[摘要] 【编者按】2011无锡楼市各种声音在挣扎和博弈，每一次调控、每一次降价都对区域价格和成交影响至深。无锡各大中心板块在此起彼伏的声音中甚是纠结，那么位于无锡的边境新兴板块状况如何呢？是躲进了“世外桃源”还是难逃“世俗”影响？
【编者按】2011无锡楼市各种声音在挣扎和博弈，每一次调控、每一次降价都对区域价格和成交影响至深。无锡各大中心板块在此起彼伏的声音中甚是纠结，那么位于无锡的边境新兴板块状况如何呢？是躲进了“世外桃源”还是难逃“世俗”影响？小编今天带您看看位于无锡西北方向的平湖新城、洛社新城、锡西新城，位于无锡东南方向的梅村板块、鸿山板块、硕放板块等六大板块的境遇吧。
平湖新城
平湖新城以唐平湖为依托，形成水、城、景观相融的具有湿地特色的城市公园，沿岸设置游憩广场及文化体育、商业服务、商务及行政办公等公共服务设施，构建成新市镇新的行政中心、商业中心、文体中心及休闲娱乐中心。目前在平湖板块内已经有宝龙香槟湖、东渡海韵艺墅香颂湾、龙泽半岛逸湾、锦翠嘉苑、盈科花园、大唐人家等十多个楼盘。
独占沪宁高速道口和城际铁路惠山站优势
平湖新城北至沪宁高速公路，南至城际铁路惠山站，东至规划永泰路，西至规划西环路，总用地面积15平方公里，是无锡镇级开发的新城。平湖新城北邻沪宁高速玉祁道口，南依沪宁城际高铁惠山站，京杭大运河和京沪铁路也贯穿玉祁境内，新城已经跨入以上海为龙头的长三角经济辐射圈。
据了解，平湖新城所处的位置，正好处于沪宁高速上海和南京的中间点，距离南京和上海各140公里左右。
多家房产商进驻
继宝龙、东渡等房地产开发商进驻平湖新城后，无锡锦祁、上海龙泽、大唐人家、恒福置业等多家房产商，分别在平湖新城开发了锦翠嘉苑、龙泽花园等项目，预计总投资达８亿元，开发面积达４５万平方米。平湖城家五星级酒店——无锡祁龙花园大酒店已于１月８日正式开业，主要接待前来旅游观光的游客。新纪元房地产，投入３．２亿元，建设９万平方米的盈科花园；万胜商贸投资１亿元，建设占地面积２０亩的家用电器专业特色市场等，和五州福宝、沿湖商业街、成片中高档住宅形成相辅相成、共同发展的良好局面。东渡国际、工业系统、侨联房产等多个开发项目已建设过半。宝龙二期、宝润置业等开发项目也已启动建设。
2011年平湖新城楼盘及价格示意图
房价空前高涨
在楼市跌宕起伏的2011年，平湖新城的房价和无锡其他板块跌回2009年不同，在2009年的时候，平湖新城的商品房的均价只有2900元/平米左右，而今年开盘价格达到5000-5500元/平米，达到历史新高点。据了解，在平湖新城置业的客户除了玉祁、前洲两街道的居民，以及长年在此务工的外地人外，还有很大一部分是常州人和上海人，从上海到玉祁只要一个多的，上海人在这边花几十万买一套房子，完全是看中平湖新城的风光和环境，把这里当成了自家的‘后花园’”。
旅游潜力大
唐平湖之于玉祁，堪比金鸡湖之于苏州。
唐平湖湿地是无锡十大湿地资源之一，占地面积为117公顷，是惠山区重要的功能性载体之一，自然资源优势突出，近两年来在规划的科学引导下，片区道路、管线等基础设施、环境景观等已初具规模，已成为惠山区开发建设的热点区域之一。
近年来，随着城市格局不断外扩，环绕唐平湖，平湖新城及前洲板块内住宅项目不断崛起。随着版块的进一步开发和周边配套的日趋完善，日后前景值得期待。
2011平湖新城大事记： “东渡跑路”传闻
2011年11月，无锡坊间一度传出位于平湖新城的东渡海韵艺墅香颂湾项目开发商跑路。搜房网时间探访现场，证实该说法不靠谱，后经东渡集团分管无锡项目的事业部总经理助理郑思群的官方回应，证实东渡集团是在先后换掉两拨代理销售团队之后，第三波销售团队未到位的情况下，售楼处出现了无人情况，同时，因为该项目交付时间未定，已经交付定金的客户仍未签约，所以导致该项目的网络备案系统成交为零。这一场乌龙事件，在调控深入，开发商资金链紧张的时刻，像一颗定时炸弹一样，使得无锡楼市瞬间沸腾。
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洛社新城
洛社新城于2004年启动规划建设，由原洛社镇、杨市镇、石塘湾镇三镇合并而成，东接上海，西临常州，南依太湖，北近长江。
洛社新城位于江海大道、钱荣路、盛岸西路等枢纽节点位置，占地4.83万平方公里(约6500亩)，总投资25亿左右，预计建设周期为5-8年，规划入住人口8万人以上，总建筑体量为450万左右，将开发建设50万平方米的欧洲风情街、购物街、休闲娱乐街等商业建筑，300万平方米的住宅建筑。
商业导入占比大
2011年洛社新城楼盘及价格示意图（红色字体楼盘为商业综合体）
洛社新城以发展居住为主，同时着力打造商贸文化中心，让生态和人文的理念融入水岸新城。目前区域内商业项目有嘉阳生活购物广场（原洛社商贸城）、汇坚国际工业原料城、洛城锡西商业中心广场以及规划中的洛社哥伦布广场。 洛社新城作为无锡工业名镇洛社所在地，汇集了包括城镇综合体、工业原料城、生活购物中心等大型商业项目，同时区域周围包含五洲国际装饰城、西站物流园区、新汽车西站、藕塘职教园、惠山工业产业园等大型项目和交通枢纽，为区域内商业项目的发展奠定了更加优越的条件。
住宅项目需求、供应皆不丰富
洛社新城在售住宅项目包括洛城水韵花园和天奇盛世豪庭。其中洛城水韵花园今年公开开盘三次，大概推出700多套房源，但均价较年初下跌14.3%；天奇盛世豪庭单身公寓上半年已经售完，本预计下半年推出二期高层房源，但不知为何迟迟没有推出。
商业价格稳中有升 住宅价格略有下降
在小编监测的两大住宅项目和四大商业项目当中，洛城水韵花园作为住宅项目，全年价格下降了14.3%；而四大商业项目中，有两大项目价格均有上调，上涨率的洛城锡西商业中心广场上涨率达到11.1%，汇坚国际工业原料城价格上涨2%，嘉阳生活购物广场价格没有变动，洛社哥伦布广场目前正在规划中，等待进一步开发。
再次拿地 看重区域发展
在今年第四批土拍中，亿丰集团以49800万元的底价，竞得锡国土（经）2011-72号地块，该地块位于惠山区钱洛路东侧，洛竹路两侧，为居住商业用地（商业建筑面积不超过总面积的49%）。而目前洛社大型城市综合体嘉阳生活购物广场也是由亿丰集团投资建设，亿丰负责人表示，亿丰很看好洛社区域的发展前景，相信洛社将是下一个钱桥！
2011洛社新城大事记：洛社商贸城更名为嘉阳生活购物广场
嘉阳生活购物广场原名洛社商贸城，于今年9、10月份更名为嘉阳生活购物广场，并于10月底引进好又多超市＆杭州新东方酒店，标志着无锡西区商业强强联合的时代已经来临！
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锡西新城
“锡西新城”的概念，在无锡“十二五”城乡建设规划中首次提出，成为中心城区外围新城区的重要一极。锡西新城位于钱桥-藕塘区域，紧邻无锡市中心城区，京杭高速，有即将开工的地铁三号线，交通便利。锡西新城的设立，本质上确立了钱藕区域“城市副中心，新城区”的定位，根据钱藕政府的规划，将加速区域的城市化进程，提升区域的城市化程度，商业配套、生活配套、居住配套等将以更高标准和要求来打造。
无锡十二五规划，锡西新城确定为未来发展的四大新城之一
规划较晚 后起之势不容小觑
2011年7月13日召开的无锡市委全会审议通过的无锡市城市发展行动计划中，涵盖钱桥、藕塘、胡埭和马山地区建设“魅力锡西、山水智城”的目标正式被提上日程，锡西新城成为和科技新城、锡东新城、惠山新城齐名的四大新城之一。
“一年搭框架、两年出形象、三年大变样”,是锡西新城的建设目标。年内将全面建成钱桥商业中心和藕塘商业中心，百乐时代广场、万健商业广场两大城市综合体也将建成投用，基本形成“两中心两广场”商业综合服务体系；同时打造龙之杰钢铁交易中心、大宗钢铁电子交易中心、天物金属交易中心等三大生产性服务中心。以舜柯山生态整治和洋溪河生态湿地修复为主的生态环境工程也将加紧推进，在洋溪河中打造智慧岛、生态岛、运动岛、商业岛等四大滨水生态景观。
2011年锡西新城楼盘及价格示意图（红色字体楼盘为商业综合体）
住宅项目较多 价格略有上浮
在小编监测的10个住宅项目当中，有三个项目价格上浮，上涨率为中富美林湖三期，价格上涨7.7%，四个项目未开盘，仅一个项目价格稍有下降，苹果园国际社区，价格下降率为1.9%。而三个商业项目当中，只有五洲国际小商品城在售，全年价格上浮33.3%，上涨率较大。
在十二五城乡建设规划抛出“锡西新城”这一概念后，房地产商们就纷纷打出“山水智都、锡西新城”这块招牌，区域内商品房每平方米均价从6000多元涨到了7000多元，在这个各区域价格都有下降的时候，锡西新城能够保持价格上涨，和其区位优势和政府规划密不可分，但是我们也希望里面不包含开发商自我炒作的成分。
2011锡西新城大事记：伊能静来锡西，为百乐时代广场捧场
7月30日，百乐时代广场营销中心首次公开亮相锡城。“中国达人秀”知名节目主持人以及台湾著名影视歌三栖明星伊能静，应邀出席并在主题为“百乐明星璀璨之夜”的开放晚会上倾情献艺，共襄百乐时代广场开放盛典。据悉，开发商为迎合伊能静的档期，不惜将营销中心开放时间一拖再拖，但愿伊能静带来的明星效应能够为首次亮相的该楼盘带来一定影响力。
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梅村板块
历史和现在
梅村，古称梅里，拥有3200多年历史。商朝末年，周太王长子泰伯为成全父意让位于三弟季历，携二弟仲雍来到江南，定居梅里，建立了江南个文明古国“句吴”。泰伯被孔子尊为“至德”，《史记》将其列为“世家”。为进一步弘扬泰伯精神，充分挖掘和展示句吴文化，梅村街道以泰伯庙为依托，以吴文化为载体，自2009年起，投资17亿元倾力打造梅里古都，预计不久的将来，“句吴古都”将重现世人面前。
区域规划 8个功能区
梅里古都位于梅村街道老镇区中心，规划以泰伯庙为核心，北起锡甘路，南到梅里路，东起新友路，西到新华路，距无锡市中心约12公里，南临无锡机场，北枕规划中的京沪高速铁路，交通便捷，区位优势明显。核心区总占地面积约300亩，总建筑面积约17万平方米。规划综合不同功能需求和历史文化特色，把梅里古都分为：梅里美食区、泰伯古庙区、至德会馆区、梅里古镇区、梅里休闲区、梅里风情区、梅里居住区、伯渎游览区8个功能分区，形成古都特有的商业文化旅游产业链。
2011年梅村板块楼盘及价格示意图（红色字体楼盘为商业综合体）
住宅、商业 价格普遍看涨
在小编监测的7个住宅项目当中，除了三个未开盘项目之外，其余四个项目价格均有不同程度上浮，价格上涨幅度为梅里香舍二期，上涨幅度为11.7%；“海派”房企上海万宇投资建设落户无锡的项目花半里，以花园洋房为特色，均价8500元/平米，全年涨幅6.3%。在两个商业项目当中，五洲国际广场（梅村）项目价格下降7.7%，梅里古都价格上浮26.7%。
梅村同时具备现代感的新市镇和历史感的梅里古都，古今兼容、交相辉映已成为梅村城市形象的一个重要特质。新梅广场、香梅广场、嘉禾广场、五洲国际广场、泰伯商城等区域的商业业态，形成白天人流如织、夜间流光溢彩的现代都市生活景象，充分体现出现代化新市镇的独特活力。吴文化的历史重量和旅游产业的发展将为梅村的房价保值提供有力保障！
2011梅村板块大事记：五洲国际广场（梅村）项目进驻
五洲国际广场梅村项目是其个城镇综合体，该项目已经与绫致旗下ONLY、VEROMODA、SELECTED、国美电器、无锡钱柜KTV等数十品牌商家代表签署正式进驻合同。
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鸿山板块
吴文化氛围浓厚
鸿山地处无锡的东南片，是吴文化的发源地，代表着一个至德名邦，这里拥有着丰富的自然景观资源和历史文化资源，已经呈现在锡城市民面前的有都市生态农业园、泰伯陵景区、吴文化广场、鸿山遗址、梁鸿湿地公园等，而中华赏石园目前还在建设与完善中，雏形已初步呈现，这些项目都将鸿山深厚的吴文化底蕴展露无疑。
2011年鸿山板块楼盘及价格示意图（蓝色字体楼盘为别墅项目）
文化地产 吸引12家开发商进驻
鸿山，面积尚不足60平方公里，却已吸引了12家地产开发商进驻，成为锡城房企聚集度的板块之一，就连日本排名的房企大和房屋也远道而来，在此落脚。究其原因，竟是鸿山的文化让众多开发商愿意在此深耕。鸿山楼盘项目的案名、宣传和建筑风格等都与文化息息相关。星洲鸿山尚院新中式风格、凤鸣山庄合院别墅风格以及江南华府的老上海风情等，无不是这种文化的传承与延伸，也正是这种文化的力量赋予了地产深厚的历史底蕴，赋予了建筑活的灵魂。
别墅为特色 价格整体看涨
早先进入鸿山的明园星都项目全年价格虽有波折，但终归回到了开年时期的5500元/平米，金润华庭价格为24.4%，成为区域涨幅楼盘，上置江南华府为入驻鸿山文化新城项目，全年价格上涨12.5%，水岸观邸价格略有下降，降幅为9.1%。
2011鸿山板块大事记：12家中外房企抢不足60平方公里鸿山新城
唐明园、凤鸣山庄、江南华府、星洲鸿山尚院、水语自然、嘉友水岸观邸、明园星都、君域豪庭以及日本的房产商大和房屋建设等12家中外房企共同征战鸿山新城不足60平方公里的地盘，当地房产市场相当热闹。
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硕放板块
海陆空"三位一体"的交通优势
硕放板块下辖16个行政村、5个街道，本地人口4.5万，外来人口5万； 可以说在无锡再也找不到一个地方像硕放一样具有海陆空"三位一体"的交通优势。根据相关资料，一个航空项目发展10年后给当地带来的效益甚是惊人：产出比为180，技术转移比为116，就业带动比为112。无锡硕放机场的建设必将带动周边交通和市政基础设施的改善，从而吸引临空产业的聚集，创造就业机会和居住需求。
2011年硕放板块楼盘及价格示意图（红色字体楼盘为商业综合体）
价格有升有降 项目数量较少
在小编监测的三大项目当中，空港一号花园价格有14.3%的下降，吉祥国际花园价格上浮7.4%，区域住宅均价在6000元/平米左右；区域内商业项目瑞港商业广场均价8500元/平米左右。
其实，从六大板块整体看来，2011年房价跌幅较少，跌幅为空港一号花园和洛城水韵花园，跌幅达到14.3%，相对于无锡中心板块房价大幅跳水，这六大新兴板块价格趋于坚挺，甚至有些地方因为配套和旅游业、文化业的发展，今年房价较往年还有大幅提升。所以新兴板块的发展潜力巨大，房价稳定，周边居民和外来人口置业不妨考虑这些潜力板块。
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