[摘要] 观点时评：开发商的资金链不可能有大幅松动
（来源：观点地产网）观点地产网在央行表态货币政策“适度微调”之后，央行11月30日晚间突然宣布，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。三年来央行首次下调存准率，市场将迎来近4000亿的资金释放。而在此之前，央票利率连续三期下降，10月份信贷投放环比大幅上涨20%，资金面紧张局面得以缓解。
货币政策“适度微调”，或定向或定量宽松之后，从货币政策对于房地产市场的影响角度而言，会不会对整个市场基本面产生影响？整个政策走向及未来市场预期是什么样的？
我们可以从两个方面来分析未来市场走向如何。
一方面，整个楼市需求确实存在，只不过是调控政策压抑许久。其实，在当前许多投资者正在持币待购，只要政策稍有松动，房地产市场就会出现报复性反弹。各大房企大幅降价导致购房需求短期内向降价楼盘井喷，导致个案楼盘成交量猛涨的现象就暗示楼市真正的需求所在。
另一方面，当前及2012年调控重点仍将控制“价格”过快上涨作为主要目标。从中央政府一致表态调控政策要持续从严执行的角度而言，无论是货币政策，还是具体的房地产行业的调控措施，尽管总体是要促使房地产市场健康稳定发展，但是多次仍然强调将控制“价格”过快上涨作为主要调控的目的。
笔者看来，对于商品住宅市场而言，只要“价格”控制得住，其他方面比如市场交易量方面政策有可能会有所放松或出台一些必要的“保量”的措施，而当前各地的成交量未尽人意。
因此，货币政策“适度微调”，或定向或定量宽松尽管有助于信贷增长，对房地产市场宏观上来讲是利好消息。但当前存准率的单次下调，从微观层面不一定表现为对开发贷款的松动，也不一定表现为马上会对住房贷款信贷额度的放松。
另外，单次的下调其幅度也有限，如果半年内形成连续2-3次持续下调，才有可能使市场流动性宽裕一些，才会影响到房地产行业的开发贷款、住房贷款。而短期内这样的货币政策微调的市场预期还不明确，因此，短期内至明年年初来讲，开发企业资金面的状况难以改观。
2012年年初开发商的资金链就不可能有大幅松动，近期市场将是如何走向？整个楼市需求如何尽快释放出来，这需要政策层面与开发企业双方积极配合。具体来讲主要有两方面：
是继续坚持高速周转的市场策略，在适当时机继续大幅优惠促销，回笼资金。
一方面因为资金面的原因，另一方面因为明年年初“小阳春”作为一年开局之关键时刻，开发企业尤其是龙头开发企业还会继续坚持高速周转的市场策略，在适当时机继续大幅优惠促销，回笼资金。
第二是当前信贷政策对于首套房置业者过于紧张，应当适度放松对于首套房置业的相关政策。
对于未来货币政策“适时微调预调”的方向，笔者认为，当前信贷政策对于首套房置业者过于紧张，2012年更应该倾向于保护以自住刚性需求为主的购房者，强调房产的居住功能，弱化房产的投资功能。具体可以从以下几个方向进行微调：
、在信贷银行给出更多的房贷额度，并且有适度的贷款利率优惠支持自住刚性需求的首套房置业者；在审批时间周期上进一步缩短审批周期；
第二、在首付比例上，各地应统一降低首付比例至2成，改变当前各地首套首付3成个别地区首套房首付比例也在4成以上这样的状态；
第三、在交易税费上对于首套房置业者给予更多的减免和优惠，或以各种方式对于人才类首套置业需求给予购房补贴等。
张宏伟 观点地产新媒体专栏作者
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降价“后遗症”显现 开发商紧急应对不断出新招
（来源：新京报）随着调控深入，北京楼市已从暗降转向明降，降价已成为当前不少开发商的共识。然而，随之而来的则是老业主要求退房、赔偿等问题。面对降价“后遗症”，有的开发商为了规避冲突，同时推进销售，使出了不少对应之策。
降价潮蔓延业主“浮亏”
近期出现不少大幅低开和降价的新老楼盘，降价潮在京城由点到面地蔓延开来。价格率先出现明显松动的是郊区，11月开盘的南六环合生·世界花园非毛坯“9980元/平米起”的定价创下马驹桥楼市新低，更比两个月前预期的价格下跌了3000元/平米。老盘降价也不再遮遮掩掩，领海·朗文世家、京贸国际城、远洋一方等楼盘也都在推出新楼座时比前期便宜不少。
业内人士表示，从目前降价的楼盘来看，不少是大品牌的上市公司，到了年末，他们有冲业绩的目的，所以促销跑量。还有不少是扩张中的中小房企，资金紧张，只有通过降价销售才能回笼资金补充现金流。
然而，这种短时间、大幅度的降价让之前在此购房的业主们坐不住了。打砸售楼处、退房、要求补偿等降价后遗症在各大售楼处上演。
上轮低谷时期应对策略重现
经历过2008年调控的开发商，面对业主的不满，有的理性对待，如万科[简介 动态]因降价遭遇业主“维权”，与2008年一样，万科拒绝了业主的要求。
不过，也有不少开发商为了后期销售的顺利进行，2008年出现的缓和策略再度出现。如“降价补差价”、“三年后110%保值回购”、“送物业、送非毛坯”等手法在各地楼盘出现，并成为各大楼盘促销的手法。
对此，中经联盟秘书长陈云峰表示，这也是面对中国不理性购房人的无奈之举。买房也是一种投资，会有风险，购房人应该自己承担风险。如果降价就补差价，那涨价就该退出溢价部分。但实际并不是这样的。为了避免纠纷，应该完善购房合同，约定涨价和降价，双方都不承担责任，这样才是权利和义务对等。
■应对策略
方法1
促销升级 祭出“原价回购”
在无理由退房，补差价等应对降价后遗症策略被市场逐渐接受后，以前也曾现于楼市的回购，在楼市下行大势下显得尤为抢眼。
11月24日，深圳开发商绿景地产[简介 动态]提出，在其即将推出的绿景香颂项目的销售过程中，推“三年原价回购”协议。绿景副总裁张梧峰介绍，在香颂项目12月3日的开盘当天，购房者可以自愿与开发商签署一份“三年原价回购”协议，在3年后即2014年12月3日，希望开发商履行回购承诺的业主可以提出申请，2个月后绿景将按原购房合同价将房款返还业主。
回购策略一出，即在市场上引起了轩然大波。褒贬声不一，不乏业内人士质疑其未来的执行细节和企业未来资金状况是否可以兑现。但楼市低迷之下，此招除了平息未来可能出现的维权之乱外，更是给购房人注入信心，促销噱头更大。
深圳世联地产市场研究部总监王海斌表示，在当前楼市惨淡背景下，这无疑给了购房者极大的心理安慰，这也表现出开发商目前为了努力销售，促销手段开始不断升级。
方法2
以特价房、团购名义遮掩降价
面对席卷而来的降价潮，北京市场的降价趋势业内有所共识。但仍不乏开发商为顾及老业主维权压力以及品牌形象，绝口不提降价。特价房、团购已经成为规避降价系列“后遗症”的盾牌。
近期，大兴一项目推出均价分别为15980元/平米、17500元/平米的两种特价房，其中后者比同类产品销售均价低近3500元/平米。但相关负责人表示，“项目没有大幅降价，特价的两栋楼都是临街的房源”。
除此之外，近日，某品牌开发商被曝某楼盘低于市场均价3000元/平米批量走货。但记者核实相关负责人表示，批量购买为某单位团购优惠，项目仍会坚持市场价格销售，不降价。
据记者了解，目前不少大体量的楼盘都采用此方法。由于体量大、产品类型多样，不同楼座的位置及景观条件往往差异较大，以此为依据降低个别楼座的售价更易被购房人接受。
方法3
多种赠送 “慰藉”老业主
虽然，与2008年的很多维权事件相比，调控大势下，舆论并没有再一边倒地站在维权业主一方。但为了缓解老业主心中怨气，开发商们还是使出不少“慰藉”老业主的方法。比起真金白银的补差价，赠物业费，非毛坯是折中的方法。
中弘·北京像素和华业东方玫瑰[消息 价格 户型 点评]都是其中之一。近期推出12000元/平米平层小户型的中弘·北京像素，无疑站在了“降价”的风口浪尖。不过一位北京像素的购房业主表示，去年3月左右购入4.75米高的LOFT房子，均价在21000元/平米左右，在7月的时候接到开发商通知赠价值2000元/平米的非毛坯。该业主表示，“当时挺高兴”，此外他所购买的同类产品房价变化不大，目前4.9米高LOFT价格21000元/平米，“给个非毛坯也还可以”。
除此之外，通州区华业·东方玫瑰项目也因A9号楼降价10%引发老业主不满，8月初，华业东方玫瑰推出A9号楼特价房，均价约15000元/平米。相比较A4号楼出现较为明显的下调。开发商给出五重选择的补偿方案，除无条件退房外，可直接冲抵物业费或车位租赁费、低成本购车位等。
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