[摘要] 近日，各家银行下调首套房贷利率的消息频出，一时成为购房人的关注热点。而中国银行、建设银行已发文明确对于优质客户的首套房贷利率实行8.5折优惠。” 涂永红进一步分析到，去年底，由于银行整体信贷额度异常紧张，挤出来的额度都用于优先支持企业客户。
（来源：北京晚报）近日来，各家银行下调首套房贷利率的消息频出，成为购房人的关注热点。据记者了解，多数股份制银行首套房贷利率从3周前的基准利率下调至9折。而中国银行、建设银行已发文明确对于优质客户的首套房贷利率实行8.5折优惠。
“有条件”才能享受“低利率”
数据可以看出，执行9折利率的银行将是主流，而执行85折利率的银行正陆续出现。
不少首套房贷利率均是“有条件”的9折甚至8.5折。中国银行远洋[简介动态]支行的一位工作人员告诉记者，自月初起，中国银行就已经下发房贷优惠调整通知，现在贵宾客户可以享受首套房贷8.5折优惠。
所谓“贵宾客户”是看积分，以及看客户对银行的“贡献程度”。这位工作人员给记者支了一招，“办房贷交首付有一个时间过程，在提交材料到贷款获批这段时间，可以预存在我们银行购买理财产品或者存定期，购买理财产品的门槛为20万元。建议购买理财产品，这个转为贵宾客户比较快，存定期太慢。”
银行业内人士透露，个人房贷的审批速度也在加快。目前建行申请房贷最长约2个星期。工行、中行的审批时间则控制在1周左右。
优惠多数针对二手房
记者日前以购房人身份采访多个在售项目，得到的答复各有不同。部分在售项目的工作人员表示：“现在还不好说。”也有些项目销售人员表示，要分银行，能申请到9折。但销售人员明确向记者透露：“项目在中国银行能享受到8.5折的优惠。”
协成机构副总经理高华威表示：“以往各大银行审核信贷优惠幅度关键看借贷人的资质，如今还要看是新房还是二手房，新旧房贷尺度则大有不同，具体项目也被区别对待。从上周五中午开始，各大银行开始陆续松动首套房贷款利率优惠。目前看来，首套房贷款利率优惠能打到9折的都是针对二手房‘一刀切’，但对于新房也正逐渐放松。”
北京银行一位客户经理认同这种看法，“首套房选择二手房可以有9折的优惠。”但提到新房贷款利率优惠时，这位工作人员有些犯难地表示，“9折比较困难，但也能试着争取”。
8.5折或许是未来趋势
中国人民大学金融系教授涂永红对记者表示；“存准率连续下调，银行资金开始宽松，加上资金需求有所回稳，房贷安全性相对较高，这些因素使银行对房贷兴趣增大。只要宏观经济的上述趋势继续运行，房贷利率就有进一步下调的空间。”
涂永红进一步分析到，去年底，由于银行整体信贷额度异常紧张，挤出来的额度都用于优先支持企业客户。“由于银行对企业客户议价空间更大，一般企业贷款可在基准利率基础上上浮15%以上，甚至中小企业贷款可上浮30%至40%。但今年流动性紧张情况正得到缓解。从今年前两个月银行信贷投放低于市场预期这种现象可以看出，随着经济增速下行风险加大，企业信贷需求在同步回落。”
涂永红认为：“房贷利率优惠程度很难回到2009年的7折优惠。毕竟，对于商业银行来说，资金成本还是比较高的。”
近期的一系列政策也给了买房人重大的利好消息。这也表明金融政策的调控变得更加合理化。在房价下降时，金融政策适当放宽可以较大地减轻首次置业者的还款压力，有助于增强刚需买房的信心。
3月4日，四大行在内部召开了研究全面落实差别化房贷政策的座谈会，四大行共同提出，将切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率之内根据风险原则合理定价首套房贷款利率。此外，还将提高住房贷款审批效率。之后，央行副行长刘士余再次强调：“利率问题，首先各家银行是自主定价，中央银行此前在关于个人首套房贷款利率上有一个下限，我们鼓励各家金融机构在央行的基准利率和首套商品普通住宅贷款优惠利率的下限之间，根据借款人的财务状况权衡定价。”
3月25日，住建部副部长齐骥表示，未来将继续坚持房地产市场调控不放松。目前调控成果逐步显现，住房价格平稳，一些地方出现价格松动。与此同时，未来中央政府将采取优惠信贷政策，支持刚性购房需求。
中原地产、思源经纪预判利率优惠还有下调空间，回归到8.5折应该是未来趋势。相关人士称：“二手房贷款利率折扣曝光后，各大银行开始陆续明确表态利率下调。当银行对于首套房贷款利率普遍打8.5折时，刚需族们不妨考虑出手买房。”
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（来源：江南晚报）
在年初各银行贷款额度相对充足、央行下调存款准备金率0.5个百分点等多方因素的作用下，近日各银行分别传出下调首套房贷利率的消息。
记者从多家银行获悉，目前大部分银行首套房贷仍旧执行基准利率，但根据贷款人资质不同，利率会有相应的调整。
“短时间内应该不会上调首套房贷利率，8.5折是一个比较常态的利率水平。”中原地产高级研究经理瞿安新也对利率水平持有乐观态度。
利率调整是否有规律可循?
回顾最近几年首套房贷利率的历史，可以发现这样一个轨迹：首套房贷利率的调整和国家的宏观调控以及银行信贷投放政策息息相关。
中原地产统计数据显示，2009年以前，国内首套房贷利率基本执行8.5折利率水平；2009年由于刺激楼市政策，各行开始执行7折利率；2010年年底首套房贷利率恢复到基准水平；2011年下半年由于信贷政策紧缩，大部分银行上浮首套房贷利率5%～10%，年底大部分银行又恢复到基准利率；2012年春节过后，部分银行出现利率下调的情况。
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哪些因素在影响首套房贷的利率?
2010年一季度至今，为抑制房价过快上涨势头，中央出台了差别化信贷政策以及包括限购、限贷、行政问责在内的行政性调控措施，对购房需求特别是投资投机性需求实行严控。首先提出“家庭二套房贷”首付款比例不低于40%，相比2007年9月的“二套房贷”政策更加趋紧；后来又进一步提高“家庭二套房贷”首付款比例至50%，并对外埠居民购房进行限制；2011年1月确定了八项政策措施(“新国八条”政策)，再次提高“家庭二套房贷”首付款比例至60%，并从严制定和执行住房限购措施。二套房贷利率趋严，一定程度上让首套房的利率也面临“唇亡齿寒”的窘境。
2011年，央行3次加息、6次上调存款准备金率。政策在很大程度上导致2011年下半年各行首套房的利率上调。
分析人士认为，2011年下半年银行首套房利率调到1.1倍并不是完全针对房地产调控，也是由于银行自身资金比较紧。
“调控政策不是单独出现的，市场在这一系列政策作用下都有较大的反应，但最主要的作用因素还是信贷。”瞿安新认为，最主要的还是利率支持，使得购房成本很低，所以2009年成交量冲得很高，房价也涨得很快。
7折利率还会出现吗?
2008年，由于金融海啸的影响，北京、上海、广州、深圳的新房、二手房成交面积都出现了历史低潮。随后一系列刺激楼市的政策出台，各银行在2009年开始执行首套房贷利率7折的优惠措施，促成以上四大城市房地产成交量出现峰值。
从宏观上看，央行调整存准率首套房贷或多或少会受到影响。银行也要利益化，房贷如果给出较低折扣，银行无法从房贷上获利，在其他行业或机构更缺钱而银行资金有限的情况下，银行就会在房贷上提高利率。
“中原地产统计数据显示，2010年开始到2011年成交量都很差，特别是2011年下半年基本上是一塌糊涂。”瞿安新认为，首套房购买者经济实力都不是很强，对信贷的依赖程度较高，去年年中房贷利率上浮，导致首套房被打压，成交量大幅下降。
“但是从另外一个方面看，银行手上资金多了，其他方面的贷款能满足的话它还是会把资金投向房贷，因为毕竟房贷违约风险很低。”瞿安新进一步分析认为，在银行资金宽松的情况下，房贷利率就有可能下调。
21世纪不动产从目前的房贷政策走势分析，认为首套房7折优惠利率是在2008年金融危机大环境下产生的特殊利率，随着国民经济的逐步好转，即使银行实行差别化的利率，回到7折优惠利率的几率也不大。
“年内应该还会有一两次存款准备金率下调，所以相对去年而言，货币政策定向宽松，刚需有望从本轮调控中获得真正的实惠。”陈光认为，从目前各家银行逐渐放开至9折利率来看，恢复到下浮8.5折优惠利率还是有希望的。
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现在买房合算否?
陈光表示，以一笔100万元总额、20年、采用等额本息还款方式的贷款为例，现行的基准利率为7.05%。若按照首套房贷款基准利率8.5折计算，相对基准利率每月少还623元，总利息额较基准利率约减少15万元。即使按照目前商业银行普遍执行的首套房贷款基准利率9折计算，相对基准利率每月少还418元，总利息额较基准利率约减少10万元。
回顾去年下半年，商业银行上调后的首套房贷款利率为基准利率的1.05倍，即利率水平7.40%，上浮后借款人每月要多还款200多元，贷款20年累计总利息增加5万元以上；而部分地区甚至出现基准利率上调幅度至1.1倍，则借款人每月多还约430元，总利息额较基准利率约增加10.3万元。此外，如果能申请到公积金贷款，则首套房贷利率下调之后，购房成本也会发生相应变化。
瞿安新给购房者举了一个例子。以总价250万，首付四成100万，组合贷款150万(其中公积金贷款50万、商贷100万)，贷款期限为20年为例，基准利率的情况下共还贷265万元，8.5折共还贷250万元，以此简单换算则首套房贷8.5折相当于房价下降4%。
在同等条件下，如果贷款期限为30年，则相当于房价下降6%，如果首付成数为三成，则换算出来的房价下降幅度更大。
贷款利率从基准1.1倍到8.5折，考虑不同贷款组成比例，换算后的数字或许更加直观地显示了目前的购房成本变化。在房价泡沫部分释放之后，消费者是否已经到了出手买房的时机了?
数据显示，在一系列调控措施的共同作用下，一部分房市的泡沫已经被释放出来。瞿安新介绍道：“一些城市的新房降价幅度很大，在20%～30%之间，上海一些区域二手房跌得多的有10%左右，新房有些楼盘下调20%左右，有的甚至超过20%。”瞿安新认为，如果北京、上海房价同比下降20%～30%，则再大幅下降的可能性很小。“统计数据显示，降价之后很多性价比高的楼盘已经受到相当的追捧。部分消费者也已经接受这样的价格，愿意入市。一些城市的成交量开始回温。”
分析人士表示，每个人的情况不同，有很多人赶在现在去买，有一部分人受到总理两会讲话的影响，觉得目前可能房价还可以更低，所以现在时点买不买房，消费者还得自己判断。
（据北京青年报）
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