郦丽:区域发展需耐心 看十年后滨湖区真正飞跃

——《城市向南 滨湖区价值探寻》大话地产34期嘉宾观点

无锡地产名人圈  2012-05-30 18:54

[摘要] 滨湖区一直备受开发商和购房者青睐，近年来，万科、中建、华润、融创、保利、融科等大牌争相入驻，在带来多元化产品的同时也提升着滨湖区现代人居标准。而滨湖区的成交量也一直稳居无锡各区域成交三甲之列，这也成就了两个炙手可热板块——太湖新城板块和蠡湖新城板块。

编者按：正式建区至今，滨湖区历经12年发展，近年来，绿城、万科、中建、华润、融创、保利、融科等大牌争相入驻，带来多元化产品的同时也在提升现代人居标准；此外，一次次土拍“地王”相继在此诞生，高地价、高房价依然备受开发商和购房者青睐，成交量也是一直稳居无锡各区域成交三甲之列。

滨湖区房价居高不下的源动力是什么，逆市之年开发商有何应“市”之举，太湖新城和蠡湖新城这样的热门板块何以逆市涨价？带着这些疑问，无锡搜房网于5月30日下午2点，在绿城玉兰花园二期会所举行《大话地产——城市向南滨湖区价值探寻》区域市场研讨会，邀请到滨湖区热门楼盘相关代表及代理商出席参与，共同探讨滨湖区价值及区域发展趋势。

精彩观点

1、滨湖区是政府规划十分完善的一个区，无锡市中心规划是老、新结合，滨湖区地块比较大，自然生态资源比较好，所以规划在前期已经将很多亮点和卖点包括未来的潜力铺垫进去了。但是这12年中滨湖区更多的是铺垫过程，政府投入了大量建设，开发商也投入了很多资金，这个区域真正要有一个飞跃性的发展应该看未来十年。》》【活动专题】【图文直播】【高清组图】

上海新汉业不动产机构副总裁 郦丽

12年滨湖区发展还是铺垫 未来十年看真正飞跃

上海新汉业不动产机构副总裁郦丽表示，作为上海人来看，滨湖区的位置和生态方面优势显著，这几年城市规划面貌，包括重点高端楼盘建设也是比较集中在滨湖区。从个人角度来看，滨湖区是政府规划十分完善的一个区，无锡市中心规划是老、新结合，滨湖区地块比较大，自然生态资源比较好，所以规划在前期已经将很多亮点和卖点包括未来的潜力铺垫进去了。

在滨湖区角度上来说，引进了很多高端开发商，像绿城，把整个地块都带动起来了，展现不同面貌。就无锡生态资源来说，围绕着太湖这个概念，具有稀缺性。但是这12年中滨湖区更多的是铺垫过程，政府投入了大量建设，开发商也投入了很多资金，这个区域真正要有一个飞跃性的发展应该看未来十年。

太湖新城包括滨湖区未来的十年是更加飞跃的十年，如果说前面12年没抓住机会，那我奉劝大家要抓住后十年更好的机会。

完善区域配套 带动板块升温

为什么会买房？大家都看好滨湖区才会买房，如果这个区域未来没有前景不会在这儿买房，从这一点来说，滨湖区在整个无锡有它的优势。大多数人选择滨湖区，是因为看好滨湖区未来十年的发展，而买房了之后很多人不来居住，是因为这儿现在居住条件还不是很完善，真正达到无锡人能居住的边界性或者性、成熟性，这不是建几个硬件就能解决的问题。需要人，需要硬件设施，还需要商业，只有这些都完善了，才能形成比较良性的可居住、可工作又有投资前景的区域，这样滨湖区的价值会迎来再一次的。

从目前状态来说，现在开发商聚集的量越来越大，每家开发商都会推出一些资源性的东西，随着互补性和政府在商业、交通方面的投资力度的加强，滨湖发展潜力还是很大的。从上海角度来说，比如说上海以前的浦东发展，刚刚发展的时候，从政策层面，包括招商层面花了很大的力气，浦东真正的成熟花了整整20年、25年才蓬勃发展，25年之后它的价值是上海最贵的。回过头，这个地区的成熟不是硬件的投资就马上可以见效，可能对太湖新城未来的发展包括滨湖区现在的开发阶段，我们需要有耐心，还要用长期的眼光去看待它。但是它的潜力，越到后面潜力会越强。滨湖配套方面，大家应该凝聚在一起，这个是重点。

一个新城的发展需要一定的耐心，2007年来的时候，这边很多人把中午能够回家吃饭的距离视为可接受的距离。现在无锡半径在放大，就滨湖区特别是太湖新城来说，它离市中心的距离还没有扩张至已经到了市中心的概念，公交系统到不了，会阻碍很多客户的出行，交通是首先要解决的问题。 另外，轨道交通对市中心不是特别重要，但对新城反而是特别重要。在上海，只要轨道交通能到，再远都可以接受。无锡太湖新城没有轨道交通能把它带动起来，所以一个是交通问题，另外上下班时间问题不能改善，这两点可能对于短期整个人流的引入是比较大的限制。

郦总认为，政府应该出面招商引资一部分比较有代表性的商业，要有几个标志性的商业配套入驻。与前两年来滨湖区本质的区别是，很多楼都建好了，很多楼盘已经交付了，这些楼盘交付但是人还没进来居住，就是由于商业问题。所以政府在这一块的招商引资和服务力度，应该要扶持一下，把这个板块带到更加成熟的层面。

楼盘迎合市场 中高端市场下半年或迎好时机

无锡在去年政策一推出之后，市场反应是比较迅速的，我看到很多楼盘大概6月份以后已经开始降价，不再坚挺价格，直接顺应市场。无锡价格调整比较早，去年也是有比较大幅度的调整，调整之后获得了市场的反响，特别是刚需这一块，整体市场中，只要是刚需楼盘，成交都还是不错的。

回过来说，今年更主要的应该去关注中高端市场，我认为今年的中高端市场特别是在下半年会是一个很好的时机。政府一而再再而三明确，政策可能有微调，但是不可能有大幅度调整，也就是说在目前基础上略微调整，我认为不会带来本质性的区别；对中高端的限制，是限购；第二个，目前市场整体价格在下调，如果中低端调整，中高端不调，整个房价算调了吗？从这点上来说，我认为今年中高端楼盘会迎合市场。

别墅产品稀缺 潜力大

政府已经在2003年叫停别墅，别墅在市场上有很大的潜力。但是别墅市场其实更加关注的是开发商资金，每个别墅周期性是不一样的，有一些是开发初期阶段，大量资金还在投入阶段，如果碰到现在的市场调整，没有回收，没有资金整合项目的话，那我觉得他面临的不是资源稀缺性的问题，而是要如何保住自己。也有很多开发商到了中后期阶段，现金流各方面已经比较完善，后面是利润，只是赚多赚少的问题。

今年下半年，我们要推出端的楼盘，从销售策略上不急着卖，进一步把品质品牌提高。如果在无锡的滨湖区还有独立别墅项目，那是十分稀缺的，因为本身自然环境非常好，这个产品有稀缺价值，加上无锡整体经济环境还是比较稳定的，从这点上来说，后期的价格往往会超出你的预期。

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