[摘要] 6月9日，国家统计局公布了2012年1-5月份全国房地产开发和销售情况、消费品市场情况及固定资产投资主要情况的相关数据。数据显示，1-5月份，全国房地产开发投资22213亿元，同比名义增长18.5%，增速比1-4月份回落0.2个百分点。
来源：中新网
6月9日，国家统计局公布了2012年1-5月份房地产开发和销售情况、消费品市场情况及固定资产投资主要情况的相关数据。数据显示，1-5月份，房地产开发投资22213亿元，同比名义增长18.5%，增速比1-4月份回落0.2个百分点。房地产开发企业房屋施工面积451364万平方米，同比增长19.6%，增速比1-4月份回落1.6个百分点；房地产开发企业土地购置面积13532万平方米，同比下降18.7%，降幅比1-4月份缩小0.6个百分点；5月份，房地产开发景气指数为94.90，比上月回落0.72点，再创3年来新低。
对此，北京房地产协会秘书长陈志表示，我国的经济发展不均衡，有些地方经济增长，而有些地方降低，所以对宏观数据的分析还要落实到具体的区域或城市。北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，市场点已经过去，从投资额、销售业绩、资金来源等数据看，5月数据相比之前均有一定的好转。
据中新网房产频道了解，近几个月来，房地产市场在销售量方面略有好转，尤其是3-5月份呈现“回暖”趋势。业内认为，“回暖”主要来自开发商“以价换量”的销售策略。对此，陈志说，“北京不会触及调控的底线，未来‘以价换量’的趋势还会持续。实际上，目前开发商也只有这一条路，除此之外没有其他的角度。因为，融资、贷款等方式得不到市场回应，开发商为缓解资金压力、求生存，也只能以价换量，低价入市了。”
在房地产调控政策严格执行的背景下，30多个城市政策出现了微调，对此陈志表示，首先要明确什么是微调。他说，“微调不是对调控目标方向和措施的一种颠覆，微调只要不改变调控的方向和力度，能更好的满足购房人需求和实现最终调控目标，微调是可以执行的。”
张大伟同时表示，从目前整体房地产发展趋势来看，后市调控政策微调的主要着力点依然是释放刚需、降低刚需购房压力，限购和限贷应该依然严格执行，也是2012年年内不可能修改的底线。
另外，5月份房地产开发景气指数为94.90，比上月回落0.72点，房地产景气指数反映，目前市场依然处于冬天的温度，主要体现在企业新开工和拿地依然谨慎。陈志表示，未来土地市场拿地慢的局面还会继续。土地是房地产的重要的生产资料，房地产不挣钱和盈利水平都下降的情况下，生产资料不会被快速消化，自然地价也不会快速上涨。
伴随政策微调、房企降价促销、部分刚需入市，楼市成交量在复苏的同时也走到了关键时点。业内人士指出，开发商在“以价换量”的同时所暴露出的种种销售乱象，不利于市场的后续发展。
中原地产市场研究中心数据显示，5月下旬，54个典型城市的商品房住宅签约套数已经达到191439套，而在4月同期，这一成交量为167520套，3月同期为179012套。经过连续3个月的回暖，5月成交量已经达到本轮楼市限购以来的水平。张大伟认为，楼市调控出现微调，刺激了部分购房者入市，5月看房量明显增加。
今年以来，一线城市新房供应呈现郊区化趋势。由于郊区供应量较大，不少楼盘以各式优惠措施拉动销量提升。以北京为例，有数据显示，5月北京五环外新房占比已经达到八成以上。对此，业内人士认为，降价项目在目前的价格段已经换来成交量，已降价项目出现再次降价的可能性并不大。在价格调整后，部分刚需楼盘已经有一定性价比。可以预见，5月-6月市场成交量将维持上行趋势。
在成交量回暖的背后，楼市销售乱象有所抬头值得警惕。业内人士指出，由于目前开发商依然面临较高库存及资金链的压力，保证销售顺畅加快资金回流是房企的主要经营策略，在此背景下更需要开发商的自律、监管部门的有效监管、相关法律法规的完善，使楼市回归平稳健康发展的轨道。
潜在需求持续膨胀 改善需求入市才是"真回暖"新民晚报
迷局之下，创新型产品的集中入市拉动了一批改善性购房需求纷至沓来，给平静的楼市注入了一剂强心针，首次、多次改善性需求占据越来越多的市场份额，给未来的楼市走势平添几分光明。
经过了春暖花开的三四月份，上海各区域楼市出现了不同程度的升温迹象。在大批适合首次置业的刚需盘以价换量后，面向改善需求的中高端住宅纷纷开始寻求入市。
从小到大，从远郊到近郊，从普通住宅到洋房、别墅的“换房”，首次、多次改善性需求越来越占据市场主力。
根据研究报告，4月20个城市中户型(140—200平方米)成交面积同比增长46%。报告还显示，中户型已经持续同比正增长，且增幅大幅扩大。目前，中户型成交均价也已经连续8个月高于中小户型(90—140平方米)。
机构分析，随着刚性需求在3月集中入市，5月份开始改善性需求也将试探性地进入市场，逐步释放。
改善需求抄底欲望强
对于改善型产品所面临的市场压力，研究机构指出，主要还是来自于限购政策。德佑地产研究主任陆骑麟称，改善型需求中有相当一部分受到限购和限贷政策的误伤，在目前难以出现全面的爆发。
但他也表示，改善型需求实际上也可认为是自住型的需求，虽然目前受到调控的一些影响，但不能忽视这部分需求入市的积极意义。因为同首次置业相比，改善型需求的覆盖面更广、购买力更强，可以说，刚改产品供需两旺苗头的出现，才是楼市真正走向回暖的个信号。
“目前的调控政策仍然会阻止改善型需求大量入市。”汉宇地产研究部经理付伟持有类似的观点。据他分析，今年3—5月份这一阶段的楼市回暖过程中，刚需是波也是主力，4月份开始改善型客户也加入了购房队伍，但很快相关的政策就作了微调。付伟表示，要想以改善型需求带动楼市，必须是以限购、限贷政策松动为前提的。
对于购买力较强的改善型购房者而言，房价难得出现回调，因此现阶段已经被视为抄底入市的良机。除了少部分人观望以外，还有相当一部分入市的意愿非常强烈。但付伟表示，就像地铁限流一样，这种需求要排队等待，因此只能在有限的范围内释放，只有一部分人能赶上这一趟车。创新的产品、合理的价格，这样的楼盘才能抢到这些客户。
房企创新发现蓝海
在当前市场调控的背景下，房企面临着激烈的市场竞争，品质升级、产品创新对销售产生的影响毋庸置疑。要吸引置业理念相对成熟的改善型群体，只靠价格手段是远远不够的。
开发商显然意识到了这一点，在改善需求接力市场的趋势下，以创新为特征的升级型住宅产品在市场上与日俱增，力图在市场蓝海中寻求突破。
“改善居住的需求是长期普遍存在的，实际上也是刚性需求的一部分。”新江湾城某高端公寓项目负责人对笔者表示，项目现在入市并不值得担心。“很多人讲库存量高，讲需求有限。其实市场远远没有饱和，关键在于你的创新手法，你的产品升级力度，有没有跟上消费者需求的升级。”
家住杨浦区某小区的林女士最近在为换房而苦恼，虽然110平方米的住房面积对于一家三口的林女士而言绰绰有余，小区也是说新不新说旧也不旧，但糟糕的小区环境以及不负责任的物业让她始终难以忍受，因此她一直在寻觅更加适合居住的小区，初步锁定了位于浦东花木的古北御庭。
从林女士的近况我们可以发现，购房者看重的除了楼盘的硬件条件，也更为重视社区的软服务，除了房产本身建筑创新，住宅市场的居住环境品质问题也迫在眉睫， 随着生活水准的提高，住宅的社会标准也逐渐提高， 过一段时间总有一批不够水准的住宅存在，但也正是这样不断的提升才使得住宅品质的创新不断进步。
楼盘边降价边升级
对“为什么创新”给出的答案，无论是经典新式的老洋房、里弄洋房、石库门建筑，合院别墅、联庭别墅等类别墅产品，蜚声一时的低碳、科技建筑，还是通过设计创新增加赠送面积的普通公寓产品……我们从这些产品创新中可以看出，为产品增添附加值是创新的主题。
这些产品无一例外是将产品的居住价值实现了一个全新的提升，有关专家表示，楼市调控显然还将持续一段时间，因此，作为品牌企业和有责任的开发商，此时比直接降价更为重要的事是如何通过产品创新提升产品品质和服务意识，确保旗下产品的实际居住功能，进而做到产品价值的提升。
如引进商业、教育、交通等配套，提升了居住功能;增加产品配置、做非毛坯;优化产品设计，附送更多使用面积，增加产品附加值;提高物业服务水平等。
而当市场行情出现好转迹象时，一些先前观望颇久的客户更是当机立断选择此时出手。普陀区的中环名品公馆最近刚成交了两套房子，总价分别达到396万元和450万元。这两套房源的客户均是出于置换升级的需求，他们都是在经历了一段较长时间的观望后发现该小区的房价并未出现实质性下降，于是卖掉了原本居住的老房子后立刻购入新房。
市场分析人士指出，目前中端市场的回暖并不能定性整个市场的状态，只有等到下半年改善型住房需求全面被激发出来，才能去判断楼市是否真的已经回暖。
潜在需求持续膨胀
从统计局公布的数据来看，2030年我国城镇35—54岁年龄段人口数量约为2.57亿，将会出现明显的上升。由于人口年龄结构和置业水平具有很强的相关性，通常城镇人口在35—54岁之间会集中释放改善性需求和投资性需求，因此这一年龄段人口数量的明显上升将显著增加潜在的改善性需求。
除此之外，由于中国未来改善性需求的潜在购房者往往已拥有一套以上的住房，考虑到国内建筑的设计理念以及建筑质量等都会经历一个由不成熟到逐渐成熟的发展过程。这就使得未来20年许多现有住宅将出现居住环境落伍、建筑物老化等现象，从而促使已拥有这些住宅的居民形成新的改善性需求，进而使得潜在的改善性需求上升。
正如专家所预言的，未来中国潜在的改善性住宅需求将快速提升，同时改善性购房者的购房能力也将快速上升，从而使规模庞大的潜在改善性需求有望转化为现实有购买能力的需求。因此，整体而言，改善性需求在2030年以前将出现加速上升态势，基于此，改善型需求势必将带动新一轮的房地产创新革命的崛起。
对此，同策咨询研究部总监张宏伟表示，楼市调控的背景下，伴随楼市发展的不仅仅是房价打折促销等营销手段的创新，还应有产品创新，尤其是通过产品创新达到房产回归其原有的产品居住功能价值。因此，一定意义上讲，楼市宏观调控就是弱化房产的投资功能价值，强化房产的实际居住价值。
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