[摘要] 车位“只售不租”对不对？维修基金如何缴，又有谁来管；活期转存定期，可否加入立法？……昨天上午，江苏省政府法制办举行了《江苏省物业管理条例（修订草案）》立法听证会，来自业委会、物业企业、供水供气企业、政府部门、专家学者等11位代表作为听证陈述人以及50余位旁听人员提出了自己的观点。
来源：现代快报
车位“只售不租”对不对？维修基金如何缴，又有谁来管；活期转存定期，可否加入立法？……昨天上午，江苏省政府法制办举行了《江苏省物业管理条例（修订草案）》立法听证会，来自业委会、物业企业、供水供气企业、政府部门、专家学者等11位代表作为听证陈述人以及50余位旁听人员提出了自己的观点。
听证会从上午9点一直持续到12点多，听证陈述人就此次物业管理立法中的五大焦点问题各抒己见，一度引发现场辩论，听证会变成“辩论会”。而旁听人员有的直接举手示意发言，一个接一个问题发问，有的则干脆跑到主席台上直接向省政府法制办负责人递交自己的建议，希望将与自身利益息息相关的想法纳入到修订草案中去。
修法背景
原有物管条例已施行十多年部分规定已“过时”
到去年底，全省已有物业服务企业4150个，物业管理面积已达9.46亿平方米，约占全省城市实有房屋建筑面积的41.47%。全省物业服务从业人员近30万人。物业管理类型已从起初的单一住宅房屋管理，逐步扩展到办公、商场、工业区、医院等领域。而《江苏省物业管理条例》是于2001年3月1日起施行的，随着《物权法》颁布实施，国务院《物业管理条例》再修订，以及全省多年来物业管理实践，《条例》中的一些规定已不再适用。
现场直击
人人有话说 抢不到话筒 就来书面的
听证会开成“激辩会”
昨天的听证会气氛热烈，“现在请旁听代表发言！”主持人高建新话音刚落，旁听代表们已经像小学生抢发言一样高高举起了手，一脸的期待，期望能叫到自己。大家显然也都是有备而来，早就准备好自己的建议稿了。“我知道自己要是在会上说了，回去之后肯定要挨骂！但我还是要说……”来自扬州一家开发公司的销售部主管陶根胜拿出自己的笔记本说，他要把开发商和物业公司之间的利益关系揭露出来，让立法者注意到。
因为听证陈述人的发言滔滔不绝，拖延了时间，高建新一再提醒旁听代表每人只能问一个问题，可是阻挡不住代表们想发言的欲望，南京市民高先生说，业主最关心的是小区的干净整洁和安全问题，而修订草案中对于违建、环境卫生、房屋质量等都没有提到，建议增加相关条款。“我有两个问题，我们一大家子人分别住在五个小区里，我认为我很有体会。”为了取得发言权，坐在最后面的一名女旁听员干脆站起来说。
因为没抢到话筒，有两名旁听代表干脆直奔主席台，把自己的建议稿放到了高建新面前。还有的人则追着记者跑，给每个记者发一份自己的意见稿。“本人只是列席，没有发言机会，特用文字表达一个公民对《条例》制定的关心，对法制建设的支持。”鼓楼区阳光广场1-5号小区业委会委员郁炯说，这个小区我们是2000年入住的，当时汽车不多，104个车位没有争议地就各有其主了，但随着汽车的增多，矛盾多了，业委会对这个问题也感到棘手，如果有了明确的规范，那么我们就“有法可依”了。
而参加昨天这场听证会的记者们，虽然忙得不可开交，却格外兴奋，“如果听证会都能开成这样，争相发言，有讨论有交锋，多好！”
A 关键词 车位之争
小区停车位“只售不租”合理吗
在私家车普及的当下，小区车位矛盾高发，已经成为物业管理中的焦点和难点。昨天的听证会上，代表们针对车位问题，发表了不少观点。车位的归属和如何解决开发商“只售不租”，成为最集中的话题。
交锋1 车位归属该不该立法约定？
通过立法明晰小区车位权属，进而解决车位纠纷，是江苏蓝海律师事务所律师周友权研究之后得出的结论。
“车位的专有权性质与共有权性质的模糊不清、产权不明。”他建议增加一个补充规定：除已计入容积率作为专有权销售的车库车位以外，建设单位按规划配建标准建设的车库、车位属于业主共有，由业主大会决定使用，建设单位不得占用、处分。建设单位超出规划配件标准建设的车位、车库，归建设单位所有，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，但应当首先满足业主的需要。
周友权解释说，从车库车位的功能属性来看，它是作为小区公共配套设施规划的，与地面建筑物是“从物”与“主物”的关系。小区车库、车位虽然具有构造上、使用上的独立性，但其功能上不是独立的，而是配套从属的，因此从功能属性来分析也应属于全体业主所有。从土地出让金角度来说，如果开发商所建的车库、车位是超出强制性标准的配套建筑面积的部分，那么，这部分就要缴纳土地出让金，计入容积率，也就可以堂堂正正地自愿定价出售或出租了。
南京太平物业公司北门桥片区负责人张鼎超认为，凡是建筑规划要求配置的车位，无论是地面还是地下，成本是否属于业主分摊，都属于业主共有；凡建在已分摊面积公共区域内的车位，应属于全体业主共有；其他情况建的车位，有约定的按约定，没有约定或约定不明确的，属于业主共有。
“小区车位归谁所有，物权法其实已经规定得很明确了。”南洋地产南京公司总经理钟沛认为，在上位法已经有明确规定的前提下，地方法规再对车位权属进行详细规定，并没有必要。
交锋2 车位“只售不租”对不对？
如何对付“只售不租”，是本次立法中的焦点问题。为了解决这个问题，修订草案第七十二条明确，“物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的停车需要。未出售或附赠的，建设单位应当优先出租给本区域业主、使用人”。对于车位、车库的出售，建设单位也不能自作主张，首先建设单位依法取得的车位、车库应当办理商品房房屋预销售登记后才能出售或附赠，其次建设单位要在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。
常州工学院工商管理学院院长应可福建议，为了解决“只售不租”，还应该进一步详细约定。“物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库不得低于本区域内房屋套数的百分比，其中有一定的百分比不能出售，仅供出租。”
新鸿运物业管理有限公司董事长王中宁则建议，在“住宅物业管理区域内汽车停放服务费”之后加上“和专有车位的租金指导价”这段话。他说，如果不制定小区专有车位租金指导价，开发方凭车位专有权可以漫天要价，让业主租不起车位，倒逼业主买车位。
作为仅有的开发商代表，钟沛在听证会上显得有些“势单力薄”。“地上满当当、地下空荡荡的现状，我们也不愿看到。其实也不是不想出租，实在是出租不划算。我欢迎大家到我们小区地下车库看看，你们自己来评评理，换作你们是开发商，你愿不愿意出租？”他以公司开发的碧瑶花园举例说，现在地下车位单价为15万—18万元，如果出租的话按照物价局规定每个月只能收到200元的租金，收回15万元的总价，要出租超过60年才行，这么算账下来，公司宁可闲置也不愿出租。
昨天下午，记者来到了碧瑶花园小区，发现地下车库的地面是防水防腐的环氧地坪，车库还有新风系统、完善的监控系统以及道闸管理，一位工人正操作保洁电瓶车来打扫地下车库。“以开发商对地下车库的投入，每个月收入200元的租金根本就是亏钱。”钟沛抱怨说。
钟沛认为，车位的租售是市场行为，无需通过立法来解决。“随着人们观念的进步，会逐渐认识到拥有车位产权的重要性。碧瑶花园一期638户，但只卖了200个车位；到了二期车位基本上卖光了。这就是观念的进步。”
B 关键词 维修基金
两个“2/3”框着50亿维修基金睡大觉
房顶漏水，顶楼的业主提议用维修基金，楼下的业主却不同意使用；一部电梯损坏，一幢楼的人干着急，其他楼栋的业主却懒得投票……作为小区的“养老钱”，物业维修基金的使用难，一直是困扰物业管理的难题。
在昨天的听证会上，诸多代表和旁听群众都对物业维修基金的立法献计献策。过去法律规定动用维修基金必须两个2/3的业主同意，如今该不该突破这个硬性规定，成了人们热议的话题。
交锋1 维修基金能否先让开发商交？
关于维修基金的归集问题，修订草案第七十九条规定“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修基金”。
“能不能让开发商先一次性交存这笔钱，然后再向业主收回？”应可福提议说，开发商在房屋所有权初始登记前，向项目所在地维修基金管理机构一次性交存维修基金，在房屋交付时再向业主收回这笔钱。
他认为，从法律角度说，已销售但未交付的房屋和尚未销售的房屋，房屋产权未发生转移，开发商仍为该房屋的大业主，因此有义务交钱。
在实际操作中，有的开发商将一些未出售的空置房出租，长期不办小产权证，这部分维修基金长期不交，对于已经交存维修基金的业主而言不公平，侵害了其他业主的权益。
另外，目前苏州、无锡、南通等城市的维修基金管理办法都采取由开发商一次性交清的模式，交存效果很好。
交锋2 两个2/3的硬杠杠该不该突破？
动用维修基金从来就是个麻烦事。根据国家相关的法律法规，动用的时候需要满足“经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”。但是现实情况是，业主大会对于动用专项维修基金的决议很难达成。
为此，修订草案第八十五条中设立了紧急情况下动用专项维修基金的制度，“发生危及房屋安全，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的情形，相关的业主不能形成法定多数意见的，物业服务企业，业主委员会或者相关利害关系人可以提出应急处置方案，经专项维修基金代管单位复核后应急维修”。
一位来自盐城房管局物业科的人士在旁听中提出，以往两个2/3的规定太严，能否改成“经公示后，反对业主不足1/3，就视为2/3的业主同意”。
“这个想法很好！”省政府法制办副主任高建新高兴地说。
不过也有人表示反对。泰州市房产局物业管理处处长沈长付认为，电梯、消防等项目的维修费用巨大，且损坏原因较复杂，不能不分青红皂白就决定维修，先斩后奏同样会带来麻烦，原来立法的两个2/3有一定道理，在这方面修改需要慎重。
■ 建议
活期转存定期，可否在立法中体现？
维修基金的保值增值，同样是人们关心的问题。
据了解，南京儒林雅居、钟山花园城等小区的业主通过了决议，将维修基金从活期转为定期，这样一来可以让账户增值不少。不过这么做的小区毕竟是少数，南京目前有50亿元左右的维修基金躺在账户里“睡觉”。而主要原因仍然是，两个2/3制约了决议的通过。
周友权说，本次草案仍然忽视了维修基金保值增值的价值。“其实转存并不是使用，所以就不能再依据维修基金的使用程序，要求业委会去征求业主意见。”
他举例说，如果转存70%的三年定期，那么1000万元一年就要多增值50万元，10年就有500万，而活期一年就5万元，10年也才50万元，相差9倍之多。如果是转存5年，那将相差得更多，直接转存定期，能为业主增值这么多，何乐而不为呢？
据此，周友权提出了自己的建议：“建议这次修改条例，增加一项规定：维修基金的监管部门为了维修基金的保值增值，可以根据业主大会或者业主委员会的书面要求，直接同意将一定比例的维修基金转为定期，而不必再走征集业主意见的繁琐程序。”
周友权的发言赢得了现场的阵阵掌声。现场几位旁听的市民都表示，“早就该这样规定了”。
C 关键词 水电气产权
物管区域内水电气移交给专营单位
目前，关于住宅小区专业经营设施设备（包括供水、供电、供气等设施设备）的产权归属和建设、维修、管理的问题并没有作明确的规定，在现实中这一类的问题十分突出，并一直没有得到解决。修订草案在第三十八条首先明确建设单位在首次建设时的投资义务，“新建住宅物业管理区域内供水、供电、供气等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线，由建设单位承担”。同时，在竣工验收之后，建设单位“应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备及相关管线的所有权移交给组织安装施工的专业经营单位”，同时“专业经营单位应当接收并承担维修、养护、更新和管理的责任”。
修订草案第七十七条还规定，住宅区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位，应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。相关专业经营单位委托物业服务企业代为维修养护的，应当支付维修养护费用。
交锋 移交供水设施所有权及维护管理权惹争议
“现在管线排好了，可没多久，因地面沉降造成管线断裂，这笔费用谁承担？”
南京港华燃气有限公司客户服务部副经理傅广明建议，在七种应急使用“维修基金”的情形中应增加“燃气管线因房屋自然沉降造成燃气管线断裂、倾斜；公共部位燃气设施出现意外故障，燃气经营企业要求对燃气设施维修、更新、改造的。”对此，高建新认为，是地面自然沉降还是人为因素，很难区分。
南京自来水总公司经济管理处副处长张苏娅认为，草案提出将相应供水设施的所有权移交给供水企业，供水企业应当接收并承担维修、养护、更新和管理的责任，这一提法颇有新意，似乎能够理顺产权归属与管理责任的关系，但是结合目前南京市实际情况看，有诸多疑难问题难以依此解决。“一是与现行法律、法规、政策以及南京市实际做法相冲突；二是我公司是自负盈亏企业，打乱了现行管理模式，引发新的资金难题，比如居民的二次供水运行维护资金。”她建议修改为：建设单位在竣工验收后，将住宅物业管理区域内专业经营设施设备及相关管线的管理权移交给组织安装施工的专业经营单位并按规定交纳相关费用。
王中宁则不同意，“开发商帮你把经营赚钱的管线架好了，你通过管线收了水费、电费，怎么会没有钱维修呢？水电气表的维护是专业经营公司的职责。”
D 关键词 物业用房
物业用房产权归全体业主所有
某小区新建成，有一栋三层楼的物业服务用房，其中一、二楼为物业公司办公用房，三楼是业主委员会议事活动用房。由于看到业主委员会的活动并不是很多，物业公司觉得该房一年中大部分的时间都闲置是浪费资源，为了获取更多利润，偷偷将三楼出租出去，做了健身房和棋牌室，仅留了一个建筑面积不足9平米的小房给业主委员会活动使用。业主委员会得知此事后和物业公司闹得不可开交，最终对簿公堂。
今后碰到这样的情况，将很好解决。修订草案第三十四条规定，“新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照总建筑面积千分之三至千分之四配置物业服务用房，不低于一百平方米，并无偿移交。物业服务用房不计入分摊公用建筑面积，其产权属全体业主所有，不得转让和抵押。其中，用于业主委员会议事活动用房，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置”。由此可知，物业服务用房的产权属于全体业主，物业公司无权将物业服务用房拿来出租，也不能用于物业管理服务以外的事务。
质疑
物业用房配置标准定得有点低了
修订草案明确了物业服务用房的性质和用途，这将避免因产权不明和用途多样而产生争议。不过昨天，多位听证陈述人把焦点转向了物业服务用房配置标准上。
王中宁建议删除“不低于100平方米”。他抱怨，现在城里人都不愿做保安，只能招外地人，他们来的条件就是包吃住，要安排澡堂、食堂等，现在北京、安徽等地，一个20万平方米小区的物业服务用房一般都在1000平方米左右。在物管实践中，例如项目10万平方米的小区，开发商如果提供100平方米的物业用房，其中扣除用于业委会的20-40平方米，物业公司的用房就远远不够。
“物业管理用房比例在苏北、苏中、苏南应当有些差异，可以定为千分之四下限，同时根据各地经济发展、房价定位，提倡增加物业管理用房，”东南大学、三江学院物业管理研究所所长黄安永认为。江苏正泰大厦业委会主任陈本林则建议有必要进一步细化规定，防止部分建设单位“就低不就高”配置物业用房。
E 关键词 质量保修金
开发商卖房得预交质量保修金
住宅物业的纠纷有很大一部分是由质量问题引起的。有的住宅入住不久，房屋就出现了质量问题，业主会将这类问题反映给物业，要物业来解决，这也就带来了矛盾和纠纷，因为房屋在保修期间出现质量问题，应当是由建设单位承担保修责任的。但是现实情况是在物业交付以后，由建设单位来承担保修责任是很困难的。
因此，修订草案在第四十六、四十七、四十八条设立了新建住宅物业的“质量保修金制度”，新建住宅物业的建设单位应当在房屋所有权初始登记前，向项目所在地的物业管理行政主管部门交存物业质量保修金，专项用于保修期内物业维修，“物业质量保修金按照当地个人交存首期住宅专项维修基金的相同比例交存，可以采用现金方式，也可以采用担保方式”。
该资金作为物业保修期内保修费用的保证，建设单位不履行保修义务的，维修费用在物业质量保修金中列支；工程质量保修期限届满后，建设单位履行了法定保修责任的，相应的物业质量保修金本息余额由物业质量保修金监管部门及时退还建设单位。
此次草案的亮点之一就是首次提出“质量保修金”，周友权认为，有了保修金制度就很好解决了，它减少了业主投诉无门的情况，避免了业主和物业公司之间，因为房屋质量维修不及时的矛盾。（记者 马乐乐 项凤华 实习生 许文婷/文）
来源：江南晚报
因为管理不善，物业公司被业主“赶走”的情况时有所见；因为物业费账目不清，业主将物业公司告上法庭的，至今在无锡出现了例。昨日，威尼斯花园一期的业主委员会委员黄煜祺向记者反映此案的相关情况。
A
疑问
每年280万的物业费，业主不知花在哪里
去年2月在一次业主委员会例行会议上，黄煜祺和其他成员提出一个疑问：一连3年，小
区管理没有一点起色，甚至没有补植一棵树。那天开始，业委会成员们开始关注小区的物业管理，很快就掌握了物业在卫生、安保、绿化方面“不作为”的证据。黄煜祺反映，该小区的物业管理费是每月每个平方2元钱，就整个威尼斯花园一期来计算，业主每年缴纳的物业管理费高达280万元。“这些钱我们不知道用在哪里？”黄煜祺说，按照现行的《物业管理法》，业主们有权利知道自己的钱花在了哪里？“可问题是，很多业主并不知底细，甚至不明白物业费该不该用于为业主提供的相关服务上；也不知道物业费的账目应每个月向业主公示，让业主知道自己的钱用在了哪里？这是业主的权利。”
B
审计
查出数百张“白条”，160万元去向不明
为了弄清物业费的去向，威尼斯花园一期的业主们自掏腰包8万多元，聘请了一家审计公司对物业的账目进行审计。让业主委员会想不到的是，这次审计花了一个多月的时间。“不但账册与报表不符，里面还有数百张‘白条’。这简直不可思议。”黄煜祺反映，这些“白条”上很多钱款都去向不明，没有发票甚至没有收据。记者查看了这些“白条”，发现不少是“维修费用”，每一张的款额都有数千元，有些甚至上万元。大部分白纸收条上面只有收款人的签名，没有物业公司的印章。“稍微有点常识的人都知道‘白条’是不能入账的，但这里居然有几百张。我们统计过，从2009年到2010年，至少有16.9万元的支出凭证全部是‘白条’。”黄煜祺告诉记者，在深入查账后，又发现物业公司的工资单、社保单上都有问题。于是，业主代表拉着物业公司一起坐下来核账，最终有160万元的物业费在账目上查不出来，去向不明。业委会认为，物业公司应当把这些钱还给业主们。日前，业主委员会已经撤换了该物业公司，接着将其告上了法庭。
C
声音
物业表示:有“白条”很正常，在等法院判决
据业委会负责人反映，2008年紫竹物业进入威尼斯花园小区，与业主签订的合同明确规定，物业管理费采用酬金制，酬金为12%。但审计报告显示，该公司费用支出情况严重混乱。审计部门表示，对许多费用支出的真实性和可靠性无法认定。在紫竹物业提供的财务资料中，用于小区建设服务的支出非常少，但却有不少的应酬费，差旅费、通讯费等等。
实际情况到底如何，记者昨天联系了南京紫竹物业管理公司无锡分公司的经理张君一。他表示，自己因为不是该小区的直接负责人，只了解大概情况。他认为无锡分公司3年来的账目，有1-2万元的出入。“现在业主说有100多万，这不可能！”但他也承认，“白条”肯定是有的，因为“现在很多维修公司或者其他行业都没有办法开具正规发票，因此有‘白条’很正常。”至于业主委员会提出的，每个月应当公示物业费用情况，他表示这需要业委会监督物业公司来做。这几年业委会没有提出这一要求，现在提出来已没有意义。同时，他认为账目是否公示“并不重要”，关键公司有支出明细就行了。“不过，现在既然已闹到对簿公堂的地步，只能等法院判决了。”
律师认为:对审计结果,物业应给合理交代
无锡市法舟律师事务所一位律师表示，此案中，根据业主与物业公司签订的物业合同约定，物业管理费为业主所有，物业公司代为管理。因此物业公司应尽妥善管理义务，按照物业合同约定使用物业管理费，并按期向业主公示使用明细。如果真的有巨额物业费去向不明、无据可查，物业公司就存在管理不善、账务不明的问题，侵害了业主的合法权益。委托第三方审计是理清这笔“糊涂账”的方法，物业公司应就审
计结果给业主一个合理交代，或返还“失踪”的物业费。
（晚报记者祝筱筠）
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