限购催生曲线置业 别为"解决"购房资格惹麻烦

无锡商报  2012-02-15 08:54

[摘要] 随着限购令、加息、信贷政策等组合拳的持续发威，不但投资客被挤出了市场，就连一些想改善居住条件的购房者、甚至是刚需客户也丧失了买房资格。然而“上有政策、下有对策”，有些人为了买房绞尽脑汁，试图规避政策或者打着政策的擦边球，于是就有了所谓的“曲线购房三十六计”。

随着限购令、加息、信贷政策等组合拳的持续发威，不但投资客被挤出了市场，就连一些想改善居住条件的购房者、甚至是刚需客户也丧失了买房资格。然而“上有政策、下有对策”，有些人为了买房绞尽脑汁，试图规避政策或者打着政策的擦边球，于是就有了所谓的“曲线购房三十六计”。私下定协议付钱不签约、先签合同缓办房产证、借亲友身份证买房、用公司名义办证、以假离婚取得购房资格……在与购房者、开发商、银行、中介等的交流中，记者探听到的购房怪招还真不少。

“买房还是买个心安才好，那些看似暂时‘解决’了无购房资格者难题的招数，极有可能成为购房大麻烦、多纠纷的源头。”江苏金汇人律师事务所的孙建峰律师提醒购房者，在侥幸与风险之间，还需谨慎三思而后行。

购房歪招①

先签合同，缓办产权

专家提醒：政策不确定，潜在风险大

老丁看上了某楼盘新推出的房源，然而名下已有二套房的他被限购政策挡在了购房门外。看着喜欢的房子又不能买，老丁很是郁闷。一直陪着老丁看房的销售顾问提议“先签购房合同书，等以后政策放宽后再办理产权”。老丁一方面担心不限购时就没有让他这么心动的价格了，另一方面又生怕以后他可以买房子时同类的房源没有了，所以老丁把心一横，按销售顾问给出的方法签了购房合同，并一次性支付了房款。

先签购房合同书，等以后有了购房资格再办房产证，这是很多人采用的购房“歪招”。在采访中记者了解到，像老丁这样买房暂时不办房产证的大有人在，而这部分人都是一次性付款，不需要贷款，当然也没有办法办贷款。

“此类规避做法之所以存在，与现行的商品房预售制度不无关系。”一位不愿透露姓名的房地产开发公司企划部经理告诉记者，当前待售的商品房多是期房，而购买期房的程序，首先是购房者交定金，随后交全款或首付款和开发商签订买卖合同，然后再等待开发商交房，这往往需要1年左右的时间。而房产证通常是在交房时才会办理的。“目前，相关部门对限购执行情况的监管，往往停留在房产过户（即办理房产证）环节。如果购房者自愿暂时不过户，监管就显得十分困难。换句话说，如果不符合规定的购房者，缓办房产证，是很难受到监管的。”该位人士说。

记者又咨询了房管部门负责办理产权证的工作人员，他们也坦陈，办理产权证时会查验购房者是否具备购房条件，但在前期网上签约时一般是不会去验证的，而且在备案的时候也看不到购房者名下实际的房产信息。

在与多位房产公司营销部门人员交流时，他们表示，通过先签合同、暂缓办证这种方式卖房的情况确有存在，其实这就是一种打时间差的做法，有的楼盘为了多争取一点时间差，明明房子都盖得差不多、甚至是结顶了，却把交房日期定在一年半、两年之后，就是想着到那时政策应该会放宽了，所有的交易不管现在是否符合条件，一两年后肯定都能把产权证办下来。不过一般正规的房地产公司不敢这样做，毕竟在签订购房合同之前，售楼处需要让购房者填写一份符合购房条件的声明，而且开发商要在声明上盖章，一旦被发现联合购房者一起造假，房企也是要承担相应责任的。

专家提醒：从表面上看来，这种方式的确可以在一定程度上规避限购政策，购房者跟卖房者签订正式的房产交易合同，甚至还可以去办理公证，但是因为购房者属于限购政策约束的对象就暂不过户，等到政策发生变化直至购房者符合购房条件之后再去办理产权证书，这一切看起来都合情合理，不过潜在风险很大。首先，谁也不能保证一两年后政策会怎样，届时，如果仍是现行的限购政策购房者该如何处理？或许有人会说，那就一直等到限购政策放宽直至可以办理产证后再补办。有这种想法的人可曾想过，虽然买卖合同有效，但根据我国现行《物权法》的规定，房产等不动产的所有权确定是以不动产登记簿的登记为准，房屋买卖合同的有效并不意味着购房者获取了所购房产的所有权。因此，采取该种“办法”，在房屋权属登记完成之前，购房者的合法权益和财产安全均得不到充分的保障。其次，根据现行的房屋权属登记管理办法，办理房屋的登记手续可能面临被相关行政部门收取登记费的法律责任。

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购房歪招②

私下协议，只付定金

专家提醒：房价变动易导致毁约

曹女士在一高端楼盘了解到他们正推出了一批精装房源，看了看户型设计和装修标准，曹女士很是满意。可因为限购令，短期内不可能再买房了。而销售人员却告诉曹女士，可以签一份协议，再交20%的房款作为定金，等限购解禁后再签正式合同。如果一年后，限购令仍未松绑，曹女士还是无法办理房产证的话，那么可以要求退还全部定金。曹女士考虑再三，最后还是觉得不妥，没有按销售人员的方式去买房。

高端楼盘由于总价过高，针对的目标买家往往被限购政策拦在了买房门外，一些开发商针对这一情况，纷纷为买家“献计献策”。和部分意向客户达成协议，就是开发商和买家之前签署的并非经网上备案的购房合同，而是一份私下协议，证明该物业已被买家购买，等到限购政策取消之后，双方再签订正式的网上备案《商品房买卖合同》。

专家提醒：买卖双方基于房屋购买关系的权利义务应该以签署的买卖合同为依据。同时，根据我国《物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。房屋属于不动产一种，在房屋没有过户到买方名下前，按照《物权法》规定房屋还是属于出卖方的。如果卖方不守信，在房价发生大幅上涨的情况下，容易发生“一房多卖”现象，出卖方宁可承担原协议约定的违约责任也不愿意将房屋出卖给最初的购房者。与此相对应，在房价下跌过多时，购房者宁可放弃购房定金或者部分购房款也不愿意继续履约的情形也会出现。而此时，作为最初的购房者或买房者要保障和维护自身的合法权益则将支出相当大的时间和精力。

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购房歪招③

用一纸离婚书骗取购房资格

专家提醒:假戏真做，无房产一方权利很难得到补偿

“办个离婚手续就行了！”前不久有朋友说起自己又买房时，记者很是好奇，明明已被限购了，怎么还能再买房，而对方的回答令人哭笑不得。

为了多买一套房，夫妻办起假离婚，并不是限购后才被“发明”的新招式。记得早在2010年，房贷政策收紧时，就有人为享房贷优惠，动起了假离婚的脑筋。记者在网上看到，不少网友甚至把假离婚评为“绕开限购、限贷的方式”。如果一对夫妻原本的套房子是丈夫的名字，妻子名下没有房产也没有贷款记录，那么办理假离婚后，妻子再购买一套房便可以享受首套房三成首付和优惠利率。以现在动辄上百万元的房价而言，这一法子确实能减少至少二三十万元的首付，并且月供也相应优惠划算。

不过毕竟是离婚，办理起来容易吗？记者咨询了民政局社会事务处的相关人士。“夫妻双方经协商后到各所在区的婚姻登记处办理离婚，我们并不能完全掌握夫妻双方是出于什么目的而选择离婚的。只要查明夫妻双方确实是自愿离婚，并对子女和财产问题已处理的，就予以发放。”该人士表示。

“离婚程序较为简易是导致‘假离婚’频繁上演的主要原因。”房产界人士认为，夫妻双方协议后到当地民政部门办理离婚，只需花费少量的时间和金钱即可办理离婚手续，所以，“假离婚”成为规避限购令的对策。

专家提醒：假离婚概念在法律上并不存在，夫妻双方一旦离婚，产生的民事权利、义务都将成为法定事实。婚姻关系一经消除，双方都无法改变离婚事实。即便是受害方手中握有离婚时签订的补充协议或房屋所有权约定的，都不具备对抗效力。并且，在分割财产时，夫妻双方因时间仓促而无法对财产做到全方位处理，往往约定把房产归一方所有，相应的，没有房产的一方需承担较大的风险，如果假戏真做，那么无房产的一方权利将很难得到补偿，其本该拥有的财产份额将遭受损失。所以，“假离婚”存在较大风险，夫妻双方在选择时，应注意到“假离婚”带来的风险。

此外，目前一些银行为了控制风险，避免接到炒房和投机买房的客户，也会设置门槛。对刚离婚的购房者时，通常比较谨慎，银行审贷时会非常小心。如果被证明采用欺诈手段骗取了银行房贷，商业银行有权通过法律手段予以撤销，并随时提前收回贷款，而且购房者还将承担骗取贷款的法律责任。

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购房歪招④

名下房子直接“送”人

专家提醒：容易产生纠纷，费用相对来说更高些

“如果我把名下的房子转赠给父母，那是不是就可以再买房了？”“住在无锡”QQ群里的读者“心太软”曾提出过这样的问题。

在这位读者看来，根据限购令，在无锡市内已有两套房的本地户籍家庭不能再买房。如果要再买房的话，必须处理掉名下的住宅物业，空出名额才能购房。而让名下物业减少的方式，不仅仅是卖掉，把手上的物业赠与父母或者子女也是行得通的。

在采访中记者了解到，的确一些家庭借此办法来获得购房名额。

专家提醒：按规定，赠与对象如果是直系亲属、遗产继承人、抚养人、赡养人，只需交纳契税和公证费即可。对于非直系亲属，还将按赠与部分房价的20%征收个税。一般情况下还是建议走正常买卖流程。一方面是因为赠与房产手续复杂，容易产生纠纷，如果再交易，将付出很高的税费，而且赠与房产不能做银行按揭。另一方面从无锡目前的产权过户费用来看，交易的费用其实是的，赠与费用相对来说更高些，如契税是按3%来征收的，另外还有公证费，是按房屋评估价的1%来收取。

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购房歪招⑤

借亲友身份证买房

专家提醒:真假买家之间容易产生纠纷

华女士手中已有多套房产，去年年底，看着楼市优惠力度挺大，华女士又出手了，而这次为了逃避限购令，她借用了自己外甥的身份证。华女士告诉记者，她和姐姐一家人还专门签署了一份协议，表示该套房子由她全额支付房款，等限购解除后再过户到她名下。

与华女士有同样想法的人还有不少。有的买房人试图通过与名下无房的亲朋好友进行私下协议，借用其身份购买房产，以规避限购令的调控政策，待房价上涨后通过出卖房屋并按照约定分享。还有的人则是为了少支出首付、多争取一点贷款额度，或者是想减少一些税费，从而动起了用别人名字买房的念头，借身边没有房贷记录的亲戚朋友的身份证贷款买房，以享受首付、贷款利率、契税等方面的优惠。

房产界人士说，借用他人身份证来买房是现在购房者为了规避政策常使用的方法。借用别人身份证的前提是需要给证件提供者一定的报酬，或者要跟被借人签订附属的协议。此举虽然能规避二套或多套房贷政策，但对于买房者而言，选择一个合适的“替代者”非常重要，一旦“替代者”出现信用等方面的问题，那意味着买的房子也会受到牵连，甚至会被列入黑名单。对于这个“替代者”而言，一旦他也有需要购置房产或者买卖房产的话，他日后购房也将被认定为二次购房，也将面临贷款困难的局面。

专家提醒：采用这种做法，相关部门固然很难发现，但购房者本身也存在风险，因为此种做法容易让真假买家之间产生纠纷。很多购房者借名买房，首先想到的是父母，认为这样风险。但我国法律认定房产所有权的归属主要以房产证等不动产登记簿上登记的名字为准。而如果借用父母的名字，且父母不止购房者一个子女或有其他继承人，则意味着一旦发生继承，登记在父母名下的房产在父母没有遗嘱的情况下兄弟姐妹等合法继承人均将享有对该房产的同等继承权。

同时，根据物权法的相关规定，房产所有权的判断原则采用的是是以房产登记为准，即产权证上登记是谁的名字，房产就是谁的。出资人与名义产权人私下签订的协议，不能作为判断不动产所有权归属的依据。采取该种方法，从法律上讲，该房产就属于被借用身份的人所有，其有权将该房产进行处分，当然，也有可能因被借用身份的人自身的债务致使该房产被处分，一旦出现前述情形，对于真正的购房者而言，自己缴了房款，房屋非但不能落户到自己名下，而且还面临被他人擅自处分的风险，等于“赔了夫人又折兵”。自己只能依据私下订立的书面协议向被借用身份的人主张相应权利，但此时，权利是否能够最终实现面临相当大的风险。另外，如被借用身份的亲戚发生意外，写在其名下的房产就成了其遗产，将依法被继承，此时也将给购房者带来产权纠纷。最后，采取此种方法，即使最终能完成过户到真正购房者的登记手续，购房者也将再次依法缴纳税费，对购房者而言，其实际缴纳了两次税费。

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购房歪招⑥

以公司的名义购房

专家提醒：转手须缴纳高额税费，有可能被抵押、变卖

早在传出无锡要限购消息时，就有人提出了这一方法，而实际上也有人运用过了。记者就曾遇到过几位做生意的人，由于不符合买房条件，而考虑用公司名义购下房产。

其实这就是钻政策空子的行为，因为政策限制的只是个人买房行为，对于公司却没有规定不许买多套房。以公司名议买房甚至还一度得到了地产界“大炮”任志强的赞许，认为这是一条可以合理绕过红灯区的好路子。

不过也有人指出，以公司名义买房点子是不错，但费用太高了，很不划算。一来交易时的税费没有任何优惠，全部按额度来征收的，而且还要多交一笔房产税。以后出售时也需要交纳更多的税。此外，以公司名义购房后要想把公司房产转到个人名下，也必须通过转售程序，要再多缴一次税，成本高很多。

专家提醒：借用公司名义买房虽然不受买房套数限制，但仍然存在巨大风险。首先，公司买房的买卖交易环节纳税成本较高。以公司名义买房在购房环节的税费不高，但一旦房子转手，就必须缴纳高额税费，从而使投资锐减。其次，以公司名义购房，房产就将被视为公司固定资产，需要每年列入财务报表计算折旧。另外，一旦公司财务状况出现问题，房产也有可能被抵押、变卖等来弥补欠债损失。最后，在国家和地方的调控下，房价如果保持平稳或者下跌，那么实际出资人将得不偿失。

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