[摘要] 国土部近日又一次发布的禁墅令使别墅类产品再度引发市场关注。在国土部《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》中，再次强调停止别墅类用地的土地供应。《通知》显示，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。
（来源：中华工商时报）国土部近日又一次发布的禁墅令使别墅类产品再度引发市场关注。在国土部《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》中，再次强调停止别墅类用地的土地供应。《通知》显示，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。
受此影响，大幅回暖的北京别墅市场放缓了入市脚步。据搜房网数据监控中心数据显示，4月份北京别墅市场计划开盘项目4个，比3月计划开盘项目数减少5个，与去年同期相比减少6个。业内人士判断，由于别墅用地被禁政策，部分开发商或将改变原有销售策略。
九年五提禁墅令
商品市场历来是物以稀为贵，这对9年中被5次提及禁令的别墅类住宅产品十分恰当。今年2月国土部第5次发出禁墅令，致使别墅住宅市场再度成为市场关注的热点。而事隔不过两、三个月，禁墅令效力已显现。
数据显示，3月份北京别墅市场成交量大幅提升，共成交178套，相比2月成交的46套环比增加287%，同比增加63.3%；成交金额达15.08亿元，相比2月成交的4.58亿元环比上扬229.26%，同比增加22.2%；成交面积62448.41平方米，相比2月成交的16886平方米，环比大涨269.82%，同比增加54.83%；成交均价为24147元/平方米，比上月减少2962元/平方米，比去年同期减少6441元/平方米。“北京别墅市场成交回暖，特别是经济型别墅的走俏，极大程度带动了整体的成交。”对于别墅市场回暖但却量涨价跌，专业人士表示，处于调控中的楼市3月份整体都处于这种情况，不仅是别墅市场。此外，去年别墅市场在调控中逆势涨价是因为当时千万级以上高端别墅供应较多，占据成交主力，因此整体成交价格提升。而今年别墅市场成交以千万级以下的中低端别墅为主，加之各项目间打折促销等优惠活动，因此成交均价较往年有所下降。
品牌房企销售排前
据了解，在3月别墅市场成交主力中，京北别墅区是成交主战场，而其他区域中品牌房企打造的高品质项目也成为了购房者集中青睐的目标。数据显示，亚奥京北别墅区、中央别墅区以及八达岭昌平别墅区三大板块占据了3月北京别墅市场的半壁江山，而各大名企及高端别墅产品均位列在其中，如京基鹭府、远洋·LAVIE、中海尚湖世家、万通天竺新新家园等，凸显在楼市调控的关键时期，房企的品牌和品质依然备受购房者关注和信赖。数据显示，远洋、中海、万通和京基地产位列销售前4名。
“销售不错的原因可能缘于两个方面。一是项目品质上的精雕细琢。二是项目紧临1600亩海鶄落湿地公园，是北京区域内为数极少的坐拥湿地的别墅。”据位于北京昌平的京基鹭府相关负责人介绍，项目目前是北京别墅市场中产品数量的一个。一共只有194套房源，而占地面积86700平方米，建筑面积61800平方米，容积率仅为0.7。因为是京基地产在北京打造的项目，因此但求做到品质、细节最精、服务最到位，以期能完全满足目标客群的宜居要求。
入市项目减少
资料显示，虽然面临资金短缺、库存高企，但在刚刚过去的4月份，北京别墅市场并没有持续大规模的推盘动作发生。
据悉，在逐月减少的别墅入市项目中，4月开盘的4个项目分别是大兴的首邑·溪园，顺义的鹭峯国际和波特兰花园以及延庆的原乡梦得惜诺。而3月实际新开盘数为5个。值得关注的是，4月开盘的4个项目预计开盘均价为25930元/平方米，比3月计划开盘项目均价降低3892元/平方米，环比下降15%，比去年同期下降870元/平方米，同比下降3%。“受土地供应政策改变影响，部分项目开发商开始改变思路应对变化，而对现有楼盘实行缓推策略。”京基鹭府上述负责人表示，这仅是商家应对市场的一般手段而无可厚非。而相关专家则认为，商品市场永远会遵循自己的价值规律运转，所谓别墅的稀缺性靠的是项目本身的品质、地段和资源等综合素质，不能完全通过人为的手段来变相增加所谓的稀缺性。如果商家因一味惜售而错过恰当时机，反而会对企业营销造成影响。
数据显示，截至目前，北京别墅市场成交量开始明显增加，很多开发商开始抓紧时机打出优惠折扣的招牌来吸引购房者。扣除小产权项目，目前北京别墅市场在售的100余个项目中，4月打折优惠的共71个，比上月多11个，占在售项目的71%。“别墅的稀缺性使其具备了一定的保值增值以及抗风险能力，但在楼市调控的背景下，打折促销也是其促进营销的必要手段。”专业人士提醒，买家在购买别墅时应注重项目整体综合水平包括内在品质，不要让优惠蒙蔽了眼睛而盲目出手。
专业人士判断，鉴于目前现状，别墅住宅市场有望迎来一波成交高潮，而真正的稀缺性别墅也将在这个阶段脱颖而出获得买家青睐。
（来源：常州晚报）
最近一段时间以来，不断有网民在网上揭露：一边是国土资源部三令五申不得以任何形式安排别墅类用地，一边却是各地违规别墅野蛮“生长”。如此怪象，原因何在？
网曝多地出现违规别墅
网民曝光的多地违规别墅，让不少“闷声发大财”的开发商浮现。
——在重庆，“南山疯建别墅破坏环境”等网帖揭开了重庆南山风景名胜区违规建别墅的“神秘面纱”。从去年开始，市民发现，南山这片城市天然氧吧变成了建筑工地，原本青翠的山体突然被削掉，裸露出斑驳破碎的黄土，成了“癞子头”，刺得人眼疼心痛。
记者日前实地调查发现，南山上的别墅修建，非但没有停止，反而愈演愈烈，“山与城”、“南山一号”、“清水溪”等各种别墅分布在山上，购房者每天络绎不绝。
——在河南，几起比较典型的违建别墅事件经网友曝光后引发了社会的普遍关注。2011年7月，在郑州市上街区南部山区，一家房地产公司打着建设山地生态公园的旗号，将山上村民迁出之后，挖山毁林，建设高档别墅群、高尔夫球场、赛马场等；2011年年底，许昌县一处小型水库库区内又被曝光存在违规建设别墅。
据调查，该项目没有对于水库防洪等功能影响的专业评估报告，同时立项、确权、环评、规划审批等手续均没有办理完毕，而库区别墅的违规建设长达一年多无人问津。
揭开违规别墅的“生长秘密”
违规别墅不是一天建成的，这些开发商是如何
4月19日，重庆南山上一个别墅小区已经基本成型。新华社记者摄
穿越审批、建设、监管等暗度陈仓的？还有多少违规别墅在“潜伏”？
2012年2月底，国土资源部公布《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，再次强调停止别墅类用地的土地供应。早在2003年，国土资源部就明令要求“停止别墅类用地供应”。禁令从未松动，而各地的别墅开发却从未停歇。
有业内人士向记者道出了“内中玄机”：“注意里面只说禁止别墅建设用地审批，但没有说禁止建设别墅”。
暨南大学管理学院副教授胡刚表示，从逻辑上而言，不审批别墅用地，自然不能建设别墅。但事实上，房地产商却从中抓到了法律的漏洞，以其他形式审批，再冠以别墅名义售卖。
记者发现，堂而皇之卖别墅风险很大，不少企业就选择打“擦边球”。大量以花园洋房、连廊别墅、双拼别墅、
联排别墅为名的“类别墅”项目在市场上大行其道。
广东清远市的美林湖楼盘，在其售楼广告中就明确表示有独栋别墅和联排别墅售卖，而独栋别墅为国家明令禁止销售。记者打电话询问销售人员：“国家不允许建独栋别墅，买了不会有问题吗？”而销售人员告诉记者：“所谓的独栋别墅虽然在地面上没有相连，但空中有连廊，这样符合国家规定，就不违法了。”
违规别墅，怎就成了难治的“绝症”？
这些违规别墅项目普遍采用未批先建、打擦边球瞒天过海等手段，这种“潜伏”招数并不高明，为何有关部门就是没发现？
“在别墅问题上，这么多年来政府和开发商很像是在玩猫鼠游戏。既要防止到处都是高密度住宅，又要禁止部分住宅大面积圈地，这几年来地方对出让土地容积率的下限要求从0.35、0.7再到1，不断被突破，‘禁墅令’执行其实很难。”业内专业人士说。
业内人士表示个中原因，最主要的还是“土地财政”下的利益作祟。一般来说，同样的土地，别墅用地价格要高出普通住宅用地价格数倍，别墅等高档住宅的土地增值税、契税等也要高于普通住宅；此外，别墅对周边地价、房价的带动力要远远强于普通住宅。种种利益驱动之下，一些地方政府对别墅供地和建设“睁一只眼闭一只眼”。
胡刚教授表示，违法成本太低也成为违规别墅成为“难治之症”的推手。2010年，广州市规划局给予保利地产西海岸项目建设工程造价5%的罚款，约167万元。“这相当于一栋价值五六百万元的违法别墅只需要罚2万元就可以了，对开发商来说九牛一毛。”胡刚说。
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