[摘要] 所谓一年之计在于春。对房地产市场而言，3月份的重要性不言而喻，两会定调房地产调控政策的走向，与此同时，成交开始回暖，二手房价试探性攀升。尽管房地产调控继续从严、房价拐点刚刚形成，未来房价继续走低的预期明显，各研究机构普遍预测今年房价降幅在5%以上，但难得的房贷利率优惠还是加速了“刚需们”出手的速度。
（来源：中国经济网—《证券日报》）所谓一年之计在于春。对于房地产市场而言，3月份的重要性不言而喻，两会定调房地产调控政策的走向，与此同时，成交开始回暖，二手房价试探性攀升。尽管房地产调控继续从严、房价拐点刚刚形成，未来房价继续走低的预期明显，各研究机构普遍预测今年房价降幅在5%以上，但难得的房贷利率优惠还是加速了“刚需们”出手的速度。
近日关于上海、北京、广州等地个人购房贷款优惠利率幅度扩大至8.5折的消息流传甚广。其中涉及上海中行、农行、建行等大型银行，北京中行、农行、工行等也曾发文明确首套房贷利率实行8.5折优惠，类似情况在广州等地也得到证实。8.5折利率优惠的信息甚至赫然出现在部分二手房的出售信息中。
北京中原市场研究部分析认为，部分刚需开始入市，信贷等政策有所松动，特别是针对刚需，利率从之前的基准上浮回归基准，而且限购一年后，新增符合限购资格客户增加。其统计数据显示：截止18日，3月来，新建住宅签约套数为3634套，环比上月同期的2202套，上涨了65%，成交量明显复苏，其中郊区高性价比项目占据市场销售主流。
目前市场上降价项目的比例依然非常大，9成以上项目都已经出现了不同程度的折扣，通州、大兴等区域的部分项目房价从点已经下调了30%以上，这些项目占据了市场绝大部分成交量，价格下调超过20%的项目占据了市场销售榜的前列。
中原地产认为，房价拐点可以说比较明显、绝大部分项目依然要以价换量，预期在6-12个月内房价还有可能有10%-20%的下调，而部分已经降价到位的项目可能会逐渐获得市场认可。2012年的楼市将肯定以刚需盘为主。
摩根大通首席中国经济学家朱海滨对房价跌幅进行了比较保守的预估，他认为今年中国房价将下跌5%-10%，未来的收入房价比将逐步回到合理水平。
来源：上海证券报
为了抓紧“小阳春”时机加紧出货，3月各地楼市促销大增，刚需逐渐释放，成交量呈现上涨趋势。在京、沪、深等一线城市，近几周成交量均呈现稳步复苏态势，在首套房贷利率优惠以及开发商采取“以价换量”销售模式的刺激下，一些刚需置业者开始入市，楼市成交逐步回升。业内人士预计，如果开发商继续采取“以价换量”的市场策略，楼市“金三银四”或将悄然拉开帷幕。
楼市成交继续复苏
在中指研究院监测的40个城市中，17个城市楼市上周成交量同比下降，5个城市楼市成交量降幅在50％以上。其中大连同比降幅，达81.57％；其次是泸州，同比降幅达61.81％。其余23个城市周成交量同比均出现不同程度的增长。
重点城市中，仅天津楼市上周成交同比略有下降，其余城市皆上涨。其中杭州（不含萧山、余杭）涨幅，达205.48％，南京涨幅超过150％，其他多个城市涨幅也在100％左右。
这一回暖势头在一线城市也得到明显反映。上周上海商品房成交面积为26.86万平方米，环比上涨45.03％；全市商品房成交均价为25569元/平方米，环比上涨34.23％。上周上海外环内楼盘象屿郦庭、滨河华城等陆续降价，反映出目前的降价潮已由去年四季度的外环外区域，蔓延至中外环区域。普通住宅标准的调整、首套房利率优惠以及开发商“以价换量”的销售模式相结合，促成了楼市成交出现回暖迹象。
据北京市住建委的网签数据统计，上周（3月12日—3月18日）北京全市新建商品住宅网签总量为1669套，环比上涨23.6％，同比上涨33.3％。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，房价的明显回落，首套房贷利率的回调，吸引了大量有迫切购房需求的首次置业人群，在春节过后出手购房，进而促成了住宅交易量的持续复苏，成交的回暖又再度激发了更多潜在购房需求的入市意愿。
根据深圳中原地产的监测，上 圳新房市场保持稳定，成交套数为728套，环比微降2.15％。但更能反映市场信心的二手房市场则成交了922套，环比上升30.59％，同时价格也环比上涨6.24％。从深圳各区来看，成交量均呈上升势头，各区涨幅都超过20％。深圳中原认为，“以价换量”仍是市场主流，由于首套房贷利率下调等因素，部分刚需逐步释放，市场成交有望进一步回升。
房展会“雷声大雨点小”
不过，由于调控依然未出现松动迹象，市场观望情绪也在持续。上周末落幕的“上海之春”房展会就反映出目前楼市成交复苏与观望情绪并存的局面。尽管房展会在双休日迎来了人流高峰，但最终的现场成交量却不尽如人意。
据主办方统计，前往房展会参观的人流量达到11万人次，国内楼盘总成交金额近2.5亿元，意向成交金额近5亿元，预登记2139套。在实际的成交量中，仍然以房价相对较高的市区、浦东新区成交为主。外环的房源如闵行、嘉定、松江、青浦、奉贤等区域，尽管也推出了不少优惠政策，但整体成交量一般。“购房者不愿出手，就证明周边地区的房价还有下降空间。”有分析人士指出。
从记者现场获悉的情况来看，四天的房展会现场成交量并不尽如人意，很多楼盘展位前的特价房源销控表上，签约下定的房源仅为个位数。尽管如此，一些参加展会意图“蓄水”的纯新盘仍表示收获颇丰。一家上海本地房企现场的销售人员介绍，虽然没有成交量，但是已积累了20来组意向客户，“基本完成预期目标。”
有业内人士指出，开发商并不把实际成交作为参加房展的目标，通过展会积累客户才是其营销策略的核心。据介绍，“蓄水”一般有两方面的目的，一方面，开发商对准客户的数量有个大概估计，就可以制定下一步的开盘计划；另一方面，通过“蓄水”积累大量客户，开盘时候就会形成火爆场面，自然会迎来“开门红”。
(来源：金融时报)“成交量增加，是房价回归合理水平的标志。”很多房地产大佬如今都认同并推崇这个观点。
似乎很有道理，也容易迷惑人：成交量增加，说明出手购房的人多了；买房的人多了，当然是因为房价回归到了合理水平。
只是，这个判断如果成立，那么，2月中旬以来，京沪穗等城市出现的楼市成交量上涨、销售势头喜人的现象，就应当是京沪穗等地房价回归合理水平的重要标志。但事实并非如此。
何以成交量增加，并不能标志房价回归合理水平？
2月中旬的楼市成交“小阳春”，诞生于芜湖在龙年个打响房地产救市令以及上海出现“旧政新解”、变相放松限购政策的背景下。由于从2011年下半年开始，先后有北京、上海、杭州、重庆、成都、武汉、合肥、南京、中山、海口等逾18座城市微调了当地的楼市政策，这些地方政府通过土地出让、房源解禁、税费优惠以及购房补贴等方式，营造了调控政策行将放松的氛围，加之一些售楼人员大肆制造并渲染“调控政策很快就要放松，房价就要反弹”的舆论，让部分购房者放弃了观望和等待，他们匆忙入市，快速出手，楼市成交量由此放大。毫无疑问，正是名目繁多的“微调”，影响了购房者的心理预期，干扰了购房者的市场判断，以至在一些地方，往日排队购房的盛景隐约重现。然而，让房地产大佬们没想到的是，这一次”小阳春“来得实在短暂。一些开发商还没来得及欢呼，“小阳春”便在地方微调政策被迅速叫停中，遭遇到了“倒春寒”，成交回暖趋势开始放缓。
人们从昙花一现的“小阳春”中深刻认识到，中央调控楼市的决心异常坚决，楼市的短暂放量并不意味着房价回落至“合理”水平。楼市走向，最终仍取决于中央的政策意愿。
其实，一如温家宝总理在今年十一届人大五次会议记者会上答记者问时所言，“我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与成本和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，一些地方房价还远远没有回到合理价位。”这是决策层对当前楼市现状所做的判断和定调。既然中央明确表示，“一些地方房价还远远没有回到合理价位”；既然几个重点城市合理的房价，若按温总理提出的“房价与居民的收入相适应，房价与成本和合理的利润相匹配”来测算，分别是北京4387元/平方米，广州4573元/平方米，深圳4867元/平方米，上海4831元/平方米，那么，这些城市房价在接近“合理房价”之前的任何一次成交放量，都不应、也难以成为房价“合理回归”的标志。只是下跌途中的放量反弹。
楼市“小阳春”的出现，曾被一些开发商曲意解读为房价又将重新上涨的信号，也被一些开发商用作楼盘促销的噱头。开发商当然希望人们相信，成交量增加是房价“回归合理”水平的标志；开发商也深知，一轮楼市的下跌，总会有数次像样的、容易引人误读的放量反弹，利用好了时机，卖掉手中积压的房源，不是问题。只是，噱头终究是噱头，当购房人面对楼市放量、房价继续下跌的无情事实时，他们终究会在教训面前醒悟：买房，最需要认真领会的仍是中央政策精神，而非作为辅助观察指标的“成交量”。
当温总理在答记者问时再次强调，“调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期、健康和稳定发展”时，房价最终回归合理价位，已经是潮流所向、趋势所在。尽管到达那个目标尚需时日，但剩下的或许仅仅是时间问题。至于成交量，只要开发商肯降价，成交量增加就不是问题。
22个项目下月开盘均价超两万。
近期楼市出现复苏迹象，开发商入市信心大增。据亚豪机构统计显示，下月本市将有22个新盘计划开盘，该数量相当于今年以来的总和。其中，一些高档住宅的入市积极性明显提高。
随着高档住宅集中入市，4月份的开盘均价被推上高点。从已公布的拟售价来看，4月开盘拟售均价为22013元，环比上涨18%。
开盘前瞻 4月新盘高端占四成
自3月下半月起，楼市迎来推盘高潮，4、5月份更将成为推盘高峰期。据亚豪机构统计，下月北京将有22个项目计划开盘，该数字相当于今年以来的开盘数量总和。
在这批项目中，联港·幸福湾、首开·国风美仑等7个项目为首次入市的纯新盘，而凯德锦绣、冠城大通澜石等15个项目为老项目后期。
同时，高档住宅的占比达到了四成。其中，单价超4万元的公寓豪宅有凯德锦绣、冠城大通澜石、金茂府；单价三四万元的高端住宅则有橡树湾、会城国际、正源广场等。
高档住宅集中入市将开盘均价推至高点。从已公布的拟售价来看，4月份开盘拟售均价为22013元，环比上涨18%（3月成交均价18647元）。这也是除今年1月份外，预计开盘价的月份。
4月计划开盘热门项目一览
项目名称项目性质拟售均价（元/平米）物业类别户型面积优惠情况联港-幸福湾新盘1.2万-1.3万普通住宅60平米一居，80-90平米两居，110-120平米三居办卡客户开盘99折首开·国风美仑新盘1.2万普通住宅76、80平米两居，90平米三居2万抵6万元。
凯德锦绣老项目待定公寓非毛坯，80平米一居，89-100平米两居，140、160平米三居开盘2万抵8万元，全款96折冠城大通澜石老项目待定公寓非毛坯，94-109平米两居，115、170平米三居全款97折，按揭99折。
领海朗文世家老项目1.7万普通住宅120平米三居，180平米四居180平米2万抵18万限时优惠鲁能-7号院老项目1.1万起花园洋房88平米两居，118平米三居2万抵6万。
橡树湾老项目3.6万花园洋房非毛坯，100平米两居，160平米三居待定。
金茂府老项目待定普通住宅非毛坯，250-530平米5万抵20万。
首开-国风美唐老项目待定普通住宅80-140平米两至四居全款98折，另有2万抵5万优惠。
原因分析 库存增加信托偿债房企拖不起
今天上午，亚豪机构副总高姗表示，两会前，央行对个人房贷松绑，首套房贷利率回归基准，根据申贷人资质甚至还能有一些优惠，使得看房选房的购房者开始增多，楼市销量显现出了些许复苏迹象。
高姗称，特别是一些定价不高，主要针对刚需群体的项目，能够更快地积累到开盘所需的客户量，这是一些开发商选择在4月推盘的重要原因之一。
尽管近日楼市成交量有所回升，但市场整体依然不容乐观。那么，为何包括一些高档住宅在内的项目都急着入市呢？有业内人士认为，这是因为开发商们拖不起。
据了解，自2011年调控以来，房企盈利能力持续下降，销售艰难，库存增加，开发商可调动资金的局限性越来越大，项目迟迟不开售，令企业缺少了最重要的一条资金来源通道，流动性不足正在迫使房企加快项目入市步伐。
还债压力大，也是开发商集中入市甚至降价促销的原因之一。据了解，2012年，房企进入信托偿债高峰期，1月众多房企就开始了波还债。而2月至3月，房地产信托本金到期兑付迎来高峰。
据不完全统计，2012年房企总到期信托债务规模达1758亿元，其中7月份为年度高峰，为504亿元，而一季度为366亿元。在这种情况下，开发商能促销的促销，能开盘的开盘，希望加快房产流通舒缓资金压力。
市场预期 刚需或促使中小户型走俏
两会释放出了房地产调控从严信号，对购房人预期造成了不小的影响，楼市前景并不乐观。
高珊表示，在房价处于下行周期，且管理层认为房价“远远”未调控到位的前提下，购房者对于资产贬值的担忧很可能造成楼市销量再度下滑。
高珊认为，按照中央远未到位的判断，如果再回落10%-20%，那么现在购买一套总价在200万左右的商品房，便意味着将遭受20万-40万的资金损失。
一些刚性需求购房者，可能会采取缩减购房面积的方式来降低总房款，从而减少损失。因此，预计未来一段时间，中小户型将会走俏。
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