[摘要] “近年来三四线城市的房地产发展速度已经脱离基本面，过去几年过于激进的土地出让速度，积累成目前的库存高压，将使这些地区的房地产竞争形势更加惨烈。”业内近日表示。基于消化库存，激活市场的考虑，托市政策开始在这些城市首先发起。
（来源：上海证券报）“近年来三四线城市的房地产发展速度已经脱离基本面，过去几年过于激进的土地出让速度，积累成目前的库存高压，将使这些地区的房地产竞争形势更加惨烈。”业内近日表示。基于消化库存，激活市场的考虑，托市政策开始在这些城市首先发起。
天量供给：消化一年土地出让量需要13年
根据一份内部研究报告，包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与去年以来的商品房实际消化速度形成巨大差距。
此份报告核心调研内容是当地2011年商品房销售总量与2008年至2011年这四年来平均土地年成交量的比例，比如唐山这一比例只有7.6%。也就是说，如果按照2011年房地产销售进度，唐山要想消化掉1年的土地成交面积，需要13年时间，消化掉此前四年的土地成交量，需要52年时间。
除唐山外，桂林、宜昌、宜兴、烟台、连云港、扬州、惠州等地均属去化压力巨大的城市。北海、南通、江阴、中山、洛阳、常州、芜湖等同样榜上有名。其中桂林、宜昌、连云港三地，2011年商品房销售面积占四年年均土地出让量的比例分别为8.2%、12.7%和18.4%。细细回顾此前救市政策，中山、芜湖、扬州等不顾中央宏观调控，屡触红线的动作，其真实原因就不难理解了。
以中山为例，4月份，中山迎来商品房新增量高峰，新增面积超过63万平方米，环比涨72%，其中92%为住宅新增量。“中山的问题就是供给量大，几乎所有的大型开发商都在中山有项目，可是中山这么小的一个城市，哪里需要这么多商品房呢？”中原地产一位中山区负责人向记者表示。
也正因为此，中山市政府在去年底高调出台限价令后，几度暗自调高限价门槛，希望能够刺激更多成交来缓和供需矛盾。
再看昨天刚刚放出救市消息的扬州。截至4月末，扬州市区商品房月累计可售面积286.81万平方米，同比增长35.55%，其中商品住宅160.05万平方米，同比增长65.54%。4月末商品住宅可售房源总计11550套，其中120平方米以下面积的占比33%，近七成可售住宅为120平方米以上高端物业或大户型。这也不难理解为什么扬州此次救市目标瞄准了非毛坯房和豪宅市场。
如果从周期来推算，目前扬州上市房源应该多数来自2010年左右拿地的项目。根据统计，扬州在2010年土地出让取得了爆发式增长，2010年扬州市区住宅用地合计供应426.29万平方米，同比增加68.58%。实际住宅用地成交金额93.57亿元，同比增加43.05%。同年，扬州完成房地产开发完成投资101.48亿元，同比增长80%。
而到了今年前4月，扬州商品房开发投资增速仅为19.05%，商品房合同成交面积只有44.21万平方米，同比下降30.96%；其中商品住宅合同成交31.56万平方米，同比下降36.79%。以扬州2010年各类土地共成交408万平方米计算，即便忽略容积率问题，以目前扬州销售速度，将2010年出让土地全部消化掉的时间是37个月。
在上述种种压力面前，地方政府开始出手救市。无论扬州政策是否会被叫停，我们需要看到的是房地产投资增速下降和成交量下滑对地方经济带来的实质性改变，以及地方政府随时可能出手的救市预期。
三四线风险大于一线城市
不过，业内人士坦言，在目前宏观调控大基调下，政府的微调政策对市场不会有本质上的拉动。过于依赖房地产业的结构性矛盾也不会短期内改善。
“相比于一线城市，我们感觉三四线楼市泡沫的风险需要高度关注，并有可能成为房地产企业的绞肉机。”一位房地产业内人士坦言。
从数据上看，三四线城市的结构性问题也已经十分明显。比如华北地区的唐山市，其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于北京市的17%、38%和18%，但前四年平均土地出让面积相当于北京的93%。惠州与广州相比，其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于广州的17%、36%和31%，但土地成交量相当于广州的94%。连云港和南京相比，其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于南京的23%、55%和55%，但土地成交面积已经是南京的117%。
“我们现在城市更新计划才刚刚起步，就遭遇到宏观调控。好比一道大餐，一线城市已经吃了很多了，我们还没上桌，饭局就散了。”一位东北地方知名房企负责人这样解释三四线地方政府的无奈。
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来源：经济参考报
机构报告称，房企降价临近盈亏节点，5月楼市或现“价平量涨”局面。
江苏省扬州市财政局、房管局日前联合发出通知，对个人购买成品住房进行奖励，7月1日起执行，执行期暂定一年。
具体奖励办法为，扬州市个人新购买的成品住房，建筑面积在90平方米及以下的，对购房人给予所购房屋合同价款6‰的奖励；对90平方米以上、120平方米以下的，给予所购房屋合同价款5‰的奖励；对120平方米及以上、144平方米以下的，给予所购房屋合同价款4‰的奖励。
对刚性需求购房者来说，这可以理解为一个重大利好。北京中原市场研究部总监张大伟认为，扬州出台“救市”政策的原因之一是应对房价下调和商品房成交量持续萎缩的现状。
“事实上，截至5月8日，46个限购城市全部延续限购，第三套及以上房产也依然限贷，松动楼市调控力度的政策已经全部搁浅。但是，预计在不放松对投资购房压制的前提下，各地出台针对‘刚需’的政策微调的可能性非常大。”张大伟对《经济参考报》记者分析称，政策底部的出现以及信贷对刚需的倾斜使得房地产市场有复苏的可能。
从政策层面变化情况来看，近期已有不少城市陆续松绑公积金贷款政策。
中指研究院日前发布的一份研究报告显示，继去年重庆、常州、宁波、南京、合肥等城市不同程度地放宽贷款条件及提高公积金贷款额度后，今年乐山、连云港、信阳、日照、南昌、郑州、南宁等13个二三线城市调整公积金政策，提高公积金贷款额度。报告认为，此举为购房者缓解了一定的购房压力。对于限购城市，可以刺激刚性需求；对于非限购城市，将促进市场活跃。在银行按揭贷款方面，“继今年2月，央行将首次置业家庭信贷需求列入重点关注领域并提出要予以支持后，各家银行纷纷响应，利率下浮是当前银行做首套房按揭贷款的主流。
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建行北京分行零售信贷总部总经理陈曙对《经济参考报》记者表示，“根据总行的要求，我们对首套房按揭贷款依然执行平均基准利率，但为了满足购房刚性需求，建行给予利率8.5折优惠，而9折较为普遍。”
相比去年而言，今年银行对首套房按揭贷款利率整体松动。据了解，中行的首套房贷利率普遍能够达到8.5折。工行方面，据知情人士透露，“尽管工行首套房贷利率8.5折不是主流，但同样普遍执行基准利率，并且根据情况给予9折优惠。”
另外，记者调查获悉，交行、农行、民生银行、中信[简介动态]银行、光大银行、北京银行等11家银行在首套房贷利率方面均有所下浮，且执行基准利率至8.5折之间的利率优惠政策。
“季度显现出来的个人新增贷款量萎缩，其中很大一部分因素来自于按揭贷款增长不明显。对于银行而言，降低首套房贷款利率在一定程度上能促进个人贷款的增长，从而拉升银行新增信贷量。”中国银行战略发展部副总经理宗良在接受《经济参考报》记者采访时表示。
事实上，楼市成交已开始回暖。4月重点城市商品住宅成交量同比继续上升，但不影响市场整体回暖。世联地产[简介动态]的监测数据显示，36个大中城市中，4月份大部分城市的成交面积同比出现爆发式增长。京沪穗深四大一线城市中，深圳成交面积同比增长58.2%，上海同比下降4.6%，北京同比增长44%，广州同比增长16%。
尽管3、4月份楼市成交量有所走高，但从不少房企因高库存所带来的资金压力依然未有缓解。
中国城市房地产开发商策略联盟年度调查报告显示，5、6月份将是联盟成员的重要推盘节点，推盘量占2012年度推盘总量的24.46%。对此，世联研究分析认为，5月是传统的楼市销售旺季，诸多开发商会大力推盘以实现资金的回笼。目前，房企降价临近盈亏节点，而首套房贷利率降低等政策进一步刺激刚需入市，5月楼市很可能出现“价平量涨”的局面。
就扬州市的鼓励购房政策而言，市场人士认为，此政策有其特殊性，其他城市料难“复制”。
扬州市住房保障和房产管理局在8日紧急发布的《关于个人购买成品住房相关问题的说明》中，介绍了“奖励政策”的出台背景。2011年，江苏省政府办公厅出台了《关于加快推进成品住房开发建设实施意见》，要求扬州到2015年要实现市区中心城区新建住房中成品住房比例达到40%的目标，并要求各地政府根据本地实际情况，给予相应的优惠政策支持。
扬州市房管局解释称，此次扬州市财政局、房管局联合出台“奖励政策”，正是为了“加快推进扬州市区成品住房的开发建设，引导和鼓励群众购买成品住房。”同时表示，“扬州将继续严格执行国家宏观调控政策，加强房地产市场调控。”
对此，链家地产市场研究部陈雪分析认为，“奖励政策只针对成品住宅，即只针对现房而非整体住宅市场。说明扬州市政府希望加快现房消化速度的意愿比较明显。”
陈雪认为，当前楼市均处于宏观调控的敏感时期，此优惠政策虽然对于扬州来讲利大于弊，但对于其他城市来讲，可能会带来不确定的干扰作用。从这个角度来看，类似的奖励政策估计很难出台。
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