限，但商品房土地出让年限一般都在50年以上，除非该土地不符合城市未来规划。5年土地使用年限，如果是个别商品房建设项目有可能，但一个城市大部分商品房建设项目都是5年土地使用期，又不通过公开的渠道告之公众，这个政策一定就有问题。"吉林省政府法制系统的一名官员在接受记者采访时认为。
在梅河口市建设局规，记者同样遭到规划处主任王玉军"采访必须市委经宣传部同意"的回应。
"这些短命的土地，政府今后会怎么办，我们必须将这个问题追问到底。我们的房子，因为土地使用证到期，一直无法向银行抵押贷款。"梅河口市房产局等机关单位的多名工作人员，在24日给记者打来电话也表示，他们这些"有身份"的人的房子，现在同样面临土地"短命"问题。
（来源：中国国土资源报）今年10月份以来，安徽省淮北市国土资源局积极探索和创新土地使用权网上竞价交易方式，有意竞买者可以通过登录互联网报名、报价和竞买，最终竞得意向地块，从技术上避免了土地交易过程中腐败行为的发生。截至目前，该局已通过网上挂牌出让土地93宗，面积6769.83亩，土地出让价款53.02亿元。
（来源：中国国土资源报）江苏省无锡市政府日前出台了《关于认真贯彻实施新一轮土地利用总体规划的意见》，规定除基础设施项目建设确需修改土地利用规划外，原则上两年内不得修改，以强化土地利用总体规划的刚性约束作用。
无锡市规定，申请用地的建设项目，用地单位必须报国土资源管理部门进行预审；建设项目规划前期，以部门联席会商形式加强协调与沟通。国土资源部门会同农业、监察等部门对各地保护耕地、基本农田保护和土地利用总体规划执行情况等进行检查和监督；发改、规划、建设、交通、水利等部门不得突破土地利用总体规划安排建设用地；监察部门负责对不执行土地利用总体规划、随意侵占耕地和基本农田的单位主要负责人和直接责任人追究党纪政纪责任。
无锡市要求，除涉及交通道路、水利、军事等基础设施项目建设确需对土地利用总体规划进行修改以外，原则上2年内不得修改。不符合土地利用总体规划的建设项目不得安排用地。镇（街道）发展区域方向和布局调整涉及土地利用总体规划修改的，原则上每三年进行一次，不得涉及基本农田。
（来源：观点地产网）计划赶不上变化，原定集中出让的11宗土地急速缩水至6宗。不仅如此，于10月18日南京市国土局这场年度规模宅地拍卖再度遭遇寒流。
南京市国土局于9月5日挂出了今年的第11号国土使用权出让公告。根据该公告，南京市国土局一次性挂出了11幅地块。
其中，6幅为纯住宅用地，1幅为住宅混合用地，3幅为商业用地，1幅为社会停车场库用地，总出让面积58.5万平方米，仅纯住宅用地的出让面积就高达50.2万平方米。
这意味着，此次拍卖将成为南京今年以来纯住宅用地出让面积的一次拍卖会。
5宗延拍1宗流拍
然而，南京市国土局昨天上午发布的《关于国土使用权出让2011年11号公告的补充公告》无疑给这次拍卖会浇了一盆冷水。
公告显示，包括G42仙林湖地块在内的5幅地块“因故暂停出让，具体交易时间和地点另行通知”。这5幅延拍的地块还包括G43骨胶厂地块、G47六合经济开发区地块和G49六合雄州镇地块3幅住宅用地以及G45江宁禄口街道信陵路以南B地块这一商业用地。
据了解，G42仙林湖地块是荣盛的一块退地。2007年，荣盛置业以7.1亿元的价格拿下这幅地，折算楼面地价为5566元/平方米。而此次出让公告显示，楼面出让价约为4117元/平方米。目前，该板块新开楼盘均价约为11000元/平方米。
不仅如此，在土地拍卖会一开始，主持人就宣布G50铁心桥定一定二定三地块因没有企业报名而流拍。这也就意味着本次拍卖会只有5幅地块能够成交，并且二类居住用地从3幅变成了2幅。
而南京媒体的相关报道就引用南京市国土局的相关人士的话称，延迟拍卖的原因主要是“规划和拆迁”。
有业内人士就分析拆迁和规划的原因可能是地块推迟出让的原因之一，但更为关键的则是开发商的热情不够。该业内人士认为：“像铁心桥的地块那样流拍，还不如延期再出让。”
土地市场遇冷
从11幅地块变为5幅，使得土地拍卖现场的媒体记者和观战的人数远远超过拿地开发商，他们之中很多人到达现场以后才知道部分地块推迟出让的消息。这样的开场似乎也为整场拍卖会奠定了“冷清”的基调。
在出让的5幅地块中，G39建邺区河西CBD绿轴地下空间1号地块、G40秦淮区永乐路洪家园地块、G44江宁区禄口街道信陵路以南A地块以及G48六合区雄州镇桥西新区雨花庭2号地块均只有一家开发商报名参与竞拍，所以都以底价成交。
这五幅地块分别被江苏润地房地产有限公司以1446万元、海岸投资有限公司以3.37亿元、南京华致建设有限公司以2170万元，及江苏省房地产发展实业有限公司以5.3亿元购得，总成价金额为9.0316亿元。
出现竞价的地块是G46六合中山科技园地块，共有2家企业竞买该地块：南京中山科技实业有限公司以及吉林亚泰房地产开发有限公司。虽然进入了竞价的程序，但是两家开发商手中的竞价牌都没能派的上用场，经过两轮书面报价，吉林亚泰以仅比底价高出600万(3.26亿)的价格拿下了该地块。
对于此次南京土地拍卖的表现，南京方面的业内人士表示，延期以及流拍现象主要反映出了目前土地市场的冷淡以及政府警惕的态度。
该业内人士续称，目前开发商资金链紧张，整体土地市场偏冷，很多开发商没有余粮来投入新的土地。同时，他还认为，定价方面也可能高于了开发商的预期。“如果出现政府定价明显低于市场预期的地块，开发商还是会去拿地的。”他预测，这种“冷清”的状况可能会持续到明年一季度。
这在一定程度上与雅居乐地产[简介动态]华东区营销总监邵晴的观点不谋而合。邵晴表示，如今的房地产市场是“现金为王”，“资金链收紧的情况下，开发商不可能把钱过多地投入到拿地上”。另外，邵晴认为目前很多地块的价格并不便宜，这使得开发商在土地市场抄底的积极性大大降低，“流拍等现象才会增加”。
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（来源：中指研究院）
一、2011年前三季度土地市场运行情况
1、土地供应情况
前三季度土地供应同比增长13%；住宅用地供应量同比降低12%
中国土地挂牌网讯：今年前三季度土地供应总计达8.73亿平米，同比增加13%。其中工业用地供应量增加明显，达4.57亿平米，同比增加达37%。商办用地供应量同比增加约9%。住宅用地供应量减少，前三季度供应量为3.05亿平米，同比减少约12%。
一季度受春节影响略有减少。但同比去年数据发现，一季度同比减少3.5%，其中住宅用地同比减少20%，商办用地减少12%，工业用地增加20%；二季度同比大幅增加32%，其中住宅用地同比减少6%，商办用地大幅增加41%，工业用地大幅增加63%；三季度同比增加11%，其中住宅用地减少10%，商办用地增加3%，工业用地增加28%。可见，今年前三季度住宅用地供应量较去年同期有明显降低。
2、土地成交情况
住宅用地成交量同比下降11%；工业用地、商办用地成交量同比上涨。
前三季度成交土地面积较去年同期增加约21%。其中仅住宅用地成交面积下跌，同比下降10.7%。商办用地和工业用地成交量均有所增加，商办用地同比增加约21%，工业用地同比增加达53%。
前三季度土地成交情况平稳。其中二季度同比增幅较大，达到55%。三季度，住宅用地跌幅较大，达28.9%。商办用地也出现较明显下跌，为20.7%。但商办用地在一、二季度同比有巨大增幅，分别为39%和72%。工业用地前三季度同比去年增加明显，平均增幅约55%，特别在二季度同比增加98%。
3、土地成交价格
前三季度成交土地均价总体同比下跌15.8%，住宅用地同比下跌1.8%，商办用地同比增长15.3%。
前三季度成交土地均价同比总体下跌15.8%，从去年同期的2155元/平米降至1815元/平米。其中住宅用地同比下跌1.8%，从3546元/平米降至3483元/平米。商办用地成交价有所增加，从3372元/平米增至3889元/平米，同比增长15.3%。工业用地基本保持不变。
前三季度各类土地总体成交价格同比均有所回落。其中一季度同比下跌16.9%，二季度同比下跌21.3%，三季度同比下跌9.8%。
住宅用地同比平均下跌约为2%。一季度下跌6.3%，二季度下跌7.1%，三季度上涨7.5%。
商办用地成交地价呈上涨趋势，仅一季度同比下跌11.5%，二、三季度分别上涨23%和45%。工业用地基本保持不变。
4、土地成交楼面价格
前三季度土地成交楼面价总体下跌15%，住宅用地楼面价格同比下跌9%；商办用地同比上涨5.5%。
前三季度各类用地成交楼面价除商办用地同比增长5.5%外，其余同比均下跌。总体楼面价从1276元/平米下降至1085元/平米，下跌15%。住宅用地楼面价从1658元/平米下跌至1503元/平米，同比下降9.3%；工业用地从305元/平米下跌至293元/平米，同比下降4%。
前三季度各类土地成交楼面价均在二季度出现下跌，三季度出现回调，且三季度成交楼面价均高于一季度。一季度，成交楼面价同比下跌20%，二季度下跌25%，三季度微跌0.1%。住宅用地同比在一、二季度下跌后，三季度上涨5%；商办用地在一季度同比跌20%后，二、三季度同比上涨5.6%和41%；工业用地在一、二季度下跌4%和14%后，在三季度上涨5%。
5、溢价水平
前三季度土地溢价率持续走低，总体低于去年同期水平，土地市场降温明显。
今年前三季度成交土地溢价率总体低于去年同期水平。前三季度成交土地平均溢价率为13.4%，去年同期为26.8%，下降明显。住宅用地前季度平均溢价率为13.7%，去年同期为31.8%；商办用地溢价率为18.9%，同期为22.9%；工业用地为2.8%，同期为0.97%。
前三季度成交土地溢价水平呈降低趋势。一季度整体成交土地平均溢价率为18.3%，二季度为13.2%，三季度为8.5%。住宅用地成交溢价率基本与整体情况相似，从一季度的19.6%下降到三季度的8%。商办用地溢价率较高，一、二季度均超过20%，分别为22.6%和21%，三季度回落至13%。工业用地溢价率整体保持平稳。
二、2011年前三季度土地出让金情况
前三季度土地出让金与同期持平，住宅用地下降显著，工业用地增幅巨大。
今年前三季度133个市县土地出让金为12587亿元，基本与去年持平。其中住宅用地土地出让金额为8440亿元，同比下降12.8%；商办用地土地出让金额为2710亿元，同比增加36.7%；工业用地土地出让金额为1294亿元，同比涨幅高达53%。
小结
总体来说，今年前三季度土地市场运行平稳，住宅用地市场无论是供应还是成交均有较为明显的下降，商办用地市场和工业用地市场有一定增长，特别是工业用地市场增加量较为明显。从价格来说，总体土地市场价格有所下降，主要原因在于住宅用地价格降幅较大。商办用地价格有所上涨，工业用地价格基本保持稳定。
三、十大城市土地市场运行情况
前三季度十大城市土地市场降温明显，供应与成交降幅均显著高于133个市县水平，土地供应计划完成情况不佳。
通过对北京、上海、天津等十大城市前三季度土地市场的运行情况分析，发现十大城市前三季度土地供应量同比降幅达23%，明显高于133个市县的水平。土地成交量更为明显，同比降幅高达25%，远高于133个市县平均下跌11%的水平。土地供应计划完成率仅上海达到70%，大多城市完成情况不佳，约为四成左右。
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