[摘要] “我们预计中国房地产业仍将经历一段困难的时期，预计今年全国房价将下跌超过5%，其中一线城市的房价最多可能下跌20%，今年全年房地产销售金额预计比去年下跌10%至15%。”李智颖介绍道。在她看来，政策的从紧和供大于求的局面是房价下调的主要原因。
来源：解放网-新闻晚报
瑞银中国内地/香港房地产行业研究主管李智颖在昨日举行的“2012瑞银大中华研讨会”上表示，今年一季度末与二季度初是房地产风险高危期，或出现风险集中爆发，中小房产商资金链断裂，房地产市场洗牌整合。与此同时，如果建设不放缓，内地房地产行业供应过剩的局面或将加快出现，2011-2012年供应或将超出需求 20%-40%。
一线城市房价跌20%
“我们预计中国房地产业仍将经历一段困难的时期，预计今年房价将下跌超过5%，其中一线城市的房价可能下跌20%，今年全年房地产销售金额预计比去年下跌10%至15%。”李智颖介绍道。在她看来，政策的从紧和供大于求的局面是房价下调的主要原因。
李智颖预计今年政策若要改变，应该会在年中左右，未来的半年内政策不会发生太大的变动。 “不过，政策即使要松动，也是微调为主，不会松动到一下子取消所有限购。 ”
李智颖特别强调，未来的一两年，按照现在的新开工面积计算，呈现严重供大于求。 “在需求方面，2011年大概减了4%，我们估计2012年需求还会跌5%，2012年新供应量约大于需求25%，所以我们估算建设量必须降低28%才能使市场中的供需达到平衡。 ”
来自某研究机构的报告也称，去年12月底，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅存销比分别为12.5、17.0、12.8和12.1。相比于11月份，除了北京市有所下跌外，其余三个城市的存销比均大幅上升，且均创下年内新高。以上海为例，自2011年以来，上海的住宅库存量已连续7个月处在过大区间。杨红旭表示，虽然开发商在2011年末加速推盘并加大打折促销的力度，但并未带动成交量的上扬，12月份，10大典型城市商品住宅成交量同比大幅下降47%，反映出市场需求依然疲软。受春节假期的影响，购房者的热情将进一步减退，1-2月份是楼市的传统淡季，成交量难以明显回升；另外，在商品住宅供求比持续上升的形势下，购房者持币观望的情绪依然浓重。因此，预计今年一季度住宅成交量将继续徘徊在底部，楼市将继续深度调整。
风险或于上半年集中爆发
“未来几个月将有很多地产信托贷款到期，对于一些没有上市的开发商而言，压力会特别大，尤其是在季度末或第二季度。对他们来说，最快可以拿到现金的方法就是卖项目、卖房，而卖房最快的方法就是减价。”李智颖称。
然而，这也将是市场整合的一个信号，李智颖坦言看好领先的开发商，他们将获得更大的市场份额，而代价则是较小的开发商退出市场。住宅市场的政策频出让商业地产备受关注，大型房企逐渐重视商业地产价值。作为此轮调控下的“避风港”，众多开发企业将重金纷纷投向商业项目尤其是城市综合体的开发，在土地储备上也开始增加商业比例。如万科、华润、保利等企业均加大商业地产投资比例。但李智颖却对此表示了些许担忧，她认为，目前很多开发商涉足商业地产都是以销售为主，而不是租赁，因此这种投资行为有泡沫风险存在。
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