黄金湾投资集团副董事长全 亮
大家好！
今天，我们这个论坛的主题，是探讨产业地产、园区地产和旅游地产的成功经营模式。我们黄金湾投资集团作为产业地产的新兵，给大家抛砖引玉，有什么说的不对的地方，请大家指正。我的演讲主题，是产业地产的成功运营模式与融资策略，主要包含以下四个方面的内容：，是就产业地产的现状与发展和大家做一个简单的分析，第二，是介绍一些比较成功的产业地产运营模式，第三，是对产业地产的融资策略与融资创新跟大家做一个分享，最后，做一个广告，对黄金湾投资集团做一个简单介绍。
最近，产业地产的概念非常的火，各地很多城市都涌现了各种各样的产业地产项目。
比如，联想在大庆投资了一个大庆联想科技城项目，占地面积约100万平方米，建筑面积约200 万平方米，总投资114亿元，其中科技产业面积达到25%、数字商业面积达到25%、智能住宅面积占50%。
2008年，万通控股和TCL集团合资成立了万通新创，专门从事工业地产投资。
万通新创打造了“万通工社”的品牌，拥有已出租物业面积60万平米，还有一些储备的土地资源，跻身国内工业地产行业前列。
今年，万通控股又与汇源集团达成了类似的合作，计划成为国内工业物业持有运营商之一，并且还将按照国际惯例以REITs或公司形式IPO上市对接资本市场。
绿地集团在产业地产领域也频频出手。今年3月份，由绿地集团与韩国浦项集团共同投资了北京绿地中心。4月份，绿地集团投资100亿，开发建设了本溪绿地•中央广场项目。5月份，绿地集团与郑州市政府签约，开发绿地滨湖国际总部经济产业园，投资总额达130亿元。
联东地产，我们大家都知道，作为中国产业地产专业运营商，经过9年的探索和积淀，现已打造形成联东U谷的成熟品牌形象及运营模式。
目前，联东U谷在北京、上海、天津、沈阳、无锡规划投资9个产业园区，规划建筑面积约1000多万平米。
为什么这么多房地产企业都在涉足产业地产呢？
我们分析，可能是三大地产泡沫促使更多房企进行战略转型，进军产业地产领域。目前房地产市场的形势，有人用“三大绞肉机”来形容三个开发领域的泡沫，即三四线城市住宅泡沫、商业地产泡沫，以及保障房泡沫。这三个原本可供房企容身的蓝海市场已经迅速转变成红海，投资风险不断加大。于是，在这样的大背景下，产业地产的概念被提出来了。
房企为什么要转战产业地产呢？ 我们归纳了三大诱惑。
首先是蓝海诱惑。前面所说，传统住宅市场、商业地产与保障房领域，都已经成为红海，相比之下，产业地产还是处于蓝海阶段，受到开发商的青睐。
其次，是拿地政策上的诱惑。对于地方政府来说，产业园区对地方经济的贡献十分明显。地方政府首先考虑的是吸引投资、刺激消费对地方GDP和财政收入的贡献。开发区在产业集群化进程中扮演着日益重要的角色。一个成熟的开发区不仅对解决当地就业、增加地方税收和推高土地出让价格都有积极作用，而且还能对周边地区发挥示范和溢出效应。因此，地方政府对产业地产会给予大力支持，土地出让环节也变得非常灵活。对很多政府来说，产业地产可以是工业用地出让，也可以是综合类商业用地。一般来说，产业地产园区中都会有一定比例的住宅配建，开发商通过这部分住宅回笼一些资金。
第三个诱惑，是融资优势的诱惑。
从融资上看，园区类公司的融资优势非常明显。调控以来，房地产企业受到国家限贷政策的影响，开发贷大幅收紧，陷入融资难、成本高的困境。但是，园区类开发商依然可以通过多种渠道融资，而且融资成本相对较低。比如说去年，海泰发展和大港股份获得的长期借款利率均低于7%，苏州高新和外高桥也获得了基准利率的长期贷款，即使是借款利率相对较高的东湖高新和华夏幸福，其长期借款利率也不过7.76%和7.32%，明显低于房地产行业整体融资成本。
那么，开发商转战产业地产的成功关键要素是什么呢？
我们觉得，产业地产远比商业地产更为复杂。作为产业地产运营商，需要有高超的资源整合能力，要能够驾驭更大范围的企业招商，并衔接好政府、企业资源。这是个关键要素，也就是资源整合能力非常强。
第二个要素，是做好“产业+地产”的角色转变，要从单纯的房地产开发商转变为产业园区运营商，如何快速完成招商引资，如何搭建有效的盈利模式等都是需要认真考虑的问题。
接下来，我会围绕产业地产运营，再给大家介绍几个成熟的模式。
“旅游+地产”的华侨城模式
“城市综合体”的万达、华润置地模式
“商业+地产”的深国投商用置业模式
“工业+物流+地产”的普洛斯模式
“售后回租”的万通模式
我们先看一下“旅游+地产”的华侨城模式。
华侨城集团是1985 年成立的一个大型国有企业和经济开发区，它拥有的旅游、房地产、通讯电子等三项核心业务分别位居行业前列。
华侨城集团的主要发展阶段分为以下四个阶段：
阶段：由“飞地”型的独立开发区模式起步（1986-1992）
锦绣中华微缩景区和民俗文化村两个主题公园的建设，使华侨城成为中国主题公园的开发运营先驱，这个阶段确立了“规划就是财富”的战略理念，华侨城地产进入始创发展阶段。
第二阶段：以多业并举、功能复合的方式逐渐融入城市（1992-1997）
在旅游方面，第三个主题公园“世界之窗”进一步确立了华侨城国家著名旅游文化区的地位，同时将家电、旅游和地产作为华侨城集团的三项核心业务，在这个阶段确立了“结构就是效益”的战略理念。
第三阶段：向多功能、多元化的综合性城区迈进（1997-2005）
华侨城战略管理与国际化、市场化接轨。这个时候，第四个主题公园欢乐谷、美术馆何香凝美术馆及其下属机构OCT 当代艺术中心、“当代雕塑艺术展”、“华侨城旅游狂欢节”等进一步提升华侨城文化品位，确立旅游主题地产的行业地位。
第四阶段：深化深圳基地，建设21 世纪中国可持续的人文生态示范城区（2006 年起—至今）
在深圳重点塑造华侨城、东部华侨城两个示范区，致力将华侨城建设成为发展强劲、稳健、品牌强势的自主创新型集团，并确定华侨城地产“强化中国旅游主题地产品牌的优势，打造中国一流地产品牌”的战略目标。
分析华侨城发展的几个阶段，我们可以看出：
地产开发业务在华侨城集团整体业务体系中的地位是逐步明确和加强的，从开始的以工业为主到的旅游+地产的模式，体现了华侨城业务体系因势利导、逐步提升资源价值、从低回报行业向高回报行业转移的战略实现过程。
深圳华侨城旅游+地产的开发运营模式，大致经历了以下4个步骤，分别是培育期、丰富期、增值期和扩张期。
1、培育期：集中精力进行旅游设施的开发，通过主题公园为区域建立知名度和美誉度；
2、丰富期：重点建设配套设施，通过多重生活、文化、娱乐、商业配套设施的建设，赋予该区域除旅游之外的更丰富的功能，进而塑造该区域集旅游、居住、休闲等功能的旅游城；
3、增值期：重点开发高端住宅，充分利用培育期形成的知名度、美誉度和丰富期的配套优势，化的实现土地价值，确立21 世纪中国生活居住示范区域的综合形象；
4、扩张期：实施了区外拓展战略，先后投资建设了北京世纪华侨城、上海天祥华侨城、东部华侨城等大型项目。
华侨城集团经过二十多年的经营实践，已经成功的开创出“旅游+地产”的综合开发运营模式，核心内容包括为以下两个方面：
一方面，通过成功开发运营旅游业将过去的荒滩野岭变成具有极高知名度和美誉度的旅游城，创造出区域性旅游资源优势，建立良好的社区环境和品牌；同时获取大量低成本的土地储备，从而有效提升房地产项目的整体价值；旅游业稳定的现金流也为房地产业发展提供一定支持；
另一方面，房地产快速、巨额的盈利特性进一步促进旅游业的发展和扩张，房地产的发展也有利于提升旅游业的基础配套设施水平及其边际效益，从而实现旅游业与房地产相得益彰、良性互动之态势。
华侨城模式奉行先旅游，后房地产的开发路径，而且与一般房地产开发企业不同，它通过先行发展旅游业，显著带动周边相关产业和配套设施的发展，极大地改善区域内自然、人文、经济环境，从而有效提升土地和房地产的价值。因而，华侨城模式特别强调和注重旅游业的先行发展，可以说，旅游业开道先行对于这一模式的成功起到了极为关键和决定性的作用。
1、成功的旅游是开发旅游地产的前提；旅游不是短期可以获得巨大的项目，需要投入大量资金、回收期相对较长，但是旅游的困境绝不能由房地产来解决；恰好相反，旅游地产必然依托于成功的旅游项目；同时，旅游地产的成功开发亦能够为旅游的开发提供资金支持，并进一步完善旅游业务的配套建设。
2、特色配套是特色区域地产开发成功的首要条件，旅游地产的内涵决不会因为喊出旅游地产而丰富起来，特色的配套才能让社区具有独特的气质和氛围，华侨城的房子更加昂贵是因为他具有其他项目所不具备的独特品质；从华侨城地产与旅游配套的发展情况来看，华侨城在一开始就非常重视配套设施的完善，随着旅游业的不断发展，华侨城的配套也开始在旅游地产的孕育期和丰富期逐步完善。
3、由于华侨城成功的旅游和成熟的配套建设，使得旅游地产项目顺其自然地确定豪宅定位战略；豪宅的客户群对价格的敏感度不高，更注重产品的独特性和品质，因此受市场大环境的影响较小，具有更强的抗跌能力，华侨城的地产项目在08 年地产市场进入调整期后仍然保持良好的销售势头。
4、由于旅游地产开发周期长，资金回笼较慢，而比较单纯的高端地产路线风险比较集中，近期华侨城在尝试拓宽产品线，同时也开发或参与开发一些像天津津南项目、上海新浦江项目等不依赖于旅游项目的房地产项目，即所谓的“短平快”项目；以后，华侨城的产品中既有高端项目、有旅游项目、有酒店项目、也有普通住宅项目，丰富的产品线可减小市场风险。
5、华侨城模式具有较强的独特性，其模式目前一般企业仍难以完全复制，这主要由于：
1）旅游这块极具份量的敲门砖，一般企业并不具有；
2）大规模成片综合开发的实力和能力，一般企业并不具备；
3）房地产与旅游良性互动，一般企业较难实现。
6、局限性分析
，尽管华侨城旅游业所取得的巨大成就有目共睹，但其所遇到的挑战也是显而易见的，人造景观吸引力逐年递减，香港迪斯尼项目形成的潜在冲击，以及旅游业竞争力度的加大，这将直接影响到未来旅游+地产模式的可持续性。
第二，未来低成本土地资源获取的持续性问题：华侨城旅游地产的开发依托于在大城市的市区或者是近郊区获取成片土地进行旅游和地产的开发；然而由于土地的稀缺性，长期来看，市区或者近郊大规模成片开发的土地将越来越少，未来华侨城能否获取合适土地资源将面临挑战。
第三、面临高额土地增值税清算的影响，在“旅游+地产”独特的经营模式，由于项目储备的土地成本可以锁定，而旅游项目的建设使得地产项目取得充分的溢价，使得地产项目享受较高的利润率，公司经营模式在具有巨大发展前景的同时，也面临土地增值税清算的影响。但是华侨城正在运作的集团业务整体上市实现后，增值税问题将得到一定程度的缓解。
“城市综合体”是综合经济发展到一定阶段的特定产物。随着我国城市经济的发展、城市人口的增加和城市化进程的加快，已经在我国一、二线城市陆续出现。
作为一种全新的城市形态，“城市综合体”高度集约、融合了多种城市功能，包括居住、商务办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等等，创造了一个各种物业功能高度集约、相互作用、互为价值链的空间。
“城市综合体”往往产生在一个城市的商业中心（或未来的中心）区域，大规模、综合性的开发，使得它的建设、运营过程与整个城市的功能布局、交通规划息息相关。它往往具备：高度便捷的交通可达性、建筑群体的高密度和集约性、整体功能的复合、统一性，并会对城市产生巨大的社会效应及经济价值。
城市综合体的成功代表项目，包括万达的万达广场，华润置地的万象城，等等。目前，万达已经在59个城市，建设了140个万达广场。华润置地的万象城在14个城市有布局。
华润“住宅+商业+增值服务商业模式”的经验借鉴:
1、华润模式主要是实现住宅销售业务与商业地产开发运营业务之间的互动，通过住宅的滚动开发，获取阶段性的投资回报；通过对商业和酒店的长期运营，获取长期稳定的现金回报；而更大的盈利在于这类物业资产组合所带来的结合资本市场的盈利模式，即通过与各类融资渠道的接触，构造不同的盈利组合，最终在银行、证券、基金、债券等不同类型的资本市场获得重要的融资支持。
2、华润置地在万象城运营成功后，成功的运营经验和品牌成为华润置地在异地获取优质且低成本的土地资源的砝码，当地政府希望企业成功的运营经验能够在当地成功运营项目，进而促进当地经济发展、提升区域价值。
3、万象城模式异地扩张过程中，华润置地通过与新鸿基等具有成熟商业经营模式的企业合作，提升项目运营能力，降低运营风险，并依赖外部资金实现规模化扩张。
4、华润产业地产模式的局限性体现为，在华润快速扩张和业务模式最终确立的发展历程中，华润集团的优质资产注入起到了关键作用，这说明华润置地存在明显的“背靠大树好乘凉”的发展路径依赖。即使是其号召力的万象城模式也是先由华润集团投资开发运营，而后通过发行新股注入华润置地，这是一般企业所不具备的资源。
深国投商置的商业地产开发链，体现在两个方面。
首先，是商业地产开发，是以沃尔玛为核心的订单生产。
•借助沃尔玛的选址策略。
•获取“沃尔玛”品牌附加值，底价拿地。
•沃尔玛对卖场的具体要求在规划设计环节起决定性的作用。
•在商业地产领域树立起“深国投”品牌。
•与国际知名商业企业建立战略联盟。
其次，在经营管理方面，坚持“只租不售、统一经营”
•引进战略主力店
•不同业态统筹布局，打造“复合型商业产品”
深国投商置的另一大特色，是打造了金融产品链条。
首先，是创立了几个封闭式的房地产基金。
•深国投与海外投资商合作，将深国投商置各项目公司层面的股份转让给海外投资商，而非深国投商置公司层面股权，相当于形成“封闭式房地产基金”的运作模式。
•合作的海外机构包括：凯德商用、摩根士丹利房地产基金、美国西蒙公司等
其次，是打造了信托融资链条。
•运用母公司信托金融机构的优势, 深国投商置开发的诸多项目都获得了深国投的信托融资。
深国投商置商业模式有以下几个方面值得我们借鉴。
1、与主力店建立战略合作关系。深国投商业地产模式的成功之处在于形成了寡头性质的合作伙伴关系，在商业地产开发产业链上与沃尔玛紧密合作，打造了一条“订单商业地产”开发链条，并合理利用沃尔玛全球500 强首位、全球商业品牌的影响力，在拿地等环节实现自己的商业利益。
2、多样化的融资渠道：商业地产开发的一个重要特征就是投资金额大、回收期长，深商置背靠深国投大股东，同时在金融链上引入亚太区的上市房地产商新加坡嘉德置地集团、美国的商业地产投资管理公司美国西蒙集团以及摩根士丹利房地产基金等战略合作伙伴合作进行开发运营，创造了一系列的“金融产品”，使得其金融链可源源不断地吸引外部投资，而且几乎很少受到国内房地产信贷政策的影响。
3、深国投商置所创造的金融产品在解决商业地产开发资金难题的同时，也建立了良好的溢价退出机制，并获得资本市场的预期；同时可以借鉴成熟的国际经验和标准，提供自身的经营管理能力。
4、深国投商置模式局限性主要表现为对沃尔玛的依赖性高：深国投商置业商业地产开发的核心是跟随沃尔玛，如果失去沃尔玛这一极具市场号召力的主力店，其商业运营能力和将受到质疑。
物流地产就是根据客户的需求，在全球范围内为其选择合适的地点，投资建设优质高效的物流仓储设施，再将其出租给包括制造商、零售商、物流公司等在内的客户，并为其提供物业管理服务。包括物流中心、配送中心、分拨中心、物流仓库，物流园区等。
物流地产的运营按照投资和管理的主体不同可有几种模式：
1、主导性地产商：是由地产商主导，租售给客户。在这种模式中，房地产开发商是开物业管理发投资的主体，开发商选地建成相关物流设施后，出租给客户并为其提供服务，但决不参与客户的日常物流业务经营，来源于物流设施租金与管理费。
2、一体化物流商：是物流商自己经营管理自有地产。这里，物流企业是相关物流设施投资建设的主体，建成后自己经营，自己管理，如我国的上海百联集团、大商集团等。
3、纯粹的地产商或物流商：是地产、物流商直接合作经营。即物流商、地产商通过成立项目公司或协议、合同等其他契约方式共同出资、合作经营，各自发挥自己相关领域的优势，对于项目建成后的按照协议分享同时共担风险。
4、地产商和物流商的整合商：是由第三方牵头，联系物流商和地产商。第三方将物流商和地产商各自的资源进行整合，同时对物流商和地产商的资格、实力进行审查，确保强强联合。物业建成后由第三方中介组织负责对管理企业进行招标，而企业也由第三方代为审查并根据协议分配。
物流地产的成功典范是美国的普洛斯物流地产。
1996年，普洛斯物流地产在美国成立。
1997年，普洛斯地产开始全球化扩张。
1999年，普洛斯物流地产设立 “综合解决部”，围绕客户开展多元化业务。
2003年，普洛斯物流地产进入中国，至今已建立数十个物流园。
2005年，普洛斯物流地产开展“外包选择”业务。
普洛斯物流地产的核心要素。
1、普洛斯专注于物流地产的投资业务，其物流地产运营模式指，由普洛斯选地建成相关物流设施后，再转租给客户，比如制造商、零售商、物流公司等；之后，由普洛斯的资产管理队伍进行物业管理，他们的工作主要是提供物业相关服务。
2、普洛斯率先提出物流一站式服务概念，客户只需一个接触点即可在世界各地设计、建立一个多市场物流配送网络。通过提供物流设施和物业管理服务，可以使零售商、制造商和物流商等客户不必投入很大的资金于设施建设，专心致志做好主业，从而更有效地帮助客户管理运用资金、降低成本，提高企业核心竞争力。
3、物流地产的特点在于稳定，由于租赁期长，即使是市场波动非常大的情况下，对租金收入的影响也相对较小；但是物流设施的空置是物流地产运营商面临的风险。
普洛斯为应对空置风险，在行业内开创了以“客户为中心”的运作方式，为客户提供整合的物流配送服务和解决方案，包括：
标准化物流设施、定制服务、收购回租、咨询服务、物流设施出售再回租（CDFS 业务）等五种方案。
普洛斯物流地产模式对我们有哪些借鉴意义呢？
1、普洛斯只是从事物流地产投资开发和物业管理，而日常物流业务仍由客户或客户指定的物流公司操作。
2、通过租金收入和CDFS 收入有效平衡资金链、降低运营风险。
3、成立专门的部门负责对租赁客户的搜寻和维护，同时通过优质的租赁物业和服务吸引和留住客户。
4、通过提供标准物流设施、定制服务及咨询服务等多样化的服务，满足不同客户的各种需求，以此掌握大量客户资源。
5、在全球的复制与其极强的运营能力、丰富的产品线和强大的客户资源紧密相连。
6、物流地产追求的是一种缓慢而稳定的利润回报，抗风险能力较强。
万通工社的模式，其核心是“售后回租”。与拥有工业土地储备的大企业合作，把地卖给万通，然后回租。工业企业盘活了资产。
万通通过专业化的资产管理和开发能力，可大幅提高资产使用效率，并有效提升资产价值，在为实体企业提供优质出租物业的同时，利用房地产金融能力设计金融产品对接资本市场，形成良性循环的可持续性发展模式。
综合以上几种成功模式的分析，我们可以得出以下结论及经验借鉴：
1、无论是华侨城还是普洛斯等公司，之所以能够在地产与其他产业的结合运营中取得成功，跟其业已确定的清晰的发展战略指向息息相关，正是由于对相关产业与地产协同关系的明确且合理的定位以及对既定战略的坚定执行，才使得他们能够建立起相较于一般房地产开发企业的竞争优势。如华侨城，其主要的地产项目基本都是在旅游业务相对成熟以后才推出，进而享受到比较充分的溢价。
2、纵观上述五个企业的发展，都离不开多元化的融资渠道，包括上市通路的打开、信托、REITS 等金融产品的打造；我们认为，一种产业地产模式的运营成功尤其是像旅游地产、商业地产等需要大量前期投入并需要经历一定的培育期的情况，打通多样化的融资通道是其得以成功发展的根本。
3、房地产开发企业往往注重项目品牌的建立而忽视企业品牌的建立，我们看到4 家公司之所以能够实现异地规模化复制，跟其在项目层面成功的运营经验和在企业层面确立了较高的品牌知名度和美誉度紧密相关，这样的品牌效应不仅能够使得公司获取超出一般房地产企业的溢价，也有利于企业在跟政府的获取资源的谈判中掌握更大的主动权和议价能力；华侨城即是这类企业的代表。
4、所谓产业地产即在一定产业基础上进行地产开发和运营，产业地产能够实现相对于纯地产开发的溢价和建立起相对竞争优势关键在于相关产业的成功运营；故产业运营能力对于产业地产运营模式能否成功至关重要，上述4家公司在相关产业领域都具备较强的产业运营能力并建立起完善的产业运营系统；如普洛斯以客户为中心的产业运营系统，使其能够保持高度的客户忠诚和物流设施的高出租率。
5、在我们分析的四类产业地产开发运营模式中，模式的异地复制和规模化扩张都离不开收购、兼并、重组、寻找优质的合作伙伴等多种资本运作手段；深国投商置、普洛斯将这些手段运用得淋漓尽致。
与普通住宅开发不一样，产业地产的投资回报周期一般都比较长，对运营服务商的资金要求更高。虽然与普通房地产相比，产业地产更容易获得银行的信贷支持，但在银根紧缩的大环境下，仅靠银行贷款这样的单一渠道显然不足以支撑产业地产的资金需求。这就要求我们开辟更多的有效融资渠道。
除了银行贷款外，产业地产还能通过哪些渠道进行融资呢？
我们看这张图，资金融通层面，我们重点依赖的是银行，资本运营层面，目前股市、债券融资都受到抑制，更多的在金融工具创新领域可以做文章。
成熟市场的产业地产融资渠道是多元化的。比如美国，几乎所有类型的金融机构都参与到产业地产的开发与运营之中，包括商业银行、养老基金、辛迪加、产业地产投资信托、私人投资者、合资模式、债券市场、商业抵押担保证券、信用公司、夹层贷款等等。
对我国的产业地产运营者而言，主要的融资渠道及创新方向有以下几个方面。
银行借贷：成本低、门槛高、行政干预性大、受宏观调控影响加大。
REITs：即房地产投资信托基金，是海外产业地产主要融资渠道，国内受限制，条件不成熟，可到香港上市，向个人投资者募集资金。
CMBS：即商业抵押担保证券，是一种商业证券化的融资方式，将 不动产贷款的商用房产抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程以债券的方式向机构投资者发行。
信托融资：成本比相对较高，目前受到限制。
私募基金：是海外产业地产普遍运营的融资渠道，很多产业地产运营商都持有专门的产业地产专用投资私募基金。
在海外占房企融资三分之一强的私募股权融资，在国内还处于刚刚起步阶段，有巨大的成长空间。可以预见，在未来通过私募股权进行融资将成为主旋律。
那么，什么是私募基金呢？
私募又称不公开发行或内部发行，是指面向少数特定的投资人发行证券的方式。对象大致有两类，一类是个人投资者，另一类是机构投资者。
基金是一种委托理财行为，把分散的资金集中起来，由专业公司进行管理，专注地投资于房地产领域的，就称之为房地产投资基金。由于资金本身的特性，多采取合伙制，与传统的公司之有着本质的区别。
私募基金一般是封闭式的合伙基金，不公开上市。在基金封闭期间，合伙投资人不能随意抽资，封闭期限一般为3年至5年。
私募基金运作成功与否与基金管理人的自身利益更加紧密相关。
我国房地产行业的融资渠道多元化是必然趋势，而私募基金无疑是多元化融资渠道中的重中之重；与国外地产基金相比，国内地产基金起步晚，但得到了政策扶持，又恰逢行业调控，发展机遇非常好；目前，最严调控时期已过，二三线房地产市场潜力巨大，对私募基金创造了非常好的成长窗口期；而受调控政策的冲击，房地产企业由粗放式开发向精细化开发转变，也需要私募基金为其提供先进的公司治理，依此优化企业资本结构，提高企业核心竞争力。
从大的层面看，私募基金要经历从募资，到投资，到管理，到最后退出的四个环节。
具体到投资项目上，要经历从投资到管理到退出的小循环。这一切的核心，其实无外乎两点，一是募资，找投资人，二是投资，找好项目。
出资人（也就是我们常说的LP）出资认购基金，获取投资回报。基金持有人委托基金管理公司进展专业化管理，同时资金托管至第三方专业机构，确保资金安全。基金管理人运作资金，投资若干个项目公司，为投资人创造。这里基金管理人的项目投资决策对基金与投资安全发挥重要的作用。
私募基金是房地产企业未来的重要融资渠道。换一个角度，其实私募基金也正在成为投资者进入房地产投资领域的“理财工具”。因为术业有专攻，专业的投资管理必然更容易获得超高的投资回报。
什么样的企业或者项目，能够去找房地产私募基金呢？一般来说，以下情形的企业或项目都可以去找私募基金。
1.项目公司获得一个证（土地权证）前后，但缺乏资金开发；
2.企业计划扩张，譬如企业有新增业务；
3.企业陷入财务困境急需拯救；
4.股东意见分歧，部分股东有退出计划；
5.自己觉得有较好的项目，但缺乏房地产开发经验和人才。
我今天的演讲主题是当前形势下的房地产企业融资策略。我觉得可以归纳成一句话，那就是寻求私募基金的帮助，以此应对危机，调整战略，走出低谷，渡过深秋。
1、我们应该及时调整投资策略，从资源贫乏、紧张的一线城市，转战到蓬勃兴起的二三线城市。
2、当传统融资方式大门关闭时，我们应当积极开辟多元化的融资渠道，寻求房地产私募股权基金的帮助。
3、投资模式逐渐明晰，投资商逐渐成为核心，而在房地产投资商中，房地产基金凭着庞大的资金集聚效应，将成为房地产开发的最重要的资金来源。
接下来，请允许我对我们黄金湾投资集团做一个简单的介绍。
黄金湾投资集团是中国领先的房地产金融投资机构，致力于打造全球化的地产金融投资集团。
旗下拥有三千多名专业化员工，为遍及160多个城市的地方政府、开发商、投资商、运营商提供全面的房地产金融整合服务解决方案，业务范围涉及到房地产投资、开发、营销、电子商务等诸多领域。
黄金湾投资集团的发展历程，大致可以分为三个阶段：
1995~2000年，主营房地产营销代理业务
2000~2010年，以房地产投资开发为核心业务
2011年至今，重组成立黄金湾投资集团，专注房地产开发、投资、金融服务等领域。
我们近期的投资方向包括：住宅、商业地产、旅游度假地产、产业地产、高端物业，等等。重点投资区域包括： 环渤海、长三角、珠三角三大经济圈 ；二、三、四线城市核心地段，包括：西安、成都、济南、武汉、无锡、南通、桂林、贵阳、昆明……
我们所投资的一些项目，包括海棠湾、清水湾、百合湾 、北京通州区的永乐开发区以及300多个房地产项目。
集团发起成立的富达股权投资基金管理公司，致力于推动房地产投资与开发的专业分立，为房地产行业提供股权合作、股权融资、股权并购等全新的融资渠道。目前已成功发行数支基金。
我们还成立了K8黄金湾这样一服务平台，帮助中小开发商获取项目，对接资金，高效开发。
K8黄金湾已经成为土地、融资、采购服务品牌。
让我们携手共进，扬帆黄金湾，共赢新发展！
谢谢大家！
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