[摘要] 新政猛于虎。史上最严厉的房产新政袭来，投资者撤了，开发商急了，价格降了……市场一片冷清。处于逆市中的房地产开发商该如何应对这持久不化的危机？坐以待毙，还是出奇制胜？对于绝大多数开发商来说，选择的当然是后者。
逆市营销
开发商卖房拿出了“诚意”
（来源：郑州晚报 ）新政猛于虎。史上最严厉的房产新政袭来，投资者撤了，开发商急了，价格降了……市场一片冷清。处于逆市中的房地产开发商该如何应对这持久不化的危机？坐以待毙，还是出奇制胜？对于绝大多数开发商来说，选择的当然是后者。
于是，各式各样的营销、促销手段纷纷粉墨登场，有确实收到预期效果的，也有“竹篮打水一场空”、市场并不买账的。又到年末岁尾，让我们一起来看看楼市的各种营销表情。
捂盘、降价、“变性”出租……
惨淡市场下哪种营销方式最合适？
2011年，房企都在寻找着适合自己突围营销之道。
“楼市大地震以后，住宅开发商的出路大致有三条：捂盘、降价、‘变性’出租。”业内资深人士耿先生表示，在开发商与市场的博弈中，“捂盘”是一种常见的营销策略，但也存在着种种隐患。
而“促销”这一经典招数，因房价下跌空间预期加剧，也不足以激发消费者的兴趣，因此，传统的“促销”，在今年逐渐演变为“降价”。
“开发商直接降价，将产生房价真实下跌、迎合消费者心理预期、彰显房企责任等好处。”耿先生分析认为。
再说“变性”出租，需要产品具备可变的前提，且工程审批进度在一定的阶段……说白了，“变性”出租仅适用于极少数的楼盘，非大多数的开发商的选择之路。
“就目前态势来看，开发商应该随行就市。房价松动楼市惨淡，降价，或将是房企最后的出路。”耿先生表示。
“降价？我赔你！”“涨价你获益，降价我买单”……
市场博弈下降价成房企最后出路？
事实上，市场也印证着耿先生的上述推断。
10月18日，龙湖地产和星河湾两大房企在上海的楼盘纷纷传出大幅降价的消息，折扣额度接近六折；万科北京公司旗下金隅万科城于12月推出三期新房源，均价每平方米14000元，比上期房源低了每平米3000元。大房企开打价格战。
在郑州，降价风早在11月份时，就像“秋风草落叶”般席卷全城，不过有的是明降，有的是暗降。其中尺度的当属西区某楼盘，推出“一次性付款可享受每平方米4900元价格”的优惠措施，还有某楼盘宣布“首付3万元”即可拥有一套两居室。
另外，降价在郑东新区也表现明显。该区域某品牌房企开发的楼盘，擎出每平米7700元的大旗，宣告着郑州富人区的房价亦开始松动。
除了真降价，当然也有玩噱头的。
“降价？我赔你！”“涨价你获益，降价我买单”……日前，在济南街头的楼盘宣传广告中，出现了这样的醒目词汇，颇为吸引人目光。
楼盘宣布：一年之内，如果房价下跌，那么开发商可以原价回购；如果购房者不愿意退房子，开发商可以给购房者补钱。
但是，未来降价的标准是什么呢？是否和周边的整个市场价格挂钩？如果将来房价下跌开发商真的回购，在此过程中产生的二次交易的费用，该由谁来承担呢？对此开发商并没有给出明确的答复。
业内人士认为，推出类似促销活动楼盘将来可能还会进一步增加，花样可能还会进一步翻新。“房价下降补差价”大多是目前开发商渡过难关的一种手段，将来可能面临“执行难”。所以，这是一个“听上去很美”的促销噱头。
采取加速出货、合作开发、减缓开工等方式用于自保
营销诱惑下购房者要“三思而后行”
很显然，降价补差价或是降价回购等情况的出现，说明楼市进一步向着有利于购房者的方向转化，但购房者要想从中得到实惠，还是要“三思而后行”。
弱市之下，开发商究竟该开出何种“绝招”以求自保？有关专家给出了建议。
世联地产集团首席技术官黎振伟表示，淡市之下，营销的核心是对客户需求的把握和了解。因此，客户的导向，应该密切关注。地产商应重新进行“价值整合”，寻找淡市下真正买家与项目价值的契合点；通过专业的系统性营销，集合高效的执行，坚持“精细化营销”；注重“客户经营与维护”，发挥圈层效应，以的投入换取的回报；全程把控，灵活应对市场变化，建立完善的“风险把控体系”。
同时，他建议，未雨绸缪，提前做好应对房价下跌的善后对策；在资金充足的前提下，应当抓住行业调整机会，加快并购、土地储备和扩张；如果资金紧张的话，应当降价促销、加速出货，合作开发，减缓开工，甚至停工；奋力参与保障房建设，尤其是位置较佳地块应当给予重点考虑。
典型营销事件回放：
“全民定价”普罗旺世创新营销手法
今年9月底，在“波特兰艺术文化中心开幕”媒体体验交流会上，普罗旺世公布了一则消息：“波特兰价格你来定”，并为该活动的参与者准备了30部iphone、ipad2，9台奥迪A3，一台奥迪TT。此后，在官网上，老百姓积极参与，说出自己的心理价位。随后，信和置业信守承诺，大奖也已经各归其主。
在严厉调控下，楼市观望情绪愈加严重，商品房销量骤减，为促销售，房企开始转变过去相对被动营销的局面，翻新了营销手法，并主动进行创新。
网上购房楼市低迷之下的营销噱头？
近日，潘石屹、任志强等20家房产开发商组成中国房地产电子商务联盟，打出“房价你做主”的口号，称要拿出100套房产在网上0元起拍，将“定价权”完全交给购房者。有人称此活动在房产行业看低的行情下，不啻一种颠覆概念的大胆尝试。但也有人怀疑噱头大于实质，购房者需谨防房产商的“攻心计”。
面积购房者占了大便宜？
楼市成交低迷，开发商的房子卖不动，于是纷纷开始“送面积”，以这种隐性的降价方式取悦买房人。不少购房者也坦承，就是冲着开发商承诺的赠送面积才决定购房的。这无疑让购房者觉得“占了大便宜”。但有关专业人员表示，对于赠送面积，购房者要理性看待并且从居住角度出发去判断。目前很多楼盘所宣传的赠送面积，大部分是国家规定不计面积的。所以说，“天上掉下来的馅饼”，不一定好吃。记者梁冰
（来源：房天下）
“房天下电商在品牌展示、具体平台操作上非常有优势，本次电商合作可大大提升绿城品牌形象，让单一性的销售变得更加多元化。”在绿城电商旗舰店即将上线之际，绿城集团执行总经理傅林江如是说。
今年中旬，房天下引领业界新高度，推出中国新房房地产电子商务平台——狂拍团。日均330万网友的访问量，超过20个品牌房企的加入，近50000套房源入驻，16000套房源正在销售，每周1.5万个订单，100亿成交额，1万套房源销售。
自房天下电子商务平台正式发布以来，凭借其优质的房源、便捷的付款方式、罕见的巨额优惠获得了强大的市场反响，在杭州，已有多家品牌房企纷纷试水房天下电子商务平台并对这一营销模式的成效表示满意。
绿城品牌旗舰店即将开启
如今，房企巨头绿城集团与房天下电商平台强强联手，即将开启绿城品牌旗舰店，携手打造房地产电子商务品级！
这也是房天下史上规模、楼盘数量的房产电商项目，绿城与房天下联手亮出诚意——绿城集团将旗下近80个楼盘项目放在网上展示，成为国内全部项目网络销售的地产集团，楼市风云再次被绿城搅动！
绿城集团执行总经理傅林江
绿城集团执行总经理傅林江接受房天下采访时表示：“此次绿城用了非常大的投入进行房天下电商合作，是对电商平台的一个肯定，同时绿城非常看重房天下平台的实际效果，这一点从我们跟房天下长期以来的合作中可以看出，集团对此前景非常看好，也寄予很大的期望。
至于何时给我们房天下友波优惠，具体时间还在商讨中，我们将尽快让房天下友享受到最直接的优惠。”
绿城打造房产电子商务品级
在如今惨淡的楼市下，房产电商已经成为开发商促进销售的一个利器，对此傅总也表示了认同，他表示：“房天下的电商平台让传统的房产销售模式变得更加多元化，令售房从售楼处走到了网上，线上线下服务紧密结合，快速推向市场。”
绿城品级，见证城市力量
作为一个追求秩序的群体，人类习惯于给所有事物划定等级，以标识其所代表的不同质素、美誉度和适合的消费人群。例如，民航飞机上的乘坐空间，便有经济舱、商务舱和头等舱之分；同样，一个城市里的居住空间，亦可做这样的类比：房改房是“经济舱”，中产社区很像“商务舱”，占据核心地段的非毛坯大宅自然就是“头等舱”。
在这一串城市居住的价值链上，绿城毫无疑问永远是处于最上层的那个FirstClass，每一幢绿城建造的房子，都应该代表着每一个城市居住的品级——
在浙江杭州，从桂花城悠闲大草坪边的“小胖楼”，到深蓝广场落日中辉煌的全玻璃幕墙，再到留庄的帕拉迪奥式十字圆厅。每一幢绿城建造的房子，都惊人相似地成熟、优雅，代表着每一个城市居住的等级，至今都是国内大多数同行难以超越的经典。
绿城之路:高速发展的13年与波折不断的最近4年
（来源：杭州日报）从1995年到2008年，可以说是绿城高速发展的13年，而2008年至今，则是它波折不断的4年。绿城的17年历史，本身就是中国经济高速发展的一个缩影。
绿城成立于1995年，2002年走出杭州，进军上海、北京等地，开始性扩张。到2010年，绿城已进入40多个城市，但大部分项目仍集中在浙江。
2001年，绿城的销售额不过6.7亿元，在此前一年，绿城完成对延边队的收购，正式进军足球业，而那时，一年几千万的足球支出，是个大压力。等到2003年，绿城的销售额跃升至29.8亿元。四年后的2007年，又跃升至151亿元，稳坐杭州地产一哥宝座。
双面绿城:雄厚资本助力绿城不是一个人在战斗
（来源：杭州日报）各种谣言被绿城一一击破：绿城离破产还有很远的一段距离，绿城没有被海航收购，银监会没有调查绿城的信托基金……
这些谣言的背景是，在宏观调控显示其强势威力的时候，很多人都在担忧绿城的运营状况。对此，绿城集团董事局主席宋卫平给出了极其坦诚的回答：“三年前，也就是2008年的那个国庆节，那时候的情景我还历历在目，当时绿城的情况也不算好，2008年的8、9月份时，公司已经有了支付方面的问题，开始欠款了。不过现在的情况比那时候要好，到现在为止，我们还没有拖欠地价款。”
绿城:稳健正道与危机谣言 豪宅与保障房梦想
（来源：杭州日报）对于绿城这枚硬币而言，这一面是稳健正道，另一面是危机谣言；这一面是豪宅标签，另一面保障房梦想。
在战略层面，2008年那一轮危机之后，以稳健为核心的“绿城变法”已经开始，但是市场形势的急剧变化，对于已经从2008年里汲取了教训、希望向稳健回归的绿城来说，其实没有给它太多变革的时间——可以说，“绿城变法”的时间太仓促，是再次陷入困局的直接原因；在产品层面，“豪宅营造专家”标与“保障房建造商”这两种看起来截然不同的角色，完美地融合在了同一家开发商身上。
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