全亮：资金土地如何化解地产迷局
黄金湾投资集团副董事长全亮
尊敬的各位领导，各位来宾，大家下午好！
我是黄金湾投资集团的全亮，今天在这里和大家分享我们对困扰房地产行业的两个核心问题，也就是资金与土地的问题的一些思考，以及我们黄金湾投资集团在这些问题上的行动与实践。
个问题，资金的问题。
房地产开发，是典型的资金密集型产业。而现阶段实施的房地产限贷、限购政策，对开发商资金链构成巨大压力。一方面，众多一线二线城市的限购，极大地打击了开发商的销售回款。另一方面，银行对开发贷的控制，对个人购房贷款的限制，都导致相对低成本的银行贷款成为稀缺资源，开发商只能被迫去寻找高成本的融资渠道，比如信托，比如民间借贷，私募基金，等等。
我们K8融资网做过一个统计，2011年前三季度，上市房企资产负债率均值为63.58%，这已经是一个非常高的比重。负债率的典型代表，绿地集团，一直成为海外资本市场做空中国股市、楼市的目标与旗帜，备受冲击。
2011年1～10月，国家统计局的数据表明，开发商资金来源中，开发商自筹资金达41.2%，国内贷款则仅占15.4%。这表明，开发商的资金链压力承受着越来越中的压力。2012年，预计限购政策将延续，资金饥渴将愈加严重，我们判断，全行业资金总缺口预计将超过1万亿。
第二个问题，土地的问题。
现在有一个趋势，因为限购，以及一线城市土地资源的稀缺，已经有越来越多的开发商开始转战二三四线城市。（这里面也包括了我们黄金湾投资集团）
二三四线城市的经济发展潜力，吸引更多开发商的进入。但是，限购，以及二三四线城市的购买力，使得产品的销售受到更多挑战，开发风险也随之剧增。说到拿地，常规的途径是政府的招拍挂，但除此之外，其实还有大量的性价比更高的二手土地转让。根据我们K8土地网的统计数据，2011年前11个月，130个城市总出让土地地块为24200块，其中住宅地块合计为7476块。对我们的开发商朋友来说，这就是一个很现实的问题：中国幅员辽阔，665个城市，两千多个县，几万个出让地块。哪个更适合您？
从中国的城市规模分布图，我们可以看出，665个城市中，总人口20万以下的小型城市有264个，总人口20～50万的中小型城市有151个，50～100万的中型城市有118个，100～200万的大中型城市有81个，200～400万的大型城市有28个，总人口400万以上的特大型城市13个。我们在转战234线城市的时候，该如何选择呢？
问题提出来了，该如何化解呢？下面，我代表黄金湾投资集团，谈谈我们的一些思考。
首先，如何化解资金的问题？
我们认为，除了传统的银行贷款、信托融资之外，能迅速解决资金压力的还有三个途径。
首先是股权转让，合作开发，其次是降价销售，最后是其他一些民间融资方式，比如借高利贷，股权抵押借款，找私募基金，等等。这里面，前两种手段主动性掌握在自己手上，一般情况下也是见效最快的手段。不过，降价销售有可能引发市场上的连锁反应，强化购房者买涨不买跌的心态，也可能出现降价了也卖不动的情况。这一点我想大家都会有体会。
在2008年，当时我们房地产业也是面临着巨大的资金压力，当时我的一些开发商朋友都在为该“贱卖股份”还是“贱卖房子”犹豫，最后选择了“贱卖股份”，通过出让一部分项目股份换回流动资金，挺过了难关，最后都取得了很好的。
具体来说，要未雨绸缪地解决资金的问题，我认为可以从三个层面来综合考量。
首先，需要提高企业的综合资本运营能力。需要构建多渠道的融资途径，减轻对银行与销售回款等传统融资途径的依赖。其次，要转变开发模式，可以考虑逐步从香港模式向美国模式转变，实现开发商与投资商角色分离，大胆引进社会资本。最后，可通过项目合作等方式，引进有强大销售能力的资金与营销合作方，标本兼治地预防资金危局。只要房子卖得快，销售回款有保证，资金方也愿意给予支持。
那么，我们该如何提高综合资本运营能力呢？
我们看这张图，企业的资本运作，基本包括这样几个方面，上面是资本运营的层面，股市融资和债券融资，已经上市的公司，或者国企，可以重点考虑，但对大部分的民营中小房企来说，更多的只能选择金融工具的创新，比如，与产业投资基金的对接，走信托的途径，等等。像海外比较成熟的住房贷款证券化业务，目前我们国内还不具备条件。下面的资金融通的层面，目前银行贷款已经很难，包括工程垫款、预售房款等在内的结算资金已经被发挥到，目前政府监管的力度也在加强，这方面受到的限制越来越多。从国家统计局的统计数据来看，自有资本目前已经成为开发企业最重要的资金来源，占40%以上。
随着行业调控的逐渐深入，我们预计今年会有越来越多的开发企业通过企业之间的项目并购、战略合作来进行资本运作，解决资金难题。
与海外房地产市场相比，我国房地产市场的资本结构，更多的依靠自筹资金（占32%，其中5%为信托），以及预售（占25%），相比之下，海外房地产市场基本是私募债权（占43%，其中包含不到10%的银行贷款）、私募股权（占29%）、上市股权与债权（占28%）三分天下。
我们国家的情况，上市股权与上市债权现阶段受政策抑制，很难达到这样高的比重，因此，私募股权是最有发展潜力的创新方向。房企的资金结构，其实更多的取决于开发模式。如果我们能够从香港模式向美国模式转型，就能很好地解决资金的问题。
在香港模式下，房地产开发的全部流程，从买地、建造到销售、管理全部由一家开发商独立完成，是一种全程的开发模式。其突出特点有三个：
•商品房预售。
•极注重土地储备。
•资金主要来自贷款——银行贷款和购房者的个人抵押贷款。
相比之下，美国模式强调房地产开发从资金到开发、规划、设计、建设以及销售，各个环节均由高度专业化的公司分别完成，是一种分工合作的开发模式。
美国模式的特点是：
•资金更多地是来源于社会大众，只有15％左右是银行资金。
•开发商们在整个房地产开发投资经营链条中往往只扮演管理者、参与者、经营者或职业经理人中的一个角色。
•投资商与开发商的角色分离。
其实，我们现在很多开发企业已经在不自觉地向美国模式靠拢，我们在产品规划、设计、建设以及营销各个环节都大量引进了专业合作伙伴，开发商更多的在发挥一个资源整合商的角色。如果在资金的层面再引进专业合作伙伴，实现投资商与开发商的角色分离，那就是纯粹的美国模式了。目前已经有很多的企业在实践美国模式，并取得了很好的成果。
我们认为，未来成功的项目开发将更多依靠投资商、开发商、营销商、运营商的专业合作。
强调专业分工，只做自己最擅长的，形成自己的核心竞争力，才有可能在未来的房地产产业链中占据自己的独特位置。
在地产金融化的大潮中，我们认为，营销能力应该成为房地产开发企业的核心竞争力。我们黄金湾投资集团可以说是从自己的切身体会中深切感受到这一点的。
•地产金融化的关键在销售，在营销。
•只要商品房预售制度没有改变，就应该重视销售能力的培养，使之成为核心竞争力。
•限购大背景下，销售能力尤显关键。
•靠自己的销售团队不行的话，就有必要引进战略合作者。
•强大的销售能力，不仅可以获得预收款，化解资金链压力，还可以给民间私募金融投资机构以坚定的信心，获得更多资金支持。
在这里，我们小结一下对资金问题的探讨。
我们认为，融资能力和资本运作能力决定了开发商能否在地产行业中占有一席之地；而开发能力和销售能力又对开发商的融资能力和资本运作能力起着决定性的作用。地产企业的可持续发展已面临越来越大的挑战，综合能力的要求也越来越高。
下面，我谈谈我们对土地问题的一些粗浅的思考。
开发商找项目，主要有三种手段：
1. 成立专门的项目拓展部，主动出击找项目。
2. 依靠领导人的人脉关系，主动出击或坐等项目上门。
3. 参加政府的土地项目招拍挂，高成本拿地。
这些手段都面临相似的问题：拓展成本高、拓展效率低，拓展空间小。
你可以沿袭传统的方法去找资金，找项目。你也可以尝试加入我们新近成立的中国地产金融拓展联盟。中国地产金融拓展联盟的宗旨，就是帮助会员更轻松地找到优质项目，并且更快捷地对接大资金。
下面，我向大家简单介绍一下我们黄金湾投资集团。
黄金湾投资集团是中国领先的房地产金融投资机构
黄金湾投资集团旗下拥有三千多名专业化员工，为遍及160多个城市的地方政府、开发商、投资商、运营商提供全面的房地产金融整合服务解决方案。
黄金湾投资集团致力于打造全球化的地产金融投资集团，业务范围涉及到房地产投资、开发、营销、电子商务等诸多领域。
黄金湾投资集团的发展历程，大致可以分为三个阶段：
1995~2000年，主营房地产营销代理业务
2000~2010年，以房地产投资开发为核心业务
2011年～，正式重组成立黄金湾投资集团，专注于房地产开发、投资、金融服务等领域
至2010年，集团土地储备超过1000万平方米
2010年，开复工面积约150万平方米
2011年，开复工面积约300万平方米
黄金湾投资集团近期重点的投资区域包括：
•环渤海、长三角、珠三角三大经济圈
•二、三、四线城市核心地段，包括：西安、成都、济南、武汉、无锡、南通、桂林、贵阳、昆明等城市
•一线海景大型地块，包括：大连、秦皇岛、青岛、烟台、威海、文登、厦门、北海、海南等海滨城市
我们投资的物业类型包括：住宅、商业地产、旅游度假地产、产业地产、高端物业，等等
集团发起成立富达股权投资基金管理公司，以此推动房地产投资与开发的专业分立，为房地产行业提供股权合作、股权融资、股权购并等全新的融资渠道。为金融机构提供一种债权与股权相结合融资，股权内部监督、债权外部监督相结合的规避风险的工具。也为社会投资者创造介入房地产开发的安全可靠的投资平台。
我们集团还投资了K8黄金湾，致力于打造土地、融资、采购服务品牌。
通过K8土地网、K8融资网、K8采购网及K8地产圈等四大业务平台，利用互联网的技术及优势，获取海量信息资源，整合房地产的专业经验，为地方政府、开发商、供应商提供涵盖土地、融资及采购的优质服务。
2012年，是黄金湾投资集团实施战略布局的一年，也是我们飞速发展的一年。
如果您有丰富的房地产操盘实战经验，我们欢迎您！
如果您有好的项目，我们愿意为您提供全新的平台！
我们希望能够与您携手前行，扬帆黄金湾，共赢新发展！
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