[摘要] 来关注开发商资金链紧张的话题。年底一到，房产企业到了一个集中还款期，资金链紧张的程度可想而知。前不久，在江苏南京，一家从事房产开发和建筑行业的企业老总，带着数亿元的贷款，一夜之间不知去向，至今仍下落不明。目前工厂已被法院查封，供货商上门讨债，大量银行贷款也面临着有去无回的困境。这究竟是怎么回事呢？来
（来源：新华网）关注房企资金链紧张
南京：地产老总卷款数亿元跑路银行贷款“有去无回”
来关注开发商资金链紧张的话题。年底一到，房产企业到了一个集中还款期，资金链紧张的程度可想而知。前不久，在江苏南京，一家从事房产开发和建筑行业的企业老总，带着数亿元的贷款，一夜之间不知去向，至今仍下落不明。目前工厂已被法院查封，供货商上门讨债，大量银行贷款也面临着有去无回的困境。这究竟是怎么回事呢？来看记者的调查。
画面上这家企业叫南京宇扬集团。以生产脚手架业务起家，后来又涉足房地产行业。在南京市的一个开发区里，记者发现，集团下属的两家工厂距离不到500米，正是上班的时间，但两家工厂的大门紧锁，厂区内静悄悄的，只有门口残留着法院的封条和发放工人工资的通知。住在工厂对面的一位当地居民说，这家企业倒闭的事早已在附近传的沸沸 。
南京宇扬集团附近居民：也跑过几年，这回是大跑，带了27个亿跑掉了。
记者问道：你听谁说的
居民回答：听附近这个村子里人说，27个亿，国家的钱被他搞十几个亿。
进入厂区，眼前是一幅冷清破败的场景，到处堆积着各种垃圾和废旧设备，冰冷的车间里光线昏暗，几台机器已经锈迹斑斑，操作台上还有工人没不及收拾的工具，一个铁架子上还依稀能看到计件留下的记号。在厂区后院，几个留守的工人正在清理盘点存货，一个在这里干了10年的工人说，她至今还想不通，工厂为什么突然就关门了。
南京宇扬集团工人：我们都不相信，怎么可能呢，平常节假日都没有休息，怎么9月1号正常的上班，8月31号是盘点的，9月1号是工人正常的来上班，1号又是一个开始，到门口门卫不让进去，叫我们等一个星期，等通知，一个星期后再来，当时有人心里就有数了，门卫都不让我们进了，就是不上班嘛。
南京宇扬集团门卫：8月31号晚上，我们接到通知，9月1号早上，任何人任何车子不准进来，我们是门卫，就是集团通知的。包括干部工人 全都不准进
在工人和门卫的眼里，自己所在的公司实力雄厚，虽然很少见到集团老总，但从二楼办公室的荣誉墙上，他们觉得老板杨军是个有钱人。在会议室里，烟灰缸里胡乱塞满了一堆烟头，横七竖八的桌子上还剩下几个没喝完的饮料瓶。目前，当地政府和银监局已经介入处置工作。
中国银行业监督管理委员会江苏监管局(南京 电话采访)：现在宇杨这个事件 因为集团老板跑掉了 老板跑掉了 南京市政府和六合区政府正在组织人员 进行准备解散 企业还是重组 还是怎么样呢 还没有定论 他们正在处置过程当中
上个月，江苏六合法院对宇扬集团的资产进行了拍卖，先支付了民工工资1300多万元工资后，银行、担保、供货商债权开始排队，当地地税部门告诉记者，宇扬集团亦涉嫌偷漏税，一旦启动破产程序，残余资产尚不足以补交税额，银行债权也岌岌可危。
渤海银行：1.4亿天量贷款难追讨
宇扬集团老板杨军“携款跑路”使发放贷款的南京十多家银行陷入了紧张，包括一些国有大行和股份制银行，贷款总量超过了3亿元。其中渤海银行开具的两张银行承兑汇票合计超过了1.4亿，是涉及资金量的一宗。不断上演的企业老板跑路事件也暴露了中小银行风险控制上的软肋。
在宇扬集团的一个厂区大门口张贴着几家银行的催款通知，包括了宁波银行(002142,股吧)、渤海银行等几家金融机构。根据当地媒体的报道，渤海银行开具的两张合计1.4亿多元银行承兑汇票是宇扬集团贷款中的一笔。银行业内人士认为，去年上半年，各家银行存款压力都比较大，而保证金进银行可以充存款。这促使银行大力拓展汇票业务。但是，由于近两年企业经营风险增加，银行征信系统不完备，贷款风险随之上升。
上海财经大学商学院教授戴国强：信用数据资料如果积累时间比较短的话 应该讲 它只能作为一个参考 它不能够作为一个我们说的信用评级模型的开发的数据 它用不上 这个需要有比较长(时间)的数据 它才能够做出这个模型来 才能够让银行走技术控制信用风险的道路
目前，银行的保证金一般在贷款额的30%到50%之间，竞争激烈的城市商业银行为了吸引客户，保证金会相对低些，一般在10%到30%。剩余的部分则需要由放贷银行承担，行业内称为风险敞口。与实力较强的银行相比，中小城市商业银行对贷款人信息积累更有限，控制风险更多的是凭经验。：中小城市商业银行做贷款方面 在风险控制方面 有它们的独到的一些经验 它们主要是你的三表 哪三表呢 就是电表 水表和海关报表 这个就是证明你的生产是不是正常
但是对于发放额度过大的贷款，城市商业银行的风险控制能力更弱。银监会数据显示，2010年全年城市商业银行资产增速接近四成，为银行业平均水平的两倍。同时2010年它们的资产负债增速接近40%。对此，银行业内人士表示，城商行规模的扩张，确实可以提升盈利能力。然而，这两年企业盈利增幅放缓，部分城市商业银行在快速扩张后，风险开始显现出来。
湘财证券研究所银行行业研究员许荣聪：我们从上市公司的报表可以看得出来,企业去年的盈利增长是在放缓的。如果从展望来看的话，今年的盈利也并不是非常好的情况下，整个银行的不良额和不良率都是有一些些许的上升。这应该说是一个大概率事件。
上海： 开发商年底资金链紧张 地王纷纷易手
南京房企老总携巨款跑路，应该说是开发商因无力偿还贷款而被迫选择的无奈之举，但也印证了年底开发商资金链的紧张现实。在上海，曾经出现过单宗价格超过70亿元的超级地块，单价地王、总价地王层出不穷，然而，这种情况在这个冬天也出现了大逆转。
仅在2011年11月份，(字板入)上海一共推出了11幅经营性用地，但其中7幅地块已被国土部门撤牌，撤牌率高达64%。而最近几个月，上海市无人竞拍最终导致流拍的土地挂牌数量已经涨到了15幅。(字板出)由于年底资金链紧张，加上房地产市场不明朗，昔日高调拿地的地王们，在一轮一轮降价潮推动下，现在也纷纷以底价出售手中的房源。来看记者从上海发回的报道。
2009到2010年，仅仅两年间，上海房地产市场的土地高价不断被刷新，溢价率连破纪录。上海就诞生了单宗价格均超过70亿元的超级地王4块，区域地王更是数不胜数。其中外滩8-1金融地块以其92.2亿元人民币的超高总价被业内人士称为外滩地王。
李磊：说到外滩地王不得不提的一段经历就是2010年的2月份上海正大集团仅有现金十亿元的替补身份进入到该地块的竞拍当中。最终却以92.2亿元的高价拍下这个地块。然而22个月过去了，我们也仅仅在这里看到刚刚高出地面的地基工程。在这22个月中上海正大集团将这个地块几易其手。重要的原因之一就是资金链出现了重大问题。
虽然当时不少业内人士认为92.2亿元竞得外滩8-1金融地块是上海证大集团捡了个大便宜，但国际评级机构穆迪就对上海证大集团的高价拿地之后的资金链提出了质疑。认为当时仅有10亿左右账面流动资金的上海证大集团根本付不起高额的土地款。但当时的上海证大集团管理层信心满满。
上海证大集团董事局副主席 王辅捷：大家也知道经济界的一种现象对吧，杠杆理论：给我一个支点我可以撬动一个地球，那么说作为一个企业如果说不敢去搏，不敢去冲击大的项目。那么企业的做大做强也没有很好的基础。
然而一年之后上海证大集团并没有能撬动地球，甚至没有保住支点。迫于巨大的资金压力，2011年11月2日，上海证大集团发布公告，以95 .7亿元人民币出售拥有上海外滩地王地块的上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司65%的股权。前不久，SOHO中国宣布，收购证大集团拥有的该地块剩余35%股权。
上海中原地产研究咨询部总监 宋会雍：这个企业在早期拿地的时候对于未来房价走势表现的比较乐观，但是对于眼下政策的风险之后，实际上市场不太支撑他当时所预设的房价目标。
值得注意的是，其他地王的命运也并不尽如人意。外滩地王的坎坷经历在上海并非个案，以上海嘉定曾经的地王之一，刚刚开盘的嘉定新城公馆为例，甚至出现了亏本甩卖。2009年12月，上海新城万嘉房地产有限公司以9.536亿元拿下嘉定区的这个地块，溢价为302%，成为了当时上海南翔地区名副其实的楼板价地王。虽然项目总成本在2.1万元/平方米左右。但为了急于回笼资金，该楼盘于2011年11月开盘均价仅为1.9万元/平方米。
上海德佑地产经纪有限公司副总经理罗亚东：市场总有一天要脱离这种粗放的高速的这样一种成长阶段。进入到平稳发展的理性的稳定的时段，中国房地产市场即将迎来这种局面。所以呢开发商在拿地还是做项目规划，还是做这种整体的城市的规划定位方面，都要从这种粗放的大跃进式的发展回归到这种集约的有战略打法的能够运筹帷幄的这种发展轨道上来。
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来源：地产中国网
2011年，房地产市场充斥着各种“调控”，房产税，限购令、限价令。这让一向自信的开发商，也开始茫然。
“我们错过了去年两拨的时机。只能希望今年能看准了。”一位上市企业营销总监对此很无奈，也焦躁。
过去一年，受访开发商对早报记者提得的一句话，就是“走一步，看一步”。
2012年来了，开发商怎么看？怎么做？
“库存接近临界点”
对于2012年楼市，多位开发商认为，形势还是会比较严峻。
沪上一位开发商的判断是，“上半年困难，转机要看三四季度。”
一位港资开发商称，“今年下半年会是一个机会，上半年还是观察。”
仁恒集团上海公司副总经理姚伟示强调，今年季度还是会很惨淡，但整体一定会好转。
还有一种观点是，“一季度，我们觉得要触底了。”
持上述观点的开发商透露，“某直辖市政府相关部门领导告诉我们，新增商品房存量达到1000万平方米是一个临界点。再往上，房价向下走的情况基本确立。750万平方米左右，房价走势平缓。一旦在500万平方米及以下，房价势必上升。”
“现在的库存很危险，商品房用地增量，还会有多少？”上述开发商担忧。
“有人更想玩下去”
也有底气在。
“我们玩不下去就可以不玩了。但是肯定有人比我们更想玩下去。”一位上市企业高管昨日如是说。
“这个游戏肯定要是共赢的。不管国家怎样调控，房地产都不可能调成最差的行业。”该高管直言，“真要到考试不行了，挂科的肯定不是我们。就算我们挂科了，老师也会比我们更着急。”
由于中国房地产市场以新房为主，房地产行业对上下游产业和地方财政收入均影响较大。2010年房地产增加值就已占GDP的5.56%，加上建筑业增加值合计占比更是高达12.22%。
开发商的资金状况或许也不像外界想象的那么紧张。
“我了解到的情况是，包括一些频繁传缺资金的企业（比如富力），其实还算可以。”上述人士强调，长期以来，很多人都对房地产有一个误区，即房地产的周期比较长，不像制造业，并不会一夕之间就突然崩溃，开发商自身有调整的时间。
“能缓但不能停”
具体今年怎么调整，招商地产[简介动态]董事会秘书刘宁称，“2012年策略没有什么转变，还是会很谨慎。去年比以前更积极，走高周转。”
嘉华（中国）投资有限公司市场、销售及物业管理总经理谷文胜认为，时机很重要，“首先是把握时机，再是合理定价。”
时机在哪里？
谷文胜称，等到市场交易的心态稳定了，就可以出手了。
至于定价，数位开发商向早报记者表示，已经开盘的还将维持既定价格，还没有开盘的今年新开肯定也还是有差不多的优惠。
“去年是8折，在2010年峰的价格基础上，今年还是考虑20%上下的优惠。”沪上一位开发商昨日说。
“调控不能作为企业发展的主基调，节奏缓下来可以，但是不能停下来。”一位布局的大型上市企业高管透露，今年一季度该公司预计开工超过100万平方米，住宅和商业各半。
上述开发商称，“对市场还是不乐观，但项目本身还是有希望的，而且西安、成都、重庆、天津都有。”
一位港资开发商透露，“去年销售了30多亿元，今年的销售目标与去年持平。”
另一位港资开发商也表示，该推的盘还是要推，毕竟上市公司要保证各项指标参数都平稳。总之，“谨慎进取、理性乐观”。
“内部革命要来了”
有业内人士认为，能少动就少动，能不动就不动。养精蓄锐过冬。
一位上市企业战略部总经理称，“我们集团，文化产业、房地产、金矿都在做。现在市场不好，我们等得起。”
“快点卖房，谨慎买地。”一位港资开发如是总结，其反对提高周转，纯粹的高周转不仅利润低，而且行业都浮躁了，产品谁来做？再说高周转的就是富士康。所以，选择性高周转，扩张不要太快，项目可以卖快点。
一位上市企业高管提醒，“我反对宁可亏本卖，也要套现再去买地。这样玩的基础是建立在半年至一年之内，市场肯定会回暖。但是现在谁敢保证？”
“我感觉房地产内部革命要来了，旧军队肯定不行了，新军队肯定要带来新的东西，但新的东西是什么，谁也不知道。”一大型开发商认为，企业结构肯定要削减，很多企业内部结构太复杂、流程太多、效率低下，“现在我感觉，进入到一个十字路口。”
上述人士渴望革命的来临，房地产有一套新的模式，“我们干了很多年房地产，如果还是买地盖房子的套路，在哪个公司本质都还是一样。”
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