&quot;楼市即将松绑&quot;越传越悬乎 &quot;松绑&quot;之说靠谱吗

调查三

中央对楼市调控的“口径”真的变了吗?

扬子晚报记者在调查分析时发现，“差别化”和“严格限购”是中央各级部门近期在谈到房地产调控时所强调的一个重点，温总理在5月19日的讲话并没有偏离这一主题。更重要的是，就在昨日温总理在召开国务院常务会议部署近期工作时，虽然提到要加大“微调预调力度”，但还是强调了“稳定和严格实施”房地产市场调控政策。

从关键官员和专家的口径中，也可以看出近期楼市调控方向不会变。住建部政策研究中心主任陈淮日前在南京表示，房地产调控政策是为了抑制房价上涨过快，不是让老百姓不买房子。中国房地产研究会副会长顾云昌在接受新华社采访时也表示，“预调微调”并不等于楼市的宏观调控放松，“稳定增长”只是意味着在一段时间内不会再出调控新政。

南京业内分析

微调未触及调控底线无助楼市“翻身”

“‘稳定房地产市场调控政策’的表述，并不是新说法。当前政策的预调和微调，主要着眼点仍是聚焦于宏观经济，不会影响到房产调控政策。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉这样表示。

“拿词语语气的变化来对照变化，是一种幼稚天真的解读。”南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华也持同样的观点。他认为，那些被默许的“微调”政策结果可能会引起“刚需”集中入市，但实践证明最终都未影响房价稳中有降。事实上，调整经济结构这一中央的大政策方向已经一定程度上改变了宏观微调对楼市的影响力。南京一家国有银行的工作人员向记者透露，该行到6月上旬根本没有信贷额度，即便央行下调了存准率，先要“喂”的也是中小企业，给开发商的贷款几乎没有。

摆脱土地财政才是上策南京已经开始尝试

吴翔华认为，在促进经济结构调整已经成为国家大方向、限购限贷政策又丝毫不被放松的现实下，各地政府再盯着如何进行“微调”根本无助于改变楼市的发展，也无助于土地财政寿命的延长。

如何尽早摆脱对土地财政的过度依赖才是地方政府应该积极思考的问题。吴翔华认为南京政府的一系列做法还是值得称道的。不久前南京市表态原则上国企不再参与房地产开发。转让国有房企股份可视为政府在财政上“节流”的步。而积极开发产业园区，将过去按“政策价”租给国有及非国有企业的公有住宅、商铺提高为市场价收取等增加税源的做法可视为财政“开源”。吴翔华认为，如此“开源节流”正是努力摆脱土地财政的开始。未来积极改善民生、拉动内需、促进消费才是地方政府的根本出路，靠钻楼市调控小空子的做法只会走进发展的死胡同。

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来源：上海证券报

近日，国务院总理温家宝对房地产政策的表态引起了市场热议。业内人士在肯定未来房地产调控政策不放松的同时，普遍认为政策将在抑制投资投机性需求与保护和鼓励自住性需求之间分化，呈现“一紧一松”的双向调控状态。

“从整体市场发展来看，目前楼市已经出现了明显的萧条，大部分房企缓开工、不拿地，在本次表态后，后续调控可能在不放松限购从而抑制投资的基础上，出现有利于刚需自住的局部微调。”中原地产张大伟说。

他分析指出，从各地试水楼市微调可以看出，限购限贷的收紧大前提依然不会改变，但是在这种情况下，针对首套自住的松动不仅是情理之中，也是楼市发展的必须。“只要限购、限贷的前提不松动，针对首套房、自住房的政策松动并未触及政策红线。”张大伟说。

“随着5月下旬中低价新增房源供应量的持续增多，房贷优惠进一步向首次购房人群倾斜，消费者购房意愿将进一步增强，供需两旺的市场格局有望促使5月新房成交量超越3月份，再创年内新高。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说。

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根据中原地产统计数据显示，典型的54个城市5月中上旬商品房住宅签约套数均创造年内新高，总成交量达到了141362套，同比上月上涨比例达到了22.8%。分析指出，首套房信贷松动及超过30个城市的各地楼市政策“微调”，对刚需支持力度均有不同程度的增加，促进了刚需入市。

虽然4月主要城市新建住宅成交量出现了今年首次的环比回落。30个重点城市4月份新房成交量1358万平方米，环比下滑14%，然而该成交量仍是2011年调控以来的次高点，成交量同比增幅也达到了25%。链家地产的数据也反映出，北京、上海、沈阳、杭州、重庆和成都的涨幅均超一成，广州和青岛涨幅甚至超七成。

其中，被公认调控始终比较严格的北京楼市，由于新房及二手房新增房源都明显上升，相对房价稳中有降，购房意愿渐回暖。5月中上旬（1-20日），北京新建商品住宅和二手住宅网签总量为13120套，与4月中上旬的网签量相比上涨了17.8%，与去年同期相比则大幅上涨了35.2%。

链家地产市场研究部认为，从5月前3周的成交数据来看，八成的重点城市成交量环比4月同期均出现10%以上的涨幅，表明楼市已正式步入5月份的历史销售旺季，季节上的原因还包括，由于网签的延后性，“五一”黄金周的促销往往集中表现为5月第二周的成交高涨，第三周成交量则趋于高位稳定状态。

从政策面看，近日央行年内再次下调存款准备金率，对房地产行业的影响也会逐步显现。房价的普遍趋稳，甚至一些城市房价的小幅上扬对观望中的准购房人心理预期产生着影响，刚需购房者对短期内房价继续下行的预期显现信心不足，购房者预判市场将走出低谷，害怕再次踏空，观望需求在逐渐释放。

中原地产认为，从2011年下半年来，累计已经有超过30个城市出台了不同程度的楼市调控微调政策，虽然触及红线的全部被叫停，但是政策底部确已出现，楼市整体市场逐渐筑底，但市场不存在大幅涨价基础。从目前整体市场来看，由于开发商的库存依然偏大，同时未来潜在供应依然处于较高水平，整体房地产市场仍将呈现供大于求的局面，仍然存在平均成交均价下行的空间，调控政策依然执行力度很大，之前未降价项目还存在可能会迎来一次补跌过程。

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（来源：中国新闻网）调控以来，以扬州为代表的多个城市出现楼市政策“微调”，对刚需支持力度均有不同程度的增加，如放宽公积金政策等，有效促进了刚需入市。与此同时，市场各方也开始担心，如果刚需集中入市，会不会让正处于下行通道的楼市，重新“红火”起来，进而推高房价？

中新网5月22日电(房产频道陈璞)进入5月历史销售旺季，各地楼市成交量捷报频传。业内人士认为，5月前三周新房市场表现出三个鲜明特点：房价趋于稳定，刚需购房者入市积极性提高；多个城市调控政策微调，有效促进刚需入市；央行年内再次下调存款准备金率，对房地产行业的影响将会逐步显现。

随着5月份多地楼市成交量在政策利好的作用下开始明显上升，担心楼市调控会在攻坚阶段毁于地方政府政策“微调”的声音也屡见报端。

十大重点城市5月前3周成交5.6万套与4月同期相比涨22.6%

根据链家地产市场研究部向中新网房产频道提供的统计数据显示，5月前3周,包括北京、上海、广州、深圳、沈阳、杭州、南京、青岛、重庆、成都在内的十大重点城市新房成交量为56513套，比4月同期上涨22.6%。其中，除深圳外的9个城市新房成交量均比4月同期出现不同涨幅，不仅北京、上海、广州、沈阳、杭州、青岛、重庆和成都的涨幅均超一成，广州和青岛涨幅甚至超七成。

对于广州、青岛新房成交量环比出现高涨幅，链家地产陈雪向中新网房产频道分析认为，这主要由于广州和青岛前期的成交量基数较小：广州4月单周仅成交约1000套左右，而青岛4月单周也仅800套左右。另一方面，五一小长假后市场价格趋于稳定，降幅已符合购房者的价格预期，因此入市动力增强。

陈雪认为，从5月前3周的成交数据来看，八成重点城市成交量与4月同期相比均出现10%以上的涨幅，表明楼市已正式步入5月份的历史销售旺季，由于网签数据的延后性，五一黄金周的促销效应集中表现在5月第二周的成交高涨，而第三周成交量也已趋于高位稳定状态。

一方面是成交量的上涨，另一方面，从国家统计局发布的新建商品房价格来看，6个城市价格降幅环比收窄，新房价格开始处于降幅趋缓的下行通道。

陈雪认为，当前整体房价趋于稳定，阶段性价格触底，刚需购房者对短期内房价继续下行的预期信心不足，因此入市积极性提高，观望需求逐渐得以释放。与此同时，以扬州为代表的多个城市出现楼市政策微调，对刚需支持力度均有不同程度的增加，如放宽公积金政策等，有效促进了刚需入市。此外，近日央行年内再次下调存款准备金率，对房地产行业的影响将会逐步显现，在未来一段时间内，可能会使信贷优惠进一步加大，整体市场需求将会保持稳步释放的趋势。

地方政策“微调”频频 “保刚需”会否推升房价？

楼市成交量的上涨虽然与房价的持续回落不无关系，但是类似首套房贷利率优惠、提高公积金贷款额度等针对“刚需”的利好政策无疑也是刺激购房者从“观望”到“入市”的强劲推动力。

不过，尽管地方政府为楼市政策的“微调”打上了“保刚需”的鲜明旗号，却仍然无法摆脱“与中央博弈调控底线”的嫌疑，一些“新政”更是引来无数质疑。与此同时，市场各方也开始担心，如果刚需集中入市，会不会让正处于下行通道的楼市，重新“红火”起来，进而推高房价？

日前，江苏扬州出台规定，对个人新购买的成品住房，给予房款4‰—6‰不等的奖励。尽管扬州方面称，政策是为了鼓励市民购买精装修房，推动住宅产业化和建筑节能，但仍然未能平息公众对于此举意在“救市”的猜测和质疑。

不过据南京晨报5月21日报道，近日，住建部官员首次公开表态称扬州购房新政和“救市”无关，扬州对成品房的政策引导应予以支持和肯定。

而在扬州之前，佛山明文放松限购、成都暗自放松限购、中山“限价”、芜湖新政等则均因与“限购”原则相悖变成了短命政策。

相比之下，北京、天津等严格限购的城市，通过调整普通住宅认定标准及减税等措施，减轻了以自住为目的的刚性购房需求税费负担，政策微调后则得以继续执行。

业内人士认为，由此可以看出，只要限购、限贷不松动，仅是对首套房、自住型需求给予更多支持，政策微调是被认可的。

据媒体报道称，从去年8月至今年5月10日，共有30多个城市出台了包括减免购房契税或退税、调整首套房贷利率、改变普通住房价格标准、提高公积金贷款额度、重启购房入户政策、补贴首次置业、放松限购条件、土地松绑等楼市“新政”。其中，在少数地方新政“流产”的同时，超八成新政已悄然通过执行。涉及的城市既有北京、上海、广州这样的一线城市，也有增城、象山、从化这样的三四线城市。

地方政府动作频频，而对于政策微调会否推升房价的担忧，人民日报在5月14的报道中指出，各地纷纷出台支持刚需的政策，尤其是今年以来银行的信贷比较宽松，为市场释放了流动性。同时，包括恢复首套房贷利率优惠在内的措施，降低了购房者的购房成本，的确有推动房价反弹的风险。这些政策，对购房者预期的改变巨大，很多持币观望的购房者，会担心房价反弹而着急入市，从而推高房价。

但是纵观各地调控，大多是“限购”和“限价”两种手段。限购的城市，已将炒房客排除在外，即使刚需能够推动商品房销售价格，推动也有限，不太可能激起市场大的波澜；但对于一些限价的城市，或者没有采取房地产调控政策的城市，则需要谨慎，因为政策本身还没有厘清市场上的投机行为。

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（来源：经济参考报）

“很多人以为买房是深思熟虑后的决定，但我告诉你，真买房的瞬间其实就是头脑一热。”李明(化名)指点记者。而他身旁的售楼处，空空荡荡。

李明是一个楼盘的销售经理，他所在的公司赫赫有名“只是最近几年发展没那么快，10年前，我们公司的地位就像如今的万科一样”。

他已经3个星期没休假了“任务太重了。”他5月的任务是销售8000万元，但过了最容易突击任务的五一黄金周，只卖了2000多万元，“压力山大。”他自嘲，过去卖楼从没这么愁过。

为此，他们用了不少办法。个就是找“房托”。他举例，昨天就有一个客人准备买房，但有些犹豫。“本来客人说想等等再说，但我们用点办法就让他立刻做了决定。”

“一般在客人准备出手、又有点犹豫的时候，房托就要出马了。”李明说，我们就是不能给他们理性思考的机会，要给他营造一种环境：此时不买，后悔终生。

记者6日亲眼目睹了一起“房托”的成功案例。一个客人看完了样板房，看中了一套建筑面积80平方米左右、总价180万元的单位。谈到僵持的时候，另一个销售人员带着“客人”坐到了旁边。巧的是，那个销售员也大谈这套房楼层多合适、朝向多好，布局多协调，如此好房必然喜好者众多。显然，新来的“客人”恰好也看上了这套房。

记者发现，两边的销售人员讲话的声音大小拿捏很到位，既不会让客人认为是刻意想让他听到，又会有一些关键信息飘入耳中。

这时，销售人员无奈地告诉新来的“客人”：“先生，不好意思，您看中的那套房已经被别的客人选中了，但他还没有做决定，你要么等一等，要么先去看看别的单位？”

“这有用吗，太假了吧？”记者在旁边问“看情况。要是这招不灵，还有关键的后招”。李明点拨记者。

摊牌的时间到了。“先生，您觉得怎么样，如果您还不能确定的话，我们不能保证为您保留。”

客人说：“我再想想。”

这时，新“客人”对他的销售员说：“我要了”。然后掏出银行卡，去往柜台，准备交10万元定金。

当“房托”拿着“交款证明”出来时，客人坐不住了，直接走到售楼处把房订了，当然，作为对先选购用户的“优待”政策，他拿到了那套单位。

李明表示，自从使用了“房托”，销售多少有点起色，但按这个进度，他很可能完不成任务。他抱怨，调控之下，开发商的日子都不好做，但不同的开发商选择的策略不同。周边一些中小开发商的楼盘很多选择以价换量，靠降价跑销量，“旁边楼盘的价格比我们低三四千，我们这边当然很难卖”。

而他的第二个办法就是“低调降价”“说白了就是偷着降。”他介绍，一般对购房者报价是26000元左右，如果购房者看完样板房还有兴趣，再报个“每平米优惠2000左右的价格”，虽然这个价格比周边楼盘还高，但还是会有购房者动心，如果最后购房者一切都满意，就是对价格还有点犹豫，就再送些家具、电器。

他解释，自己公司一般主打中高端购房者，如果降价幅度太大，很容易引起已购房者的不满，搞不好还引发房闹，所以现在很谨慎。

但这也会带来新的问题“很多购房者一听我们的价格比周边贵不少，根本不坐下来，直接就转身走了，所以现在成交这么差。现在谁降价多，谁卖得多”。

他说：“现在是我最难的时候了。”

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开发商出“怪招”教师“变身”售楼员

老师“被要求”发给学生的不是学习资料，而是楼盘宣传单和购房优惠券；学校调整正常教学安排，组织教师到售楼部“集体活动”，竟是为了学习“销售用语”。这种事发生在广东东莞市光明中学，一些老师抱怨说，“这是我们当老师以来干过的最丢人的事”。

我国义务教育法规定，不得向学生销售或变相销售商品。有关专家指出，面对房地产调控，开发商不练内功，却把力气花在旁门左道上，扰乱学校教学秩序，应当引起有关部门重视。

“给学生发完售楼传单和优惠券，当晚，家长就打来电话，以后不要再发这样的东西给孩子了。”光明中学一位老师说，“当时我觉得，自己当这么多年老师，从没这么丢人过。”此前，学校要求老师们在课堂上发放售楼传单和优惠券，让学生回家游说家长和亲戚买房。

据一些教师介绍，光明中学是东莞市著名的高收费学校，在校学生12000多人，学生每人每学期收费过万元，学生家庭经济条件自不待言。该校隶属于广东光正教育集团，而后者又归于房地产企业东莞富盈集团旗下。

“因为国家调控房地产市场，房子不好卖，开发商就盯上了学生家长。”光明中学一些老师说，开发商让教师和学生参与“售楼”，这严重扰乱了正常的教学秩序。

“不仅如此，开发商还要求学校调整教学时间，三番五次组织教师去楼盘现场参加‘集体活动’。”据光明中学一些教师介绍，前不久，富盈集团旗下的“东方华府”楼盘第三期开盘，为配合其销售行动，开发商要求学校统一组织教师去“看盘”、听介绍，并被要求向亲朋推荐楼盘。

一些学生证实了老师们的质疑。高三学生小张说，班主任在班里给同学发购房传单时，一边说学校要求师生们帮助促销房子，一边让同学们理解老师的难处。

对于教师的质疑，光明中学校方的解释是：这是“优惠团购”活动，属于对老师发放的“员工福利”，完全是自愿参加。光明中学办公室主任说：“我既是老师又算领导，从未收到任何强制性的销售指令。学校只是把售楼宣传单放在门卫室和公共借书台，供有需要的同学自行取阅。”

对此，光正教育集团总裁助理梁经纬进一步解释说，学校目前有700多位教师，很多年轻教师尚未购买房产。学校是本着“安居”才能“乐教”的原则，组织教师集团购房，价格比市场价大幅优惠。“五一”期间，已有70多位老师订购了房子，“这是为老师谋福利，决不是强制卖楼”。

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据了解，“东方华府”是低密度高档楼盘，开盘均价1万元，面积在140平方米至180平方米。多位受访教师表示，学校的“命令式自愿”让他们消受不起。

“要求老师们点名签到，这算哪门子自愿？”一些老师不解地说，学校下通知给全体老师，要求参加集体看房活动，可以说是软硬兼施。学校领导开始说“去了的老师可以发购物卡”，后来又强调要遵守校董事会章程，“不要请假，否则可能会扣钱”。

部分教师还透露，除了学校领导的要求，“富盈集团高层领导”也多次要求教师们积极帮助促销。一位老教师说，开发商“告诉我们卖一套房能奖励3000元。但我不稀罕这样的奖励，我只想安心教我的书”。

针对光明中学老师的反映，记者找到东莞市教育局，有关负责人表示，学校的做法是“不对的，但尚未介入调查”。

我国义务教育法第二十五条规定，“学校不得以向学生推销或者变相推销商品、服务等方式谋取利益”。对此，21世纪教育研究院副院长熊丙奇认为，即便开发商是学校的出资人，也应明确自己的权责，不得干预学校正常教育教学，要求老师卖楼是明显的“越权干涉”。

对于要求老师“售楼”的现象，一些房地产专家认为，这与最近楼市调控大背景有关。深圳房地产研究中心主任王锋表示，近期开发商“以价换量”释放部分刚需后，房地产再度进入调整期，一些开发商再次面临较大库存压力。

房地产中介机构房掌柜数据显示，东莞楼市在经历3月份短暂回升后迅速掉头向下，4月商品房签约面积环比下跌19%，同比下跌30%。而140平方米以上的大户型住宅，正是调控之下最难卖的房型。

在富盈集团下属的富盈“WO城”项目，一位销售人员告诉记者，从4月29日起，公司推出了“八盘联动，全城让利”活动，“如果你能提供光明中学教师的工号并由老师带领前来，你买房就有每平方米300元的优惠，老师还有提成”。

附近楼盘的销售人员告诉记者，现在房子不好卖，富盈集团要求老师“自愿售楼”，是希望发动学生家长的力量促销，属于“无奈之举”。但光明中学一些教师表示，老师们不仅频繁被要求参与“售楼”，而且还“不许表现出房子不好卖”，这到底是什么行为？

对此，华南理工大学房地产研究所所长王幼松认为，近期类似东莞这样动员职工和教师卖楼等现象出现，说明当前一些开发商压力很大，楼市调控正见成效。政府不能因此动摇调控，相反应依法严管开发商的违规行为，力促房价实现“合理回归”的预期目标。

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