[摘要] 补贴首次置业者、提高公积金贷款额度、调整普通住房价格标准、让首套房贷利率回归基点……近期，一些地方和部门对楼市政策“微调”增多，被住房城乡建设部“叫停”的也时有出现，引起公众热议。
（来源：新商报）补贴首次置业者、提高公积金贷款额度、调整普通住房价格标准、让首套房贷利率回归基点……近期，一些地方和部门对楼市政策“微调”增多，被住房城乡建设部“叫停”的也时有出现，引起公众热议。
如何看待近期楼市调控的局部“小动作”？如何在调控中避免误伤“刚性需求”？“新华视点”记者追踪调查。
局部“小动作”增多彰显楼市“微调”？
记者梳理发现，去年四季度至今，有10多个城市及部门在住房标准、公积金、土地等多方面对楼市政策作出“微调”。
北京、上海、天津、武汉等多个城市均已调整普通住房价格标准。合肥、南京等城市提高公积金贷款额度，每户家庭贷款额度比原先增加10万至20万元。广东中山市则将“限价令”由去年的每平方米5800元上调至6590元，等等。
部分政策的变动被认为属于“例行动作”。上海市住房保障和房屋管理局相关负责人16日表示，现行普通住房标准实施至今已过三年，房价、物价都已发生较大变化，适时调整使之更加符合市场实际，是政府一项例行管理工作，有利于在交易环节增加普通商品住房供应。
“但必须防止借‘预调微调’之名，搞变相宽松。”一些业内人士说，比如，对购房者予以补贴等举措，可能会干扰宏观调控，甚至引发房价再次反弹。
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“抑制投机”与“刚性需求”如何兼顾？
16日，针对“为限价令松绑”的质疑，中山市有关部门作出回应：此前上调新建住房售价上限的举动仅是部门“试行措施”。芜湖市政府12日则宣布，对部分购房者进行补贴等有关措施“暂缓执行”。
“这些新情况出现，说明房地产调控已进入非常关键的时期，只能坚守、不能后退，如果松动，就有可能前功尽弃。”中国房地产研究会副会长顾云昌告诉记者。
部分地方的“小动作”措施被叫停，凸显政府对楼市调控决心。“毫无疑问，今年要想投机炒房，依然没戏。”上海房产中介永庆房屋总经理陈史翎说。
记者在采访中感受到，随着房价下行态势的逐渐明显，不少合理的购房需求“出手”意愿正在增强。上海房产中介合富辉煌业务员万正伟说，现在看房的首次置业者有所增多。
与此同时，一些开发商正考虑顺应调控要求，调整产品结构和销售策略。复地集团董事长张华告诉记者，今年将进一步加大中小套型普通商品房销售比重，并通过价格调整加快“跑量”。他说，目前瞄准“刚需”以量换价的策略在开发商中渐成共识，需从政策上对“刚需”给予应有鼓励。
促使房价“合理回归”还需要什么？
市场正进一步向调控预期的方向变化。数据显示，今年1月，内地十大城市商品住宅平均价格同比下跌0.62%，这是自2010年6月以来首次出现同比下跌。同期，统计的100个城市商品住宅平均价格，则是连续第五个月环比下跌。
不少专家认为，在此轮调控中，“遏制房价快速上涨”的目标已初步达到，有利于“房价合理回归”的动力也在增强。
但部分业内人士提出，如果楼市过度下行，也会带来不容忽视的影响。
“土地出让金中，用于保障房建设的有10%，用于教育的有10%，用于农田水利的有10%，目前许多政策设计本身就对土地市场形成了很高的依赖度。如果土地市场长期偏冷，地方的财政压力就会非常大。”长三角地区一位地方官员告诉记者。
由此不难理解，“当中央对楼市采取刺激政策，地方会成为刺激效应的‘放大器’；当对楼市采取收紧政策时，地方会充当其中的‘稳定器’。”顾云昌说。
顾云昌提醒说，随着楼市调控持续深入，各级政府和房企、银行、中介等多方博弈会加剧，调控将面临更大考验。
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（来源：上海证券报）
就在芜湖救市新政被叫停之际，其他一些地方的“救市”动作仍在继续。
上周，江西省南昌市悄然调整普通住房标准，其中一类地段价格认定标准从2010年的低于5500元/平方米，扩大到低于8500元/平方米。受此影响，部分普通住宅购房契税将有相当于总房款2%至3%的优惠。此外，南昌也是目前12个已经调整了首套房贷款利率的城市之一。
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据统计，去年以来，已经有十余个城市启动楼市刺激政策，内容涉及土地出让、房源解禁、税费优惠、购房补贴和购房落户等多方面。其中三个短时间内被叫停的政策为佛山限购令松绑、成都放松购房人资格审查，以及芜湖购房补贴政策。而以上海、北京等地为代表的普通商品房标准调整等温和政策则得到有关部门的认可。
“需要注意的是，即使是被叫停的地方政策，也是由地方政府自己出面喊停。这体现了中央对地方难处的理解。只是在严格执行房地产调控政策的大背景下，地方过于高调的救市与中央基调相左。”一位长期关注房地产市场的知名学者称。
他所说的地方难处是指庞大的商品房存量与地方财政紧张的现实。这一窘境，在大量三、四线城市体现得更明显。
以福州为例，调控初始阶段的2010年，福州累计出让经营性房地产用地2960亩，出让总金额超过300亿元。而2011年福州市地方财政收入总额也不过320.04亿元。2012年，随着房地产调控的继续深入，地方财政压力陆续显现。去年9月，福州市政府出台《福州市直接管理福清、长乐、闽侯、连江等四县(市)财政体制实施方案》，并于今年1月1日起执行。根据方案，福州市对四县(市)土地出让收入每年适当集中、统筹使用。其中福清、长乐、闽侯三县(市)定额上缴3亿元，连江县定额上缴0.8亿元。以2012年为基期，每年上缴数按当年各县(市)土地出让收入增减幅度同比例增减。尽管文件称此笔款项“专款专用”于四县公共事务，但业内一致解读为缓解市级财政压力的“输血”之举。
福州的另一个特征是商品房存量巨大。上海某房地产研究院发布报告显示，自去年8月份以来，福州商品住宅库存量一直超过200万平方米，接近前年同期库存量的两倍，今年1月底的存销比超过去年12月份的20.2，达到22.7，居10大城市之首。
南昌的情况与福州类似。数据显示，截至2012年1月底，南昌等6个二线城市的总库存为2895万平方米，同比增长39.05%。南昌库存则同比增长108.64%。
在这种市场形势下，南昌、福州积极推进楼市调控政策“松绑”，就完全可以理解。不过，“松绑”举措尚未引来楼市的实质性回暖。统计数据显示，1月份南昌新建住宅成交量连续第5个月环比下跌，二手住宅成交量连续第8个月环比下降。江西另外两大城市九江、赣州的二手住宅价格环比与同比都在继续下降。福州方面，上周商品住宅成交177套，环比下降2.75%。而新增套数却有582套，环比上升139.5%。
上海某公司近期对苏州、温州、东莞、泉州、烟台、廊坊等近20个三、四线城市楼市进行的调查表明，去年11月至今年1月，三、四线城市的成交量持续环比大幅下降，且降幅不断扩大。今年1月，20个三、四线城市成交面积的同比与环比跌幅高达69%和48%。
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